당초계약서의 매매대금은 쟁점주택 중 토지만의 가격으로 건물의 대가가 반영되어 있지 아니한 점, 당초계약서의 계약금을 청구인이 수령하고 영수한 사실이 없고 지급방법도 계약서상 지급방법과 달리 청구인과 AAA의 배우자들 간 현금지급한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 처분청이 당초계약서를 진실된 계약서로 보지 않고 쟁점주택의 양도를 소득세법제104조 제7항의 조정대상지역에 있는 주택의 양도로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 2020.12.31. 처분청에 양도소득세 신고시 제출한 쟁점주택의 매매계약서(계약일 2020.12.24., 이하 “변경계약서”라 한다)를 계약하기 이전인 2020.12.3. 매수인 AAA와 매매대금 OOO원, 계약금 OOO원으로 하여 매매계약서(이하 “당초계약서”라 한다)를 계약하였다. 그러나 등기이전 과정에서 특수관계인과의 거래로 인해 문제의 소지가 될 수 있다는 세무사의 조언에 따라 쟁점주택에 대해 감정평가를 받은 후 2020.12.24. 변경계약서의 내용대로 쟁점주택의 정확한 시가를 반영하여 계약을 변경한 것이다. 청구인은 처분청의 양도소득세 조사과정에서 처분청이 청구인에게 쟁점주택은 중과대상 주택에 해당하므로 양도소득세를 수정신고할 것을 요구함에 따라 일단 2021.3.31. 쟁점주택의 양도를 소득세법제104조 제7항의 조정대상지역에 있는 주택의 양도로 하여 중과세율로 수정신고하였으나, 당초계약서는 유효한 계약서이다. 부동산매매계약은 당사자 일방(매도인)이 가진 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방(매수인)은 이에 대하여 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 것이다. 청구인과 매수인은 2020.12.3. 당초계약서를 체결하고 계약금을 지급받음으로써 정당한 계약이 성립된 것이다.
(2) 경제적 공동체인 배우자 간 계약금의 수수도 유효한 거래로 인정되어야 한다. 부부란 동거하며 서로 부양하고 협조할 의무를 지는 것으로 부부는 정신적ㆍ육체적ㆍ경제적으로 결합된 공동체로서 서로 협조하고 보호하여 부부공동생활로서 상호 간에 포괄적으로 협력할 의무를 부담하는 것이다(대법원 2015.5.29. 선고 2013므2441 판결, 같은 뜻임). 이처럼 부부는 경제공동체로서 생계를 같이하며 자녀를 양육하고 재산을 증식하는 것인바, 당초계약서의 계약금을 비록 청구인의 배우자 BBB와 매수인 AAA의 배우자 CCC 간 수수하였다고 할지라도 이는 경제적 공동체로서 생계를 같이하는 부부가 거래한 것일 뿐 이를 근거로 당초계약서상 계약금의 수수를 부정할 수는 없다. 또한 청구인과 배우자 BBB는 쟁점주택을 혼인 이후에 구입하였던 것으로 청구인의 명의로 등기만 되었을 뿐, 이는 함께 경제활동을 하며 구입한 공동의 자산이다. 이는 매수인 AAA와 AAA의 배우자 CCC 또한 함께 경제활동을 하는 공동체로서 다를 바 없다. 따라서 당초계약서상 계약금의 수수를 동일세대인 부부가 하였다고 할지라도 부정되어야 할 이유가 없다.
(3) 현금거래도 증빙을 갖추었다면 거래의 신뢰성을 담보할 수 있다. 청구인의 예금계좌에서 현금이 입금된 사실이 확인되고 동일자에 거래대금을 지급하였다는 사실이 통장사본, 거래명세서사본을 통해 확인되는바, 해당 증빙을 통한 현금거래는 인정되어야 한다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 현금거래 자체를 인정하지 않을 이유가 없으며 현금거래에 대한 관련 증빙을 통해 입증이 된다면, 그것으로 거래는 인정되어야 한다. 아울러 사적거래에 대한 입증책임은 처분청에 있다. 청구인의 입증에도 불구하고 처분청이 사적거래로 계속 주장한다면 OOO원 대금거래의 실질은 처분청에서 입증하여야 할 것이다. 설령 사인간의 거래로 사적이고 청구인이 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 처분청의 입증책임을 청구인에게 전가한다 하더라도 청구인은 해당 거래가 계약금 수수라는 것을 증빙서류를 통해 충분히 입증하였다.
