쟁점토지 전소유자에 대한 과세관청의 세무조사를 통하여 쟁점토지의 양도가액이 확인된 점, 쟁점토지 전소유자가 제기한 양도소득세 관련 소송에서 법원이 청구인의 취득가액을 금융기관의 대출금채무에 갈음하는 금액으로 인정한 점 등에서 처분청이 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단됨
쟁점토지 전소유자에 대한 과세관청의 세무조사를 통하여 쟁점토지의 양도가액이 확인된 점, 쟁점토지 전소유자가 제기한 양도소득세 관련 소송에서 법원이 청구인의 취득가액을 금융기관의 대출금채무에 갈음하는 금액으로 인정한 점 등에서 처분청이 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 쟁점토지를 오래 전에 취득한 관계로 당시 작성한 실제 매매계약서를 찾을 수 없었고, 이에 따라 취득가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의한 환산가액을 취득가액으로 신고한 것이므로 이 건 양도소득세 부과처분은 부당하다. 처분청은 OOO서장이 2000년 8월 경 쟁점토지의 전 소유자인 BBB에 대해 양도소득세 조사를 실시한 후, 양도가액을 OOO원에서 OOO만으로 증액하여 양도소득세를 부과(OOO원)한 사실이 확인되고, BBB이 제기한 항고소송에 대한 법원 판결(OOO 판결, “관련 판결”이라 한다)에 의하더라도 청구인이 쟁점토지를 OOO원에 매수하되 매매대금의 지급에 갈음하여 OOO의 대출금 채무 OOO원을 인수하기로 하는 내용의 매매계약을 체결한 사실이 인정된다고 하였는바, 2000년 8월은 청구인이 쟁점토지를 취득(1999.9.10.)한 후 얼마 되지 않은 시기로 OOO서장이 전 소유자에 대한 양도소득세 조사에 있어 취득자인 청구인에 대한 확인과 금융조사 등을 기본적으로 거쳤어야 함에도 청구인에 대한 어떠한 확인조사도 없이 금융기관 대출액인 OOO원을 기준으로 양도가액을 판단하여 전 소유자에 대한 양도소득세를 경정하였으므로 이는 이례적일 뿐만 아니라 OOO서장의 구체적인 조사내용도 확인되지 아니하므로 OOO원을 쟁점토지의 취득가액으로 보기 어렵다. 부동산 거래에 있어 통상 계약금, 중도금, 잔금 등으로 대금지급이 이루어짐에도 처분청이 확인하였다는 거래금액 OOO원은 계약금과, 중도금에 대한 사항도 없이 금융기관의 대출금으로 양도대금을 갈음하였다는 것으로 일반적인 부동산 거래 관행과는 거리가 있고, 또한 처분청이 확인하였다는 계약서의 내용도 확인되지 아니한다. 쟁점토지의 전 소유자인 BBB이 OOO서장을 상대로 제기한 관련 판결에서 BBB은 일관되게 쟁점토지의 양도에 대한 자산양도차익예정신고시 거래가액이 OOO원(대출금 채무 OOO원 포함)으로 신고되었고, 쟁점토지의 취득, 담보대출, 양도 및 세무신고 모두가 쟁점토지의 실제 소유자인 CCC의 책임과 계산에 의해 이루어진 것일 뿐이며, 자신은 형식상 명의자에 불과하다고 주장한 사실이 있는바, 사실이 이러함에도 OOO서장이 전 소유자인 BBB에게 양도소득세를 부과함에 있어 BBB이 주장하는 양도금액 OOO원에 대해 취득자인 청구인에 대한 확인도 없이 OOO원을 양도가액으로 보았으므로 OOO서장의 양도가액 확인에는 오류가 있다 할 것이다. 또한, 처분청이 쟁점토지의 취득가액으로 본 OOO원은 아래 <표1>의 평가액 검토서를 보면 불합리함을 알 수 있는바, 취득당시 쟁점 토지의 지방세과세시가표준액이나, OOO 판결문상 쟁점토지 의 감정가액, 개별공시지가와 비교하면 부당히 낮은 가액임을 알 수 있다. <표1> 쟁점토지의 취득당시 평가액 검토서 OOO ※ 쟁점토지 취득당시(1999년) 개별공시지가 내역 OOO 쟁점토지 취득 당시 취득세의 과세표준인 과세시가표준액은 기준시가의 70%였는데,지방세법상 개인간의 거래에 있어서 실거래가액이 과세시가보다 낮은 금액이면 최소 과세시가표준액으로 취득세를 부과하고 있었고, 따라서 쟁점토지의 취득세는 당초 신고가액인 OOO원을 기준으로 하는 것이 아니라 기준시가의 70%인 OOO원을 기준으로 하여 취득세를 부과하였는바, 처분청이 쟁점토지의 취득가액으로 본 OOO원은 기준시가의 70%인 과세시가표준에도 미달하는 금액으로 진실성이 부족하다 할 것이다. 