청구인은 8년 이상 자경하여 감면대상임을 인지한 청구인이 실지거래가액과 다른 매매계약서 작성을 방조하고 매수인 측에 양도소득세 신고를 위임한 것으로 보이는 점, 조특법 제129조 제1항의 입법취지에도 부합하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 실지거래가액으로 경정하면서 자경농민에 대한 양도소득세 감면을 배제는 잘못이 없음
청구인은 8년 이상 자경하여 감면대상임을 인지한 청구인이 실지거래가액과 다른 매매계약서 작성을 방조하고 매수인 측에 양도소득세 신고를 위임한 것으로 보이는 점, 조특법 제129조 제1항의 입법취지에도 부합하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 실지거래가액으로 경정하면서 자경농민에 대한 양도소득세 감면을 배제는 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점부동산에 대한 매매계약을 작성하고 양도한 경위 등은 아래와 같다. (가) 청구인은 초등학교를 졸업하고 시골에서 75년 동안 농사만 짓고 살아온 촌부로서, 나이가 들어 더 이상 경작이 어렵게 되자 쟁점부동산을 매물로 내놓았고, 마을 주민 OOO의 소개로 OOO과 부동산 중개사무소 직원 OOO(이하 쟁점부동산의 매수인인 OOO과 함께 “매수인측”이라 한다)를 알게 되었으며, 이들이 쟁점부동산을 매수한다 하여 매매대금으로 OOO을 제시하자 이에 응하였고, 매수인측에서 쟁점부동산은 자경농지로 양도소득세가 과세되지 않는다고 하면서 세금 관련 신고는 본인들이 알아서 한다고 하여 그 말을 믿고 계약을 진행하였다. (나) 청구인은 본인의 처와 함께 2016.6.1. OOO를 만나 계약금 OOO을 본인 계좌로 입금받고, 나머지 OOO을 현금으로 수령한 후 쟁점부동산의 매매가액을 OOO으로 하여 매매계약서를 작성(매수인의 이름이 OOO이 아닌 OOO으로 기재되어 있으나, 작성 당시에는 인지하지 못함)하였으며, 매수인측에서 청구인에게 양도소득세 신고 및 등기 관련 서류 작성에 필요하다며 청구인의 도장을 달라고 하여 청구인은 아무런 의심 없이 청구인의 인감도장을 주었고 다음 날 이를 반환받았다. (다) 법적인 지식이 없는 청구인을 대신하여 매수인측에서 쟁점부동산 매도와 관련하여 모든 것을 처리하여 준다고 하여 이를 믿고 도장을 맡겼는데, 매수인측은 매매가액을 OOO으로 하는 매매계약서를 위조하여 해당 계약서를 근거로 OOO에서 대출을 받아 청구인에게 매매잔금을 지급하고 부동산 거래신고 및 양도소득세 신고까지 하게 된 것이다. (라) 청구인은 매수인측의 위조행위를 전혀 알지 못하다가 통영시장으로부터 실거래가 신고가 잘못되었다며 과태료 부과통지를 받은 후 쟁점부동산의 거래가액이 OOO으로 신고되어 있는 것을 알게 되었는바, 청구인이 과태료에 대하여 이의를 제기하지 않은 것은 본인이 무지하였던 사정, 매수인 OOO가 연락이 되지 않아 매매대금을 조금 덜 받은 것으로 하자는 마음, 그리고 해당 과태료 납부로 모든 것이 끝날 것이라고 생각했기 때문이다.