(1) 청구인은 당초계약서가 진실된 계약서라고 주장하나, 이는 통상적인 부동산 거래에서는 일어나기 어려운 극히 이례적인 거래로서 진정한 계약으로 보기 어렵고 오히려 가족 간의 일상적인 자금거래를 부동산거래의 일부인 것처럼 꾸민 합리적 의심이 있다. 변경계약서의 매매대금은 계약당사자인 청구인과 매수인 AAA 명의로 금융거래를 통해 이루어진 점에 반해 당초계약서의 계약금이라고 주장하는 거래는 청구인과 AAA 배우자들 간 현금거래를 통해 이루어졌다.
(2) 청구인은 당초계약서의 매매대금을 OOO원으로 정한 이유를 토지의 면적 192㎡에 2020년 개별공시지가 OOO원을 곱하여 정했다고 주장하는데, 이는 매매물건 중 건물의 대가는 전혀 반영하지 않아 정상적인 경제인이라면 도저히 수긍이 가지 않는 매매대금 산정방법이고, 당초계약서에 계약금 OOO원은 청구인이 영수하였다고 기재하고 날인까지 하였으나 추후 4회에 걸쳐 분할하여 지급하여 계약내용을 반영하지 못하였으며, 계약금 OOO원의 지급방법이 매매계약 당사자들이 아닌 그들의 배우자들 명의로 수회에 거쳐 현금인출과 현금입금의 방법으로 이루어져 통상적인 부동산 거래의 계약금 지급방법과는 다르다. 또한 계약금의 지급의무가 있는 CCC의 예금에 2020.12.3. 현재 이미 OOO원 이상의 잔액이 있음에도 굳이 고령의 친정어머니가 4회(2020.12.3., 2020.12.7., 2020.12.8., 2020.12.9.)에 걸쳐 분할하여 인출하고 입금하였다는 소명을 수긍하기 힘들다.
(3) 변경계약서가 당초계약서의 수정계약이라면서 당초 수수한 계약금을 전혀 반영하지 않고 거래금액 전액을 당일 지급한 것으로 보아 당초 계약금 거래가 없었다고 보는 것이 합리적이다. 당초계약서의 계약금을 수정계약인 변경계약서에 반영하지 않는 이유가 구청의 의심을 피하기 위함이라는 주장에 신빙성이 없고, 계약금이라고 주장하는 OOO원의 반환과정도 한꺼번에 이루어지지 않고 제3자인 배우자의 오빠를 통해 이루어졌으며, 그 금액도 일부가 상이하고 나머지 OOO원의 반환증빙도 제출되지 않았다.
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 아래와 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점주택의 부동산등기부등본 등에 의하면, 청구인은 2004.4.26. 쟁점주택을 임의경매로 취득하여 2020.12.24. AAA에게 양도하였고, 청구인의 배우자 BBB와 AAA의 배우자 CCC는 자매관계이고, 청구인과 AAA는 동서지간인 것으로 나타난다. (나) 국토교통부 공고(제2020-1650호, 2020.12.18.)에 의하면, 쟁점주택이 소재한 OOO는 공고일인 2020.12.18. 기준으로 조정대상지역으로 지정된 것으로 나타난다. (다) 청구인의 1차 소명서(2021.3.25.)에 의하면, 아래 OOO의 내용과 같이 당초계약서를 변경계약서로 수정한 경위 등이 나타난다. (라) 당초계약서(2020.12.3. 작성)에 의하면, 매도인 청구인은 매수인 AAA에게 쟁점주택을 매매대금 OOO원에 양도하되, 계약금 OOO원은 계약시 수령하였음을 영수하고, 잔금 OOO원은 2020.12.24. 청구인 은행계좌(OOO)로 입금한다는 계약내용이 기재되어 있고, 매매대금은 기준시가에 토지의 면적을 곱한 금액으로 산정한 것으로 나타난다. (마) 쟁점주택에 대한 감정평가서(2020.12.22. 회신)에 의하면, 청구인이 2020.12.11. 쟁점주택의 시가에 대해 의뢰하여 평가한 결과, 2020.12.22. 기준으로 쟁점주택의 감정평가액은 OOO원이라는 내용이 기재되어 있다. (바) 변경계약서(2020.12.24. 작성)에 의하면, 청구인은 매수인 AAA에게 쟁점주택을 매매대금 OOO원에 양도하되, 계약금 및 중도금은 없고, 잔금 OOO원을 계약 당일인 2020.12.24. 청구인 은행계좌(OOO)로 입금한다는 계약내용이 기재되어 있고, 실제 AAA는 2020.12.24. 