매수인이 출금 내역이 금융거래내역에서 확인되고, 청구인이 주장하는 잔금을 먼저 지급하고 계약금을 그 후에 지급하는 거래형태는 일반적인 거래형태로 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 실제 양도가액을 000백만원으로 보아 청구인에게 양도소득세를 경정‧고지한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
매수인이 출금 내역이 금융거래내역에서 확인되고, 청구인이 주장하는 잔금을 먼저 지급하고 계약금을 그 후에 지급하는 거래형태는 일반적인 거래형태로 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 실제 양도가액을 000백만원으로 보아 청구인에게 양도소득세를 경정‧고지한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점토지의 실제 양도가액은 OOO원이다. (가) 계약금 OOO원과 중개비 등 OOO원 합계 OOO원(아래 <표2>의 ④‧⑤번)은 청구인의 대리인 ccc의 통장에, OOO원(아래 <표2>의 ②번)은 청구인의 통장에 각각 입금되었고, 청구인은 aaa의 요구로 위 합계 OOO원에 대한 현금영수증을 작성하여 교부하였다. 반면 aaa이 주장하는 매매대금 지불 내역은 <표2>와 같다. <표2> aaa은 현금으로 지급된 OOO원과 계좌이체된 OOO원을 합한 OOO원이 매매대금이고, 중개비 OOO원을 지급하였다고 주장한다. 즉, aaa은 현금영수증상 OOO원의 내역이 현금지급분 OOO원과 ccc 은행계좌로 이체한 OOO원이라고 주장한다. 그러나 <표2>의 ②번 OOO원은 11:49 송금되었고, ④번 중 OOO원은 12:12 송금되었으며, ④번 중 OOO원과 ⑤번 OOO원 합계 OOO원은 그로부터 무려 3시간 가까이 경과한 14:54에 송금되었다. 실질적으로 계약이 완료되고 현금영수증이 발행된 시간은 12:12경으로 추측되는바, aaa의 주장대로 ccc에게 송금된 OOO원 중 OOO원이 매매잔금이라면 잔금 중 OOO원은 3시간 가까이 지나서 받은 것이 되고, 이는 14:54 송금된 OOO원이 매매대금이 아니라는 사실을 강력하게 뒷받침한다. 쟁점토지 매매는 당일 거래로 계약금과 잔금의 구분이 없이 이루어졌다. aaa은 계약금으로 OOO원을 현금으로 지급하였다고 하므로 현금영수증 작성시 계약금 OOO원을 포함하여 <표2>의 ③번 OOO원 현금지급금액과 ccc에게 송금한 금액 중 <표2>의 ④번 OOO원 합계 OOO원으로 현금영수증을 작성하였어야 하나 현금영수증을 계약금 OOO원을 제외한 OOO원으로 작성하였는바, aaa의 주장과 현금영수증 내역이 맞지 아니하므로 그 주장이 사실이 아님을 입증하는 것이다. (나) aaa의 계좌거래내역을 보면 계좌이체를 하는 경우 송금한 내역을 기재하는데, <표2>의 ②번 OOO원 송금과 ④번 OOO원 중 OOO원의 송금내역에는 분명히 “매매잔금”이라고 되어 있고, ④번 OOO원 중 OOO원과 ⑤번 OOO원 합계 OOO원의 송금은 “ccc대리인”으로 되어 있어 매매잔금과 구별하고 있다. 따라서 ccc에게 송금한 OOO원(매매잔금)과 OOO원(ccc대리인) 합계 OOO원 중 OOO원이 매매잔금이라는 주장은 계좌거래내역과 불일치하고, 거래내역을 꼼꼼하게 기재하는 aaa의 성향과도 맞지 아니한다. 뿐만 아니라 aaa의 주장처럼 매매계약서가 다운계약서라면 현금으로 받은 부분에 대하여 현금영수증을 작성하여 주는 매도인은 존재하지 아니한다.
