처분청 스스로 쟁점철거비용 중 쟁점토지 면적에 상당하는 금액을 필요경비에 산입하여 이 건 처분을 경정하겠다는 의견을 제시하였으며, 이에 대해 청구인의 이의가 없으므로 해당 금액은 쟁점토지의 필요경비에 산입하는 것이 타당한 것으로 판단된다.
처분청 스스로 쟁점철거비용 중 쟁점토지 면적에 상당하는 금액을 필요경비에 산입하여 이 건 처분을 경정하겠다는 의견을 제시하였으며, 이에 대해 청구인의 이의가 없으므로 해당 금액은 쟁점토지의 필요경비에 산입하는 것이 타당한 것으로 판단된다.
[주 문] OOO서장이 2021.8.9. 청구인에게 한 2020년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은, 청구인이 2012.3.7. OOO 소재 건물의 철거비용으로 지급한 OOO원 중 OOO 토지의 분할전 면적(1,577.3㎡) 대비 분할후 면적(401㎡)이 차지하는 비율에 상당하는 OOO원을 필요경비에 산입하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 입찰부동산을 취득한 후 건물을 신축하기 위하여 2012.3.7. 입찰부동산 중 구 건물의 철거비용 OOO원(이하 “쟁점철거비용”이라 한다)을 지출하였으므로 쟁점철거비용은 쟁점토지의 취득가액에 포함되어야 한다.
(2) 청구인은 입찰부동산의 공유자인 AAA에게 소유권을 이전하면서 취득세 등 발생비용의 2분의 1에 해당하는 OOO원(이하 “쟁점추가등기비용”이라 한다)을 부담하였으므로 쟁점추가등기비용을 쟁점부동산의 필요경비로 공제하여야 한다. (가) 청구인과 AAA은 2011.11.18. 금융결제원 소유의 입찰부동산을 공동으로 취득하기로 약정하였고, 취득과 관련하여 발생하는 비용은 각 2분의 1 비율로 분담하기로 하였다. 입찰부동산은 공개입찰 당시 단독명의로만 입찰이 가능하였으므로 청구인의 명의로 입찰을 받아 소유권이전등기를 하였고, 이후 입찰부동산의 토지를 4필지로 분할한 후, OOO 5-12 및 5-13번지를 AAA 명의로 이전하여 분배하였다. (나) 청구인과 AAA은 토지의 분배시까지 소요되는 일체의 비용전체를 공동으로 부담하기로 약정하였으므로 OOO 5-12 및 5-13 토지를 AAA에게 이전하면서 지출된 취득세 등의 2분의 1에 해당하는 OOO원(이하 “쟁점추가등기비용”이라 한다)을 청구인이 부담하였다. (다) 청구인이 쟁점토지를 취득하기 위해 소요된 실제비용은 쟁점부동산 매수대금에 처음 청구인의 단독명의로 함에 따라 부담한 비용과 공유자인 AAA에게 소유권을 이전하면서 부담한 비용의 1/2이므로 쟁점추가등기비용 또한 필요경비로 공제하는 것이 타당하다.
(1) 쟁점철거비용은 입찰부동산 중 토지의 분할전 면적인 1,577.3㎡에 대응하는 금액으로 쟁점토지 면적에 해당하는 401㎡에 상당하는 금액 OOO원만 필요경비로 공제가능하다. (가) 양도소득세 신고서 검토시 청구인에게 입찰부동산의 취득가액 산정내역에 대해 해명요청을 하였으나, 청구인은 추가등기비용으로만 설명하였고, 신고서에 첨부된 서류 ‘토지 취득가액 안분계산 명세서’상에도 입찰부동산의 취득가액을 매입가액, 등기비용 안분가액과 추가등기비용만으로 구분기재하는 등 해명요구 시점에는 관련 증명서류를 제출하거나 명확한 내역을 제출하지 않았으므로 쟁점철거비용의 타당성을 검토할 수 없었다. (나) 청구인은 이 건 심판청구 당시 해당 비용을 철거비용이라고 주장하였고, 해당 금액은 전자세금계산서 발급내역이 확인되었다. 그러나 쟁점철거비용 OOO원은 OOO 5-1번지 토지의 분할전 면적인 1,577.3㎡에 해당하는 금액이므로 쟁점토지 면적인 401㎡에 상당하는 OOO원만 필요경비로 공제가능하다. (다) 청구인은 그 외 문화재발굴 입회조사수수료 OOO원 및 채권최고액 말소등기비용 OOO원을 취득가액에 포함하였으나, 해당비용은 쟁점부동산의 이용편의 등을 위해 지출한 자본적 지출액 등의 필요경비로 볼 수 없다.
(2) 쟁점추가등기비용은 쟁점부동산의 취득과는 무관하게 OOO 5-12 및 5-13번지 토지의 소유권을 AAA에게 이전하면서 부담한 비용이므로 쟁점부동산의 필요경비로 공제할 수 없다. (가) 청구인은 AAA과 입찰부동산에 대한 지분정리를 위해 소요된 경비 중 AAA이 부담한 OOO 5-13번지 취득세 OOO원의 1/2 금액(OOO원)과 5-12번지에 대한 추가 취득세등(OOO원)을 쟁점토지의 취득가액에 가산하였으나, 쟁점추가등기비용은 쟁점토지의 취득에 소요된 취득가액, 자산의 가치를 현실적으로 증가시키는 자본적 지출액, 자산을 양도하기 위해 직접 지출한 양도비에 해당하지 아니한다. (나) 청구인은 2012.3.28. OOO 5-12 및 5-13번지 토지를 양도한 후, 양도소득세를 신고하면서 이미 취득세 OOO원(5-12번지 OOO원, 5-13번지 OOO원)을 필요경비에 가산하여 신고하였다.
