[요지] 청구인이 제시한 감정가액은 쟁점부동산을 취득한 이후 수년이 경과한 시점에 이루어진 감정평가에 의한 가액이므로 위 가액을 시가로 보기 어렵고, 청구인이 제시한 매매사례가액 역시 청구인의 쟁점부동산 취득일로부터 수년이 경과한 시점에 거래된 가액이므로 위 가액 역시 시가로 인정하기는 어렵다 할 것이므로 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
[요지] 청구인이 제시한 감정가액은 쟁점부동산을 취득한 이후 수년이 경과한 시점에 이루어진 감정평가에 의한 가액이므로 위 가액을 시가로 보기 어렵고, 청구인이 제시한 매매사례가액 역시 청구인의 쟁점부동산 취득일로부터 수년이 경과한 시점에 거래된 가액이므로 위 가액 역시 시가로 인정하기는 어렵다 할 것이므로 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
[참조결정] 조심2019구1848 / 조심2012중3555
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 청구인은 2013.8.14. 피상속인으로부터 상속을 원인으로 쟁점부동산을 취득하여, 2020.10.30. OOO원에 양도하고, 2020.12.30. 쟁점부동산의 취득가액을 기준시가에 의한 환산가액인 OOO원으로 하여 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.
(2) 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 소급감정가액인 OOO원 또는 2016.4.23.자 매매사례가액 OOO원으로 보아야 한다고 주장하며 2021.3.5. 처분청에 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 환급을 구하는 취지로 경정청구를 하였으나, 처분청은 2021.5.10. 아래와 같이 청구인의 경정청구를 거부하였다. ＜경정청구 처리 결과 통지서 내용 중 발췌＞ OOO
(3) 쟁점부동산 등기사항증명서에 의하면, 쟁점부동산은 피상속인이 2013.7.24. OOO로부터 소유권을 취득(최초 입주)하여, 취득일로부터 3년이 경과한 2016.7.25. 거주의무 및 전매제한 기간이 만료된 것으로 나타난다.
(4) 청구인이 경정청구 당시 제출한 감정평가서 및 매매사례가액 계약서 내용은 다음과 같다. (가) 감정평가서: ㈜AAA에 의하여 2020.10.6. 시가참조 목적으로 시장가치를 기준으로 하여 작성된 감정평가서로, 쟁점부동산의 2013.8.14. 기준 감정평가액은 OOO원으로 확인된다. (나) 매매계약서: 2016.4.23.자 쟁점부동산과 같은 동 OOO 아파트의 매매가액이 OOO원으로 확인된다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 ㈜AAA이 2020.10.6. 작성한 소급감정가액 또는 전매제한이 해제된 후 거래된 같은 동 아파트의 2016.4.23.자 매매사례가액을 기준으로 산정하여야 한다고 주장하나, 상증세법 시행령 제49조 제1항은 시가로 인정할 수 있는 감정가액 및 매매사례가액의 범위를 평가기준일 전후 6개월 이내의 감정가액 또는 매매사례가액 중 확인되는 가액을 말한다고 규정하고 있으므로, 청구인이 제시한 감정가액은 쟁점부동산을 취득한 2013.8.14.로부터 약 7년이 경과한 시점에 이루어진 감정평가에 의한 가액이므로 위 가액을 시가로 보기 어렵고(조심 2019구1848, 2019.11.14. 등 다수), 청구인이 제시한 매매사례가액 역시 청구인의 쟁점부동산 취득일로부터 약 2년 6개월이 경과한 시점인 2016.4.23.에 거래된 가액이므로 위 가액 역시 시가로 인정하기는 어렵다 할 것(조심 2012중3555, 2013.1.13. 등 다수)이므로 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(2) 소득세법 시행령(2021.2.27. 대통령령 제31442호로 개정되기 전의 것) 제163조(양도자산의 필요경비) ⑨ 상속 또는 증여(법 제88조 제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 상속세 및 증여세법 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정·경정한 가액이 있는 경우 그 결정·경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.
(3) 상속세 및 증여세법(2020.12.22. 법률 제17654호로 개정되기 전의 것) 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.
(4) 상속세 및 증여세법 시행령(2021.1.5. 대통령령 제31380호로 개정되기 전의 것) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
2. 3억원
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
(5) 보금자리주택건설 등에 관한 특별법 제50조의2(입주예정자의 입주의무 등) ① 주택지구 전체 개발면적의 100분의 50 이상을 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제3조에 따라 개발제한구역을 해제하여 조성하는 주택지구(수도권정비계획법 제2조 제1호에 따른 수도권에 한한다) 등에서 공급하는 제2조제1호나목의 주택 중 대통령령으로 정하는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격ㆍ지위 등을 말한다. 이하 같다)를 취득한 자(상속받은 자는 제외한다. 이하 “입주예정자”라 한다)는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 90일(이하 “입주의무기간”이라 한다) 이내에 입주하여야 한다. 다만, 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 때에는 입주의무기간에 그 기간을 산입하지 아니한다. 제50조의3(입주자의 거주의무 등) ① 제50조의2 제1항에 따른 주택에 입주한 입주예정자(이하 “입주자”라 한다)는 입주한 날부터 5년 이내의 범위에서 해당 주택의 분양가격과 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 대통령령으로 정하는 기간(이하 “거주의무기간”이라 한다) 동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 한다. 다만, 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 때에는 거주의무기간에 그 기간을 산입하지 아니한다.
③ 입주자가 거주의무기간 이내에 거주를 이전하려는 경우(세대주가 이전하는 경우를 말한다)에는 거주를 이전하기 전에 시행자에게 분양받은 주택의 매입을 신청하여야 한다.
④ 시행자가 제3항에 따라 매입신청을 받은 경우에 매입비용을 그 매입신청자에게 지급한 때에는 그 지급한 날에 시행자가 해당 주택을 취득한 것으로 본다.
⑤ 입주자가 거주를 이전하기 전에 시행자에게 분양받은 주택의 매입을 신청하지 아니한 경우에 시행자가 매입비용을 그 입주자에게 지급한 때에는 그 지급한 날에 시행자가 해당 주택을 취득한 것으로 본다.