쟁점건물을 재건축하기 전에 청구인이 전입신고하고 거주한 사실이 있는 등 쟁점건물을 재건축한 후에도 임대하기 전까지 청구인이 주택의 용도로 사용하였다는 주장에 신빙성이 있어 보이는 점, 사진을 보면 임대차계약이 만료되면서 원상복구 조건에 따라 구조변경된 쟁점건물은 방, 화장실, 주방시설 등을 갖추고 있어 주택으로서의 기능을 수행할 수 있어 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점건물이 양도 당시에 주택에 해당하지 않는다고 보아 청구인에게 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하고 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
[주 문] OOO세무서장이 2020.9.23. 청구인에게 한 2020년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]
(1) 청구인은 1965년부터 1999년까지 쟁점건물에 거주하였고, 1999년 임차인에게 원상복구를 조건으로 임대하였으며, 임차인이 상가 용도로 사용하다가 2020년 원상복구하고 퇴거하였는바, 쟁점건물은 양도 당시 방, 화장실, 부엌 및 마루, 점포공간을 갖춘 겸용주택에 해당한다. (가) 청구인의 배우자는 1965년 무허가건물이 있는 쟁점부동산을 취득하였고, 청구인은 그로부터 1996년까지 31년간 쟁점부동산에서 2남 5녀를 키우며 거주하였으며, 1996년에 대지 일부(83㎡ 중 39㎡)가 도로로 수용됨에 따라 그 보상금으로 1996년 하반기에 다시 무허가 쟁점건물(방 1, 화장실 1, 부엌 및 마루 1, 점포공간 1)을 재건축한 후 1999년까지 거주하였다. (나) 1996년 하반기에 쟁점건물을 재건축하면서 중풍으로 거동이 불편한 장남(2016년 사망)을 위해 방과 마루 높이를 동일하게 시공하였고, 방에는 에어컨과 바닥 보일러를 설치하였으며, 마루에는 주방 싱크대와 북향이라 추위를 고려해 이중 미닫이문 설치하고 화장실을 갖추는 등 주택의 구조로 재건축하였다. (다) 1999년경 청구인(당시 76세)과 장남이 쟁점부동산에 거주하고 있었으나, 수입이 없어 생계가 막연하여 결혼한 다른 자녀들에게 의탁하고자 쟁점부동산을 원상복구를 조건으로 임대하게 되었다. (라) 임차인은 쟁점부동산에서 ‘AAA’라는 상호로 천막 도소매업을 영위하였는데, 청구인의 승낙 없이 목재로 된 마루바닥과 미닫이문을 떼어내어 점포부분을 확장하였고, 출입구에 셔터를 설치하는 등 일부 구조를 변경하였으나, 원상복구 조건에 따라 이 건 양도 전에 원상복구를 하고 쟁점부동산에서 퇴거하였다.
(2) 처분청은 청구인 등이 쟁점건물을 주거용으로 사용한 사실에 대한 객관적 증빙이 부족하다는 의견이나, 아래와 같은 점에서 타당하지 아니하다. (가) 처분청은 임차인이 쟁점부동산에서 거주하지 않았다는 의견이나, 전입신고는 하지 않았지만 임차인의 남편(실제 사용자)이 쟁점부동산에서 숙식한 사실에 대한 확인서를 작성․제출하였으며, 임차인의 거주 여부는 임대인이 관여할 사항이 아니다. (나) 처분청은 1998년 이후 쟁점건물의 상수도요금이 가정용이 아닌 일반용으로 부과된 점을 처분의 근거로 제시하고 있으나, 1997년 대구광역시의 조례 개정으로 쟁점건물과 같이 점포를 포함하고 있는 겸용주택에 대하여는 일반용으로 부과되었다. (다) 처분청은 쟁점건물에 대한 재산세가 건축물(근린생활시설)의 경우로 부과된 사실을 고려할 때 주택으로 보기 어렵다는 의견이나, 주택은 공부상의 용도 구분 등과 관계 없이 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물과 그 부속토지를 의미하며, 양도 당시 거주 등의 행위를 요건으로 하지 아니하며, 주거용에 적합한 상태이고 주거기능이 그대로 유지 및 관리되고 있다면 주택으로 보아야 한다. (라) 처분청은 임차인이 쟁점부동산 양도일인 2020.3.31.까지 쟁점부동산에서 영업을 영위하였으므로 양도일 당시에 원상복구된 것으로 보기 어렵다는 의견이나, 과거 명도확약서상 ‘2020.3.31.전으로 명도한다’는 조건에 따라 2020년 3월분 임차료가 지불되었기 때문에 2020.3.31.에 퇴거한 것이며, 임차인이 퇴거 전에 원상복구한 것을 청구인의 막내아들이 확인한 후 임대보증금을 반환하였다.
