감정인의 감정결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 하는 것으로 감정가액을 토지로 시가로 보아 증여세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로
감정인의 감정결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 하는 것으로 감정가액을 토지로 시가로 보아 증여세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
• 5,000좌(100%) 95,000좌(100%) 30,000좌(100%) 130,000좌(100%)
(1) ●●은 2017.5.23. 쟁점토지를 4,431,100,000원에 취득하기로 매매계약을 체결하였는바, 평가기준일(2017.11.14.)로부터 6개월 이내의 매매사례가액인 4,431,100,000원을 시가로 보아 청구인 이○○에 대한 2017.11.14. 증여분 증여세를 경정하여야 한다. (가) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 은 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월) 이내의 매매사례가액을 시가로 인정하고 있는바, 동 규정은 증여재산의 경우 평가기준일 전까지 6개월까지의 매매사례가액도 시가로 인정되는 것으로 2019.2.12. 개정되었다. (나) ●●은 2017.5.23. 쟁점토지를 4,431,100,000원에 취득하기로 매매계약을 체결하였고, 실제 2017.6.27. 쟁점토지를 취득하였는바, 이는 평가기준일(2017.11.14.) 전 6개월 이내의 매매사례가액이다. (다) 20219.2.12. 개정된 규정은 2019.2.12. 이후 증여재산부터 적용되는 것이나, 개정규정의 취지를 고려하여 매매사례가액이 평가기준일 전 6개월 이내의 것이라면 평가심의위원회의 심의 없이 이를 시장가치가 반영된 시가로 보는 것이 타당하다. (라) 다음과 같은 사정을 고려하더라도 ●●의 쟁점토지 취득가액 4,431,100,000원을 2017.11.14. 기준 시가로 보아야 한다.
1. 쟁점토지는 2009.3.2. 한국토지공사가 소유권보존등기 후 2014.6.27. 최초 분양한 토지로서 ●●은 이를 2017.5.23. 최초 분양자로부터 권리의무승계형식으로 취득하었다.
2. 쟁점토지는 그 열세한 입지, 면적규모 등의 특성 때문에 최초분양공고일로부터 5년 3개월 이상 미분양 상태에 있었고, 최초 분양자도 3년간 이를 보유하면서 건물을 신축하지 못한 채 2014.6.27. 매매계약한 금액 그대로 ●●에 양도한 것이다.
3. 쟁점토지는 일반 주도로가 아닌 후면에 위치한 큰 면적(6,116.9㎡)의 토지로 인근에는 공원과 대형병원으로 고립되어 있고, 유동인구의 접근이 용이하지 않아 수익성이 낮은 곳이다.
4. 실제로 쟁점토지에 소재한 건물은 다른 인근 주차장과 달리 지하층 또는 3층 이상에서 이용되는 대형운동시설(볼릴장, 롤러스케이팅장, PC방, 스크린골프장 등)을 1층에 설치하여 활용되고 있는바, 이는 쟁점토지의 효용이 다른 주차장부지보다 월등히 떨어진자는 점을 보여준다.
5. 또한 건축면저의 70%를 차지하는 주차장은 외부 임대수요가 전혀 없이 거의 비어있는 상태로 ●●은 현재 임대사업을 운영․유지하는데 중대한 어려움에 있다. (마) 처분청은 쟁점감정가액은 평가심의위원회를 거친 것으로 정당한 것이라고 주장하나, 조사청이 세무조사 마직막 날에 평가심의위원회를 개최하기로 결정함에 따라 청구인으로서는 동 가액이 시가로서 적절하지 아니하다는 점, 2017.5.23.자 쟁점토지 취득가액 4,431,100,000원을 시가로 보아야 한다는 점에 대햐여 충분히 소명할 기회가 없었기 때문에 평가심의위원회를 거쳤다는 이유만으로 동 쟁점감정가액을 시가로 보아서는 안 된다.
(2) 쟁점감정가액은 다음과 같은 이유로 적법한 감정가액으로 볼 수 없다. (가) 쟁점감정가액은 쟁점토지 위 건물을 신축하기 위한 자금을 차입하기 위해 쟁점토지를 담보제공하는 과정에서 은행이 감정평가기관을 통해 평가한 것으로 이를 쟁점토지의 시가로 보기에 부적법하다.
