이 건 거래가액 및 취득부대비용이 쟁점부동산의 실제 취득가액이라는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. aaa․bbb(이하 “청구인들”이라 한다)은 2003.12.26. OOO(근린생활시설 지상 6층, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 2020.2.7. 쟁점부동산을 OOO원에 양도하고, 2020.3.5. 실제 취득가액을 확인할 수 없는 것으로 보아 환산취득가액(OOO원)을 적용하여 양도소득세 합계 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 2020.8.3.부터 2020.8.21.까지 양도소득세 세무조사를 실시한 결과 청구인들이 양도소득세 신고 시 첨부한 부동산매매계약서(이하 “쟁점매매계약서”라 한다)에 기재된 매매대금 OOO원을 실제 취득가액으로 보아 환산취득가액의 적용을 부인하고 2020.11.5. 청구인들에게 2020년 귀속 양도소득세 합계 OOO원(각각 OOO원)을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2020.12.9. 이의신청을 거쳐 2021.4.9. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장

(1) 청구인들은 2003.12.26. 부부공동명의로 전소유자 ccc으로부터 쟁점부동산을 사업양수도 계약에 따라 취득하였다(지분 각 1/2). 청구인들은 쟁점부동산에 대한 취득세를 신고할 당시 시가표준액 OOO원을 과세표준액으로 하여 신고하였다. 청구인들과 이전 양도인은 상호간의 편의에 따라 실제 부동산 매매계약서와 다른 별도의 부동산 매매계약서를 작성하였으며, 쟁점부동산의 매매대금은 시가표준액(OOO원)으로 하여 토지와 건물가액은 시가표준액을 변형한 금액(토지 OOO원, 건물 OOO원)으로 구분하였다. 장부가액은 쟁점매매계약서상 금액인 토지 OOO원, 건물 OOO원으로 구분하였고, 취득가액에 포함되는 취득세․등록세와 기타 부대비용을 장부가액에 반영하지 않은 장부가액은 실거래가액이 아니다. 청구인들은 2020.2.6. ddd 및 eee에게 쟁점부동산을 OOO원에 양도하였고, 2020.3.15. 양도소득세 신고할 당시 취득가액을 확인할 수가 없으므로 환산취득가액 OOO원(각 OOO)을 적용하여 산정한 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다. 장부가액 OOO원은 실지거래가액이 아니고 부동산 시가표준액으로 계산된 금액이고, 취득세 과세표준액을 신고할 당시 시가표준액으로 계산된 토지가액 OOO원과 건물가액 OOO원을 합한 금액으로서 장부에 기록하면서 토지 OOO원, 건물 OOO원으로 변형한 시가표준액을 그 장부가액으로 하였으며 기장 이후의 자본적 지출액은 장부가액에 반영하지 아니하고 2020.2.7. 쟁점부동산을 양도할 당시까지 이러한 장부가액 OOO원을 그대로 비망적 금액으로 유지하여 각 사업연도 재무제표에 반영하였다. 처분청이 양도소득세 세무조사 시 인지한 미확인 취득가액(OOO원) 상당액이 청구인들이 제출한 금융거래증빙 등으로 OOO원이 소명되었으므로 위의 소명금액을 취득가액으로 인정하여야 한다. 다시 말해, 소명자료로 제출된 금융증빙 및 영수증 금액 OOO원과 사업양수도로 인수한 임대차보증금은 OOO원이므로 매매대금 OOO원은 쟁점부동산의 실거래가액으로 입증되었다. 따라서, 처분청은 이 건 양도차익 산정 시 소명자료로 확인된 매매대금 OOO원(청구인별 OOO원)에 부대비용(OOO원)을 가산한 취득가액을 이 건 양도가액 OOO원(청구인 각각 OOO원)에 대응하는 필요경비로 하여 양도차익을 산정하여야 한다.

(2) 이 건 취득가액 등 확인을 위하여 청구인들이 제출한 증빙에 의하여도 쟁점부동산의 취득가액을 실거래가액으로 인정할 수 없다면, 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 경정하여야 한다.