일반적으로 금융기관의 대출금액은 통상 시가보다 다소 낮은 감정가액 등의 60%〜70%정도인데, 쟁점토지의 감정가액은 OOO원으로 대출액이 OOO원이면 감정가액의 66%에 해당하는바, 일반적이라면 쟁점토지의 양도가액은 감정가액보다 다소 높게 책정되어야 할 것임에도 감정가액의 66%인 대출액 채무를 인수하는 것만으로 쟁점토지를 양도·취득하였다는 것은 이례적인 매매거래라 하겠고, 또한 일반적으로 토지의 양도가액은 개별공시지가보다 높게 책정되는 것인데 쟁점토지의 전소유자 BBB의 양도가액 OOO원은 개별공시지가 OOO원의 55%정도로 기준시가보다 현저히 낮은 금액에 매매한다는 것은 특별한 사정이 없는 한 사회통념상 부합하지 않는 거래라 할 것이다. 청구인의 쟁점토지 취득 당시 거래대금 지급과 관련된 계좌출금 내역을 보면 1999.8.7. 자기앞 OOO원, 1999.8.14. 현금 OOO원, 1999.8.16. 자기앞 OOO원, 1999.8.25. 자기앞 OOO원 합계 OOO이 출금된 것으로 나타나고, 일부는 현금으로 청구인을 CCC에게 소개한 DDD에게 지급한 것으로 기억하고 있는바, 이처럼 쟁점토지의 취득 시기에 OOO원이 청구인의 계좌에서 출금되고, 일부 현금지급액 등과 대출금 채무 OOO원을 합하면 취득가액은 최소 OOO원 이상이 된다 할 것이므로 처분청이 대출금 채무인 OOO원만을 청구인의 쟁점토지 취득금액으로 본 것은 올바른 판단이라 할 수 없다. 마지막으로, 처분청은 쟁점토지의 실거래가액은 OOO서장의 실지조사를 통하여 최종적으로 대법원 판결에서 확정되었다고 하면서도 OOO서장의 실지조사 관련 매매계약서 및 관련 증빙서류 등과 법원 판결과정에서의 관계서류(고등법원 심리내용 중 매매계약서 등) 등의 복사요청을 거부하였는바, 이는 정작 처분청이 전소유자에 대한 실지조사 결과와 조세소송 관련 판결문을 청구인의 쟁점토지 취득 관련 취득가액으로 인용한 반면, 이에 대한 관련서류 복사신청은 거부함으로써 청구인의 항변권을 제한하고 처분청의 과세근거에 대한 신빙성을 떨어뜨리는 결과를 초래하였다고 할 것이다. 또한, 처분청은 조세소송에서 청구인이 법원에 출석하여 증언한 사실도 있으니 이 점 불복업무에 참고하시기 바란다고 하였는데, 청구인은 전소유자 BBB의 조세소송에 출석한 사실도 없는바, 관련 사실관계는 확인되지 않는 것이다.
(2) 설령, 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 본다 하더라도 청구인의 쟁점토지 취득시기는 1999.9.10.로 양도일인 2019.8.22.로부터 약 20년이 경과되어 당시 매매계약서를 찾을 수 없었고, 쟁점토지의 전소유자인 BBB과는 취득일 이후 처분청의 조사를 받을 때까지 연락도 되지 않은 상태여서 BBB이 조세불복을 하였는지 전혀 알지 못한 상태에서 실지 취득가액을 확인할 수도 없었으며, 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시에는 양도차익 계산시 기준시가가 원칙이던 시기여서 지방자치단체의 취득세 과세표준을 참고할 수도 없는 상황이었는바, 앞에서 언급한 바와 같이 쟁점토지의 개별공시지가는 OOO원이었고, 감정가액은 OOO원이었으며, 취득세 과세시가표준액은 OOO원으로 청구인은 취득가액이 OOO에서 OOO정도 되는 것으로 기억하고 있는 상황에서 취득가액을 확인할 수 없어 부득이 환산가액을 적용하여 양도소득세 신고를 한 것이므로, 이는 납세의무자가 그 의무를 알지 못한 것이 무리가 아닌 경우에 해당한다고 할 것이어서 처분청의 이 건 양도소득세 부과처분 중 신고불성실가산세 등 가산세는 취소됨이 타당하다.
