쟁점토지의 「소득세법」상 매매가액이 군청결정액에 따라 감액되어야 한다는 주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2018. 8. 31. 소유 토지 1) (이하 “쟁점토지”라 한다)를 누나 박□□에게 8억 1,800만원(이하 “당초신고액”이라 한다)에 양도한 것으로 토지 등 매매차익예정신고를 하였으나, 2021. 5. 26. 전라남도 화순군청(이하 “군청”이라 한다)이 쟁점토지의 실거래가액을 4억 6,100만원(이하 “군청결정액”이라 한다)으로 결정․통보하자, 이를 근거로 처분청에 경정 청구를 제기하였다.
• 나. 처분청은 군청결정액에 대하여 군청이 독자적으로 결정한 것으로 국세행정과 무관하여 당초신고액을 경정할 정당한 사유는 될 수 없다며,

20221. 7. 29. 청구인의 경정청구를 거부하였다.

• 다. 청구인은 이에 불복하여 2021. 10. 20. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 군청이 쟁점토지의 실거래가액을 4억 6,100만원으로 결정한 이상, 처분청은 당초신고액(8억 1,800만원)의 오류 등을 구체적인 조사와 검토를 거쳐 (감액)경정하였어야 함에도, 행정기관 간 조율 없이 잘못된 행정으로 청구인은 막대한 피해를 보고 있다.
• 나. 처분청 의견 군청의 부동산거래 관련 업무는 국세행정 업무와는 별개의 지방행정행위에 해당하여, 군청결정액이 소득세법상 매매가액으로 자동․확정되는 것이 아니다. 처분청은 당초신고액이 세법상 적법하다는 판단 하에 청구인의 경정청구를 거부한 것이다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 소득세법상 매매가액이 군청결정액에 따라 감액되어야 한다는 주장의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.

⑤ 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2012.1.1> 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가 액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제167조 【양도소득의 부당행위 계산】

③ 법 제101조제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.

1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

④ 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다. 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가법인등(이하 이 조에서 "감정평가법인등"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차적으로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 않는다)하여 산정한 가액에 따른다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 않는다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가법인등이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)이 있는 경우에는 그 감정가 액의 평균액. 다만, 기준시가가 10억원 이하인 자산(주식등은 제외한다)의 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 하나의 감정평가법인 등이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 경우 그 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지의 양도에 대하여 아래 <표>와 같이 부동산매매차익예정신고를 하였으나 무납부로 당연경정․고지(2019. 1. 31. 납부기한)되자, 2019. 12. 13.까지 60차례에 걸쳐 완납하였다. (단위: 천원) 신고일자 양도가액 필요경비 매매차익 산출세액

2018. 8. 31. 818,380 520,711 297,668 123,481

(2) 매매계약서(작성일: 2018. 7. 10.)상 쟁점토지의 매매가액은 8억 1,838만원으로, 그 소유권은 2018. 8. 1. 이전 등기되었으며, 2018. 8. 1. 청구인에게 매매가액 중 4억 6,138만원이 입금되었다.

(3) 청구인은 2020. 11. 19. 군청에 쟁점토지의 거랠가액이 6억 1,920만 원이라고 변경․신고(부동산거래계약신고필증 발급)를 하고 등기부상 거래 가액도 변경하였으나, 이후 군청은 실거래가액을 4억 6,138만원으로 결정하되, 부동산실거래신고 위반으로 2021. 5. 14. 청구인과 매수인(박□□)에게 각 과태료 2,306만원을 부과하였다. (4) 청구인은 2021. 6. 8. 군청의 과태료처분을 근거(공문)로 경정청구를 제기하였으나, 2021. 6. 21. 이후 이를 번복하여 실거래가액은 8억 1,800만원으로 지출증빙이 있는 4억 6,100만원 외 나머지는 미지급상태라는 확인서를 처분청에 제출한 사실이 있다.

(5) 처분청은 군청결정액은 군청이 실제 수수된 금액만으로 판단한 것일 뿐, 쟁점토지의 거래당시(2021. 8. 31.) 감정가액 및 인근 토지의 매매사례 등을 살펴보면 쟁점토지의 소득세법상 적정 거래가액은 당초신고가액이 되어야 한다며, 다음의 근거를 제시하였다.

• 가) ** 새마을금고는 2018. 8. 1.(쟁점토지의 양도일로부터 3개월 내) 대출실행 목적으로 쟁점토지를 감정평가하였는데, 그 감정가액은 7억 9,445만원으로 당초신고액의 102% 수준이다. 나) 쟁점토지 거래당시를 전․후하여, 쟁점토지의 인근 토지들의 매매 사례를 정리하면 아래 <표>와 같다. (단위: ㎡, 원) 소재지 매매일자 면적 양도대금 1㎡당 단가 쟁점토지 대비 동소 459-64 2018.12.31. 1,882 96,670,643 581,365 99% 동소 459-56 2018.12.3.1. 3,316 170,329,357 51,365 989% 동소 459-52 2018.6.20. 8,101 441,000,000 54,437 105% 동소 459-67 2018.6.29. 8,315 715,000,000 85,989 167% * 쟁점토지 1㎡당 단가 51,506원

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 소득세법상 매매가액은 군청결정액으로 감액․경정되어야 한다고 주장하나, 당초신고액은 매매계약서상 매매가액으로 거래당사자 간 합의된 거래가액에 해당하는 반면, 이후 그와 달리 매매계약서 등이 변경된 사실은 없는 점, 쟁점토지가 특수관계인 간에 거래된 것임을 감안하면 계약상 또는 실지수령액과 무관하게 거래당시 공정가액(시가)이 소득세법상 매매가액이 되어야 하는바, 처분청이 제시한 쟁점토지의 감정평 가액 및 유사매매사례가액을 살펴보면, 당초신고액은 쟁점토지의 시가로 인정될 수 있는 반면, 군청결정액은 그 가액의 56.3% 불과한 점, 설령 청구주장에 따라 군청결정액을 실거래가액으로 인정하더라도, 저가양도로서 소득세법상 부당해위계산의 부인을 적용하면 시가로 인정되는 당초신고액이 매매가액이 되어야 하는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점토지의 매매가액을 군청결정액으로 감액․경정해 달라는 청구인의 경정청구를 거부한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) 전라남도 화순군 동면 리 4-2* 외 5필지 소재 15,889㎡