• 나. 처분청 의견 (1) 청구인들과 전 양도인은 쟁점매매계약서 상 매매금액 가운데 건물부분 OOO원에 대하여 세금계산서를 교부 및 수취하여 청구인들은 쟁점매매계약서 상 거래금액으로 부가가치세 환급신고하고 종합소득세 신고 시 토지 OOO원, 건물 OOO원으로 재무제표에 반영하여 감가상각비를 필요경비로 산입하여 오는 등 17여 년 동안 복식부기의무자로 신고하였다. 전 소유자 ccc은 쟁점매매계약서 상의 매매대금을 실거래가액으로 보아 양도소득세를 신고하였으므로 쟁점매매계약서 상 매매대금이 쟁점부동산의 실제 취득가액에 해당한다. 다시 말해, 이 건 양도소득세에 대한 세무조사를 실시할 당시부터 청구인들은 쟁점매매계약서 금액으로 세금계산서를 수수하여 부가가치세 신고하고 종합소득세 신고 시 재무제표에 반영하였고, 전 양도인은 단기양도로 인하여 쟁점매매계약서 금액을 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하는 등 쟁점매매계약서를 기초로 모든 신고가 이루어져 쟁점매매계약서가 실지계약서로 판단된다. 처분청은 쟁점매매계약서와 다른 계약내용이 있다면 매매대금 지급에 대한 금융거래내역 등 관련증빙을 제출하여 달라고 수차례 요구하였으나 청구인들은 실거래가액에 대한 확인은 처분청에서 확인할 사항이라고 주장만 할 뿐, 금융거래내역 등 취득가액을 입증할만한 증빙을 제출하지 않았다. 그러나, 청구인들이 이후 이 건 심판청구 시 쟁점부동산 취득자금으로 제출한 금융증빙(OOO원)의 거래내역은 매매대금으로 지급되었는지, 다른 용도로 사용되었는지 알 수가 없는 단순 은행출금자료로서 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하기 어렵다.

(2) 쟁점매매계약서는 청구인들과 전 양도인이 작성하여 부가가치세 및 종합소득세 신고 시 쟁점매매계약서를 근거로 신고하였고, 전 양도인은 쟁점매매계약서 상 매매대금을 실거래가액으로 보아 양도소득세 신고하여 쟁점매매계약서가 실제 매매계약서로 보임에도 청구인들은 쟁점매매계약서가 허위계약서라는 객관적이고 구체적인 증빙을 제출하지 아니하였는바, 쟁점부동산의 실제 취득가액이 불분명하므로환산취득가액으로 적용하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁점

① 이 건 거래가액(OOO원) 및 취득부대비용(OOO원)이 쟁점부동산의 실제 취득가액이라는 청구주장의 당부

② 쟁점부동산의 실제 취득가액이 부존재할 경우에는 환산취득가액을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.

1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조 제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) (중략)

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

• 가. 증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세
• 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
• 다. 공증비용, 인지대 및 소개비
• 라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용
• 마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용 (중략)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 “감정평가업자”라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다. (중략)

