[요지] 청구인이 쟁점물건을 수분양자로서 분양받을 목적이었다면 공동사업 지분에 따라 공동 분양받았다가 공유물분할을 할 이유가 없어 보이는바, 청구인이 공동사업의 재고자산이던 쟁점물건을 공유물분할을 통해 취득하였다고 봄이 타당해 보이는 점등에 비추어 쟁점물건의 양도가 1세대 1주택 양도소득세 비과세대상이라는 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
[요지] 청구인이 쟁점물건을 수분양자로서 분양받을 목적이었다면 공동사업 지분에 따라 공동 분양받았다가 공유물분할을 할 이유가 없어 보이는바, 청구인이 공동사업의 재고자산이던 쟁점물건을 공유물분할을 통해 취득하였다고 봄이 타당해 보이는 점등에 비추어 쟁점물건의 양도가 1세대 1주택 양도소득세 비과세대상이라는 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 소득세법 제89조 제1항 제3호에서 거주자인 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 2년 이상 보유하는 경우 양도소득세를 비과세한다고 규정하고 있다. 쟁점물건의 취득시기는 목적물이 완성되기 전에 분양대금을 납부하였기 때문에 준공일(목적물 완성일)인 2016.7.29.이 된다. 쟁점물건은 취득일부터 양도일(2019.7.11.)까지의 보유기간이 2년 이상으로 1세대 1주택의 양도소득세 비과세 요건을 충족한다. 통장거래내역·등기부등본 및 분양계약서 등에서 쟁점물건의 취득사실 및 취득시기가 명확히 증명된다. 처분청은 쟁점물건의 취득을 증명하는 명백한 증빙이 있음에도 불구하고 사실확인 없이 존재하지 아니하는 사실을 근거로 청구인이 양도소득세를 신고한 후 16개월이나 지난 후에 이 건 양도소득세를 과세하였는바, 이 건 양도소득세 부과처분은 위법･부당하다.
(2) 쟁점물건의 공유물분할은 현물출자 반환이 아니다. 현물출자 반환은 말 그대로 출자지분을 현금이 아닌 현물로 반환하는 것이다. 이는 대가를 지급하지 아니하고 출자지분을 현물로 돌려받는 것이다. 쟁점물건의 경우 청구인과 공동사업자들은 분양계약서를 작성하고 각자 지분에 따라 분양대금을 납부하였다. OOO의 일반분양 대상 아파트는 분양계약서의 작성도 없었고 분양대금의 납부도 없이 준공 후 공동사업자 명의로 소유권보존 등기를 하였다. 따라서 청구인은 수성세무서가 주장하는 현물출자 반환이 아니고 일반분양을 통해 쟁점물건을 분양받은 것이다. 건물준공 전에 분양대금을 완납하는 경우 목적물의 완성 또는 확정된 날을 취득시기로 본다. 청구인은 건물준공 전인 2016.7.14.에 분양대금을 완납했기에 취득시기는 2016.7.29.인바, 양도시까지 쟁점물건의 보유기간이 2년 이상이므로 쟁점물건의 양도는 1세대 1주택 양도소득세 비과세대상에 해당한다. 한편, 신탁법에 의한 신탁재산을 유상이전한 경우 취득시기는 당해 부동산의 매매대금을 청산한 날이고, 이에 따르면 쟁점물건의 취득시기는 2016.7.14.이며, 법원 판례에 따르면 공유물의 분할등기는 양도로 보지 아니한다OOO.
(3) 처분청은 형식상 주소를 이전해 놓고 거주하지 아니하여 쟁점물건을 주택으로 볼 수 없다는 의견이나, 청구인은 쟁점물건에 주소를 이전하여 실제 거주하였고, 동거가족인 배우자 OOO의 명의로 전기, 가스, 수도료를 납부하였다. OOO은 당시 건물을 철거하여 신축 중이었으므로 거주가 불가능하여 준공시까지 쟁점물건에 거주하였다. 쟁점물건의 양도 당시 세법상 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건에는 거주조건이 없고 보유기간 2년만 충족하면 된다.
