쟁점토지를 쟁점주택의 부수토지로 볼 수 있는지 여부

[주 문] OOO서장이 2021.5.26. 청구인에게 한 2019년 귀속 양도소득세 OOO원의 경정청구 거부처분은 OOO 토지 24.4㎡를 연접한 같은 동 187-9 주택의 부수토지로 보아 그 과세표준 및 세액을 경정한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2019.4.25. ㈜AAA에게 OOO 대지 114.7㎡, 주택 43.28㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)와 연접한 187-10 대지 24.4㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 총 OOO원(매매계약서상 쟁점주택은 OOO원, 쟁점토지는 OOO원으로 각각 매매계약)에 양도하고, 실거래가액에 의하여 쟁점주택은 1세대 1주택 고가주택의 양도로, 쟁점토지는 비과세대상이 아닌 것으로 하여 각각 양도소득금액을 계산한 뒤 2019.5.24. 양도소득세 OOO원을 예정신고 및 납부하였다.
• 나. OOO청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2020.8.17.∼2020.9.1. 기간 동안 OOO세무서에 대한 종합감사와 관련하여, 청구인이 쟁점주택 및 쟁점토지를 일괄양도하였음에도 필지별 양도가액이 기준시가에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30이상 차이가 있어 가액 구분이 불분명한 경우로 보아 양도소득세를 재계산할 것을 지시하였고, 처분청은 기준시가에 의하여 양도가액을 안분계산하여 2021.3.2. 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 2021.3.26. 쟁점토지가 쟁점주택의 부수토지에 해당한다고 주장하며 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 환급하여 달라는 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2021.5.26. 이를 거부하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2021.6.16. 이의신청을 거쳐 2021.9.1. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점토지를 2012년 취득한 후 2014년에는 고추 등을 식재하였고, 2015년부터는 쟁점주택 부수토지인 화단으로 사용하였으나, 양도소득세 신고 시 세무대리인의 도움없이 임의로 신고하는 과정에서 쟁점토지를 주택부수토지에서 제외하여 신고하게 되었다. 쟁점주택은 토지 면적이 114.7㎡에 불과한 소형주택이고, 쟁점토지 역시 24.4㎡에 불과하며 주택으로 들어가는 입구에 위치하고 있으므로 주택부수토지의 개념인 주택과 경제적 일체감을 이루는 사회통념상 주거생활공간(주택에 부수되는 화단)으로 인정되는 토지에 해당한다. 쟁점토지는 주택의 입구에 속하여 타인이 사용할 수 없는 쟁점주택의 전용 필지로서 2018년에 화단 부분을 없애고 벽과 문을 만들어 주택으로 들어가는 입구로 사용하고 있음이 제출한 사진으로 확인되므로 쟁점주택의 부수토지에 해당한다.

(2) 처분청은 쟁점토지가 취득시기를 달리하여 별도 매입한 토지이므로 사실상 하나의 주거공간으로 볼 수 없다고 하였으나, 쟁점토지는 그 취득시기와 상관없이 주택의 부수토지로 사용되는지 여부를 보아야 한다. 또한 처분청은 쟁점주택이 하나의 울타리로 둘러싸여 있는 반면, 쟁점토지는 그 울타리 밖에 위치하고 있다고 하였으나, 청구인이 쟁점주택을 먼저 취득하고 추후 쟁점토지를 취득하였으므로 구분되어 있는 것이 당연하다. 처분청은 동일한 형태를 하고 있는 인근주택의 경우 양도소득세 신고 시 주택부수토지로 신고되지 않았다는 의견이나, 인근주택은 화단과 주택의 소유자가 달라 처음부터 비과세 대상이 아니므로 쟁점토지의 경우와 다르다.

• 나. 처분청 의견

(1) 주택부수토지의 범위에 대한 법원 판례 및 예규에 따르면, “1세대 1주택과 이에 부수되는 토지”라 함은 “당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지”를 1세대 1주택과 이에 부수되는 토지로 보고 있으며(국심 2001중95, 2001.3.15. 참조), 1세대 1주택의 부수토지와 연접한 다른 필지의 토지로서 주택과 한울타리 내에 있고 실제 거주용으로 사용되는 토지의 경우 주택의 부수토지로 볼 수 있으나, 이와 달리 주택의 울타리 밖에 있어 실제 거주용으로 사용되지 않은 토지에 대하여는 주택의 부수토지로 볼 수 없다는 것이 다수의 견해이다.