1. ●●은 2017.6.27. 쟁점토지를 취득한 후 2017.8.3. 건축허가를 받아 그 위에 1층 상가, 2-7층 주차장인 건물을 신축하였고, 그 건축자금의 조달을 위해 아래 <표5>와 같이 3차례에 걸쳐 감정평가를 받았는바, 더 많은 자금을 조달하기 위해 그 평가액을 계속 높이고자 하였다. <표5> 쟁점감정가액의 개요 구분 감정평가법인 가격산정 기준일 평가서 작성일 감정평가액(원) 감정평가목적 1 ㈜◎◎감정평가법인 2017.5.31. 2017.5.31. 7,829,632,000 담보 2 ㈜미래◇◇감정평가법인 2017.9.1. 2017.9.1. 8,013,139,000 담보 3 ㈜★★★감정평가법인 2017.11.16. 2017.11.16. 8,380,153,000 담보
2. 실제로 ●●은 은행과 감정평기기관에 간접적인 영향력을 행사하기도 하고(●● 대표이사의 신용을 평가에 포함시켜 줄 것을 요청), 감정평가의 관행상 이전에 평가된 금액보다 낮은 금액으로 평가하기 어렵다는 점을 이용하여 실제 대출실행 능력이 없는 서전주새마을금고(1차), 광주어룡신용협동조합(2차)를 통해 감정평가를 받은 후 마지막으로 KEB하나은행 하남공단지점에서 가장 높은 감정평가를 받아 건축자금을 대출 받았다.
3. 청구인은 제3자로부터 쟁점토지를 약 44억원에 매입하였고, 위 감정가액을 기초로 실제 은행으로부터 차입한 금원은 매입금액의 약 70% 수준인 31억원인바, 은행이 일반적으로 담보목적물 시가의 70-80%만을 대여한다는 점을 고려하면, 쟁점감정가액이 얼마나 고평가되어 있는지 알 수 있다.
4. 또한. 쟁점감정가액에 관한 감정평가서에는 2017.8.3.자 건축허가를 평가요소에 반영하였는바, 쟁점감정가액은 쟁점토지 위 건축물의 건축을 전제로 평가된 것이어서 이를 순수한 토지상태의 감정가액으로도 볼 수 없다.
5. 일정규모 이상의 건축물을 건축하기 위해서는 투자자보호를 위해 의무적으로 부동산을 신탁하여야 하는데, ●●과 주식회사 하나은행은 2018.1.30. 부동산신탁계약서를 작성하여 쟁점토지를 신탁하였는바, 이를 보더라도 쟁점토지 위에는 건축물의 건축이 예정되어 있음이 확인되고, 쟁점감정가액은 건축물의 존재를 전제하여 평가된 것임을 알 수 있다.
6. 청구인들이 다른 감정평가사에게 쟁정감정가액에 관하여 문의하였는데, 동 감정평가사는 일반시가 감정평가를 할 때에는 거래사례, 일반시가사례, 경매․공매사례를 참고하는 것이 일반적이고 담보평가 사례는 채권확보(낮은 감정평가액 유도), 대출실행(높은 감정평가액 유도) 등 그 목적에 따라 평가액이 달라질 수 있어 참고하지 않는다고 하였는바, 쟁점감정가액은 담보물 평가목적으로 이루어진 것이므로 이를 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 시가로 볼 수 없다. (나) 쟁점감정가액은 그 평가에 가장 중요한 요소인 ‘비교표준지 선정’이 잘못 되었다.
1. 쟁점감정가액은 공시지가기준법을 적용하여 산정되었는바, 공시시자기준법은 비교표준지의 공시지가를 기준으로 하여 제반 가격 형성요인을 종합 참작하여 시가를 결정하는 방법인다.
2. 각 감정평가법인은 6,116㎡의 주차장부지인 쟁점토지를 감정평가하면서 인근에 있는 280.1㎡의 상업용 대지를 비교표준지로 선정하였는바, 이는 지목과 면적 모든 면에서 비교가능성이 없는 토지이다.