(1) 청구인은 쟁점물건을 일반 분양인들과 동일하게 공동사업자로부터 분양받아 분양대금을 입금하고 소유권보존 등기한 것이기 때문에 현물출자의 반환이 아닌 당초부터 청구인 개인의 사유재산에 해당한다고 주장한다. 쟁점물건은 부동산 등기부등본상 2016.8.8. 청구인 및 공동사업자들 명의로 소유권보존 등기, 2016.8.10. OOO에 신탁(공동사업장 대출실행을 위한 신탁), 2017.9.4. 신탁재산의 귀속, 2018.6.29. 공유물분할 등기로 청구인에게 소유권이 이전되었는바, 이는 쟁점건물 302호 등 분양되지 않은 다른 물건이 공동사업장 대출을 위해 신탁 후 수분양자가 있을 시 신탁재산 환원 후 수분양자에게 이전등기된 것과 동일하다. 쟁점건물 1402호 등 실제 분양이 이루어진 물건의 경우 등기부등본상 소유권보존 등기 후 신탁 없이 바로 수분양자에게 이전되고, 대출의 경우 신탁이 아닌 근저당권 대출이 이루어졌음이 확인되므로 청구인이 쟁점물건을 분양받았다는 주장은 신빙성이 없다. 또한, 청구인이 분양대금의 납부내역이라고 주장하면서 제출한 새마을금고 계좌에는 일반적으로 계약금 10%를 납부한 후 중도금을 납부하고 건물준공 후 잔액을 납부하는 통상적인 분양계약과 달리 들쭉날쭉한 시기에 불특정 금액이 입금되었고, 일반분양 전에 분양대금은 물론 취득세까지 분양자에게 납부하였다는 주장은 통상적인 분양계약에서 납득할 수 없으며, 단지 공동사업장의 자금소요에 따라 해당 금액을 입금한 것으로 보이므로 청구인의 주장은 신빙성이 없다. 청구인은 쟁점물건을 분양받지 않았다면 쟁점물건에 전입신고한 2017.9.28. 타인의 주택에 무단 침입한 것이 된다고 주장하나, 청구인의 주민등록초본을 보면 2017.6.30. OOO에 전입하고 2017.9.28. 쟁점물건에 전입한 후 2019.12.5. 당초 전입한 주소지인 OOO로 전입한 것으로 보아 형식상 주소만 쟁점물건으로 이전한 것으로 보이며, 2019.7.11. 쟁점물건을 양도한 이후에도 계속 쟁점물건에 주소를 두다가 2019.12.5. 주민등록을 이전하였으므로 청구인의 주장은 신빙성이 없다. 당초 분양계약서상 청구인과 공동사업자들이 분양을 받았으나, OOO을 제외한 청구인, OOO이 쟁점건물의 오피스텔 3호(201호, 202호, 301호)를 각각 1호씩 소유한 것은 실제 운영자였던 3인이 출자지분을 반환받은 것으로 봄이 타당하다. 따라서, 청구인이 쟁점물건을 분양받아 분양대금을 입금하고 소유권보존 등기하였다는 청구주장을 받아들이기 어려우며, 청구인의 쟁점물건 취득은 출자의 반환에 해당하여 그 취득시기가 2017.12.21.이므로 쟁점물건의 양도에 대해 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 배제한 처분은 정당하다.
(2) 청구인은 공유지분 등기 후 지분변동 없이 단순히 분할한 경우 양도로 보지 않는다고 주장하나, 현재 소득세법상 양도로 보지 아니하는 공유물분할의 경우는 건물이 아닌 토지로 한정하여 제한적으로 규정하고 있고, 토지의 경우도 “연접하는 경우”와 “연접하지 않는 경우”로 나누어서 연접하지 않는 2필지 이상의 토지를 단독소유를 목적으로 서로의 지분을 정리하는 것은 각 필지의 자기지분 감소분과 다른 필지의 자기지분 증가분이 교환되는 것으로서 양도에 해당하는 것으로 보고 있는바, 공유지분으로 등기된 3호의 오피스텔을 단독 소유를 목적으로 지분정리한 것은 양도소득세가 과세되지 않는 공유물분할로 볼 수 없다. 청구인 및 공동사업자들의 공유지분으로 소유권보존 등기한 쟁점건물의 오피스텔 3호는 등기부등본상 업무시설로서 그 층별, 호별 가치상 가액이 동일한 물건으로 보기 어려우며, 각 호의 양도가액도 차이OOO가 있으므로, 이는 양도소득세가 과세되지 않는 공유물분할이 아닌 자기지분 정리를 위한 교환거래로 봄이 타당하다.
(3) 청구인의 주민등록초본을 보면 2017.6.30. OOO에 전입하고 2017.9.28. 쟁점물건에 전입한 후 2019.12.5. 당초 전입한 동일한 주소인 OOO로 전입한 것으로 보아 형식상 쟁점물건으로 주소만 이전한 것으로 보이며, 2019.7.11. OOO에 쟁점물건을 매각한 후에도 계속 주소를 두어 2019.12.5.에 주민등록을 이전하였으므로 청구인의 주장은 신빙성이 없다. 또한, 쟁점물건은 공부상 업무시설인 오피스텔로 건축되었으므로 신축 당시에는 주거용으로 볼 수 없는 것인바, 설령 청구인의 주민등록전입일인 2017.9.28.부터 양도일인 2019.7.11.까지 주거용으로 사용한 것으로 본다고 하더라도 그 기간이 2년이 되지 않아 주택 보유기간 2년의 요건을 충족하지도 못한다.
