처분청이 쟁점부동산의 양도가액으로 본 금원은 쟁점부동산의 거래당사자인 청구인 등이 쟁점부동산을 관할하는 시장‧군수 또는 구청장에게 신고한 매매가격을 등기소에 제공한 거래가액으로 객관적인 실제 거래가액으로 봄이 합리적인 점 등에서 쟁점부동산의 양도가액을 00백만원으로 보아야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단됨
처분청이 쟁점부동산의 양도가액으로 본 금원은 쟁점부동산의 거래당사자인 청구인 등이 쟁점부동산을 관할하는 시장‧군수 또는 구청장에게 신고한 매매가격을 등기소에 제공한 거래가액으로 객관적인 실제 거래가액으로 봄이 합리적인 점 등에서 쟁점부동산의 양도가액을 00백만원으로 보아야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단됨
OOO서장이 2021.7.1. 청구인에게 한 2019년 귀속 종합소득세 OOO원(직권경정감액 전 당초 세액)의 부과처분과 OOO청장이 2021.7.6. 청구인에게 한 2019년 귀속 지방소득세 OOO원의 부과·고지처분은,
1. 청구인이 담보신탁보수OOO로 지급하였다는 OOO원과 OOO에 지급하였다는 OOO거래약정수수료 OOO원, 개인사채와 관련하여 aaa에게 이자로 지급하였다는 OOO원과 bbb에게 이자로 지급하였다는 OOO원 등이 청구인의 사업과 관련하여 실제 지급되었는지 여부를 재조사한 후 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정한다.
2. 나머지 심판청구는 기각한다.
(1) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서에 거래가액이 OOO원으로 기재되어 있으나, 실제 거래가액은 쟁점부동산 매매계약서에 기재된 OOO원이고, 이러한 사실은 매수자 ddd과 사실혼 관계였던 eee과 청구인의 배우자인 ccc(2019.2.20. 사망)간에 2018.9.1. 작성한 공동사업약정서의 특별약정 내용과 매수자인 ddd이 2021.3.4. 작성한 사실확인서, 청구인의 아들 ggg이 어머니 ccc과 공동사업관계에 있었던 eee을 형사고소한 서류 등을 보면 그 정황을 알 수 있으므로 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원으로 본 것은 부당하다. (가) 먼저 청구인과 ddd이 2019.6.18. 쟁점부동산에 대하여 거래가액 OOO원에 매매계약을 체결하게 된 배경은 아래와 같다. 청구인의 배우자였던 ccc과 쟁점부동산의 건축공사 시행자였던 eee은 2018.9.1. 체결한 공동사업약정서에 근거하여 ccc이 쟁점부동산 소재 토지를 구매하고, eee이 빌라에 대한 시행과 시공을 하기로 하면서 상호 분양수익의 50%를 나누기로 하였으며, 쟁점부동산인 OOO를 eee에게 원공급가로 공급하기로 하였다(당시 쟁점부동산이 필로티 구조로 되어 있어 2층의 시작을 OOO로 하기로 하였기 때문에 계약서상 복층 OOO라고 기재함). ccc이 2019.2.20. 사망한 후 eee은 단독 상속한 청구인으로부터 위 공동사업약정서를 근거로 쟁점부동산을 원가로 공급받기로 하였는데, 원공급가액이 OOO원 인 쟁점부동산을 자신과 사실혼 관계에 있었던 ddd이 거래가액 OOO원에 매수하기로 하는 내용으로 허위계약서를 작성하여 신고한 후, 대출을 받아 청구인에게 OOO원 만 지급하였다. 청구인은 쟁점부동산의 매매대금이 OOO원 으로 계약된 사실도 모르고 있었고, 소유권보존등기 사무도 eee에게 맡겨 놓았었는데, eee이 소유권보존등기를 위해 청구인이 맡겨놓은 인감도장과 인감증명서를 빌미로 매매대금이 OOO원 으로 기재된 매매계약서를 작성하여 건물전체에 대한 보존등기를 한 후 쟁점부동산에 대한 이전등기를 하였다. (나) eee의 범죄행위의 발각 및 계약서 수정에 대한 합의서 작성 경위는 다음과 같다. 