청구인은 특별한 사정없이 쟁점①토지를 양도한 후 2개월이 지난 시점에 쟁점②토지를 매매한 점 등에 비추어 쟁점토지의 양도는 사실상 2019.12.17.에 거래된 하나의 거래로 보이므로 처분청의 이건 과세처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
청구인은 특별한 사정없이 쟁점①토지를 양도한 후 2개월이 지난 시점에 쟁점②토지를 매매한 점 등에 비추어 쟁점토지의 양도는 사실상 2019.12.17.에 거래된 하나의 거래로 보이므로 처분청의 이건 과세처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 쟁점토지의 양도일 현재 쟁점토지의 시가를 초과하는 가압류채무(채권자 BBB, 접수일자 2017.4.19., 청구금액 OOO원), 근저당채무〔근저당권자 OOO(이하 “OOO”이라 한다), 접수일자 2016.12.21., 채권최고액 OOO원, 연체이자 OOO원 및 근저당권자 매수인, 접수일자 2016.12.21. 외 4건, 채무액 OOO원〕등 합계 OOO원의 채무가 있는 상태였다. (가) 청구인은 1차로 총 OOO원(가압류 채무 OOO원, OOO과 관련한 근저당채무 원금 OOO원과 관련 연체이자 OOO원, 매수인과 관련한 차입금 중 일부인 OOO원)에 대한 채무승계 및 상환목적으로 2019.12.17. 쟁점①토지를 매매가액 OOO원에 양도하였고, 2차로 매수인에 대한 근저당채무 OOO원(5건) 모두를 상환할 목적으로 2020.2.17. 쟁점②토지를 매매가액 OOO원에 양도한 것이다. (나) 2차는 청구인의 배우자(CCC)의 조세 행정소송이 지연되어 매수인에 대한 차입금 잔액 OOO원(일부상환)에 대한 이자부담이 되는 등 후발적인 원인으로 매수인에 강권하여 매수인의 차입금 5건 에 대해 일부 탕감한 OOO원을 반제할 목적으로 쟁점②토지를 채무반제인 소비대차하기로 하여 2020.2.17. 등기이전을 하고, 산출세액이 OOO원으로 1차분과 과세기간을 달리하여 OOO원을 자경감면세액으로 신고하고, 나머지 OOO원을 신고․납부하였다. (다) 한편 처분청은 2019.12.17.(쟁점①토지 양도시점) 매수인에 대한 근저당채무(15,16,17,18,19) 5건이 말소된 사실을 들어 1차 매매등기일에 모든 채무를 소비대차로 상환한 것으로 유추하여, 등기부등본 OOO에 5건을 OOO 1건으로 OOO원으로 변경등기하고 채무자를 전과 동일하게 청구인으로, 채권자를 매수인으로 한 사실을 두고 2019.12.17. 1차 지분등기 때에 5건 전부를 말소등기를 하였으므로, 1차 때에 채무 전액을 상환한 것을 소비대차에 의한 잔금청산일로 보았다. 청구인이 OOO 채무와 관련한 이자를 장기간 연체한 관계로 쟁점토지는 OOO에 의해 경매신청되었는데, 이후 근저당채무를 청구인에서 매수인으로 승계하는 것이 불가능하여 형식상으로 2019.12.17. 신규대출을 발생시켜 동 대출금으로 청구인의 대출금 OOO원을 상환하고, 경매로 넘어간 부동산을 경매중지시키려고 하니, OOO이 근저당권 1순위로 되기 위해 부득이 등기부상으로 매수인에 대한 근저당채무 5건을 2019.12.17. 말소등기하고 2019.12.23. 새로이 1건으로 청구인이 차입(근저당 채권최고액 OOO원)하는 형식을 취하다 보니 그렇게 된 것이다. 시차가 6일 나는 사유는 1차 우선권 권리자로 OOO이 OOO에 근저당 설정등기 후 등기필증이 회수되는 시점이 6일이 경과한 사유이다. (라) 근저당설정 및 가압류채무가 실제 부동산 가격을 초과하는 경우 매매계약서 특약사항과 같이 약정한 채무를 매수인에게 등기 이전하는 시점에 소비대차로 잔금을 청산하는 것으로 갈음하기 때문에 1차 등기이전 2019.12.17.이 하나의 거래이고, 2차로 나머지 개인채무 전부를 소비대차로 변경하는 등기접수일인 2020.2.17., 별개의 거래로 2개 과세기간에 해당하여 감면세액은 OOO원이 정당하다.