(1) 청구인은 쟁점토지 취득 당시에 작성된 매매계약서가 폐기되어 존재하지 아니하고, 당시 금융기록으로 보아 쟁점토지의 실제 취득가액이 최소 OOO원 이상이므로 전소유자에 대한 세무조사결과 확인된 가액인 OOO원을 취득가액으로 본 것은 부당하다고 주장하나, 1999년 당시 금융거래의 경우 전표조회가 불가능하여 금융조사를 통해서 당시 거래가액을 확인하기 어려운 반면, 전소유자 BBB의 단기양도로 인한 양도소득세 실가신고에 대하여 OOO서장의 실지조사로 확인된 가액은 OOO원이므로 동 금액을 쟁점토지의 취득가액으로 보아야 한다. 더 살펴보면 2000년 8월경 OOO서장이 전소유자에 대한 세무조사를 실시하여 쟁점토지의 양도가액을 OOO원에서 OOO원으로 경정하였고, 처분 이후 이어진 법원의 관련 판결 내용을 보더라도 조사내용에 오류가 있다는 객관적 근거는 확인되지 아니하므로 전소유자의 세무조사 결과 확인된 매매가액을 쟁점토지의 취득당시 거래가액으로 보는 것이 타당하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하지 않으므로 환산취득가액을 적용할 수는 없다. 청구인은 1999.8.7.부터 1999.10.4.까지 기간의 청구인 명의 보통예금 거래명세표를 금융증빙으로 제출하였으나 지급 상대방이 확인되지 않고 출금 당시에 청구인이 주유소 2개 업체(OOO 1980.1.16.〜2014.6.24., OOO 1990.10.15.〜2015.12.31.)를 운영하고 있었던 사실을 감안하면 사업 관련 거래금액임을 배제할 수 없다. 따라서, 처분청이 전소유자의 확인된 양도가액을 토대로 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 판단하면서 청구인의 신고 환산취득가액을 부인한 것은 정당하다 할 것이다.
(2) 청구인이 쟁점토지를 취득한지 오래되어 실거래계약서를 찾을 수 없었고, 취득가액이 기억나지 않아 부득이하게 환산가액으로 취득가액으로 신고하였다는 것만으로 여기에 청구인의 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 존재하였다고 보기는 어려우므로 가산세 부과처분을 취소하기는 어렵다.
① 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부
② 가산세 면제의 정당한 사유 존재 여부
1. 취득가액. 다만 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
⑦ 제1항 제1호 가목을 적용할 때, 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우 (2) 소득세법 시행령 제163조 [양도자산의 필요경비] ⑪ 법 제97조 제7항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 방법”이란 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.
1. 삭제<2009.12.31.> <부칙> (2009.12.31. 대통령령 제21934호로 개정된 것) 제5조 [양도자산의 필요경비에 관한 경과조치] 이 영 시행 당시 종전 의 제169조 제1항 제1호 마목에 따른 인감증명서를 제출하여 법 제97조 제7항 각호 외의 부분 본문에 따른 자산의 취득 당시 실지거래가액을 확인한 거주자에 대해서는 제163조 제11항의 개정 규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다. (3) 소득세법 제96조 (1999.12.28. 법률 제6051호로 개정되기 전의 것) [양도가액] 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.