3. 심리 및 판단
(1) 처분청의 심리자료 및 청구인의 항변서 등에는 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인과 공동사업자들은 2015.7.31. 공동사업OOO을 개업하여 OOO 일원에서 OOO을 분양하는 사업을 영위하였는바, 2016.7.29. 쟁점건물에 대한 사용승인을 득한 후 2016.8.8. 청구인 및 공동사업자들을 각 지분에 따른 공유자로 하여 소유권보존 등기를 경료하였다. (나) OOO 분양계약서에 의하면, 청구인과 공동사업자들은 2016.8.8. 본인들로부터 OOO 오피스텔 3호(201호, 202호, 301호)를 매매대금 합계 OOO에 공동사업 지분율에 따라 공유로 분양받는 계약을 체결한 것으로 나타난다. (다) 청구인은 쟁점물건을 분양받고 아래 ＜표1＞과 같이 분양대금을 OOO의 사업용계좌OOO에 납입하였다고 주장하며 청구인 명의의 OOO의 거래내역을 제출하였는바, 이 중 OOO은 취득세 상당액을 납부한 것이라고 주장한다. (라) 공유물분할계약서 및 등기사항전부증명서 등에 의하면, 청구인과 공동사업자들은 2017.12.21. 당초 공동소유하고 있던 OOO를 201호는 청구인, 202호는 OOO는 OOO이 단독소유하는 것으로 공유물분할하기로 합의하였고, 2017.12.21. 공유물분할 내용에 따라 오피스텔 각 호를 각자의 명의로 하여 소유권이전 등기를 경료하였다. (마) 부동산매매계약서 및 등기사항전부증명서 등에 의하면, 청구인은 2019.6.11. 쟁점물건을 OOO에게 매매대금 OOO에 양도하는 계약을 체결하였고, 양수인인 OOO은 2019.7.11. 소유권이전 등기를 경료하였다. (바) 양도소득세 신고서에 의하면, 청구인은 2019.9.30. 쟁점물건의 취득가액을 OOO으로 하고, 1세대 1주택 비과세를 적용하여 양도소득세를 “0원”으로 신고하였다. (사) 지방세 세목별 과세증명서에 의하면, 청구인은 2017.12.21. 공유물분할을 원인으로 쟁점물건을 취득하면서 취득세 OOO 및 지방교육세 OOO을 납부한 것으로 나타난다. (아) 청구인은 쟁점물건을 주택으로 사용하였다고 주장하며 쟁점물건에서 OOO의 도시가스 사용료OOO, 전기료OOO, 수도료OOO의 납부내역을 제출하였다. (자) 청구인의 주민등록초본에 의하면, 청구인의 주민등록 전입이력은 아래 ＜표2＞와 같다. (차) 등기사항전부증명서 및 건축물대장 등에 의하면, 청구인은 2016.6.20. OOO 소재 토지 221.5㎡를 취득하였고, 위 토지 위에 2019.3.14. 지상 3층의 주택(다가구주택, 소매점)을 착공하여 2019.9.3. 청구인 명의로 소유권보존등기를 경료한 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점물건을 공유물분할 전에 일반분양을 통해 취득하였는바 쟁점물건의 보유기간이 2년 이상이므로 쟁점물건의 양도가 1세대 1주택 양도소득세 비과세대상이라고 주장하나, 통상적으로 소유권보존등기는 건물을 신축하는 건축주가 하는 것이므로 2016.8.8.자 쟁점물건의 소유권보존등기는 청구인과 공동사업자들이 공동사업 지분에 따라 공동사업자의 지위에서 한 것으로 보이는 점, 청구인과 공동사업자들이 본인들로부터 OOO 오피스텔 3호를 분양받는 형식을 취하기는 하였으나, 분양계약서를 작성한 시점은 청구인이 분양대금을 납입하였다고 주장하는 2016.5.12.부터 2016.7.14.보다 이후인 2016.8.8.이고, 청구인이 쟁점물건을 수분양자로서 분양받을 목적이었다면 OOO 오피스텔 3호를 공동사업 지분에 따라 공동 분양받았다가 공유물분할을 할 이유가 없어 보이는바, 청구인이 공동사업의 재고자산이던 OOO 오피스텔 3호 중 쟁점물건을 공유물분할을 통해 취득하였다고 봄이 타당해 보이는 점, 쟁점물건은 공부상 주택이 아닌 업무시설(오피스텔)이고, 설령 청구인이 쟁점물건에 전입신고한 2017.9.28.부터 쟁점물건을 주택으로 사용하였다고 인정한다 하더라도 주택으로서의 보유기간이 2년에 미치지 못하는 점 등에 비추어 쟁점물건의 양도가 1세대 1주택 양도소득세 비과세대상이라는 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 소득세법 제25조【총수입금액 계산의 특례】② 거주자가 재고자산(在庫資産) 또는 임목을 가사용으로 소비하거나 종업원 또는 타인에게 지급한 경우에도 이를 소비하거나 지급하였을 때의 가액에 해당하는 금액은 그 소비하거나 지급한 날이 속하는 과세기간의 사업소득금액 또는 기타소득금액을 계산할 때 총수입금액에 산입한다. 제43조【공동사업에 대한 소득금액 계산의 특례】① 공동사업[경영에 참여하지 아니하고 출자만 하는 대통령령으로 정하는 출자공동사업자(이하 "출자공동사업자"라 한다)가 있는 공동사업을 포함한다]의 경우에는 해당 사업을 경영하는 장소(이하 "공동사업장"이라 한다)를 1거주자로 보아 공동사업장별로 그 소득금액을 계산한다. 제88조【정의】이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