(2) 청구인이 농사만 짓고 아무것도 모른다는 촌부임을 이용해 모든 것을 속인 점과 양도소득세가 부과된 상황이 너무 억울해 매수인측을 고소하여 관련 수사가 진행 중에 있는바, 아래와 같은 정황을 보면, 매수인측에서 청구인을 조직적으로 속인 정황이 나타난다. (가) 매수인측에서 청구인을 대신하여 김용렬 세무사에게 의뢰하여 처분청에 양도소득세 신고를 하였는데, 신고일인 2016.8.24.은 매매계약이 모두 종료된 이후이고, 신고서에 청구인 이름으로 기재된 사인은 청구인의 것이 아니다. (나) 양도소득세 신고서에 첨부된 청구인 명의의 축산기간 및 폐업확인서(2016.7.26.자)의 신청인 란에 청구인의 이름이 자필로 기재되어 있고, 서명란에 청구인 명의의 도장이 날인되어 있으나, 해당 도장은 청구인이 매매계약서에 날인하였던 도장과는 다른 것으로, 이는 매수인측이 양도소득세 신고를 하면서 청구인 몰래 도장을 조각하여 사용한 것이다. (다) 청구인과 매수인이 매매대금 OOO으로 하는 계약서를 작성(2016.6.1.)한 다음 날인 2016.6.2.자로 작성된 OOO의 매매계약서에는 매도인인 청구인의 도장만 날인되어 있을 뿐, 청구인의 자필 기재사항이 없다. (라) 매매계약서의 특약사항을 비교해 보면 2016.6.1.자 정상적인 계약서에는 ‘본 매매대상물의 토지에 경작된 수확이 끝날 때까지 매도인에게 경작물의 소유권 있으며 그에 다른 경작을 할 수 있다’라고 기재되어 매매대금과 별개로 경작권을 인정하고 있는 반면, 2016.6.2.자 허위매매계약서에는 ‘위 부동산의 지상에 있는 작물(과실수 포함) 및 건물은 매매대금에 포함한다’라고 기재되어 농작물을 포함해서 매매하는 것으로 되어 있다. (마) 만일 청구인이 매수인측에 협력 차원에서 허위신고를 하는데 동의하였다면 최소한 매매대금이 얼마로 정해졌는지에 대해서 알았을 것이나, 이를 전혀 알지 못하였다. (바) 제출된 감면신청서 및 부동산 거래신고서를 보면, 신청인이 청구인으로 기재되어 있으나, 그 전화번호는 안원호의 번호가 기재(경찰조사를 통해 OOO의 전화번호임을 알게 됨)되어 있는바, 이는 문제 발생 시 청구인으로 하여금 연락을 받지 못하게 한 것으로 볼 수 있어 청구인이 실거래가 및 양도소득세 신고 시 전혀 관여하지 않았음을 알 수 있다.
(3) 청구인이 허위계약서를 작성하는데 협력할 이유가 전혀 없다. (가) 청구인은 쟁점부동산에서 실제 8년 이상 자경하였으므로 아주 적은 금액의 양도소득세만 신고납부하면 되는 상황에서 양도가액을 높게 신고하여 양도소득세를 많이 부담할 이유가 전혀 없다. (나) 청구인은 경찰조사를 받으면서 매수인이 잔금을 치르기 위하여 대출을 받았고, 그 대출금액이 매매대금을 초과하는 OOO이라는 사실을 알게 되었는데, 농사를 지으면서 평생을 살아온 청구인이 OOO 지역의 부동산 경기가 좋아 거래가 잘 성사되는 시기에 대출금을 많이 받으려는 매수인의 사정을 봐주면서까지 거짓계약서 작성에 협력할 이유가 없다.
(4) 이 건은 조특법 제129조 제1항 규정의 취지와 그 문언에 비추어 해석하여야 한다. (가) 조특법 제129조 제1항에서 거짓계약서 작성에 대한 양도소득세 비과세, 감면 제한 규정을 둔 취지는 부동산 거래시 비과세, 감면 대상자가 거래상대방의 양도소득세, 취득세 등의 납부세액을 경감시키기 위해 매매가격 등을 유리하게 조정하는 등 거래상대방과 공모하여 거짓계약서를 작성하는 사례를 규제하기 위한 것이지, 협력이나 공모행위 없이 오히려 거짓계약서의 작성에 이용당한 거래당사자까지 같이 규제하여 불이익을 주기 위한 취지라고 볼 수 없다. (나) 감면규정의 엄격해석상, 조특법 제129조 제1항의 ‘매매를 하는 거래당사자’는 상호 공모를 하거나 최소한 협력관계에 의하여 허위의 계약서를 작성하고 허위의 실거래신고를 한 사람들 모두를 지칭하는 것으로 보아야 하고, 어느 일방의 협력이 없거나 기망이나 사기를 당하여 협력하는 결과를 야기시켰다고 하여 그 상대방까지 ‘매매 하는 거래당사자’로 확대해석해서는 아니된다.