(2) 쟁점주택은 청구인의 부친인 BBB이 1991년경 취득한 후 1998년 청구인이 증여받은 주택이고, 쟁점토지는 2005년 추가로 매입한 별개의 토지로 사실상 하나의 주거공간으로 보기 어려운 점, 개별주택가격확인서(열람용)에 최초 주택가격 고시시점인 2005년부터 양도시점인 2019년까지 쟁점주택만 고시가 되어 있고, 쟁점토지는 고시되지 않은 점, 쟁점주택 인근 주택의 경우 주택과 주택 연접토지의 소유자가 서로 다르고, 양도소득세 신고 시에도 주택부수토지로 신고되지 아니한 점, 청구인이 당초 양도소득세 신고 시 쟁점토지를 제외한 쟁점주택만 1세대 1주택 비과세대상으로 신고한 점 등에 비추어 쟁점토지는 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 주택부수토지에 해당한다고 볼 수 없다.

• 가. 쟁점 쟁점토지를 쟁점주택의 부수토지로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법(2019.12.31, 법률 제16834호로 개정되기 전의 것) 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
• 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 (2) 소득세법 시행령(2020.2.11, 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것) 제154조(1세대 1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

⑦ 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음의 배율을 말한다.

1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 제1호 에 따른 도시지역 내의 토지: 5배

2. 그 밖의 토지: 10배

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음의 사실이 나타난다. (가) 등기사항전부증명서와 국세통합전산망에 따르면, 청구인은 쟁점주택을 1998.8.5. 청구인의 아버지로부터 동생 CCC과 함께 증여를 원인으로 취득하였고, 2005.8.31. CCC으로부터 나머지 지분을 취득하였으며, 쟁점토지는 당초 청구 외 DDD 소유였다가, 2006.9.4. OOO 도시개발공사에 ‘공공용지 협의취득(도로편입)’을 원인으로 소유권이전 등기되었고, 2012.10.29. 청구인이 OOO 도시개발공사로부터 ‘매매’를 원인으로 소유권(도로로 편입된 부분을 제외한 잔여토지)을 취득한 것으로 나타난다. <표1> 청구인의 쟁점주택, 쟁점토지 취득 및 양도 내역 OOO (나) 청구인이 당초 양도소득세를 신고한 내역 및 처분청이 경정결정한 내역, 청구인이 경정청구한 내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 양도소득세 신고 및 경정, 경정청구 내역 OOO (다) 쟁점토지의 지적도 등본과 2017년 11월 촬영한 OOO에 나타나는 쟁점토지의 양도 당시 위치 및 형태는 아래 <그림1>, <그림2>와 같다. <그림1> 지적도 등본 OOO <그림2> OOO(2017년 11월) OOO (라) 2018년 6월 촬영된 OOO에 나타나는 쟁점토지(담 바깥부분)의 형태는 아래 <그림3>과 같다. <그림3> OOO(2018년 6월) OOO (마) 청구인은 쟁점토지에 2014년 중 고추 등을 식재하였고, 2015년부터 화단으로 사용하였다는 근거로 아래 <그림4>와 같은 사진을 제출하였다(좌측상단부터 시계방향으로 2014년 7월, 2016년 1월, 2017년 3월, 2018년 4월). <그림4> 쟁점토지 사진 OOO (바) 청구인이 2018년에 쟁점토지의 화단을 없애고 쟁점주택의 출입구로 사용하였다는 근거로 제출한 사진은 아래 <그림5>와 같다. <그림5> 쟁점토지 출입구 사용 사진 OOO

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 주택부수토지란 당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지를 뜻하고, 주거용 건물과 한울타리 안에 있는 토지는 특별한 용도구분이 있는 등의 다른 사정이 없는 한 주택의 부수토지로 보아야 할 것(대법원 2000.2.8. 선고 98두1123 판결, 대법원 1992.8.18. 선고 91누10367 판결, 같은 뜻임)이다. (나) 처분청은 쟁점토지가 쟁점주택의 울타리 밖에 위치하고, 양도소득세 신고시에도 주택부수토지로 신고되지 아니한 점 등을 들어 주택부수토지로 인정하기 어렵다는 의견이나, 쟁점토지는 쟁점주택의 주거용건물 정착면적과 분리되어 화단, 출입구 외의 다른 용도로 이용되고 있다고 보기 어려우므로 사회통념상 쟁점주택과 경제적 일체를 이루는 주거생활공간으로 볼 수 있는 점, 처분청은 쟁점토지가 주거생활 공간 이외에 다른 용도로 이용되었다는 사실을 입증하지 못한 반면, 쟁점주택과 쟁점토지는 연접하고 있어 쟁점토지의 용도가 특별하게 구분되지 않는 한 쟁점주택의 부수토지로 볼 수 있는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지를 주택부수토지로 보지 아니하고 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.