3. 법원도 “앞서 본 감정평가는 이 사건 토지가 이 사건 건물로 인하여 사권행사의 제한을 받는다고 보아 이 사건 토지를 표준지보다 70% 열세로 평가하였으므로 이는 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하거나 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 것으로서 상속세 및 증여세법 제60조 소정의 시가로 볼 수 없다”(서울고등법원 2013.12.13. 선고 2013누11088판결 참조, 이후 대법원2014.4.24. 선고 2014두1123 판결로 확정됨)고 판단하였는바, 비교표준지의 선정이 위법한 쟁점감정평가액도 쟁점토지의 원형대로 감정하지 아니한 것으로 보아야 한다. (다) 쟁점토지는 이미 거래된 인근의 다른 주차장부지 중에서 가장 열악한 위치에 있고, 그 효용도 다른 토지에 비해 현저히 떨어짐에도 쟁점감정가액은 이를 반영하지 않고 있으며 다른 기타요인 보정치 산정에도 평가액을 높이기 위한 편의가 상당히 많이 반영된 것으로 보인다.
(1) 청구인 이○○는 2017.5.23.자 쟁점토지의 매매사례가액 4,431,100,000원을 시가로 보아 2017.11.14.자 증여분 증여세를 경정하야야 한다고 주장하나, 동 매매사례가액은 평가기준일인 2017.11.14.부터 3개월 밖에 있으므로 이를 인정할 수 없다.
(2) 청구인들은 쟁점감정가액의 감정평가 과정을 문제삼고 있으나, 쟁점감정가액은 각 감정평가기관들이 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조 제1항, 감정평가에 관한 규칙 제14조에 따라 공시지가기준법을 적용하여 산정한 것으로 그 신뢰성과 방법에 아무런 문제가 없다. (가) 쟁점감정가액은 3개의 서로 다른 감정평가기관이 평가기준일부터 2년 이내(청구인 이○○의 경우 평가기준일부터 3개월 이내)에 쟁점토지를 감정평가한 가액으로 평가심의위원회 의결을 거친 것이다. (나) 또한 쟁점감정평가액의 감정평가서에 의하면, 동 감정가액은 각 감정평가기관이 쟁점토지에 대한 실지조사를 실시한 후 이를 원형대로 평가하여 산정된 것으로 이를 ●●이 대출을 실행하는 과정에서 비정상적으로 높게 평가된 것이라고 볼만한 이유가 없다. (다) 또한 청구인들은 쟁점감정가액은 담보물 제공목적으로 산정된 것으로 이를 신가로 볼 수 없다고 주장하나, 감정인의 감정 결과는 그 감정 방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등이 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 하는 거으로(대법원 2012.11.29. 선고 2010다93790 판결 등 참고) 감정평가의 목적에 따라 감정가액이 달라진다고 볼 수 없다. (라) 처분청은 쟁점감정가액을 산정한 감정평가법인에 전화하여 각 감정평가서 표지에 기재된 “본 감정평가서는 감정평가 의뢰목적 외의 목적에 사용하거나 타인이 사용할 수 없다.”는 문구의 진의를 확인한바, 해당 문구는 해당 감정평가서를 감정평가 목적 외에 사용한 결과에 대해 각 감정평가법인들이 책임을지지 않는다은 의미에서 작성된 것일 뿐이라는 답변을 받았다. (마) 또한 청구인들은 쟁점감정가액 중 2017.11.16.자 ㈜★★★감정평가법인의 감정가액에 쟁점토지 위 건축물의 건축허가 사항이 반영되어 이를 인정할 수 없다고 주장하나, 해당 사항은 참고사항을 기재한 것에 불과하고, 해당 감정인은 시점수정요인, 지역요인, 개별요인, 그 밖의 요인을 반영하여 쟁점토지를 원형대로 평가하였으며, 동 요인에 건축허가 사항을 반영한 사실은 없는 것으로 확인된다. (바) 추가로 처분청은 ㈜★★★감정평가법인에 해당 내뇽에 대하여 확인한바, 해당 감정평가법인은 2021.6.9. 처분청에 “쟁점토지는 일반사업지역 내 지목이 주차장인 토지로 처음부터 주차장을 건축하기 위한 토지이므로 건축허가의 여부가 지가에 영향을 미치지 않습니다. 