청구인의 아들 ggg은 eee이 쟁점부동산 건축 관련 시행과 시공을 하던 중 업무상 횡령행위와 쟁점부동산 계약서를 허위로 작성한 것을 확인한 후, 2019.8.24. hhh과 합의서를 작성하여 쟁점부동산 매매대금을 OOO원 으로 수정하기로 하고, 나머지 지급받지 못한 OOO원을 2019.12.31.까지 지급하기로 하였으며, 이에 청구인과 ddd은 2019.12.31. 쟁점부동산의 거래가액을 OOO원 으로 하는 실제 매매계약서를 다시 작성하였는바, 청구 인은 이후 ddd이 거래가액에 대한 수정신고를 한 것으로 알고 있었다. (다) 청구인의 아들 ggg은 eee이 2019.12.31.까지 쟁점부동산의 잔금 OOO원을 지급하지 아니하고, 2019년 8월 합의서 내용대로 수정신고를 하지 아니하자 2020년 3월 eee을 형사고소 하였는바, 동 형사고소는 이 건 종합소득세가 부과되기 전에 진행된 것으로 위 형사고소장에도 eee과 ccc의 2018.9.1.자 공동사업약정서와 2019.8.24.자 합의서가 증거로 제출된 사실에서 합의서 내용이 진실하다는 것을 알 수 있다. (라) 한편, eee이 2020.12.31. 쟁점부동산 잔금 OOO원과 합의금 OOO원을 ggg에게 지급하기로 하자 ggg은 위 형사고소를 취하하 였는데, 이러한 사실은 알게 된 eee의 채권자 iii은 2021년 4 월 eee을 강제집행면탈죄로 부천경찰서에 형사고소한 사실이 있다.
(2) 청구인이 금융기관 대출 및 사채이용과 관련하여 지급한 이자가 있으므로 이를 2019년 귀속 종합소득금액 산정시 필요경비에 산입하여야 한다. 청구인이 담보신탁보수로 OOO에 지급한 OOO원과 OOO에 지급한 OOO거래약정수수료 OOO원, 개인사채를 사용하여 aaa에게 지급한 이자 OOO원과 bbb에게 지급한 이자 OOO원 합계 OOO원은 사업과 관련하여 실제 지급한 사실이 있으므로 필요경비로 인정하여야 한다.
(1) 청구인은 쟁점부동산의 양도가액이 제시한 매매계약서에 기재된 OOO원 이라는 주장이나 다음과 같은 이유로 타당하지 아니하다. (가) 청구인이 제출한 2018.9.1.자 공동사업약정서를 보면 당초 워드프로세서로 작성되었음을 알 수 있는데, 쟁점부동산(약정서에 착오로 OOO로 기재되어 있으나 OOO라는 주장임)을 eee(매수인 ddd과 사실혼 관계)에게 원공급가로 대출원가로 이전해주기로 했다는 특별약정사항(제4조)의 제9호와 제10호 항목을 보면 수기로 추가 작성한 것으로 나타나는 점, 약정서 하단 서명란에 “갑” ccc(최초 사업자이자 약정자로 2019.2.20. 사망한 청구인의 배우자) 및 “갑의 대리인” ggg(청구인의 아들)의 성명과 서명만 있을 뿐, “을” eee의 성명과 서명이 없는 점 등으로 보아 진실한 것으로 보기 어렵다. (나) 부동산의 매매는 중개인의 중개에 의하여 형성되는 것이 관행인데, 쟁점부동산의 매수인 ddd의 사실확인서에 쟁점부동산의 거래가액을 OOO 판결, OOO 판결, OOO. 같은 뜻임).
(2) 청구인이 당초 심판청구시 주장한 OOO 지급이자와 OOO 지급이자, 사채업자인 fff 외 3인에게 지급한 이자상당액은 업무와 관련하여 지급된 사실이 확인되어 필요경비로 인정하여 종합소득세를 직권으로 경정감 하였으나, 추후에 제시한 금융기관 수수료와 사채이자 등은 실제 지급여부와 사업과 관련된 것인지 여부가 확인되지 않았으므로 이 부분에 대한 추가 조사가 필요하다.