1. 제94조 제1호・제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류・보유기간・거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (4) 소득세법 시행령 제166조 (1999.12.31. 대통령령 제16664호로 개정되기 전의 것) [양도차익의 산정] ④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류・보유기간・거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우
(1) 국세통합전산망 조회자료에 나타난 청구인의 쟁점토지 양도관련 양도소득세 예정신고 내역은 아래 <표2>와 같은바, 양도가액은 OOO원, 취득가액은 기준시가를 적용하여 계산한 OOO원(환산가액)인 것으로 나타난다. <표2> 쟁점토지 양도가액 및 취득가액 신고내역 OOO
(2) 처분청이 제시한 심리자료에 나타난 청구인에 대한 양도소득세 경정내역은 아래 <표3>과 같은바, 청구인이 당초 신고한 환산취득가액을 부인하고 OOO서장이 쟁점토지의 전 소유자였던 BBB에 대한 세무조사를 실시하여 확인한 매매가액과 취득세·등록세의 합계 OOO원을 취득가액으로 하여 양도소득세를 경정한 것으로 나타난다. <표3> 처분청의 양도소득세 경정내역 OOO
(3) 청구인이 쟁점토지의 취득과 관련된 금융증빙이라고 주장하며 제시하는 청구인 명의의 OOO 계좌거래명세서(계좌번호 OOO)의 주요 내용은 아래 <표4>와 같은바, 쟁점토지 취득일을 전후하여 총 OOO원의 현금 및 자기앞수표가 인출된 것으로 나타난다. <표4> 청구인 계좌 금융거래내역 OOO
(4) 쟁점토지의 전소유자인 BBB이 쟁점토지의 양도 관련 양도소득세 부과처분에 불복하여 제기한 항고소송에 대한 관련 판결[OOO 판결, 대법원 OOO 판결(심리불속행 기각) 등]에 의하면, 원고 BBB이 쟁점토지의 실질적인 소유자였던 CCC이 당초 자신(BBB) 명의로 경락받은 쟁점토지에 대하여 자신(BBB) 명의로 금융기관에서 대출한 OOO원을 포함한 OOO원에 쟁점토지를 청구인에게 매도한 후, 자신(BBB) 명의로 쟁점토지 양도에 대한 자산양도차익예정신고를 하는 등 쟁점토지의 취득, 담보대출, 양도 및 세무신고가 모두 CCC의 책임과 계산하에 이루어졌다고 주장한데 대하여, 원고인 BBB과 쟁점토지 매수자인 청구인이 쟁점토지를 OOO원에 매매하되 매매대금의 지급에 갈음하여 금융기관 대출금채무 OOO원을 인수하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하였다고 사실 인정하면서, 쟁점토지의 취득과 양도경위, 금융기관 대출 경위 및 대출금의 사용내역 등을 종합하여 볼 때 원고인 BBB은 쟁점토지의 형식상 소유 명의인에 그치는 것이 아니라 단기매매차익을 얻을 목적으로 쟁점토지를 헐값에 취득한 후 단기간 내에 고가로 청구인에게 양도한 실질적인 소유자라고 판단한 것으로 나타난다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 취득가액 등 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것이고 그 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 그가 입증하는 것이 손쉽다는 점을 감안해 보면, 납세의무자가 입증활동을 하지 않고 있는 취득가액 등 필요경비에 대해서는 부존재의 추정을 용인하여 납세의무자 에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에도 부합된다 고 할 것이다(대법원 2004.9.23. 선고 2002두1588 판결 등, 같은 뜻임). (나) 청구인은 쟁점토지의 취득시기가 오래되어 취득 당시 증빙을 찾을 수 없으므로 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여야 하고, 설령 실지거래가액으로 하는 경우에도 처분청이 경정한 가액은 감정평가액이나 관련 판결상 쟁점토지의 전소유자가 주장하는 가액보다 낮아 이 건 양도소득세 부과처분이 부당하다고 주장하나, 청구인이 쟁점토지 취득 당시의 매매계약서나 쟁점토지 매매대금 지급과 관련된 금융증빙을 제시하지 못하고 있는 반면, 쟁점토지 전소유자에 대한 과세관청의 세무조사를 통하여 쟁점토지의 양도가액이 OOO원으로 확인된 점, 쟁점토지 전소유자가 제기한 양도소득세 관련 항고소송에서 법원이 쟁점토지의 매매가액(청구인의 취득가액)을 금융기관의 대출금채무에 갈음하는 OOO원으로 인정한 점 등에서 처분청이 쟁점토지의 실지취득가액을 OOO원으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
(6) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고․납부 등 각종 의무를 위반한 경우에 개별세법이 정하는 바에 따라 부과되는 행정상의 제재로서 납세자의 고의․과실은 고려되지 않고, 법령의 부지나 오해는 가산세 부과를 면할 수 있는 정당한 사유에 해당한다고 볼 수 없다 할 것인바(대법원 2002.9.4. 선고 2001두9370 판결 등, 같은 뜻임), 이 건에 있어 청구인은 쟁점토지 취득당시 매매계약서나 금융자료를 찾지 못하여 스스로 취득가액이 불분명하다고 보아 환산취득가액으로 양도소득세를 신고하였으나, 처분청이 전 소유자의 양도가액을 확인하여 청구인의 실지취득가액을 확인한 사실에서 청구인이 조금만 주의를 기울였더라면 쟁점토지의 실지취득가액을 확인할 수 있었다고 보이고, 청구인이 주장하는 사정이 청구인의 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유에 해당한다고 보기도 어려우므로, 결국 이 건 양도소득세 부과처분에 있어 가산세가 면제되어야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.