또한 감정평가서 상 기타사항의 내용은 건축허가를 득하여 건축을 준비 중이라는 사실을 기재한 것일 뿐 건축허가를 반영하여 감정평가하였다는 뜻이 아닙니다.”라고 회신하였다. (사)나아가 청구인들은 쟁점감정가액 산정에 사용된 기교표준지의 선정이 잘못되었다고 주장하나, 해당 비교표준지는 2017년 기준 쟁점토지 인근의 일반상업용 표준지 38개 필지 중 공시지가가 2번째로 낮은 토지(1,450,000/㎡)이고, 쟁점토지와 직선거리가 191m(공시지가가 가장 낮은 표준지의 경우 343m)에 불과하다. (아) 추가로 청구인들은 쟁점감정가액 산정에 사용된 보정치에 평가액을 높이기 위한 편의가 많이 반영되었다고 주장하나, 아래 <표6>과 같이 각 감정평가기관들은 쟁점토지를 공시지가기준법에 따라 적적하게 평가하였으므로 청구주장을 인정학 어렵다. <표6> 각 감정평가법인들이 적용한 개별요인값 감정평가법인 ㈜◎◎감정평가법인 ㈜미래◇◇감정펑가법인 ㈜★★★감정평가법인 가격산정기준일 2017.5.31. 2017.9.1. 2017.11.16. 평가서 작성일 2017.5.31. 2017.9.1. 2017.11.16. 개별요인값 0.513 0.512 0.489 감정평가액(원) 7,829,632,000 8,013,139,000 8,380,153,000
① 쟁점감정가액이 아닌 매매가액을 쟁점토지의 시가로 보아야 한다는 청구주장의 당부(청구인 이○○)
② 쟁점감정가액은 담보물 제공목적으로 산정된 것이고, 비교표준지 선정 등이 잘못되어 이을 시가로 인정하기 어렵다는 청구주장의 당부
(1) 쟁점토지 등기사항전부증명서의 주요내역은 아래 <표7>과 같다. <표7> 쟁점토지의 등기사항전부증명서 주요 내역 〔표제부〕(토지의 표시) 접수일 소재지번 지목 면적 등기원인 2009.3.2. 광주광역시 광산구 장덕동 1297 주차장 6,116.9㎡ 토지개발사업시행으로 인하여 등기 〔갑구〕(소유권에 관한 사항) 순위 번호 등기목적 접수일 등기원인 권리자 및 기타사항 1 소유권보존 2009.3.2. 소유자 한국토지공사 2 소유권이전 2017.6.27. 2014.36.273. 매매 소유자 ●● 거래가액 4,431,100,000원 3 소유권이전 2018.1.30. 2018.1.30. 신탁 수탁자 주식회사 하나은행 4 소유권이전, 3번 신탁등기 말소 2018.8.24. 2018.8.24. 신탁재산의귀속 소유자 ●● 5 소우권대지권 건물의 표시 일반철골구조 (철근) 콘크리트 지붕 4층 주차장 2018.8.24. 등기 〔을구〕(소유권 이외의 권리에 관한 사항) 순위 번호 등기목적 접수일 등기원인 권리자 및 기타사항 1 근저당권설정 2017.6.27. 2017.6.27. 설정계약 채권최고액 3,720,000,000원 채무자 청구인 이○○ 근저당권자 서전주새마을금고 1-1 1번 근저당권변경 2018.1.23. 2018.1.23. 계약인수 채무자 ●● 3 근저당권설정 2017.6.27. 2017.6.27. 설정계약 채권최고액 2,000,000,000원 채무자 ●● 근저당권자 유한회사 브이원개발 4 근저당권설정 2017.9.22. 2017.9.21. 설정계약 채권최고액 1,776,000,000원 채무자 ●● 근저당권자 광주어룡신용협동조합 5 3번 근저당권 설정등기말소 2017.9.22. 2017.9.8. 해지 6 1번 근저당권 설정등기말소 2018.1.30. 2018.1.30. 해지 7 2번 근저당권 설정등기 말소 2018.1.30. 2018.1.30. 해지 8 4번 근저당권 설정등기 말소 2018.1.30. 2018.1.30. 해지
(2) 금융기관이 감정평가기관에 신청한 쟁점감정가액에 대한 감정평가서의 주요 내용은 다음과 같다 (가) 각 감정평가서를 요약하면 아래 <표8>과 같다. <표8> 쟁점감정가액 감정평가서 요약 감정평가법인 ㈜◎◎감정평가법인 ㈜미래◇◇감정평가법인 ㈜★★★감정평가법인 가격산정기준일 2017.5.31. 2017.9.1. 2017.11.16. 평가서 작성일 2017.5.31. 2017.9.1. 2017.11.16. 평가목적 담보 담보 담보 의뢰인 KEB하나은행 하남공단지점 광주어룡신용협동조합 서전주새마을금고 감정평가액(원) 7,829,632,000 8,013,139,000 8,380,153,000 평가방법 공시지가기준법 공시지가기준법 공시지가기준법