① 쟁점부동산의 실제 양도가액이 OOO원이라는 청구주장의 당 부
② 청구인이 제시한 금융기관 수수료 및 사채이자를 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입할 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다.
③ 총수입금액을 계산할 때 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제27조【사업소득의 필요경비의 계산】① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.
② 해당 과세기간 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 그 과세기간에 확정된 것에 대해서는 그 과세기간 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것만 그 과세기간의 필요경비로 본다. 제70조【종합소득과세표준 확정신고】① 해당 과세기간의 종합소득금액이 있는 거주자(종합소득과세표준이 없거나 결손금이 있는 거주자를 포함한다)는 그 종합소득 과세표준을 그 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지관할 세무서장에게 신고하여야 한다.
② 해당 과세기간에 분리과세 주택임대소득 및 제127조 제1항 제6호 나목의 소득이 있는 경우에도 제1항을 적용한다.
③ 제1항에 따른 신고를 "종합소득 과세표준확정신고"라 한다.
④ 종합소득 과세표준확정신고를 할 때에는 그 신고서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 이 경우 제160조제3항에 따른 복식부기의무자가 제3호에 따른 서류를 제출하지 아니한 경우에는 종합소득 과세표준확정신고를 하지 아니한 것으로 본다. 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른
(3) 부동산등기규칙 제124조【거래가액과 매매목록】① 법 제68조의 거래가액이란부동산 거래신고 등에 관한 법률제3조에 따라 신고한 금액을 말한다.
② 부동산 거래신고 등에 관한 법률제3조 제1항에서 정하는 계약을 등기원인으로 하는 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 거래가액을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하고, 시장ㆍ군수 또는 구청장으로부터 제공받은 거래계약신고필증정보를 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다. 이 경우 거래부동산이 2개 이상인 경우 또는 거래부동산이 1개라 하더라도 여러 명의 매도인과 여러 명의 매수인 사이의 매매계약인 경우에는 매매목록도 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다. (4) 부동산거래신고에 관한 법률 제3조 【부동산 거래의 신고】① 거래당사자는 부동산등에 관한 매매계약을 체결한 경우 그 실제 매매가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 그 부동산등(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다. 이하 같다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 "등록관청"이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있다.
② 개업공인중개사가공인중개사법제26조 제1항에 따라 거래계약서를 작성ㆍ교부한 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 개업공인중개사가 같은 항에 따른 신고를 하여야 한다. 이 경우 공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고하여야 한다.
③ 제1항 또는 제2항에 따라 신고를 받은 등록관청은 그 신고내용을 확인한 후 신고인에게 신고필증을 즉시 발급하여야 한다.(이하 생략) (5) 부동산거래신고에 관한 법률 시행령 제2조 【부동산 거래의 신고】①부동산 거래신고에 관한 법률(이하 "법"이라 한다) 제3조 제1항ㆍ제2항 및 제5항에 따라 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약에 관하여 신고하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.