(2) 처분청 답변에 대한 항변 (가) aaa이 주장하는 매매대금 지급내역 및 계좌이체기록은 다음 <표3>과 같다. <표3> (나) 매수자와 매도자는 2017.6.28. 당일 모든 거래가 이루어졌다고 하는바, 매매계약서를 작성하고 법무사에게 등기비용을 송금하는 시간까지(11:49 이전 〜 12:36) 1시간 안에 등기이전 절차가 마무리되었다고 추정된다. 이 날의 거래는 계약금 및 잔금 구분 없이 이루졌다고 보는 것이 합리적인 추론이라고 할 것인바, aaa의 주장처럼 11:45에 계약금 OOO원, 12:12에 OOO원을 현금지급하였다는 것은 상식적이지 아니하다. (다) 청구인은 현금영수증 OOO원의 내용이 청구인 계좌입금액 OOO원(<표2>의 ②번)과 ccc 계좌입금액 OOO원(<표2>의 ④‧⑤번)을 더한 금액임을 과세당국에 여러번 밝힌바 있다. 반면 aaa은 현금지급액 OOO원(<표2>의 ①‧③번)과 14:54 ccc에게 입금한 OOO원 중 OOO원이 잔금이고 나머지 OOO원(<표2>의 ⑤번)이 중개수수료라고 주장하면서 현금지급액 OOO원과 ccc에게 송금한 OOO원 중 OOO원을 더하여 현금영수증 OOO원을 교부받았다고 하는바, 청구인의 주장과 aaa의 주장을 비교하여 보았을 때 청구인의 주장은 명쾌하고 aaa의 주장은 그러하지 아니하다. 통상 매매계약은 잔금을 지급하고 법무사에게 취득세 및 법무사비용을 송금함으로써 종료되는데, 12:36 ddd 법무사에게 송금하고 2시간 18분이 지나 ccc에게 입금한 OOO원 중 OOO원이 매매잔금이라고 주장하는 것은 상식적으로 납득하기 어렵다. aaa의 통장내역을 보면 송금시 통장에 꼼꼼하게 남기고 있는바, ccc에게 송금한 OOO원을 “ccc대리인”으로 기록하였으면서 그 중 OOO원은 매매잔금이고 OOO원은 중개수수료라고 주장하는 것은 위와 같은 aaa의 성향과 맞지 아니하다. (라) aaa은 다운계약에 대한 사전협의 없이 다운금액 OOO원을 현금으로 준비하였다는 것이나, 2017.6.28. 당일 잔금까지 모든 거래가 이루어지고 이 중 OOO원의 다운 금액이 발생하여 OOO원을 현금으로 지급하였다는 것은 매매계약일 이전에 상당한 협의가 있지 아니하고서는 있을 수 없는 일이다. 2020.7.8.자 eee, aaa의 문답서상 aaa의 진술 내용에 의하면 aaa은 2017.6.28. 11:25 중개사 사무실에 도착하여 11:45 매매계약서상 매매대금을 OOO원으로 하고 나머지 다운금액을 OOO원으로 하자고 하여 <표3>과 같이 하였다고 진술하였다. 즉, 2017.6.28. 당일에 다운계약에 대한 협의를 하였고 이에 OOO원을 현금으로 지급하였다는 것이다. 그러나, ① 사전협의도 없었는데 OOO원을 현금으로 준비할 이유가 없고, ② OOO원의 출금 및 보관은 상당히 번거롭고 부담이 가는 일이며, 상식적이라면 수표나 계좌이체의 방법으로 지급하려는 것이 지극히 정상이고, ③ 다운계약은 매수자에게 상당한 불이익이 발생하므로 매도자가 다운계약을 요구하여도 매수자는 거부하는 것이 정상인데 1시간 안에 매매계약서 작성 및 등기이전 절차까지 마무리했음을 감안하면 다운계약에 대하여 매수자의 이의제기가 없었다는 것은 상식적이지 아니하며, ④ 다운계약서를 작성하는 당사자는 원계약서 파기 및 다운금액에 대한 현금거래를 원칙으로 하는바, 이는 철저히 증거를 남기지 않으려는 노력인데, 다운된 금액에 대해서 현금영수증을 남기려는 매도자는 아무도 없을 것이다. 이상과 같이 매수인은 아무런 이유 없이 매매 당일 오전에 현금 OOO원을 인출하고 중개사 사무실에서 1시간 정도의 시간에 갑자기 다운계약을 하고 다운금액 OOO원을 현금으로 지급하였다는 것인데 이 모든 것이 상식적이지 아니하다. (마) 처분청은 이미 청구인, 청구인의 배우자 등의 금융거래내역을 모두 조회하였으나 금융거래내역 어디를 보아도 매수인이 지급하였다는 현금의 흔적을 찾을 수 없는바, 처분청은 확실한 증거에 의하여 과세를 하여야 함에도 불구하고 매수인의 출금 사실만 가지고 청구인에게 과세를 한 것이다.
