쟁점주택의 실지취득가액이 불분명하므로 환산취득가액을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 AAA(청구인의 아버지, 이하 “피상속인”이라 한다)로부터 OOO 외 3필지 12,292㎡(이하 “상속토지”라 한다) 중 3,512㎡(지분 7분의 2)를 2018.2.15. 상속(등기접수일 2018.8.24.)받았다.
• 나. 2019.4.8. 상속토지가 분할되어, 청구인은 분할한 OOO 외 3필지 10,726㎡ 중 청구인의 지분 7분의 2(3,046.5㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 2021.1.15. ㈜ AAA에 양도가액 OOO원으로 하여 양도하였으며, 쟁점토지의 취득가액을 상속세 과세표준신고시 기재된 금액인 OOO원으로 하여 2021.3.

31. 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.

• 다. 청구인은 위 양도소득세 신고내용에 대하여 자산취득의 실지거래가액이 존재하지 않으므로 취득가액을 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목에 따른 환산취득가액을 적용하여 OOO원을 환급해 달라는 경정청구를 2021.5.3. 처분청에 제기하였고, 처분청은 2021.6.11. 이를 거부하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2021.6.14. 이의신청을 거쳐 2021.8.4. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1) 소득세법 제88조 제5호 에서 실지거래가액을 “ 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액”으로 정의하고 있고, 같은 법 제100조 제1항에서 양도가액 계산시 취득가액은 실지거래가액이라고 규정하고 있다. (2) 처분청은 위 법률의 규정에도 불구하고 법률의 하위규정인 소득세법 시행령 제163조 제9항 에 따른 취득(상속) 이후 3개월이 지난 감정가액과 상속당시 개별공시지가를 실지거래가액으로 보아 경정청구를 거부하였으므로 이는 상위법률인 소득세법 제88조 제5호 에 반하는 위법한 처분이다.
• 나. 처분청 의견 (1) 양도소득의 필요경비를 계산함에 있어 취득가액은 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목 “자산 취득에 든 실지거래가액”으로 하고, 동 가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 같은 호 나목 “환산취득가액” 등을 순차적으로 적용하도록 하고 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조 제9항 에서는 상속받은 자산에 대하여 소득세법제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 “취득당시의 실지거래가액”으로 본다고 규정하고 있다.

(3) 쟁점토지의 취득가액은 실지거래가액이 확인되는 경우에 해당하므로 환산취득가액을 적용하여 경정을 청구한 청구인의 주장은 이유없다.

• 가. 쟁점 쟁점주택의 실지취득가액이 불분명하므로 환산취득가액을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

5. “실지거래가액”이란 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말한다. 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제99조(기준시가의 산정) ① 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물

• 가. 토지 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다. 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ⑨ 상속 또는 증여(법 제88조 제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 상속세 및 증여세법 제34조 부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.

(3) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (단서생략)

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인의 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고 및 경정청구 내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 청구인의 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고 및 경정청구 내역 (단위: 천원) OOO (나) 상속토지 중 쟁점토지의 취득가액은 아래 <표2>와 같다. <표2> 상속토지 중 쟁점토지의 취득가액 (단위: ㎡, 천원) OOO * 청구인의 지분 2/7 양도(양도면적 및 취득가액)

• 양도금액 OOO원 [면적 3,064.5㎡ = 10,726㎡ × 지분 (2/7)]

• 취득가액 OOO원 = OOO원(②×③/①) ×지분 (2/7)

• 필요경비 OOO원

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 소득세법 제97조 제5항 은 “취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다”고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제163조 제9항에서 “상속 또는 증여받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다”라고 규정하고 있는바, 소득세법 시행령 제163조 제9항 은 위임규정인 소득세법 제97조 제5항 에 근거를 두었으므로 상위법 위반이라는 주장은 타당하지 않은 점, 청 구인은 쟁점토지의 양도소득세를 최초로 신고할 때 취득가액을 상속토지의 상속세과세가액을 적용하여 스스로 신고하였고, 그 금액은 합리적인 반증이 없는 한 실지거래가액으로 추정될 수 있는 점, 환산취득가액은 실지취득가액을 확인하기 어려운 납득할만한 사정이 있는 경우에 한하여 제한적으로 적용되어야 할 것이고, 이 건에서 쟁점토지의 취득가액을 확인하기 어려운 정당한 사유가 있다고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.