2. 계약일, 중도금 지급일 및 잔금 지급일
3. 거래대상 부동산(부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다. 이하 제5호에서 같다)의 소재지ㆍ지번 및 지목
4. 거래대상 부동산의 종류(부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 종류를 말한다)
(1) 처분청OOO이 제시한 심리자료에 나타난 청구인의 2019년 귀속 종합소득세 무신고 소명내역과 이에 대한 처분청 OOO의 종합소득세 경정·결의내역(감액경정 포함)은 다음과 같
(3) 청구인은 쟁점부동산의 양도가액이 등기사항전부증명서에 기재된 OOO원이 아닌 OOO원이라고 주장하며 그 증빙으로 매수자 ddd과 사실혼 관계였던 eee과 청구인의 배우자인 ccc 간에 2018.9.1. 작성한 공동사업약정서와 ggg과 eee이 2019.8.22.과 2019.8.24. 작성한 합의서 2부, 청구인과 ddd간에 2019.12.31. 작성한 매매계약서, 매수자 ddd이 2021.3.4. 작성한 사실확인서, 청구인의 아들 ggg이 어머니 ccc과 공동사업관계에 있었던 eee을 형사고소한 서류 등과 eee의 신축빌라사업 파트너인 iii이 eee을 강제집행면탈죄로 고소한 고소장 등을 제출하였는바, 그 주요 내용은 다음과 같다. (가) 공동사업약정서 제4조 특별약정사항의 제9호에는 수기로 쟁점부동산을 eee에게 원공급가로 대출원가로 지급하기로 한다(ggg 사인)고 기재되어 있고, 제10호에는 다음 사업은 같이 정하는 1세대(상가포함)에 대하여 제9호와 같이 지급하기로 한다(ggg 사인)고 기재되어 있다. (나) ggg과 eee이 2019.8.22. 작성한 합의서에는 eee의 쟁점부동산 소재지 등 사업내의 범죄행위가 적발되어, 현장에서 퇴거하고, 현재 거주중인 쟁점부동산은 2019.11.26.까지 퇴거하고 ggg의 지시에 따라 이행하며, eee이 쟁점부동산 소재지 등의 빌라신축사업 등에서 횡령 및 배임한 금액에 대하여 전액을, ggg이 대여한 OOO원에 대하여는 2019.8.31.까지 ggg에게 반환하며, eee이 이를 이행시 ggg이 eee에 대하여 제시한 형사고소 사건을 취하한다고 하고 있다. (다) ggg과 eee이 2019.8.24. 작성한 합의서에는 수기(다른 내용은 워드프로세서로 작성)로 eee은 쟁점부동산을 소유하고, 현재 소유하고 있는 쟁점부동산의 등기사항전부증명서를 현 상태로 호수, 면적을 변경해 주기로 하며, 2019.12.31.까지 쟁점부동산의 잔금 OOO을 지급하기로 한다고 하면서 “갑” ggg의 자필서명이 기록되어 있다. (라) 청구인과 ddd이 2019.12.31. 작성한 쟁점부동산 매매계약서에는 총매매대금이 OOO원[계약금 OOO원(계약일 지급), 잔금 OOO원(2020.12.31. 지급)]으로 기재되어 있고, 특약사항에는 매수인의 사실혼 배우자 eee과 매도인의 아들 ggg과의 2019.8.24. 합의서에 근거하여 매매대금을 기존의 OOO원에서 2019.12.31.자로 OOO원으로 변경한다고 하고 있다. (마) ddd이 작성한 확인서에는 2019년 6월 쟁점부동산의 거래가액을 OOO원으로 정한 것은 인근 OOO라는 명칭의 고급빌라의 가격이 OOO원으로 책정되어 있어 우선 신고가를 OOO원으로 정해야 나머지 잔여세대가 이를 기준으로 매매가를 결정할 수 있다는 분양담당 공인중개사의 의견에 따른 것이고, 이후 거래가를 정정하면 문제가 되지 않는다고 하여 분양팀이 시키는 대로 하였으며, 우선 청구인에게 공동사업약정서에 근거하여 2019.7.17. OOO원을 지급하고, 나머지는 청구인의 아들 ggg 변호사와 남편 eee이 합의한 내용에 따라 OOO원을 더 지급하기로 계약을 체결하였으나, 이를 변경신고 해주기로 한 세무사와 eee, 청구인 간에 문제가 발생하여 현재까지 변경신고도 해주지 않고 청구인의 아들 ggg을 통해 2019년도 세무신고도 전혀 하지 않았다는 황당한 얘기를 듣게 되었으 며, 결국 자신이 거주하고 있는 쟁점부동산은 총 OOO원에 거래되었음을 확인한다고 하고 있다. (바) ggg이 2020.3.2. eee 등을 피고소인으로 하여 작성한 고소장에는 eee이 2018.8.27. 