(쟁점①) 쟁점건물을 포함한 이 건 부동산은 수용개시일에 사업시행자에게 양도되었다고 할 수 있는 점 등에 등에 비추어 쟁점건물가액을 양도가액에서 제외해 달라는 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단됨 (쟁점②) 쟁점건물의 양도로 그 철거의무는 원칙적으로 사업시행자에게 있음에도 청구인의 사정(구성부분 사용 또는 처분 목적 등)으로 쟁점건물을 철거한 것이어서 양도(수용) 이후에 발생한 쟁점철거비용을 필요경비로 인정하기는 어렵다 할 것임
(쟁점①) 쟁점건물을 포함한 이 건 부동산은 수용개시일에 사업시행자에게 양도되었다고 할 수 있는 점 등에 등에 비추어 쟁점건물가액을 양도가액에서 제외해 달라는 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단됨 (쟁점②) 쟁점건물의 양도로 그 철거의무는 원칙적으로 사업시행자에게 있음에도 청구인의 사정(구성부분 사용 또는 처분 목적 등)으로 쟁점건물을 철거한 것이어서 양도(수용) 이후에 발생한 쟁점철거비용을 필요경비로 인정하기는 어렵다 할 것임
심판청구를 기각한다.
(2) 이 건 부동산 수용 당시 쟁점건물의 철거․처분권이 청구인에게 여전히 남아 있어 쟁점건물이 이전되었다고 볼 수 없으므로 쟁점건물은 양도소득세 과세대상에 해당하지 않는다. (가) 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하“토지보상법”이라 한다)」 제75조 제1항 단서 제2호는 지장물인 건축물 등에 대해서 이전비로 보상하는 것을 원칙으로 하되, 그 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우 물건의 가격으로 보상하도록 규정하고 있고, 토지보상법 시행규칙 제33조 제4항 은, 법 제75조 제1항 단서에 따라 물건의 가격으로 보상된 건축물 등에 대하여는 사업시행자의 부담으로 이를 철거하도록 하되, 그 소유자가 당해 건축물등의 구성부분을 사용 또는 처분할 목적으로 철거하는 경우에는 건축물등의 소유자가 부담하도록 규정하고 있는바, 이는 예외적으로 건축물의 소유자가 철거비용을 부담하면서 해당물건을 사용하거나 처분하기를 원하는 경우 이를 허용하기 위한 규정으로 해석된다. (나) 법원은 ‘사업시행자가 사업시행에 방해가 되는 지장물에 관하여 법 제75조 제1항 단서 제2호에 따라 이전에 소요되는 실제 비용에 못 미치는 물건의 가격으로 보상한 경우, 사업시행자가 당해 물건을 취득하는 제3호와 달리 수용의 절차를 거치지 아니한 이상 사업시행자가 그 보상만으로 당해 물건의 소유권까지 취득한다고 보기는 어렵겠으나, ① 다른 한편으로 사업시행자는 그 지장물의 소유자가 위 시행규칙 제33조 제4항 단서에 따라 스스로의 비용으로 철거하겠다고 하는 등의 특별한 사정이 없는 한 지장물의 소유자에 대하여 그 철거 및 토지의 인도를 요구할 수 없고 자신의 비용으로 직접 이를 제거할 수 있을 뿐이며, ② 이러한 경우 지장물의 소유자로서도 사업시행에 방해가 되지 않는 상당한 기한 내에 위 시행규칙 제33조 제4항 단서에 따라 스스로 위 지장물 또는 그 구성부분을 이전해 가지 않은 이상 사업시행자의 지장물 제거와 그 과정에서 발생하는 물건의 가치 상실을 수인하여야 할 지위에 있다고 봄이 상당하다’고 판시(대법원 2012.4.13. 선고 2010다94960 판결)하였는바, 위 ①을 반대 해석하면, 지장물의 소유자가 스스로의 비용으로 이전․철거하겠다는 의사를 밝히는 경우, 사업시행자는 지장물의 소유자에게 그 이전․철거를 요구할 수 있고, 이는 지장물 소유자에게 이전․철거권한이 있음을 전제로 하는 것이며, 위 ②를 반대 해석하면, 지장물의 소유자는 사업시행에 방해가 되지 않는 상당한 기한 내에 스스로 위 지장물 또는 그 구성부분을 이전하면 충분하다. (다) 이 건 수용재결의 주문(사업시행자는 위 사업을 위하여 별지 제1목록 기재 토지를 수용토록 하고, 별지 제2목록 기재 물건을 이전하게 하며…)을 보면, 토지와는 달리 물건의 경우 ‘이전’하도록 기재(실무상 이러한 재결을 ‘이전재결’이라고 함)되어 있는바, 즉, 쟁점건물에 관하여, 사업시행자는 당해 물건을 취득하는 토지보상법 제75조 제1항 단서 제3호와는 다르게 수용의 절차를 거치지 아니하였으므로, 그 소유권은 여전히 청구인에게 남아 있다 할 것이다. (라) 청구인은 쟁점 건물 내의 볼링설비 등을 다시 활용할 것인지, 아니면 폐기할 것인지 여부를 고려할 시간이 필요하여 수용개시일 전인 2018.7.2. 