① 비교표준지의 공시지가 1,450,000/㎡ (광주광역시 광산구 장덕동 1666 대지 280.1㎡)
② 시점보정요인 1.01016 1.04076 1.04391
③ 지역요인 1.00 1.00 1.00
④ 개별요인 0.513 0.512 0.489
⑤ 그 밖의 요인 1.70 1.70 1.85 적용단가 (①×②×③×④×⑤) 1,280,000원/㎡ 1,310,000원/㎡ 1,370,000원/㎡ (나) 각 감정평가서의 표지에는 “이 감정평가서는 감정평가 의뢰 목적 외의 목적에 사용하거나 타인(의뢰인 또는 담보감정평가 시 확인은행이 아닌 자)이 사용할 수 없을 뿐만 아니라, 복사, 개작, 전재할 수 없으며 이로 인한 결과에 대하여 감정평가업자는 책임을 지지 않습니다”라고 기재되어 있다. (다) ㈜★★★감정평가법인의 쟁점토지 감정평가서 토지감정평가요항표 12. 기타항목에는 아래와 같은 기재사항이 있는바, 청구인들은 해당 항목이 쟁점감정가액에 반영되어 이를 쟁점토지의 시가로 볼 수 없다고 주장한다. 토지감정평가요항표
7. 도시계획관계 및 공법상 제한상태
8. 구조, 규모 및 이용상태
* 건축허가서 내용
• 허가번호: 2017-건축허가과-신축허가-2**
• 대지위치: 광주광역시 광산구 장덕동 12**
• 대지면적: 6,116.9㎡
• 건축면적: 4,985.74㎡ 건폐율: 79.55%
• 연면적: 14,832.865㎡ 용적률: 242.495
• 허가일자: 2017.8.3.
• 광주광역시 광산구청장
(3) 처분청은 평가기준일(2018.7.24.)전 2년 이내의 기간 중 매매가액인 2017.5.23.자 4,431,100,000원과 쟁점감정가액을 토지의 시가로 볼 수 있는지 여부에 관하여 2021.3.19. 평가심의위원회에 심의신청을 하였고, 평가심의위원회는 2021.4.5. 쟁점감정가액을 평가기준일(2018.7.24.) 현재 쟁점토지의 시가로 볼 수 있다고 결정하였는바, 처분청이 제출한 2021.3.19.자 평가심의위원회 신청안내문 및 2021.4.5.자 평가심의위원회 평가 결정서의 주요내용은 아래와 같다. 제목: 평가심의위원회 심의 안내 귀하가 2018.7.24. ●●에 대한 출자 지분을 양도(증여 포함)한 재산의 가액에 대하여 시가인정을 위한 평가심의위원회 심의를 아래과 같이 신청하였음을 알려드립니다. 평가대상 재산내역 및 가액 재산종류 주차장용지 평가기준일 2018.7.24. 소 재 지 광주광역시 광산구 장덕동 1297 평가유형 면적(㎡) 단가(원/㎡) 금액(원) 매매가액 6,116.9 724,509 4,431,100,000 시가 심의대상 재산내역 및 가액 재산종류 주차장용지 당해재산 ■ 유사재산 □ 매매계약일 (가격산정기준일) 2018.7.24. 감정가액 평가서 작성일 2017.9.1. 2017.11.16. 소재지 광주광역시 광산구 장덕동 1297 평가유형 면적(㎡) 단가(원/㎡) 금액(원) 감정가액 6,116.9 1,340,000 8,196,673,000 신청사유 평가기준일 전 2년 이내 당해 자산의 매매사례가액과 감정평가액이 있을 경우 당해 자산의 매매가액 및 감정평가가액을 시가로 적용할 수 있는지 여부와 둘 중 어느 가액을 시가로 적용할 수 있는지에 대한 심의요청 평가심의위원회 평가 결정서
재산종류 평가기준일 소재지 주차장 2018.7.24. 광주광역시 광산구 장덕동 1297 평가유형 면적 단가 금액 비고 기준시가 6,116.,9㎡ 6,508,381,600원