(3) 쟁점건물은 주택부분의 면적이 상가(점포)부분보다 크지만, 임차인이 마루부분을 철거하였다고 보아 상가부분이 크다고 보더라도 주택부분에 대하여는 양도소득세가 비과세되어야 한다.
(1) 쟁점건물을 상가 용도로 사용한 것이 확인되고, 주거용으로 사용하였는지에 대한 객관적 증빙이 확인되지 아니하므로 이 건 처분은 적법하다. (가) 쟁점건물은 무허가 건축물로 그 사용목적이 등기부등본 및 건축물대장 등 공부상으로 확인되지 아니한다. (나) 청구인은 쟁점건물을 재건축한 후 1996년부터 1999년까지 쟁점건물에서 3년간 장남과 거주하였다고 주장하나, 해당 주소지에 전입한 사실이 없고, 상수도도 1997.11.4.까지만 가정용으로 사용하다가 그 후로는 일반용으로 사용한 것으로 확인되며, 재산세도 건축물(근린생활시설)의 경우로 부과되었고, 임차인 등이 주택으로 사용한 사실을 뒷받침하는 증빙이 확인되지 아니한다. (다) 쟁점부동산 주변은 청구인의 설명과 같이 개발제한구역으로 묶여 주변 주택의 노후가 심각하고 방치되어 있는 등 거주에 적합한 환경으로 보기 어려우며, 청구인 및 임차인도 용접 소음 등으로 인해 거주가 어려워 인근 아파트에서 거주하였다고 소명한 사실이 있다. (라) 따라서 쟁점건물에 휴식을 위한 방, 임시 취사시설이 있었다고 하더라도 이는 주택이 아닌 영업장에 부속된 시설로 보아야 한다. (마) 쟁점부동산은 상업용 건물 밀집 지역에 위치하고 있고, 청구인도 과거 쟁점건물에 거주할 당시에 그 일부를 호떡장사하는 사람에게 임대해준 적이 있다고 하였으며, 이 건 임대차계약서에서도 점포를 포함하여 임대하는 것으로 하여 임차인이 1999.11.15.부터 양도시점까지 ‘AAA’를 운영하였다. (바) 2010년부터 2019년까지의 쟁점부동산에 대한 로드뷰사진에 의하면, 임차인은 점포부분을 확장하여 사용한 것으로 보이고, 천막 관련 물품을 내부에 보관하는 등 상가로 사용한 사실이 확인된다.