(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 2의2. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
1. 하천법ㆍ댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용
2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용
3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액
6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용
② 영 제163조 제5항 제1호 마목에서 “기획재정부령으로 정하는 비용”이란 법 제94조 제1항 제3호에 따른 주식등을 양도하기 위해 직접 지출한 비용으로서 다음 각 호의 비용을 말한다.
1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제58조 에 따른 수수료로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 비용
2. 농어촌특별세법 제5조 제1항 제5호 에 따라 납부한 농어촌특별세
(1) 쟁점추가등기비용과 관련된 사실관계는 다음과 같다. (가) 청구인이 제출한 ‘취득가액 안분계산 내역’ 및 ‘쟁점추가등기비용의 내역’은 각각 OOO 및 OOO과 같고, 쟁점추가등기비용은 5-12 및 5-13번지 토지 등기비용등에 대해 청구인이 부담한 비용으로 나타나며, 이 중 절반(청구인 소유토지인 5-1과 5-11에 절반씩 배분)을 쟁점토지의 취득가액으로 주장하고 있다. (나) 청구인은 AAA과 입찰부동산을 공동으로 취득하되, 청구인의 명의로 소유권이전등기를 하였다가, 토지를 분필한 후, AAA분에 대해 소유권이전을 하기로 합의하였고, 관련 비용은 1/2씩 부담하기로 약정하였다며 2011.11.18. 청구인과 AAA간에 체결된 투자약정서를 제출하였다. (다) 처분청이 제출한 양도소득세 신고내역에 따르면, 청구인은 2012.3.28. OOO 5-12 및 5-13번지 토지를 AAA에게 소유권이전한 후, 2012.5.30. 등기비용 OOO원(5-12번지: OOO원, 5-13번지 OOO원)을 필요경비로 하여 양도소득세(양도차익 △OOO원)를 신고한 것으로 나타난다.
(2) 청구인은 쟁점토지의 취득가액 OOO원에 쟁점철거비용 OOO원 및 문화재발굴입회조사수수료 등 OOO원을 포함하여 양도소득세를 신고하였는데, 쟁점토지의 계정별원장에는 2012.3.7. ㈜AAA에 건물철거공사로 쟁점철거비용이 지출된 것으로 계상되어 있는 반면, 문화재발굴입회조사수수료 등은 지출 내역이 확인되지 아니한다. 이 건 심판청구를 통해 처분청은 철거비용 중 쟁점토지 면적에 상당하는 OOO원[OOO원 X (401㎡/1,577.3㎡)]은 필요경비로 공제가능하므로 이를 경정하겠다는 의견이고, 청구인 또한 쟁점철거비용에 대해 추가 주장하는 바는 없으며, 문화재발굴입회수수료 등에 대해 소명자료나 주장하는 내용은 없다(지출일자, 관련 자료 등 세부내역, 관련 주장을 제출하지 아니함).
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 (가) 먼저 쟁점철거비용에 대하여 살펴본다. 쟁점철거비용은 청구인이 입찰부동산을 취득한 후, 토지를 이용하기 위해 2012.3.7. 입찰부동산의 구 건물을 철거하면서 ㈜AAA에 지출한 비용으로 확인되고, 처분청 스스로 쟁점철거비용 중 쟁점토지 면적에 상당하는 OOO원을 필요경비에 산입하여 이 건 처분을 경정하겠다는 의견을 제시하였으며, 이에 대해 청구인도 이의가 없으므로 해당 금액은 쟁점토지의 필요경비에 산입하는 것이 타당한 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점추가등기비용에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점추가등기비용이 청구인 명의로 입찰받은 입찰부동산을 분할하여 일부를 공동투자자인 AAA에게 소유권을 이전하면서 발생한 비용 중 청구인이 부담해야 하는 비용이라고 주장하나, 제출된 내역에 따르면 쟁점추가등기비용은 OOO 5-13번지 등기비용(OOO원) 중 1/2에 상당하는 금액(OOO원)과 5-12번지 등기 이전비용에 대한 합의금(OOO원)의 합계 OOO원을 청구인 소유의 토지 5-1과 5-11번지에 절반씩 배분한 금액(OOO원)으로 나타나는데, 청구인 명의의 토지 5-12 및 5-13번지를 AAA에게 소유권을 이전하면서 추가 발생하는 등기비용인지, 청구인 명의의 토지 5-13번지의 필요경비로 기 신고한 등기비용(OOO원)과 중복되는 것인지 여부 등 그 지출 성격 및 내역이 명확히 확인되지 않는 점, 설령 쟁점추가등기비용이 청구인 명의의 토지 5-13번지의 필요경비로 기 신고한 등기비용과 무관하게 공동투자자인 AAA과의 약정에 따라 5-12 및 5-13번 토지를 AAA에게 소유권이전하면서 발생하는 비용을 추가로 부담한 금액이라고 하더라도, 해당 금액은 쟁점토지외 5-12 및 5-13번지를 AAA에게 소유권을 이전하는데 지출된 비용으로, 해당 토지의 필요경비 혹은 양도가액 정산에 해당할 수 있는 여부는 별론으로 하더라도 쟁점토지의 필요경비에는 해당하지 아니하는 점 등에 비추어, 쟁점추가등기비용을 쟁점토지의 필요경비로 공제하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. (다) 처분청은 그 외 문화재발굴 입회조사 수수료 및 채권최고액 말소등기비용 OOO원을 필요경비에서 제외하였는데, 이에 대해서는 쟁점토지의 필요경비로 인정할 근거를 찾기 어렵다. (라) 따라서 이 건 부과처분은 쟁점철거비용 중 쟁점토지의 분할전 면적 대비 분할후 면적이 차지하는 비율에 상당하는 금액을 필요경비에 산입하여 그 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.