3. 시가 심의대상 재산내역 및 가액 당해재산■ 유사재산□ 재산종류 매매계약일 (가격산정기준일) 감정가액평가서 작서일 소재지 주차장 2017.5.23. 광주광역시 광산구 장덕동 1297 2017.5.31. 2017.9.1. 2017.11.16. 2017.5.31. 2017.9.1. 2017.11.16. 평가유형 면적 단가 금액 비고 매매가액 6,116.9㎡ 4,431,100,000원 감정가액 6,116.9㎡ 7,829,632,000원 8,013,139,000원 8,380,153,000원 8,074,308,000원
조사청 조사2국장이 당해 재산에 대하여 심의신청한 3개 감정기관의 감정가액(7,829,632,000원, 8,013,139,000원, 8,380,153,000원은 가격산정기준일부터 평가기준일까지의 기간 중 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 상속세 및 증여세법 시행령제49조의 제1항 제2호에 따른 감정가액에 포함시킬 수 있음
(4) 청구인들이 추가로 제출한 서류는 아래와 같다. (가) 청구인들은 ●●과 주식회사 하나은행이 2018.1.30. 체결한 쟁점토지 신탁계약서를 제출하면서 쟁점감정가액은 쟁점토지 위에 건축물이 신축될 예정임을 전제로 산정된 것으로 이를 쟁점토지의 시가로 볼 수 없다고 주장하고 있다. (나) 청구인들이 제출한 ㈜☆☆감정평가법인 감정평가사 김의 의견서는 아래와 같다. 감정평가시 적용사례에 대한 의견 감정평가 시 그 밖의 요인을 보정한 경우 사용되는 사례는 평가사례와 거래사례가 있습니다. 거래사례는 대부분의 평가목적에 다 사용될 수 있으며 평가사례는 다음과 같이 구분될 수 있습니다. 아래 표는 제가 근무했거나 근무하고 있는 ㈜감정평가법인과 ㈜☆☆감정평가법인에서 관행적으로 사용하는 방법입니다. 구 분 적용 사례 일반시가, 경매, 공매평가 거래사례, 일반시가사례, 경매․공매사례 보상평가 거래사례, 보상사례 담보평가 거래사례, 담보사례 위 적용사례가 각각 다른 이론적인 근거는 감정평가론상 ‘부동산가격다원론’에 있습니다. 부동산의 가격이 획일화된 하나의 가격으로 존재하는 것이 아니라 다양한 가격이 존재하며 부동산의 가격은 하나의 점이 아닌 범위이므로 평가자는 평가목적에 따른 합목적적인 가격을 산출해야 한다는 것입니다. 따라서 대부분의 평가법인들은 관행적으로 위의 원칙들을 지키고 있으며 감정평가 심사시에 위 원칙이 지켜지지 않으면 반려되는 경우가 대부분입니다. (다) 청구인들이 제출한 2017.5.23.자 쟁점토지 매매계약서의 주요 내용은 다음과 같다. 매매대금: 4,431,100,000원 계약금: 100,000,000원 중도금: 100,000,000원은 2017.5.24.에 지불한다 잔금: 4,231,100,000원은 2017.8.23.에 지불한다 제2조(소유권 이전 등) 매도인은 매매대금의 잔금 수령과 동시에 매수인에게 소유권이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기절차에 협력하며 위 부동산의 인도일은 2017.8.23.로 한다. 특약사항 1. 권리승계계약이다.
2. 매도인이 기지불한 취․등록세는 별도이며 잔금 때 매수인은 기지불한 취․등록세를 매도 인에게 지불한다.
3. 매도인이 기지급한 2,105,000,000원의 이자와 2017.6.27. 이후 발생한 광주은행대출 금이자와 LH잔금연체이자는 2017.8.23.까지 매도자가 지불한다.
4. 매도인이 이중매매를 했을 때에는 계약금 및 중도금의 3배를 배상한다.
(5) 조사청이 ㈜★★★감정평가법인에 쟁점감정가액과 관련하여 질의한 사항에 대해 ㈜★★★ 감정평가법인이 2021.6.9. 회신한 답변서의 주요 내용은 다음과 같다. 평가자의 의견
○ 감정평가액은 쟁점토지에 건축허가 받은 내용이 반영된 가액인지 여부 쟁점토지는 일반사업지역 내의 주차장인 토지로 처음부터 주차장을 건축하기 위한 토지입니다. 따라서 건축허가 여부가 지가에 영향을 미치지 않습니다. 또한 감정평가서 상 기타사항의 내용은 건축허가를 득하여 건축준비 중이라는 사실을 기재한 것일 뿐 건축허가를 반영하여 감정평가를 하였다는 뜻은 아닙니다.