(2) 쟁점건물을 양도 시점에 원상복구하였다고 인정하기 어렵다. (가) 청구인은 이 건 양도소득세 신고(2020.5.18.) 시 임차인의 명도가 해결되지 않았음을 이유로 양수인으로부터 임대보증금을 제외한 잔금을 지급받고 소유권을 이전하기로 약정한 합의서를 제출하였고, 그 내용에 따라 보증금이 입금된 날짜는 2020.5.19.인바, 양도 당시(2020.3.31.)에 쟁점건물이 원상복구되었다고 보기 어렵다. (나) 임차인의 매출액도 2020년 1월부터 3월까지의 기간 동안 OOO원에 이르고, 2020년 4월에서야 쟁점건물에서 이주하였다고 소명한 점, 임차인이 2020.3.31.까지 명도한다는 내용의 명도확약서(2019.8.30.)를 제시하였으나 작성자가 당시 매매계약당사자가 아니어서 진실성을 인정하기 어려운 점 등을 고려할 때 양도시점인 2020.3.31.까지 임차인이 쟁점부동산에서 영업한 것으로 보이는바, 쟁점건물이 주택의 구조로 원상복구되었다고 보기 어렵다. (다) 청구인은 임차인이 퇴거하면서 원상복구하였다고 주장하나, 원상복구와 관련한 공사비, 견적서 등과 같은 객관적인 증빙이 확인되지 아니하고, 간이싱크대, 냉장고만 설치되어 있을 뿐, 가스시설 및 샤워시설 등이 없어 상시 주거용으로 사용하는 주택으로 인정하기는 어렵다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
(1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 1924년생으로, 1942년에 배우자 AAA과 결혼하였고, 배우자가 1965.2.11. 쟁점부동산을 취득한 후 1971.4.28. 사망함에 쟁점부동산을 상속받았다. (나) 쟁점부동산은 취득 당시 대지 83㎡와 그 지상에 무허가 건물이 있었으나, 1996년경 쟁점부동산 중 39㎡가 도로로 수용되자 청구인은 대지 44㎡ 위에 무허가 건물을 신축한 것으로 확인된다. (다) 청구인은 1999.9.3. 쟁점부동산에 대한 임대차계약을 체결하였고, 임차인은 2020년 사업장을 이전하기 전까지 쟁점부동산에서 ‘AAA’라는 상호로 천막 도소매업을 영위하였다. (라) 청구인은 2018.6.5. ‘주식회사 BBB 외 1인’과 쟁점부동산에 대한 매매계약을 체결하였으나, 잔금 지급이 지연되어 거래가 완료되지 아니하였고, 주식회사 CCC이 2020.3.30. ‘주식회사 BBB 외 1인’과 위 매매계약에 대한 권리의무승계계약을 체결하고 그 다음 날 2020.3.31. 쟁점부동산에 대한 소유권이전등기를 하였다. (마) 임차인이 퇴거하고 쟁점건물의 구조가 변경된 후 건축사사무소에서 작성한 쟁점건물의 평면도 및 배치도(아래 <그림1>)에 의하면, 쟁점건물 면적은 37.95㎡이고, 그 중 청구인이 주택으로 주장하는 부분(방 9.6㎡, 화장실 3.98㎡, 마루 및 주방 9.04㎡)은 22.62㎡, 소매점부분은 15.33㎡로 나타난다.
(2) 청구인은 청구인 및 임차인이 쟁점부동산에 거주하였고 쟁점부동산이 양도 당시에 주택에 해당한다고 주장하며 아래와 같은 증빙을 제시하였다. (가) 청구인은 아래 <표1>과 같이 청구인이 1999년 쟁점부동산을 임대하기 전까지 쟁점부동산에서 거주하였다고 주장하며 해당 지역 통장의 확인서를 제출하였다. (나) 임차인의 배우자가 작성한 사실확인서(아래 <표2>)에 의하면, 임차인의 배우자가 쟁점부동산에서 숙식을 하였고 원상복구 후에 명도하였다고 진술한 것으로 나타난다. (다) 청구인은 1999.9.3. 아래 <표3>과 같이 쟁점부동산을 원상복구 조건으로 임대하였고, 최종적으로 2020년 임대차계약이 종료된 때에 임차인이 원상복구하였으므로 쟁점건물은 주택에 해당한다고 주장한다. (라) 청구인은 쟁점건물이 원상복구되었다고 주장하면서 현장사진을 제시하였고, 방, 화장실(변기, 개수대 등), 싱크대, 보일러 등이 확인된다(<별지> 참조).
