청구인이 쟁점토지의 취득가액으로 신고한 쟁점매매사례가액을 부인하고, 보충적 평가방법에 따른 가액(개별공시지가)을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

[주 문] OOO서장이 2020.9.8. 청구인에게 한 2019년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2012.10.19. 상속을 원인으로 취득한 OOO 나대지 146.6㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2019.11.22. 양도한 후, 그 취득가액을 상속개시일과 유사한 시점인 2012.5.2. 거래된 OOO 대지 197.7㎡(이하 “비교대상토지”라 한다)의 매매가액인 OOO원(이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)으로 계산하여 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 위 상속세 신고를 하지 아니한 것을 확인하고, 상속세 결정(과세미달)을 하면서 상속재산 중에서 쟁점토지를상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 상 보충적 평가방법에 따른 평가액(개별공시지가)을 적용하였고, 이 건 양도소득세 신고내용을 검토한 결과, 비교대상토지가 쟁점토지의 위치․면적 등과 상이하여 그 매매사례가액으로서 부적정할 뿐 아니라 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하는 것으로 보아, 청구인이 신고한 쟁점매매사례가액을 부인하고, 위 상속세 과세미달 결정 시 적용한 평가액(개별공시지가) OOO원을 취득가액으로 계산하여 2020.9.8. 청 구인에게 2019년도 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2020.12.6. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 양도한 후 양도소득세 예정신고를 하면서 그 취득가액을 상증세법 제60조 내지 제66조에 따라 시가와 유사한 쟁점매매사례가액으로 계산하였는바, 처분청이 쟁점토지와 비교대상토지는 유사성이 없다고 보아 쟁점매매사례가액을 부인하고 개별공시지가를 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 위법․부당하다. 대법원 2010.9.30. 선고 2010두8751 판결은 자산의 상속개시일 당시 시가가 입증된 때에는 그 시가를 기준으로 양도차익을 산정하여야 한다는 취지로 판시하고 있고, 조세심판원도 취득가액을 양도소득세 과세 시점에서 확인된 상속개시일 당시의 시가로 인정한다는 취지로 결정(조심 2015서3319, 2015.11.11.)하고 있다. 쟁점토지는 비교대상토지의 위치·면적·용도·모양 등과 동일하거나 유사하고, 쟁점토지의 개별공시지가가 비교대상토지보다 높은 점 등을 감안할 때, 쟁점매매사례가액은 쟁점토지의 취득가액으로서 적정하다.
• 나. 처분청 의견 비교대상토지는 쟁점토지와 약 200m 정도 떨어져 있고, 그 면적 및 모양 등이 동일하지 않으며, 개별공시지가에 많은 차이가 있을 뿐 아니라 그 지상건물을 신축할 경우 건물의 방향이 달라질 수 있는 등 쟁점매매사례가액을 쟁점토지의 시가로 적용하기는 부적정하므로, 청구인이 신고한 쟁점매매사례가액을 부인하고 상증세법 상 보충적 평가방법에 따른 가액을 취득가액으로 계산하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점토지의 취득가액으로 신고한 쟁점매매사례가액을 부인하고, 보충적 평가방법에 따른 가액(개별공시지가)을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지:부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이 하 "개별공시지가"라 한다). (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

(4) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (5) 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정된 것) 제163조(양도자산의 필요경비) ⑨ 상속 또는 증여(법 제88조 제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되,상속세 및 증여세법제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 부칙<제30395호, 2020.2.11> 제2조(일반적 적용례) ① 이 영은 이 영 시행일이 속하는 과세기간에 발생하는 소득분부터 적용한다.