고소인을 찾아와 쟁점부동산 소재 토지를 구입하는 비용으로 OOO원만 투자하면 나머지 토지대금은 자신이 작업한 신협을 통해 나머지 대출금으로 정리하여 토지를 구입할 수 있다고 하였고, eee 자신이 쟁점부동산을 원가(총공사대금 및 토지대금을 8로 나눈 금액)로 가질 것이며, 자신에게 모든 분양수익의 절반을 줄 것을 요구하여 ggg은 eee이 위 사항을 이행하는 것을 전제로 계약서를 작성하였다고 기술하고 있다. (사) eee의 신축빌라사업 파트너이자 채권자인 iii이 eee을 강제집행면탈죄로 고소한 고소장에 의하면, 동업자 관계에 있던 eee이 쟁점부동산을 대출금만으로 취득하면서 자신의 명의로 취득할 경우 자신과의 민사소송 판결OOO결과에 따라 강제집행 될 위험을 인지하여 사실혼 관계에 있는 ddd 명의로 취득하였고, ccc과의 공동사업약정서에 근거하여 ccc의 단독 상속인인 청구인에게 OOO원을 입금하고, 청구인의 아들 ggg에게는 합의금 OOO원을 쟁점부동산의 잔대금으로 지급하기로 합의서를 작성하였으며, 쟁점부동산의 교환가치는 초기 분양가가 OOO원이었는데, 같은 건물 OOO가 OOO원에 분양되었다고 기술하고 있다. (4) 청구인은 필요경비와 관련하여 OOO에 담보신탁보수로 OOO원을, OOO에 OOO거래약정수수료 OOO원을(청구인 지급), 개인사채 이용과 관련하여 aaa에게 OOO원(ggg이 지급)과, bbb에게 OOO원을 지급하였다고 주장하며, 청구인의 망 배우자 ccc과 aaa간에 작성한 금전소비대차계약서, 아들 ggg의 OOO 계좌(10991027*) 거래내역서, 청구인의 OOO 계좌내역, 청구인과 bbb이 작성한 차용증을 제시하였다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 양도가액이 등기사항전부증명서에 기재된 가액이 아닌 OOO원 이라고 주장하나, 청구인이 제출한 2018.9.1.자 공동사업약정서를 보면 쟁점부동산의 이전 관련사항이 기재된 특별약정사항 제9호와 제10호가 당초 약정서 내용과 달리 수기로 수정된 것으로 나타나고, 2019.12.31.자 매매계약서는 쟁점부동산의 소유권이전등기가 완료된 이후에 작성된 것으로 중개인 없이 당사자간에 작성된 것이어서 해당 증빙에 신빙성이 있다고 보기 어려운 점, 매수인 ddd이 작성한 사실확인서에 쟁점부동산의 실제 거래가액이 OOO원이라고 되어 있으나, 동 확인서는 최근에 작성되었을 뿐만 아니라 매수인 입장에서는 거래가액을 높이는 것이 추후 양도시에 유리할 것임에도 더 낮은 가액으로 되어 있어 사실에 부합되게 작성되었다고 보기 어려운 점, eee의 신축빌라사업 파트너이자 채권자인 iii이 eee을 강제집행면탈죄로 고소한 고소장에 쟁점부동산의 교환가치는 초기 분양가가 OOO원이었는데, 같은 건물 OOO가 OOO원에 분양되었다고 기술되어 있는 점, 처분청이 쟁점부동산의 양도가액으로 본 OOO원은 쟁점부동산의 거래당사자인 청구인 등이 쟁점부동산을 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고한 매매가격을 등기소에 제공한 거래가액으로 객관적인 실제 거래가액으로 봄이 합리적인 점 등에서 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원으로 보아야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
(6) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청 구인은 2019년도에 청구인의 사업과 관련하여 OOO에 담보신탁보수로 OOO원을, OOO에 OOO거래약정수수료 OOO원(청구인 지급)을, 개인사채 이용과 관련하여 aaa에게 OOO원(ggg이 지급)과, bbb에게 OOO원을 지급한 사실이 있다고 주장하면서 청구인의 망 배우자 ccc과 aaa간에 작성한 금전소비대차계약서, 아들 ggg의 OOO 계좌(10991027*) 거래내역서, 청구인의 OOO 계좌내역, 청구인과 bbb이 작성한 차용증 등을 제시하였는바, 동 주장과 증빙 등은 당초 처분청OOO의 조사시나 이 건 심판청구시에 제출된 것이 아니라, 이 건 심리기일 당일에 제출되었으므로, 처분청이 해당 증빙 등을 재조사하여 사업 관련성 여부와 실제 지급여부를 확인한 후, 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 일부 이유있으므로국세 기본 법제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호, 지방세기본법제96조 제6항에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.