(3) 처분청은 쟁점건물이 무허가 건물이어서 공부상 사용목적 등이 확인되지 아니하고 쟁점건물을 양도할 당시 주택으로 보기 어렵다고 주장하며 아래와 같은 증빙을 제시하였다. (가) 처분청은 아래 <표4>와 같이 청구인 및 임차인이 쟁점건물에 전입신고한 사실이 없으므로 쟁점건물을 주택으로 인정하기 어렵다는 의견이나, 청구인은 재건축 전에 전입신고한 사실이 있으므로 주택으로 인정되어야 한다고 주장한다. (나) 처분청은 쟁점건물에 대한 재산세가 건축물(근린생활시설, 면적 31.56㎡)의 경우로 부과되었고 상수도 요금이 가정용이 아닌 일반용의 경우로 부과된 것을 고려할 때 쟁점건물을 주택으로 인정하기 어렵다고 주장하며 쟁점부동산에 대한 재산세 부과내역 및 상수도 사용내역을 제시하였다. (다) 청구인은 임차인이 2020.3.31.까지 명도할 것을 확약하였고 그에 따라 이전하였다고 주장하나, 처분청은 명도확약서 작성 당사자가 당시(2019.8.30.) 매매계약의 당사자(주식회사 BBB 외 1인)가 아닌 2020.3.30.에 권리의무를 승계한 주식회사 CCC이므로 명도확약서의 내용을 신뢰하기 어렵다는 의견이다. (라) 청구인은 주식회사 CCC과 아래 <표6>과 같이 잔금지급에 대한 합의서를 작성하였고, 임차인의 명도가 해결되지 아니하여 임대보증금을 제외한 금액을 잔금으로 지급받고 명도가 해결되는 때에 임대보증금을 지급받기로 합의한 것으로 나타나며, 처분청은 청구인이 임대보증금을 지급받은 날이 2020.5.19.이므로 양도일 당시에는 임차인이 쟁점건물에서 사업을 영위하였다는 의견이다. (마) 임차인의 사업자등록 정정신고서 등에 의하면, 임차인은 쟁점부동산에서 퇴거하면서 2020.4.1. 새로운 사업장에 대한 임대차계약을 체결하였고 임대차기간은 2020.4.1.부터 2022.3.31.까지로 확인된다. (바) 처분청은 2010년 1월부터 2019년 10월까지의 쟁점부동산에 대한 로드뷰사진을 제시하였고, 아래 <그림2>와 같이 상가로 사용된 사실이 확인된다. (사) 처분청은 아래 <그림3>과 같이 쟁점건물의 구조변경이 있었으나, 가스시설 및 샤워시설 등이 없어 상시 주거용으로 사용하는 주택으로 보기는 어렵다는 의견이다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 임차인이 쟁점건물을 상가 용도로 사용하였고 쟁점건물이 양도될 당시에 주택으로 원상복구 되었다고 볼만한 증빙이 확인되지 않아 주택으로 인정하기 어렵다는 의견이나, 건물이 주택에 해당하는지 여부는 공부상 용도 등과 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 건물의 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것인바(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결, 같은 뜻임), 쟁점건물을 재건축하기 전에 청구인이 전입신고하고 거주한 사실이 있고, 쟁점건물의 구조, 재건축 경위, 청구인이 제시한 확인서 등을 고려할 때 쟁점건물을 재건축한 후에도 임대하기 전까지 청구인이 주택의 용도로 사용하였다는 주장에 신빙성이 있어 보이는 점, 청구인이 제출한 사진 등을 고려할 때 쟁점건물의 임대차계약이 만료되면서 원상복구 조건에 따라 구조변경된 쟁점건물은 방, 화장실, 주방시설 등을 갖추고 있어 주택으로서의 기능을 수행할 수 있어 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점건물이 양도 당시에 주택에 해당하지 않는다고 보아 청구인에게 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하고 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.