(2) 최근 심판례(조심 2019부3094, 2020.3.11.)에 의하면 ① 하나의 토지를 분할․측량하여 등기를 하고, ② 분리된 토지를 각각 매매를 연도를 달리하여 양도하고, ③ 매수인이 특수관계인에 불문하고 다른 경우 등 3가지 요건이 성립되는 경우에는 OOO원 감면이 허용된다는 되어 있는바(또한 심판례 진실은 설령 납세자가 선택한 거래형식의 조세부담이 입법자가 당초 의도한 수준에 못 미쳤다 하더라도 별도의 입법조치가 필요하다는 내용임), 청구인의 경우도 심판례와 별반 다름이 없다. 2015년도의 국세청 예규를 바탕으로 조세전문가인 세무사의 상담을 믿고 청구인과 같이 절세방법을 선택한 것까지 무차별로 부인을 한다면, 이는 신의성실 위배이고, 이는 부동산의 양도 및 취득시기로 규정한 소득세법의 근간을 흔들어 누진세율 완화 및 누진공제 방지를 위해서 납세자가 선택한 절세방법까지도 부인하는 우를 범하는 것이다. 또한 1차분이 매매계약서를 기초하여 등기가 된 이상 그 자체를 부인함은 부당하므로 2차분 매매계약도 별건으로 8년 자경감면을 추가로 인정하는 것이 타당하다.
(1) 청구인은 2019.12.17. 1차 양도당시 BBB에 대한 가압류 채무와 OOO 채무 부분만을 매수인에게 인계하여 쟁점토지 전체면적 4,928㎡ 중 2,199㎡만 양도하고 나머지 2,729㎡는 양도할 의사가 없었으며, 매수인에 대한 근저당 채무를 반제할 의도였다고 주장하나, BBB의 가압류 건은 양도일 전인 2019.12.11. 이미 말소되어 양도일(2019.12.17.) 현재에는 매수인과 OOO 외에는 쟁점토지에 대한 권리자가 없었다. (가) 청구인이 2019.12.17. 1차 양도당시 매수인에 대한 근저당 채무를 반제할 의도였다면, 2019.12.17. 당시 쟁점토지에 대한 근저당권 자가 OOO과 매수인 밖에 없었으므로 청구인의 OOO 근저당설정 채무만 매수인을 채무자로 하여 변경․설정하면 되는데 추가로 등기비용을 부담하면서 근저당권자가 매수인인 설정등기는 말소하고, 2019.12.23. 다시 청구인을 채무자로 하여 근저당설정등기를 할 이유가 없었다. (나) 청구인의 OOO 근저당 채무를 매수인 근저당 채무로 변경하면, OOO 입장에서는 쟁점토지에서 자신들 보다 우선권이 있는 자가 아무도 없고, 쟁점토지에 대한 유일한 채권자인 매수인이 OOO의 채무자가 되기 때문에 매수인의 청구인에 대한 근저당권이 말소되든, 안되든 아무런 상관이 없다. 청구인에 대한 매수인의 근저당설정등기를 말소하지 않아도 청구인의 OOO 채무를 매수인에게 넘기는 데는 아무런 문제나 지장이 없었다. (다) 이는 2019.12.17. 청구인의 매수인에 대한 채무와 OOO에 대한 채무 전액이 부동산 매매대금으로 대체됨으로써 대금청산이 완료되었으나, 쟁점토지의 일부만 등기이전하고 그 후 2019.12.23. 새로이 매수인을 근저당권자로 한 근저당설정등기는 나머지 지분 이전을 담보하기 위한 대책이었음을 알 수 있다. 청구인은 그에 따라 1차 양도일로부터 2개월 후인 2020.2.17. 나머지 지분을 매수인에게 등기이전하고, 2019.12.23. 근저당설정등기를 말소등기하였다.
(2) 세무대리인의 조력을 받아 양도소득세를 최대한 절세할 방법을 강구하는 것은 납세자의 고유한 권리로 연도를 달리하여 2개 과세기간에 걸쳐 양도하여 양도소득세를 추가로 OOO원 더 감면받는 것은 세법의 규정에 따라 행한 당연한 행위인 것이라고 주장하나, 세무대리인의 조력을 받아 절세방안을 강구했다는 자체가 당초 2019.12.17. 사실상 전체를 양도하였으나, 조세회피를 위하여 2년에 걸쳐 등기이전했다는 것을 시인하고 있는 것이다. (가) 감면세액을 늘리거나 누진세액공제 혜택을 받기 위하여 하나의 거래행위를 연도를 달리하여 등기이전하여 부당하게 조세를 회피하려는 행위가 다수 발생하고 있고, 이를 근절하고자 국세청 차원에서 과세결정 사례를 내려 보내고 있다. (나) 대부분의 심판례, 법원 판례를 보아도 국세기본법제14조의 규정에 근거하여 이를 하나의 거래로 판단하고 있다. 이를 납세자의 권리로 인정하면 동일 과세연도에 지분 전부를 양도한 납세자와 비교할 때 누진세액공제 등의 혜택으로 인한 형평성의 문제도 발생한다. 청구인이 청구시 제시한 심판례(조심 2019부3094)는 하나의 토지를 지분양도한 것이 아니라 분필하여 구분등기를 마친 후 각 필지별로 양도하였을 뿐만 아니라 필지별 양수자도 상이하여 각각의 양도행위를 동일하다고 보지 아니한 특수한 경우이고, 이 건과는 사안이 다르다. (다) 이 건은 2019.12.17. 채권자인 매수인에 대한 근저당 설정권을 전부 해지하고, 청구인의 OOO에 대한 근저당 채무를 매수인으로 변경함으로써 대금청산이 완료되어 잔금청산일이 명확하나, 쟁점토지를 동일인에게 지분별로 연도를 달리하여 등기이전함으로써 누진세액공제 혜택과 감면을 과도하게 신고한 전형적인 경우에 해당된다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. (2) 조세특례제한법 제133조【양도소득세 및 증여세 감면의 종합한도】① 개인이 제69조(자경 농지에 대한 양도소득세 감면)에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액 중에서 다음 각 호의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니한다. 이 경우 감면받는 양도소득세액의 합계액은 자산양도의 순서에 따라 합산한다.