(2) 소득세법 시행령 제152조(환지등의 정의) ① 법 제88조 제1호 가목에서 환지처분이란 도시개발법에 따른 도시개발사업, 농어촌정비법에 따른 농업생산기반 정비사업, 그 밖의 법률에 따라 사업시행자가 사업완료 후에 사업구역 내의 토지 소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 또는 건축물 대신에 그 구역 내의 다른 토지 또는 사업시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분으로 바꾸어주는 것(사업시행에 따라 분할ㆍ합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다.
② 법 제88조 제1호 가목에서 “보류지(保留地)”란 제1항에 따른 사업시행자가 해당 법률에 따라 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 다음 각 호의 토지로 사용하기 위하여 보류한 토지를 말한다.
1. 해당 법률에 따른 공공용지
2. 해당 법률에 따라 사업구역 내의 토지소유자 또는 관계인에게 그 구역 내의 토지로 사업비용을 부담하게 하는 경우의 해당 토지인 체비지
③ 법 제88조 제1호 나목에서 “공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환”이란 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 토지 교환을 말한다.
1. 토지 이용상 불합리한 지상(地上) 경계(境界)를 합리적으로 바꾸기 위하여 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 토지를 분할하여 교환할 것
2. 제1호에 따라 분할된 토지의 전체 면적이 분할 전 토지의 전체 면적의 100분의 20을 초과하지 아니할 것 제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. (단서생략)
⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다. 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
(3) 지방세법 제6조【정의】취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.
19. "중과기준세율"이란 제11조 및 제12조에 따른 세율에 가감하거나 제15조 제2항에 따른 세율의 특례 적용기준이 되는 세율로서 1천분의 20을 말한다. 제11조【부동산 취득의 세율】① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
5. 공유물의 분할 또는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조 제1호 나목에서 규정하고 있는 부동산의 공유권 해소를 위한 지분이전으로 인한 취득(등기부등본상 본인 지분을 초과하는 부분의 경우에는 제외한다): 1천분의 23
6. 합유물 및 총유물의 분할로 인한 취득: 1천분의 23 제15조【세율의 특례】① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 취득에 대한 취득세는 제11조 및 제12조에 따른 세율에서 중과기준세율을 뺀 세율로 산출한 금액을 그 세액으로 하되, 제11조 제1항 제8호에 따른 주택의 취득에 대한 취득세는 해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율을 적용하여 산출한 금액을 그 세액으로 한다. 다만, 취득물건이 제13조제2항에 해당하는 경우에는 이 항 각 호 외의 부분 본문의 계산방법으로 산출한 세율의 100분의 300을 적용한다.
4. 공유물·합유물의 분할 또는부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조 제1호 나목에서 규정하고 있는 부동산의 공유권 해소를 위한 지분이전으로 인한 취득(등기부등본상 본인 지분을 초과하는 부분의 경우에는 제외한다)
(4) 민법 제262조【물건의 공유】① 물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 한다.
② 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다. 제268조【공유물의 분할청구】① 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년 내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다.
② 전항의 계약을 갱신한 때에는 그 기간은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못한다.
③ 전2항의 규정은 제215조, 제239조의 공유물에는 적용하지 아니한다.