사업시행자에게 ‘별도 협의되는 기한까지 쟁점건물을 철거하거나, 그대로 두고 이 사건 건물 및 그 부지를 귀 조합에 인도하겠다’라고 의사표시(내용증명)하였고, 그 후 볼링설비를 재활용하기로 결정하여 사업시행자에게 청구인 스스로 철거할 것을 통지한 후, 쟁점건물을 철거하였는데, 건물철거는 그 소유권의 종국적 처분에 해당하는 사실행위이므로 원칙적으로 철거처분권을 가지는 자가 그 건물의 소유자라고 볼 수 있고(대법원 1989.2.14. 선고 87다카3037 판결) 쟁점건물에 대해 철거처분권이 여전히 청구인에게 유보되어 있는 상태에서 청구인이 쟁점건물을 멸실시킨 것이므로 쟁점건물이 사업시행자에게 ‘이전’되었다고 볼 수 없다. (마) 토지보상법 시행규칙 제33조 제4항 은 지장물의 소유자가 당해 건축물 등의 구성부분을 사용 또는 처분할 목적으로 철거하는 경우에는 철거비용을 지장물의 소유자가 부담하도록 규정하고 있는데, 만약 그 지장물이 사업시행자에게 양도되었다고 볼 경우 원소유자가 그 지장물을 철거하게 되면 사업시행자의 재물을 손괴하는 것이 되어 재물손괴죄(형법 제366조)에 해당하게 되므로 이처럼, 단순히 지장물에 대해 ‘물건의 가격’으로 보상 받았다는 것만으로 그 지장물이 사업시행자에게 양도되었다고 보아서는 아니된다. (바) 토지보상법상 ‘협의’와 ‘수용재결’은 그 결과는 유사하다고 볼 수 있으나, 엄연히 다른 법률관계이므로 과세요건이 다를 수 있다는 점을 간과하여서는 아니되는바, 토지보상법상 ‘협의취득’의 성격은 사법상 매매계약이므로 사업시행자가 물건의 가격을 지급하고 지장물을 ‘협의취득’하게 되면 그 소유권을 이전 받게 되나(양도에 해당), 재결에 의하여 지장물을 이전하도록 하는 경우에는, 지장물의 소유자가 상당한 기한이 경과하여도 스스로 철거하지 않을 때 비로소 사업시행자가 지장물에 대한 처분권을 갖게 되고, 사실상 이전이 발생한다. (3) 철거비용은 토지에 대한 양도소득의 필요경비로 인정하여야 한다. (가) 소득세법 시행규칙 제79조 제1항 제4호 는 ‘토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용’을 양도자산의 필요경비로 인정하고 있고, 사업시행자가 쟁점건물의 부지를 수용하는 이유는 새로운 건축물의 신축을 위함이 명백한바, 청구인은 토지를 인도하라는 토지보상법령상 정해진 의무를 이행하고 토지를 취득하는 사업시행자의 편의를 위하여 건물의 철거비용을 지출하였으므로 쟁점철거비용은 토지양도에 따른 필요경비로 인정되어야 한다. (나) 법원도 ‘토지와 그 지상의 기존건물을 취득하는 사람의 목적은 토지를 취득하여 이용하려는 데에 있는데 그 지상에 기존 건물이 있어 이를 철거하지 않으면 안되는 것이어서 철거를 전제로 토지와 함께 기존 건물을 매수하는 것이고, 기존건물을 철거하여야 그 토지를 목적하는 용도에 이용할 수 있는 것이므로, 이와 같은 경우 기존건물의 매수비용이나 철거비용은 소득세법 제45조 소정의 취득가액이나 경우에 따라서는 개량비나 자본적 지출에 해당한다고 보는 것이 상당하다’라고 판시(대법원 1992.9.8. 선고 92누7399 판결)하였다. (다) 한편, 필요경비의 지출 시점이 양도일(토지에 대한 수용 개시일인 2018.7.20.) 이후라는 점은, 필요경비에 대한 인정과는 무관한데, 이는 소득세법 시행령 제163조 제3항 제2호 의2에 따라 필요경비로 인정되고 있는 ‘토지보상법에 따라 토지 등이 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용 등’은 양도일 이후에 지출되는 것이 명백하기 때문이다.