1. 제69조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액
2. 5개 과세기간의 제69조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 2억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액 (3) 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일
(1) 처분청이 제시한 심리자료의 주요내용은 다음과 같다. (가) 청구인이 쟁점토지를 양도하고 신고한 양도소득세 신고내역과 처분청의 경정내역은 아래 <표>와 같다. <표> 양도소득세 신고 및 경정내역 OOO (나) 청구인은 매수인과 쟁점토지 양도와 관련한 아래의 매매협의서를 2019.12.3. 작성하였다. OOO (다) 쟁점토지의 부동산 매매계약 내용은 아래 <표>와 같다. <표> 매매계약 내용 요약 OOO (라) 쟁점①토지 관련 계약서에 기재되어 있는 특약사항은 아래와 같다. OOO (마) 쟁점②토지와 관련한 특약사항과 확인서 내용은 아래와 같다. (바) 쟁점토지의 등기사항전부증명서의 변경내역은 아래 <표>와 같다. <표> 등기사항전부증명서의 변경내역 OOO
1. 청구인은 쟁점①토지 및 쟁점②토지를 분할하지 아니한 상태로 양도하였다. OOO 2) 청구인은 2016.12.21. OOO에서 담보대출(㉡)을 받았고, 2016.12.21. 부터 2019.10.25.까지 매수인으로부터 5차례 금전을 차용하였으며 매수인은쟁점토지에 대하여 근저당 설정등기(㉢,㉣,㉤,㉥,㉦)하였다.
3. 2019.12.17. 매수인이 설정한 근저당권 설정등기를 전부 말소하고, 동일 날짜에 OOO 관련 담보대출을 매수인이 인수(㉨, 형식상은 신규대출)한 것이 확인된다.
4. 청구인은 청구인의 장기간 연체상태로 인해 OOO이 경매신청(㉠)을 하게 되어, OOO 내부규정상 청구인에서 매수인으로 승계하는 것이 불가능하여 형식상 신규대출이 일어났고, 또한 OOO이 근저당권 1순위로 하기 위해서 부득이 등기사항전부증명서상으로 매수인에 대한 개인채무 5건(㉢,㉣,㉤,㉥,㉦)을 동일자인 2019.12.17. 말소등기(㉧)하고 새로이 하나로 모아 2019.12.23. 새로 청구인이 차입하고 매수인이 근저당설정(㉩)하는 형식을 취하게 되었다고 주장한다. 또한 근저당말소일자(㉧)와 근저당 설정일자(㉩)의 시차가 6일이 나는 이유에 대해 1차 우선권 권리자로 OOO이 OOO에 근저당 설정등기후 등기필증이 회수되는 시점이 6일이 경과했기 때문이라고 소명하였다.
5. 2020.2.17. 청구인을 채무자로 한 근저당권 설정등기를 말소하였고, 같은 날짜에 쟁점②토지를 매수인에게 등기이전한 것으로 확인된다. (사) 처분청의 조사종결 보고서의 주요내용 및 조사과정에서 청구인이 제시한 내용 2020.8.31.자 확인서는 아래와 같다. <조사종결 보고서> OOO <확인서> OOO
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 총 OOO원(OOO대출 OOO원 및 관련 연체이자 OOO원, 가압류 채무 OOO원, 매수인에 대한 청구인의 차입금 중 일부 OOO원)에 대한 채무승계 및 상환목적으로 쟁점①토지를 양도한 거래와 매수인에 대한 청구인의 차입금 OOO원을 상환할 목적으로 쟁점②토지를 양도한 거래를 별개의 거래로 보아야 한다고 주장하나, 청구인이 동일한 매수인에게 쟁점①토지는 2019.12.17., 쟁점②토지는 2020.2.17. 양도하기로 하는 계약을 체결하였는데 분필하여 구분등기를 마친 후 각 필지별로 양도한 것이 아니라 쟁점토지를 단순히 지분으로 나누어 계약한 점, 2019.12.17. 매수인의 쟁점토지에 설정한 근저당권 등기가 전부 말소되었고 OOO 담보대출을 매수인이 인수함으로써 사실상 쟁점토지의 매매대금 청산이 완료된 것으로 보이는 점, 청구인은 특별한 사정없이 쟁점①토지를 양도한 후 2개월이 지난 시점에 쟁점②토지를 매매한 점 등에 비추어 쟁점토지의 양도는 사실상 2019.12.17.에 거래된 하나의 거래로 보이므로 처분청의 이 건 과세처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.