쟁점부동산의 취득가액이 매매계약서상 금액이라는 청구주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2000.8.5. OOO 소매점 건물 720.68㎡, OOO 소재 임야 930㎡ 및 같은 동 OOO 소재 임야 200㎡의 대지권(대지권 비율은 1130분의 361.22이고 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 AAA(이하 “전소유자”라 한다)으로부터 취득하고 2019.6.28. 이를 주식회사 AAA에 양도한 다음 2020.12.1. 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원(이하 “쟁점취득가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 하여 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 기한 후 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 양도소득세 신고내용을 검토한 결과, 청구인이 신고한 쟁점취득가액을 인정할만한 근거가 부족하여 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 쟁점취득가액을 부인하고 환산가액인 OOO원으로 하여 2021.4.8. 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2021.6.16. 이의신청을 거쳐 2021.9.24. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 부동산거래사실확인서와 부동산매매계약서(이하 “계약서”라 한다)에 의하여 쟁점취득가액이 실지거래가액으로 확인됨에도 이를 부인하고 환산가액으로 취득가액을 결정한 이 건 처분은 부당하다. (1) 쟁점취득가액은 매매대금 OOO 원과 설정채무인 OOO원의 합계이다. (2) 설정채무는 OOO 대출 원금 OOO원, 이자 OOO원, 근저당 해지 비용 OOO원, 각종 송금 수수료 OOO원, 인지대(15장) OOO원, 공제적금(2건) OOO원으로 구성되어 있다.
• 나. 처분청 의견 쟁점취득가액을 인정할 근거자료가 미비하므로 환산가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 결정한 이 건 처분은 정당하다. (1) 청구인이 제시한 전소유자의 부동산거래사실확인서는 쟁점취득가액이 실지거래가액임을 입증할 만한 객관적인 증빙서류로 인정할 수는 없다. (2) 청구인은 계약서상 매매대금 OOO 원을 지급한 구체적인 금융증빙을 제시하지 못하고 있다. (3) 계약서에 기재된 설정채무를 승계하였음을 입증할만한 근거서류가 미비하다. (4) 부동산 거래에 있어 채무의 승계는 통상 매매대금의 지급방법에 관한 사항임에도 계약서에 기재된 설정채무는 거래가액에 추가되는 것으로 기재되어 있어 이를 신뢰하기 어렵다. (5) 쟁점부동산의 근저당권 설정채무자는 전소유자가 아니라 전전소유자인 BBB이다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 실지 취득가액이 제시한 매매계약서상의 대금이라는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법(2018.12.31. 법률 제16104호로 일부개정된 것) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령(2017.2.3. 대통령령 제27829호로 일부개정된 것) 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (1) 쟁점부동산의 전전소유자인 BBB이 2021.8.11. 작성한 사실확인서의 주요내용은 다음과 같다. OOO (2) 전소유자가 2020.11.30. 작성한 부동산거래사실확인서를 보면, AAA은 쟁점부동산을 OOO원에 청구인에게 매도한 것으로 기재되어 있다 (3) 쟁점부동산의 폐쇄등기부 증명서 등을 보면, 그 주요내용은 다음과 같다. OOO (4) 청구인이 2000.8.4. 전소유자와 작성한 계약서를 보면, 그 주요내용은 다음과 같다. OOO (5) 전전소유자인 BBB의 2000.9.2. 기준 OOO 계좌의 원장과 청구인이 작성한 무통장입금증을 보면, BBB의 대출최고액은 OOO원, 대출이자는 OOO원으로 기재되어 있고 청구인은 2000.9.2. 해당 대출금과 이자를 BBB에게 입금한 것으로 기재되어 있다. (6) 청구인이 증빙서류로 제시한 BBB의 금융거래 내역은 아래 <표>와 같다. (단위: 원) OOO (7) 청구인이 2000년 8월 OOO에 납입한 등록세 영수증을 보면, 과세표준은 OOO원으로, 등록세는 OOO원으로, 농어촌특별세는 OOO원으로 기재되어 있다. (8) OOO지점이 2021.9.13. 발급한 부채증명원을 보면, 청구인은 쟁점부동산을 담보로 2019.6.23. 기준 OOO원의 대출이 있는 것으로 기재되어 있다. (9) OOO지점이 2021.9.9. 발급한 대출원리금 납입 증명서를 보면, 청구인은 2010년～2019년 기간 동안 OOO원의 대출에 대하여 대출 원리금을 상환한 것으로 기재되어 있다. (2) 소득세법(2018.12.31. 법률 제16104호로 일부개정된 것) 제114조 제7항은 “양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다”고 규정하고 있고, 소득세법 시행령(2017.2.3. 대통령령 제27829호로 일부개정된 것) 제176조의2 제1항은 “법 제114조 제7항에서 대통령령으로 정하는 사유란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다”고 규정하고 있으며 같은 항 제1호는 “양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우”를 들고 있다. (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 부동산거래사실확인서와 계약서에 의하여 쟁점취득가액이 쟁점부동산의 실지거래가액으로 확인된다는 주장이나, 계약서에 설정채무의 구체적인 내역이 기재되어 있지 아니한 점, 청구인이 전소유자에게 계약금과 잔금을 지급하였음을 확인할 수 있는 금융거래내역이 나타나지 아니한 점, 청구인이 쟁점부동산의 취득과 관련하여 신고․납부한 등록세 영수증상 과세표준은 OOO원에 불과하여 쟁점취득가액에 현저히 미달하는 점 등에 비추어 위의 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.