(1) 쟁점건물은 수용개시일인 2018.7.20. 양도되어 2018.9.20. 철거되었으므로 그 보상금액은 양도소득세 과세대상에 해당한다. (가) 청구인은 토지보상법 제75조 제1항, 같은 법 시행규칙 제33조 제4항 등을 제시하며, ‘수용개시일 이후 스스로 쟁점건물을 철거할 때까지 쟁점건물의 소유권을 보유하고 있었으므로 2018.7.20. 당시 쟁점건물이 양도되지 아니하였고, 양도되지 아니한 채 그 이후에 건물이 철거되었으므로 쟁점건물 보상금액은 양도소득세 과세대상이 아니다’라고 주장하나, 토지보상법 제75조 제1항 은 ‘건축물 등 물건에 대한 보상’에 관한 규정이고 같은 법 시행규칙 제33조 제4항은 ‘건축물의 철거비용 부담주체’에 관한 규정으로서 양도시기와 직접적인 관련이 없으므로, 위 규정이 적용됨을 전제로 한 청구주장은 이유 없다. (나) 쟁점건물이 양도되었는지 여부와 관련하여, 토지보상법 제45조 제1항 은 ‘사업시행자는 수용의 개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하며, 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 이와 동시에 소멸한다’고 규정하여 수용개시일에 사업시행자에게 소유권이 이전된다는 점을 명시적으로 정하고 있는바, 쟁점건물의 수용개시일인 2018.7.20. 소유권이 사업시행자에게 이전됨으로써 청구인에게 양도로 인한 소득이 발생하였음을 알 수 있고, 또한 소득세법 제94조 제1항 제1호 는 ‘건물의 양도로 발생하는 소득’이 양도소득의 대상이 된다고 정하면서, 동법 시행령 제162조 제1항 제7호는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날’을 양도 또는 취득의 시기로 본다고 정하고 있는바, 쟁점건물의 대금을 청산한 날이나 소유권이전등기접수일 보다 수용개시일이 빠르다는 점에서 쟁점건물의 소유권이 2018.7.20. 이전됨으로써 양도로 소득이 발생하였음을 알 수 있어 이와 같이 토지보상법 또는 소득세법 어느 법령에 의하더라도 수용개시일인 2018.7.20. 쟁점건물의 소유권은 이전되었다고 할 것이다.
(2) 쟁점건물 철거비용은 자본적 지출액이나 양도비가 아니어서, 소득세법 제97조 및 동법 시행령 제163조에 따른 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당하지 않는다. 청구인은 소득세법 시행규칙 제79조 제1항 제2호 에서 ‘토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용’을 필요경비로 정하고 있으므로, 쟁점건물의 철거비용이 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하나, 청구인이 근거로 제시한 위 규정은 쟁점건물의 철거비용이 소득세법 시행령 제163조 제3항 에서 정하는 자본적 지출액에 해당함을 전제로 할 때에 비로소 적용될 수 있는 것인데, 이 사건의 경우 쟁점건물 철거비용은 ① 건물의 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비가 아니므로 동항 제1호에 해당하지 않고, ② 건물 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용 등이라고 볼 수 없어 동항 제2호의2에도 해당하지 아니하며, ③ 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용이 아니므로 동항 제3호에 해당하지 않는바, 이와 같이 소득세법 시행령 제163조 제3항 의 적용대상이 아닌 이상 같은 법 시행규칙 제79조 제1항 제2호는 적용될 여지가 없어 청구주장은 이유 없다.
① 쟁점건물은 청구인의 철거․처분권한에 있다가 철거되어 양도된 것이 아니므로 양도소득세 과세대상이 아니라는 청구주장의 당부
② 쟁점철거비용의 양도소득 필요경비 인정 여부
(1) 소득세법(2019.12.31. 법률 제16834호로 개정되기 전의 것) 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다.(후단 생략) 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다. 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. (2) 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것) 제67조(즉시상각의 의제) ② 제1항에서 “자본적 지출”이란 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호에 해당하는 지출을 포함하는 것으로 한다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.
7. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날. 다만, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송 판결 확정일로 한다. 제163조(양도자산의 필요경비) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 2의2. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것 (3) 소득세법 시행규칙 제79조(양도자산의 필요경비 계산등) ① 영 제163조 제3항 제4호에 서 “기획재정부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.
1. 하천법ㆍ댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용
2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용
3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액
6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용
(4) 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제45조(권리의 취득ㆍ소멸 및 제한) ① 사업시행자는 수용의 개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하며, 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 이와 동시에 소멸한다.
② 사업시행자는 사용의 개시일에 토지나 물건의 사용권을 취득하며, 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 사용 기간 중에는 행사하지 못한다.
③ 토지수용위원회의 재결로 인정된 권리는 제1항 및 제2항에도 불구하고 소멸되거나 그 행사가 정지되지 아니한다. 제61조(사업시행자 보상) 공익사업에 필요한 토지등의 취득 또는 사용으로 인하여 토지소유자나 관계인이 입은 손실은 사업시행자가 보상하여야 한다. 제75조(건축물등 물건에 대한 보상) ① 건축물ㆍ입목ㆍ공작물과 그 밖에 토지에 정착한 물건(이하 “건축물등”이라 한다)에 대하여는 이전에 필요한 비용(이하 “이전비”라 한다)으로 보상하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 물건의 가격으로 보상하여야 한다.
1. 건축물등을 이전하기 어렵거나 그 이전으로 인하여 건축물등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우
2. 건축물등의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우
3. 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우 (5) 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제33조(건축물의 평가) ④ 물건의 가격으로 보상한 건축물의 철거비용은 사업시행자가 부담한다. 다만, 건축물의 소유자가 당해 건축물의 구성부분을 사용 또는 처분할 목적으로 철거하는 경우에는 건축물의 소유자가 부담한다.
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하여 확인된 사실관계는 아래와 같다. (가) 청구인은 2009.10.19. BBB사업(도시 및 주거환경정비법에 따라 2008.3.20. 사업시행인가됨)에 편입된 이 건 부동산을 취득(경매)하였다. (나) 사업시행자는 BBB사업에 편입된 토지 등의 취득을 위하여 청구인 등 소유자들과 보상협의를 하고자 하였으나 보상금 불만 등의 사유로 협의가 성립되지 아니하자 소유자의 재결신청 청구에 따라 2018.5.29. 토지수용위원회에 수용재결을 신청하였다. (다) OOO위원회는 2018.5.29. 수용개시일을 2018.7.20.로 하여 아래와 같이 재결하였다. (라) 청구인은 2018.6.20. 사업시행자를 상대로 지장물(쟁점건물) 및 수목에 대한 손실보상금 증액 소송을 제기(OOO지방법원 OOO호)하였고, OOO지방법원은 2019.1.24. ‘사업시행자는 청구인에게 OOO원 및 지연 이자를 지급하라’는 내용으로 화해권고결정(확정)하였다. (마) 청구인은 2018년 7월 사업시행자에게 ‘OOO위원회의 재결에 따라 첨부된 목록상의 수용보상금을 청구하니 지급하여 주시기 바라고, 쟁점건물에 대한 처분권은 아직 발신인에게 있음을 강조드리며, 청구인은 별도 협의되는 기한까지 쟁점건물을 철거하거나 그대로 두고 쟁점건물 및 그 부지를 귀 조합에 인도할 것을 확약한다’라는 내용의 내용증명을 발송하였고, 보상금 OOO원(토지 OOO원, 건물 등 OOO원)을 수령하였다. (바) 청구인은 2018.8.24. AAA과 ‘철거기간을 2018.8.28.～2018.10.2., 철거비용을 OOO원’으로 하여 쟁점건물(OOO)에 대한 철거계약을 체결하고 2018.8.24. 착수금 OOO원, 2018.9.17. 중도금 OOO원, 2018.9.21. 잔금 OOO원을 AAA에 각 지급하였는데, 그 견적서에 의하면 볼링 관련 시설물 등의 수량, 단가 등이 기재되어 있다. (사) OOO구청장의 건축물철거․멸실신고필증에 의하면 2018.9.3.～2018.9.20. 연면적 3,726.54㎡(운동시설)의 쟁점건물이 철거된 것으로 나타난다. (아) 쟁점건물을 포함한 이 건 부동산은 2018.9.17. 수용(2018.7.20.)을 원인으로 하여 사업시행자에게 소유권이전등기되었다. (자) 청구인의 이 건 부동산에 대한 수정신고, 경정청구 및 처분청의 경정내역은 아래와 같
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.