○ 감정평가액은 쟁점토지를 원형대로 평가한 가액인지 여부 위에서 언급했듯이 감정평가액은 당시의 원형대로 평가한 가액입니다.
○ 주차장용지에 대한 감정평가액을 산출 시 건축허가 내용이 토지평가액에 반영되는 사례가 있는지 건축허가 여부가 지가에 영향이 있는 경우는 예를 들어 농경지를 개간하여 대지화하는 경우 농지전용부담금, 개발부담금 등 별도의 비용이 발생하여 이를 지가에 반영하는 경우이며 본 건과 같은 경우는 본래 주차장을 건축하기 위해서 분양된 토지여서 별도의 비용이 거의발생하지 않는바, 자가에 형향이 없다고 판단됩니다.
(6) 쟁점토지의 연도별 개별공시지가는 아래 <표9>와 같다. <표9> 쟁점토지 연도별 개별공시지가 기준연도 공시일자 면적당 공시지가 (원/㎡)
① 면적 (㎡)
②) 개별공시지가 (원)
① ×② 2022 2022.4.29. 1,606,000 6,116.9 9,823,741,400 2021 2021.5.31. 1,368,000 6,116.9 8,367,919,200 2020 2020.5.29. 1,190,000 6,116.9 7,279,111,000 2019 2019.5.31. 1,134,000 6,116.9 6,936,564,400 2018 2018.5.31. 1,064,000 6,116.9 6,508,381,600 2017 2017.5.31. 1,015,000 6,116.9 6,208,653,500 2016 2016.5.31. 980,000 6,116.9 5,994,562,000 2015 2015.5.29. 945,000 6,116.9 5,780,470,500 2014 2014.5.30. 945,000 6,116.9 5,780,470,500
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인 이○○은 쟁점감정가액이 아닌 쟁점토지 매매가액 4,431,100,000원(매매계약서 작성일 2017.5.23.)을 쟁점토지의 시가로 보아야 한다고 주당하나, 해당 매매가액은 평가기준일인 2017.11.14.부터 이전 3개월 밖의매매가액으로 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 에 따라 이를 시가로 볼 수 없는 점, 2019.2.12. 개정된 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 은 증여세의 경우 평가기준일 이전 6개월 이네의 매매가액 등으 시가로 인정하고 있으나, 위 개정 시행령 부칙 제2조는 “이 영은 이 영 시행 이후 상속이 개시되거나 증여받는 분부터 적용한다.”고 정하고 있어 이를 2017.11.14. 증여분에 적용할 수 없는 점, 설령 개정 취지를 고려하더라도 처분청이 적용한 쟁점감정가액은 평가기준일 전후 3개월 내의 감정가액에 해당하고, 쟁점토지의 매매가액보다 평가기준일에 가까운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
(8) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인들은 쟁점감정가액은 담보물 제공목적으로 산정된 것으로서 비교표준지 선정 등이 잘못되어 이를 시가로 보기 어렵다고 주장하나, 감정인의 감정 결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 업는 등 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 하는 것으로(대법원 2009.7.9. 선고 2006다67602․67619 판결, 같은 뜻임) 쟁점감정가액을 평가한 감정평가법인들은 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조 제1항 및 감정평가에 관한 규칙제14조 제1항, 제2항에 따라 ‘공시가격기준법’을 적용하여 쟁점토지를 평가하였는바, 그 적용방법 및 비교표준지 및 개별요인 등의 산정에 합리성이 현저히 떨어진다고 볼 만한 사정이 없는 점, 단지 쟁점감정가액이 담보물 제공목적으로 산정된 것이라는 이유만으로 이를 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 제2호 가목 소정의 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액으로 보기 어려운 점, 평가심의위원회 또한 평가기준일(2017.7.24.)부터 감정가액평가서 작성일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 쟁점감정가액을 쟁점토지의 시가로 인정한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 청구인들에게 증여세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 상속세 및 증여세법(2020.12.22. 법률 제17654호로 개정되기 전의 것) 제4조 【증여세 과세대상】 ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증여재산에 대해서는 이 법에 따라 증여세를 부과한다.