(1) 소득세법제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 해당 자산에 대하여 조특법 상의 비과세·감면을 제한하도록 규정하고 있는 조특법 제129조 제1항의 입법취지는 허위계약서를 작성한 경우 양도소득세 비과세·감면을 제한함으로써 실거래가 과세제도 정착과 그 투명성을 제고하기 위한 것인바, 양도인 명의의 양도소득세 및 부동산거래 신고 시 제출된 매매계약서 및 신고서상의 거래가액이 실지거래가액과 다르게 적힌 경우라면 위 규정에 따라 세법상 감면이 배제되는 것이므로, 쟁점부동산의 실제거래가액이 OOO임에도 청구인 명의의 양도소득세 신고 시 제출된 부동산매매계약서에 그 거래가액이 OOO으로 기재되어 있고, 그 양도가액으로 양도소득세를 신고한 이 건의 경우도 감면배제대상에 해당된다.
(2) 청구인은 쟁점부동산에 대한 매매계약서 작성 및 그 행사가 매수인측의 사문서 위조 및 그 행사에 따른 것이므로, 위 결과로 행하여진 허위매매계약서 작성은 청구인이 책임질 일이 아니라고 주장하나, 이와 관련하여 사법기관에 의하여 매수인측의 사문서 위조 사실이 확인된 바가 없으며, ① 매수인측이 쟁점부동산은 세법상 감면대상인 점을 설명하면서 양도소득세 신고 등을 대신 하겠다고 하자, 청구인은 이에 동조하여 본인의 인감도장을 매수인측에 맡긴 점, ② 이와 관련하여 양도소득세가 부과되면 매수인측이 대납하기로 약정한 점, ③ OOO시장의 부동산거래신고 위반 관련 과태료 부과에 대하여 별도의 이의제기가 없었던 점 등을 종합하여 보면 청구인이 매수인측에게 양도소득세 신고 업무 등을 위탁한 것임이 명백하여 매수인측의 양도소득세 신고행위 등은 청구인의 이행보조자로서의 행위라 할 것이므로 쟁점부동산 양도소득세 신고 내지 이에 수반하는 행위의 법률효과는 청구인에게 귀속된다.
(3) 양도인인 청구인이 매수인측에게 인감도장만 주었을 뿐 본인은 아무 것도 모른다는 주장이 감면배제에 있어 예외사유로 받아들여진다면 이는 조특법 제129조 제1항 규정의 입법취지에 반하고, 부동산 중개업자들로 하여금 매도인들을 설득·회유하여 거짓계약서 작성을 유도하는 등의 결과를 초래하게 된다.
(1) 소득세법 제91조(양도소득세 비과세 또는 감면의 배제 등) ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 자산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 해당 자산에 대하여 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따른 양도소득세의 비과세 또는 감면에 관한 규정을 적용할 때 비과세 또는 감면받았거나 받을 세액에서 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 뺀다.
2. 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따라 양도소득세의 감면에 관한 규정을 적용받았거나 받을 경우: 감면에 관한 규정을 적용받았거나 받을 경우의 해당 감면세액과 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액 중 적은 금액
(2) 조세특례제한법 제69조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면) ① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령으로 정하는 경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사 및 농지관리기금법에 따른 한국농어촌공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령으로 정하는 법인(이하 이 조에서 "농업법인"이라 한다)에 2021년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.(단서 생략) 제69조의2(축사용지에 대한 양도소득세의 감면) ① 축산에 사용하는 축사와 이에 딸린 토지(이하 이 조 및 제71조에서 "축사용지"라 한다) 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 축산에 사용한 대통령령으로 정하는 축사용지를 폐업을 위하여 2020년 12월 31일까지 양도함에 따라 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.(후단 생략) 제129조(양도소득세의 감면 배제 등) ① 소득세법 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 해당 자산에 대하여 소득세법 제91조 제2항 에 따라 이 법에 따른 양도소득세의 비과세 및 감면을 제한한다.
(3) 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조(부동산 거래의 신고) ① 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 “신고관청”이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. (단서 생략)
제4조(금지행위) 누구든지 제3조 또는 제3조의2에 따른 신고에 관 하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다.
2. 제3조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 후 같은 조에 따른 신고 의무자가 아닌 자가 거짓으로 같은 조에 따른 신고를 하는 행위
3. 거짓으로 제3조 또는 제3조의2에 따른 신고를 하는 행위를 조장하거나 방조하는 행위 제5조(신고 내용의 검증) ② 신고관청은 제3조에 따른 신고를 받은 경우 제1항에 따른 부동산거래가격 검증체계를 활용하여 그 적정성을 검증하여야 한다.
③ 신고관청은 제2항에 따른 검증 결과를 해당 부동산의 소재지를 관할하는 세무관서의 장에게 통보하여야 하며, 통보받은 세무관서의 장은 해당 신고 내용을 국세 또는 지방세 부과를 위한 과세자료로 활용할 수 있다. 제28조(과태료) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다.