(1) 매수자 aaa의 매수자금 조성 내역은 다음 <표4>와 같다. <표4>
(2) 위 매수자금의 지급내역은 다음 <표5>와 같은바(2017.6.28. 모두 지급), 14:54에 실제로 OOO원이 계좌이체되었고, 매수인 aaa은 OOO원 중 OOO원은 매매대금 잔액, 나머지 OOO원은 중개수수료라는 주장이다. <표5>
(3) 매수자 aaa은 실제 매매대금 OOO원 중 계좌이체로 지급한 OOO원을 제외한 OOO원을 청구인의 대리인인 ccc이 토지 매매대금으로 수령하였다는 현금영수증을 ccc으로부터 수령하였다. 동 현금영수증에 대해 ccc과 청구인의 배우자이며 쟁점토지의 매매를 중개한 eee은 매수자 aaa의 주장과 달리 매매계약서상의 계약금 OOO원과 잔금 OOO원 및 법무사비용과 중개수수료로 OOO원을 받았다는 영수증을 작성해 준 것이라는 확인서를 작성하였다. eee과 ccc은 동 현금영수증을 작성해 준 것이 매매계약서상 매매대금 OOO원과 법무사비용 및 중개수수료 OOO원이라고 주장하였으나 법무사비용은 2017.6.28. 12:36에 ddd법무사의 OOO(3535423)로 입금된 것으로 확인되므로 eee과 ccc의 주장은 신빙성이 없다. eee은 aaa의 OOO계좌에서 11:49 청구인의 계좌로 입금된 OOO원이 매매계약서상 매매잔금이며, aaa의 OOO계좌에서 12:12 ccc의 계좌로 입금된 OOO원은 매매계약서상의 계약금으로 주장하나, 계약금을 먼저 지급하고 그 후에 잔금을 지급하는 일반적인 양도거래의 방식이 아닌 잔금 지급 후 계약금을 지급한 점, 청구인의 계좌가 매매계약서에 적시되어 있음에도 청구인의 대리인인 ccc의 계좌로 OOO원을 입금받은 점 등으로 보아 양도인의 주장은 신빙성이 없다. 청구인의 배우자인 eee은 OOO원이 실제거래금액이고 현금 OOO원을 매수자로부터 수취한 바가 없다고 주장하나, 매수자 aaa 및 bbb이 매수자금 OOO원을 조성한 내역이 금융거래에 의해 확인되고, 청구인의 대리인인 ccc이 토지매매 금액으로 OOO원을 수령하였다는 현금영수증을 자필로 확인한 점 등으로 보아 실제거래금액은 OOO원으로 봄이 타당하다.
(1) 매수인 aaa이 2018.10.12. OOO에 제출한 “ 부동산 매매계약서(다운계약서) 신고에 대한 자진 정정신고”에 의하면 aaa은 청구인 OOO 입금내역서 사본, ccc으로부터 확인받은 현금영수증 사본, ccc OOO 계좌 입금내역서, 매매계약 당일 aaa‧bbb의 예‧적금 해지내역 통장사본, 매매계약 당일 aaa‧bbb의 현금인출 내역 통장사본, 부동산공인중개사무소의 매매중개 사실을 입증할 수 있는 통신내용 사본을 첨부하여 다음과 같은 내용으로 자신이 청구인과 다운계약서를 작성하여 신고한 사실을 정정신고한 것으로 나타난다. (가) aaa‧bbb은 2017.6.28. 당사자 직접계약 형식으로 eee 공인중개사사무실OOO에서 쟁점토지에 대한 부동산매매계약을 체결하고 대금을 지불한 사실이 있다. 쟁점토지의 매매대금은 OOO이었으나 다운계약서를 작성하기로 하고 OOO으로 하는 매매계약서를 작성‧신고하였다. (나) 매매대금의 지불은 다음과 같은 방법으로 하였다.