2. 법 제96조 제1항에 따른 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들이 제출한 증빙 등과 처분청의 심리자료는 다음과 같다. (가) 처분청이 제시한 쟁점매매계약서에 따르면 청구인들은 2003.12.3. ccc으로부터 쟁점부동산을 OOO원에 매입하는 매매계약[계약금: OOO원, 중도금: OOO원(2003.12.18.), 잔금: OOO원(2003.12.26.), 특약사항: 토지 OOO원, 건물 OOO원, 임대보증금 OOO원은 상계한다]을 체결하였다. (나) 처분청이 제시한 청구인들의 사업장 표준대차대차표(2015년)에 따르면 유형자산은 토지 OOO원, 건물 OOO원으로, 표준합계잔액시산표(2018년)에는 토지 OOO원, 건물 OOO원(감가상각누계액 OOO원)으로 기재되어 있다. (다) 청구인들이 제출한 쟁점부동산에 대한 지방세 세목별 과세증명서(2020.2.6. 발급)에 따르면 쟁점부동산의 취득세 과세표준액은 OOO원으로 나타난다. (라) 청구인들이 제출한 부동산임대공급가액명세서(2003년 제2기 확정)를 살펴보면 쟁점부동산은 임대차보증금 OOO원, 월 임대료 OOO원으로 나타난다. (마) 청구인들의 쟁점부동산 취득과 관련하여 처분청이 요약․정리하여 제출한 금융거래내역은 아래 <표1>과 같다[해당 기간: 쟁점부동산 매매계약일(2003.12.3.)부터 잔금일(2003.12.26.)까지]. <표1> 청구인들의 금융거래내역 등 (바) 처분청이 위 <표1>의 금융거래내역과 관련하여 확인한 세부거래내역은 아래와 같다. (사) 이의신청결정서(2021.2.15.)를 살펴보면 아래 <표2> 및 <표3>과 같이 청구인들의 부가가치세 및 종합소득세 신고내역이 나타난다. <표2> 청구인들의 부가가치세 신고내역 <표3> 청구인들의 종합소득세 신고내역 (아) 청구인들이 쟁점부동산을 취득할 당시인 2003년 쟁점부동산기준시가, 쟁점매매계약서 상 매매대금, 청구인들의 사업장 장부가액은 아래 <표4>와 같다. <표4> 2003년 기준 쟁점부동산에 대한 기준시가 등 (자) 2003년 11월부터 2003년 12월까지 쟁점부동산에서 사업자등록신청(정정)한 내역은 아래 <표5>와 같다. <표5> 쟁점부동산 사업자등록 내역(2013년 11월〜12월) (차) 청구인들과 청구인들의 대리인 세무사 fff이 작성한 사실확인서(2020.9.23.)에 따르면, 청구인들은 이 건 양도소득세 세무조사 당시 담당 조사관에게 쟁점부동산 거래가액(실지취득가액)은 OOO원 상당액이라고 진술한 것으로 기재되어 있다. (카) 청구인들은 지출증빙으로 쟁점부동산 양도인 ccc에게 2003.12.3. OOO원, 2003.12.18. OOO원, 2003.12.26. OOO원 합계 OOO 원을 지급한 것에 대한 영수증(양도인 ccc 및 입회인 OOO ggg가 서명날인)을 제출하였다. (타) 입금영수증에 따르면 청구인 aaa는 2003.12.26. hhh에게 OOO원을 송금한 것으로 나타난다. (파) 청구인들은 쟁점부동산 기타필요경비로 세무대리인 신고보수 OOO원에 대한 현금영수증(2020.3.5. 발급) 및 공인중개사 수수료 OOO원 관련 현금영수증(2020.2.7. 발급)을 각각 제출하였다. (하) 청구인들이 제출한 부동산 임대차계약서를 살펴보면 쟁점부동산 임대차현황은 1층은 임대차보증금 OOO원, 월세 OOO원 (계약기간 2003.11.20.부터 2006.11.20.까지), 4층은 임대차보증금 OOO원, 월세 OOO원(계약기간 2003.12.18.부터 2006.12.17.까지), 6층은 임대차보증금 OOO원, 월세 OOO원(계약기간 2003.12.8.부터 2006.12.7.까지)으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 양도소득세 과세처분 취소소송에서도 과세근거로 되는 과세표준에 대한 입증책임은 과세관청에 있고, 과세표준은 수입으로부터 필요경비를 공제한 것이므로 수입 및 필요경비의 입증책임도 원칙적으로는 과세관청에 있으나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 필요경비에 대해서 납세의무자로 하여금 입증하도록 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 오히려 공평의 관념에 부합하는 것이다(OOO 같은 뜻임). 청구인들은 쟁점부동산을 취득하는 과정에서 이 건 거래가액(OOO원)에서 임대차보증금(OOO원)을 제외한 나머지 금액(OOO원) 및 기타 취득부대비용(OOO원)을 지급하였다고 주장하나, 청구인들이 제출한 영수증 및 입금영수증만으로는 위의 매매대금(임대차보증금 제외)이 양도인 ccc에게 실제 지급되었는지 확인되지 않고, 이처럼 OOO원을 상회하는 쟁점부동산 매매거래에 대해 이를 입증할 수 있는 예금계좌 거래내역이 존재하지 않는 것은 납득하기 어려운 점, 처분청이 이 건 양도소득세 과세근거로 제시한 쟁점매매계약서에서 건물분 매매대금은 청구인들이 부가가치세(건물분 공급가액) 및 종합소득세(건물에 대한 감가상각비 산정)를 신고하는 과정에서 사용되었고, 쟁점매매계약서 상 쟁점부동산 매매대금은 취득세 과세표준 및 장부상 금액과 일치하는 등 신뢰성 있는 거래가액(취득가액)에 해당하는 점, 청구인들은 기타 부대비용(OOO원)과 관련하여 현금영수증을 제출하였으나, 이러한 비용이 쟁점부동산 취득에 직접 관련된 비용인지 확인되지 않는 점 등에 비추어 이 건 거래가액(OOO원) 및 기타 부대비용(OOO원)이 쟁점부동산 양도의 필요경비에 해당한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인들은 쟁점부동산의 실제 취득가액이 부존재할 경우에는 환산취득가액을 적용하여야 한다고 주장하나, 쟁점매매계약서는 청구인들이 이 건 양도소득세를 신고하는 과정에서 제출한 증빙인 점, 쟁점매매계약서 상 취득가액(OOO원)은 위에서 설시한 바와 같이 청구인들의 세무신고에 사용되었고, 회계장부에 기재된 내용과 일치하는 점 등에 비추어 쟁점부동산의 양도차익 산정 시 환산취득가액을 적용하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 따라서, 처분청이 쟁점매매계약서 상 매매대금(OOO원)을 쟁점부동산 취득가액으로 보아 청구인들에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.