1. 무상으로 이전받은 재산 또는 이익
4. 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조 의5까지, 제42조, 제42조의2 또는 제42조의3에 해당하는 경우의 그 재산 또는 이익 제39조 【증자에 따른 이익의 증여】 ① 법인이 자본금(출자액을 포함한다. 이하 같다)을 증가시키기 위하여 새로운 주식 또는 지분[이하 이 조에서 "신주"(新株)라 한다]을 발행함으로써 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 이익을 얻은 경우에는 주식대금 납입일 등 대통령령으로 정하는 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.
1. 신주를 시가(제60조와 제63조에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조, 제39조 의2, 제39조의3 및 제40조에서 같다)보다 낮은 가액으로 발행하는 경우: 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 이익
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제63조 【유가증권 등의 평가】① 유가증권 등의 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
2. 3억원
2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가 한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가 액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평 가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감 정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액 보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 제49조의2 【평가심의위원회의 구성 등】 ① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.
1. 제49조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정
⑤ 납세자는 제1항의 심의가 필요한 경우에는 법 제67조에 따른 상속세 과세표준 신고기한 만료 4개월 전(증여의 경우에는 법 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한 만료 70일 전)까지 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청하여야 한다.
1. 제1항제1호의 경우: 매매등의 가액의 입증자료 제55조 【순자산가액의 계산방법】① 제54조제2항의 규정에 의한 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 하며, 순자산가액이 0원 이하인 경우에는 0원으로 한다. 이 경우 당해 법인의 자산을 법 제60조제3항 및 법 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 장부가액(취득가액에서 감가상각비를 차감한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)보다 적은 경우에는 장부가액으로 하되, 장부가액보다 적은 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. (나) 2019.2.12. 대통령령 제29533호로 개정된 것 제49조 【(평가의 원칙등)】 ① 법 제60조제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. 부칙 제2조【일반적 적용례】이 영은 이 영 시행 후 상속이 개시되거나 증여받는 분 부터 적용한다.
(3) 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(2021.7.20. 법률 제18309호로 개정되기 전의 것) 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. "감정평가"란 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액(價額)으로 표시 하는 것을 말한다. 제3조 【기준】 ① 감정평가법인등이 토지를 감정평가하는 경우에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 표준지공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다
③ 감정평가의 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가법인등이 준수하여야 할 원칙과 기준은 국토교통부령으로 정한다.
(4) 감정평가에 관한 규칙(2022.1.21. 국토교통부령 제1100호로 개정되기 전의 것) 제2조 【정의】 이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.
9. "공시지가기준법"이란 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(이하 "법"이라 한 다) 제3조제1항 본문에 따라 감정평가의 대상이 된 토지(이하 "대상토지"라 한 다)와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표 준지(이하 "비교표준지"라 한다)의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정(補正)을 거쳐 대상토 지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 제11조 【감정평가방식】 감정평가업자는 다음 각 호의 감정평가방식에 따라 감정평가를 한다.
1. 원가방식: 원가법 및 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식
2. 비교방식: 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가 방식 및 공시지가기준법
3. 수익방식: 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식 제12조 【감정평가방법의 적용 및 시산가액 조정】① 감정평가업자는 제14조부터 제26조까지의 규정에서 대상물건별로 정한 감정평가방법(이하 "주된 방법"이라 한다)을 적용하여 감정평가해야 한다. 다만, 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다. 제14조 【토지의 감정평가】① 감정평가업자는 법 제3조제1항 본문에 따라 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용해야 한다.
② 감정평가업자는 공시지가기준법에 따라 토지를 감정평가할 때에 다음 각 호의 순서에 따라야 한다.
1. 비교표준지 선정: 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역ㆍ이용상 황ㆍ주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정할 것. 다만, 인근지역에 적절한 표준지가 없는 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권 안 의 유사지역에 있는 표준지를 선정할 수 있다.
2. 시점수정: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제125조 에 따라 국토교통부장 관이 조사ㆍ발표하는 비교표준지가 있는 시ㆍ군ㆍ구의 같은 용도지역 지가변동 률을 적용할 것. 다만, 다음 각 목의 경우에는 그러하지 아니하다.
5. 그 밖의 요인 보정: 대상토지의 인근지역 또는 동일수급권내 유사지역의 가치형 성요인이 유사한 정상적인 거래사례 또는 평가사례 등을 고려할 것
결정 내용은 붙임과 같습니다.