1. 매매계약서 작성편의상 계약일자와 잔금일자를 구분하였을 뿐, 2017.6.28. 매매대금을 일괄지불하고 같은날 명도서류를 받았다.
2. 매매당일 청구인의 신분증과 부동산 등기서류를 확인하였을 뿐, 청구인의 대리인 ccc이 대리(代理)하였다.
3. 다운계약서상의 계약금 OOO은 2017.6.28. 계약당일에 현금으로 지불하였고, 다운계약서상의 잔금 OOO은 청구인 OOO 131--313으로 2017.6.28. 입금하였다.
4. 매매대금 OOO 중 잔액 OOO은 청구인의 계약대리인 ccc(010-90-89)에게 현금으로 지불하였고, 현금영수증을 증빙자료로 제공받았다.
5. 위 현금지불액 중 OOO은 현금부족으로 ccc OOO계좌 39--168*로 입금하였고, 이 때 중개수수료 OOO을 OOO eee 중개사의 요청으로 위 대리인 ccc 계좌에 합산하여 총액 OOO을 입금하였으며, 입금은 OOO과 OOO으로 나누어 송금되었다. (다) 따라서 매매대금 지급총액은 다운계약서상의 OOO과 매도인의 대리인 ccc에게 지불하고 현금영수증으로 확인받은 OOO을 합하여 OOO이다.
(2) 매수인 aaa이 2020.2.20. OOO서에 제출한 진술서에 첨부된 매매대금 조성내역 및 매매대금 지불내역 은 다음과 같다.
(3) 처분청의 eee에 대한 문답서(2020.6.5.)의 주요 내용은 다음과 같다.
(4) 처분청의 eee, aaa에 대한 문답서(2020.7.8.)의 주요 내용은 다음과 같다.
(5) aaa이 다운계약서라고 주장하는 매매계약서의 내용은 다음과 같다.
(6) 청구인의 대리인 ccc이 작성한 현금영수증의 내용은 다음과 같다.
(7) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 현금영수증 OOO원의 내용이 청구인 계좌입금액 OOO원과 ccc 계좌입금액 OOO원을 더한 금액으로서 쟁점토지의 실제 양도가액이 OOO원이라고 주장하나, 매수인 aaa이 현금으로 지급하였다고 주장하는 금액의 출금 내역이 aaa의 금융거래내역에서 확인되고, aaa의 통장거래내역을 보면 ccc의 계좌로 이체한 금액에 대하여 OOO원은 “매매잔금”으로, OOO원은 “ccc대리인”으로 기재하고 있는바, OOO원을 계약금이 아닌 잔금으로 지급하였다는 aaa의 주장이 설득력이 있어 보이는 점, 이에 대하여 청구인은 aaa의 OOO계좌에서 11:49 청구인의 계좌로 입금된 OOO원이 매매계약서상 매매잔금이고 aaa의 OOO계좌에서 12:12 ccc의 계좌로 입금된 OOO원이 매매계약서상의 계약금이라고 주장하나 잔금을 먼저 지급하고 계약금을 그 후에 지급하는 거래형태를 일반적인 거래형태로 보기 어려운 점, 청구인은 ccc이 aaa에게 작성하여 준 OOO원의 현금영수증이 매매계약서상 매매대금 OOO원과 법무사비용 및 중개수수료 OOO원이고 청구인이 ccc 계좌로 송금받은 OOO원이 법무사비용과 중개수수료라고 주장하나, aaa은 2017.6.28. 12:36에 법무사 ddd의 OOO(356-1*-46-23)로 법무사비용 OOO원을 입금한 사실이 나타나는바 청구인은 이에 대하여 명확한 설명을 하지 못하고 있고, OOO원은 청구인의 계좌로 송금받았으면서 OOO원은 ccc의 계좌로 송금받은 이유에 대하여도 납득할 만한 답변을 하지 못하는 점 등에 비추어 쟁점토지의 실제 양도가액이 OOO원이라는 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 반면, 처분청이 쟁점토지의 실제 양도가액을 OOO원으로 보아 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세를 경정‧고지한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.