잔금 OOO원을 청구인 은행계좌로 송금하였다. (사) 당초계약서의 계약금 OOO원과 관련, 당초계약서의 계약내용과는 달리 청구인이 계약시 계약금 OOO원을 수령하고 영수한 사실이 없고, 지급방법도 계약서상 지급방법인 청구인의 은행계좌가 아니라 아래 OOO와 같이 청구인과 AAA의 배우자들 간 현금지급인 것으로 나타난다. ※ 2020.12.3. 기준 CCC의 은행계좌 잔액 합계액은 OOO원으로 확인됨 (아) 청구인의 2차 소명서(2021년 3월말)에 의하면, CCC가 계약금 OOO원을 분할하여 BBB에게 현금으로 입금한 이유가 OOO의 내용과 같이 나타난다. (자) 청구인은 위 계약금 OOO원을 쟁점주택의 매수인에게 반환한 증빙으로 금융이체내역 2건(① 2020.12.23. BBB가 남동생 DDD에게 OOO원 이체, ② 2020.12.25. BBB가 CCC에게 OOO원 이체)을 제출하였는데, 당초 CCC가 오빠 DDD에게 OOO원을 빌려주기로 되어 있어 BBB가 EEE를 거치지 않고 바로 DDD에게 OOO원을 이체(차액 OOO원은 BBB가 별도로 DDD에게 증여)한 것이라고 소명하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인은 조정대상지역 지정 전에 쟁점주택의 매매계약을 체결하였고 계약금을 지급받은 사실이 확인되므로 처분청이 쟁점주택의 양도를 소득세법제104조 제7항의 조정대상지역에 있는 주택의 양도로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다고 주장한다. 그러나 당초계약서의 매매대금 OOO원은 쟁점주택 중 토지만의 가격(2020년 개별공시지가 OOO원×면적 192㎡)으로 건물의 대가가 반영되어 있지 아니한 점, 당초계약서의 계약금 OOO원과 관련하여 청구인이 이를 수령하고 영수한 사실이 없고, 지급방법도 계약서상 지급방법과 달리 청구인과 AAA의 배우자들 간 현금지급한 것으로 나타나는 점, 변경계약서에는 쟁점주택의 매매대금 OOO원에서 당초계약서상 계약금 OOO원을 공제한다는 내용이 없고, 계약 당일 매매대금 OOO원 전액이 청구인의 계좌에 송금된 점, 청구인이 당초계약서의 계약금 OOO원을 쟁점주택의 매수인에게 반환하였다고 제출한 금융내역에서는 OOO원만 직접 이체된 것으로 나타나는 점 등에 비추어 처분청이 당초계약서를 진실된 계약서로 보지 아니하고 쟁점주택의 양도를 소득세법제104조 제7항의 조정대상지역에 있는 주택의 양도로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지>
(1) 국세기본법 제22조【납세의무의 확정】② 다음 각 호의 국세는 납세의무자가 과세표준과 세액을 정부에 신고했을 때 확정된다. 다만, 납세의무자가 과세표준과 세액의 신고를 하지 아니하거나 신고한 과세표준과 세액이 세법에서 정하는 바와 맞지 아니한 경우에는 정부가 과세표준과 세액을 결정하거나 경정하는 때에 그 결정 또는 경정에 따라 확정된다.
제22조의2【수정신고의 효력】① 제22조제2항 각 호에 따른 국세의 수정신고(과세표준신고서를 법정신고기한까지 제출한 자의 수정신고로 한정한다)는 당초의 신고에 따라 확정된 과세표준과 세액을 증액하여 확정하는 효력을 가진다.
(2) 소득세법 제95조【양도소득금액】① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다. 제104조【양도소득세의 세율】① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.
⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.
1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 (3) 소득세법 시행령 제167조의10【양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위】① 법 제104조 제7항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 2개 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.
11. 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택
결정 내용은 붙임과 같습니다.