② 이 영 중 양도소득세에 관한 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 아래와 같이 증빙 등을 제시하면서 쟁점토지와 비교대상토지의 위치·면적·용도·모양이 동일하거나 유사하고, 쟁점토지의 개별공시지가가 비교대상토지보다 높은 점 등을 감안할 때, 쟁점매매사례가액을 쟁점토지의 취득가액으로 적용하는 것이 타당하다고 주장한다. (가) 청구인이 제시한 국토교통부 실거래가 공개시스템 상 토지거래내역에 의하면, 이 건 상속개시일 6개월 전ㆍ후 쟁점토지 인근의 토지거래내역은 총 3건으로서 그 중 비교대상토지의 쟁점매매사례가액이 최저가인 것으로 나타난다. (단위: ㎡, 만원) OOO (나) 청구인이 제시한 토지이용규제정보서비스 상 토지이용계획에 의하면, 쟁점토지와 비교대상토지는 지목이 대지로서 도시지역, 제2종 일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 내에 있는 등 동일한 것으로 나타난다. (다) 청구인이 제시한 국토교통부의 건축물 생애이력 관리시스템에 의하면, 비교대상토지는 매매계약일인 2012.5.2.까지는 쟁점토지와 같이 건물이 없는 나대지 상태로 있었고, 2012.9.10. 지상건물이 신축 허가/신고된 것으로 나타난다. (라) 청구인이 제시한 국토정보플랫폼 상 국토정보맵에 의하면, 쟁 점토지와 비교대상토지와의 직선거리는 약 153m이고, 비교대상토지의 전체가 쟁점토지로부터 반경 174m 이내인 것으로 나타나고, 청구인은 조세심판원에서 반경 177m 또는 300m 떨어진 인근토지의 거래가액을 매매사례가액으로 인정한 선결정례(조심 2015서1408, 2015.6.30., 조심 2018부1664, 2018.11.2.)가 있다면서 두 토지 간 거리면에서 유사성이 있다고 주장한다. (마) 청구인은 비교대상토지의 면적이 197.7㎡로서 쟁점토지의 면적 146.6㎡보다 약 1.3배 정도 크지만, 조세심판원에서 약 2.2배나 큰 비교대상토지에 대하여 동일성 및 유사성을 인정한 선결정례(조심 2018부1664, 2018.11.2.)를 제시하면서 두 토지 간 면적면에서 유사성이 있다고 주장한다. (바) 청구인은 쟁점토지가 비교대상토지보다 대로(OOO 국도인 OOO)에 가까이 근접하여 접근성이 뛰어나고 매년 고시된 개별공시지가도 비교대상토지보다 높으며, 두 토지 간 공시지가 상승률은 아래 <그림>과 같이 유사하다고 주장한다. OOO (사) 청구인은 비교대상토지의 등기사항전부증명서를 제시하면서 쟁점매매사례가액은 2006.1.1. 부동산 실거래가격 신고의무제도가 시행된 이후 기재된 실지거래가액이고, 상속개시일(2012.10.19.)과 가까운 시점(2012.9.24.)에 설정된 근저당권 채권액 OOO원이 있었음에도 보수적으로 쟁점매매사례가액(OOO원)을 쟁점토지의 취득 가액으로 계산하였는바, 관련 법령 상 아무런 문제가 없다고 주장한다.

(2) 처분청은 비교대상토지가 쟁점토지와 직선거리로 약 200m 정도 떨어져 있는 주거단지 내의 토지로서, 상속개시일 당시 쟁점토지의 개별공시지가와 비교할 때 많은 차이가 있는 등 동일하거나 유사성이 없으므로 쟁점매매사례가액을 쟁점토지의 취득가액으로 적용할 수 없다는 의견이다. (단위: 원, %) OOO

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 상증세법 제60조 제1항 및 같은 법 시행령 제49조 제4항은 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따르고, 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 상속재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액이 있는 경우에는 이를 시가로 본다고 규정하고 있다. (나) 처분청은 비교대상토지가 쟁점토지와 상당한 거리가 떨어져 있고, 대상 면적이 동일하지 않으며, 개별공시지가의 차이(107.29%)가 클 뿐 아니라 건물을 신축할 경우 건물의 방향도 달라지는 등 그 매매사례가액을 시가로 적용하기는 부적정하다는 의견이나, 쟁점토지와 비교대상토지는 직선거리로 약 153m, 반경 약 174m 이내에 위치하고 있고, 그 면적·용도·모양 등을 감안할 때, 서로 동일하지 않거나 유사하지 아니하다고 단정하기는 어려운 점, 상속개시일 현재 쟁점토지의 개별공시지가가 비교대상 토지보다 높고, 상속개시일부터 1개월 전 비교대상토지에 설정된 근저당권의 채권최고액(OOO 원)이 쟁점매매사례가액보다 높은 것으로 확인되는 점, 이 건 관련 법령인 소득세법 시행령제163조 제9항이 2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정(상속세 및 증여세법제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)되기 이전에 쟁점 토지가 양도된 점 등을 감안할 때, 청구인이 쟁점토지의 취득가액으로 신고한 쟁점매매사례가액을 부인할만한 합당한 이유가 없어 보인다. 따라서 처분청이 쟁점매매사례가액을 부인하고 상증세법 상 보충적 평가방법에 의한 가액을 취득가액으로 계산하여 양 도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.