1. 제3조 제1항부터 제4항까지의 규정을 위반하여 같은 항에 따른 신고를 하지 아니한 자(공동신고를 거부한 자를 포함한다) 1의2. 제3조의2 제1항을 위반하여 같은 항에 따른 신고를 하지 아니한 자(공동신고를 거부한 자를 포함한다)
2. 제4조 제1호를 위반하여 개업공인중개사에게 제3조에 따른 신고를 하지 아니하게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구한 자
3. 제4조 제3호를 위반하여 거짓으로 제3조에 따른 신고를 하는 행위를 조장하거나 방조한 자
③ 제3조 제1항부터 제4항까지 또는 제4조 제2호를 위반하여 그 신고를 거짓으로 한 자에게는 해당 부동산등의 취득가액의 100분의 5 이하에 상당하는 금액의 과태료를 부과한다.
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하여 확인된 사실관계는 아래와 같다. (가) 쟁점부동산에 대한 부동산 거래신고 및 양도소득세 신고(자경농민 감면 적용) 당시 제출된 매매계약서(2016.6.2. 작성분)에 의하면, 매매대금을 OOO(계약금 OOO은 계약시, 잔금은 2016.6.16. 지급)으로 한다는 내용과 ‘잔금은 은행대출이 이루어지면 즉시 지급하고 지상 작물 및 건물은 매매대금에 포함된다(특약사항)’는 내용 등이 기재되어 있고, 매도인(청구인)의 인감도장과 매수인OOO의 도장이 각 날인되어 있으며, 청구인이 신청하여 OOO시장이 발급한 축산기간 및 폐업확인서(2016.7.26., 청구인의 인감과 일반 도장 날인)와 농지원부(2016.7.25.)가 첨부되어 있다. (나) 처분청에 통보(2020.7.1., OOO 민원지적과-12413)된 쟁점부동산에 대한 부동산거래신고 위반내역 공문 등에 의하면, OOO시장은 청구인과 OOO이 쟁점부동산의 실제거래가격이 OOO임에도 거래가격을 OOO으로 거짓신고하여 청구인 및 OOO에게 과태료 OOO을 각 부과한 사실이 나타난다. (다) 위 부동산거래신고 위반과 관련하여 확인된 매매계약서(2016.6.1. 작성분)에 의하면, 쟁점부동산의 거래가격을 OOO으로 한다는 내용과 ‘은행대출후 잔금지급, 양도소득세 발생시 매수인이 모두 책임짐, 경작된 수확물의 소유권은 매도인에게 있다(특약사항)’는 내용 등이 기재되어 있고, 매도인(청구인)의 인감도장과 매수인(OOO으로 기재) 및 중개인의 도장이 각 날인되어 있다. (2) 청구인은 매매대금 OOO의 계약서는 청구인 몰래 매수인측이 작성한 거짓계약서라고 주장하며 2020.8.31. 매수인측을 사문서 위조 등의 혐의로 고소한 고소장 및 경남통영경찰서장의 접수증을 제출하였고 쟁점부동산의 실제거래가격이 OOO이라는 것에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 조 특법 제129조 제1항에서 소득세법 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 해당 자산에 대하여 양도소득세의 비과세 및 감면을 제한한다고 규정하고 있는바, 청구인과 처분청 간에 쟁점부동산의 실지거래가액이 OOO임에는 다툼이 없고 양도소득세 신고 시 실지거래가액과 다른 가액OOO이 기재된 거짓계약서가 제출되어 양도소득세가 감면된 사실이 확인되는 점, 거짓계약서상에 청구인의 인감이 날인되어 있는 것으로 보아 거짓계약서가 일방에 의하여 작성된 것이라고 보기 어려운 점, 진본계약서상의 특약사항에 ‘양도소득세 발생 시 매수인측이 납부한다’는 내용이 기재되어 있는 것으로 보아 8년 이상 자경하여 감면대상임을 인지한 청구인이 실지거래가액과 다른 매매계약서 작성을 방조하고 매수인측에 양도소득세 신고를 위임한 것으로 보이는 점, 이러한 행위는 부동산실거래가 신고제도의 정착을 어렵게 한 것이므로 이에 대한 감면배제가 조특법 제129조 제1항의 입법취지에도 부합하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 실지거래가액으로 경정하면서 조특법 제129조 제1항에 따라 자경농민에 대한 양도소득세 감면을 배제하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.