[요지] 무허가주택의 실질소유자를 판단함에 있어서 사실상 소유자가 확인되지 않는 경우에는 공부상 소유자로 판단하여야 하는바, 쟁점주택의 양도당시 쟁점미등기주택의 건축물대장에는 청구인이 소유자로 확인되는 점, 쟁점미등기주택과 동 소재지의 토지는 재산세 부과대상으로 청구인이 납세자로 등재되어 있고 쟁점미등기주택은 소액부징수로 재산세가 부과되지는 않았으나 토지에 대한 재산세는 청구인이 납부하고 있는 점, 청구인이 쟁점주택의 양도 전·후 현재까지 쟁점미등기주택에 계속하여 거주해 온 사실이 주민등록표(초본) 등에 의해 확인되고, 청구인과 청구인의 배우자 외에 쟁점미등기주택 소재지에 거주한 자가 확인되지 않는 점 등에 비추어 처분청이 청구인을 쟁점미등기주택의 소유자로 보아 쟁점주택의 양도소득에 대하여 1세대1주택 비과세(고가주택)을 배제하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점미등기주택은 청구인의 소유가 아니다. (가) 청구인은 1949.11.18. OOO에서 출생하여 OOO 혼인하였고, 본가에서 부모님과 같이 살고 있었다. 같은 면 OOO 대지 186㎡ 및 그 지상의 쟁점미등기주택은 당초 토지의 소유자인 망(亡) AAA(OOO 사망, 이하 “AAA”이라 한다)이 건축하여 그 가족과 함께 거주하면서 세멘블럭조 스레트 지붕창고 7평에 방앗간을 설치하여 운영하다가 1975년경 OOO로 이사가면서 빈집으로 남겨두었다. 이에 청구인은 본가에서 분가를 해야할 필요가 있어 1976년경 AAA의 승낙을 받아 비어있던 쟁점미등기주택을 무상으로 빌려서 그때부터 지금까지 무상으로 거주하고 있는 것이다. (나) 청구인은 쟁점미등기주택을 AAA으로부터 매수한 사실이 없고, AAA의 자(子) BBB는 후일 자신이 직장에서 은퇴하면 고향으로 돌아와서 쟁점미등기주택에 거주할 예정이라면서 청구인은 그때까지만 거주하고 있다가 자신에게 쟁점미등기주택을 반환하여 달라고 요청하였기에 청구인도 동의하였다.
(2) 건축물대장은 소유권을 공시하는 서류가 아니다. (가) 쟁점미등기주택에 관한 종전 건축물대장의 기재에 의하면, 청구인이 1942년도에 신축한 것으로 기재되어 있으나, 청구인은 OOO 출생으로 본인이 출생하기도 전인 1942년도에 쟁점미등기주택을 신축하여 소유하고 있다는 기재내용은 사실이 아니라 하겠다. (나) 건축물대장의 기능과 성격에 관한 대법원 판례(대법원 1984.3.27. 선고 83다카2337 판결, 대법원 1999.6.25. 선고 97다52882 판결 등)에 비추어 OOO군수가 쟁점미등기주택에 관한 건축물대장의 소유자를 청구인으로 기재하였다고 하여 쟁점미등기주택이 청구인의 소유로 변경되거나 인정되는 것은 아니다. (다) 청구인은 이 사건 양도소득세 부과처분 이후 OOO에 찾아가 확인한 결과, 건축물대장 상 청구인의 소유라고 기재되어 있는 쟁점미등기주택은 실제로 존재하지 아니하는 건물이라는 확인을 받았고, 2021.2.22. 건축물대장의 말소를 신청하여 2021.3.2. 건축물대장을 말소하였다. 따라서 처분청에서 이 사건 부과처분의 근거로 삼았던 건축물대장은 소급하여 소멸되었다.
(3) 처분청에서는 쟁점미등기주택에 대하여 청구인 앞으로 재산세가 계속부과되었으므로 청구인의 소유가 맞다고 주장하나 이러한 주장은 다음과 같이 부당하다. (가) OOO군수는 위와 같이 기재내용이 모순된 건축물대장에 근거하여 청구인에게 재산세를 부과하였다는 것인데, 청구인은 실제로 OOO군수로부터 토지에 대하여는 소액의 재산세를 고지받았으나, 쟁점미등기주택에 대한 재산세 고지서는 송달받은 사실도 없고, 쟁점미등기주택에 대한 재산세 과세금액은 0원이다.지방세법제119조는 고지서 1장당 재산세로 징수할 세액이 2,000원 미만인 경우에 해당재산세를 징수하지 아니한다고 규정하고 있는바, 쟁점미등기주택은 재산세 과세표준이 2,000,000원 미만으로 재산세액이 2,000원 미만으로 소액이므로 징수를 면제한 것이다. (나) 만약 청구인이 쟁점미등기주택에 대한 재산세 고지서를 송달받았다면 어느 주택에 대한 재산세가 부과된 것인지 여부를 검토할 수 있었는데, 소액부징수로 인하여 OOO군수는 청구인에게 재산세 고지서를 발부하지도 송달하지도 않았으므로 청구인으로서는 쟁점미등기주택에 대하여 재산세가 부과되었다는 사실 자체를 전혀 알 수 없었다. 따라서 쟁점미등기주택에 대하여 재산세 부과대상이었다는 사실만으로는 청구인이 쟁점미등기주택이 본인 소유임을 알고 있었다고 추정할 수 없다.
(4) 청구인의 주민등록표상 주소지가 쟁점미등기주택 소재지인 OOO으로 정정되어 있는 것은 소관 OOO 공무원이 직권으로 기재를 정정한 것이고, 청구인이 이사 등으로 거주지를 변경하여 신고한 것이 아니다. 청구인이 쟁점미등기주택에서 출생하였고, 부모님과 함께 쟁점미등기주택에서 현재까지 계속 거주하였다고 하는 처분청의 판단은 전혀 사실이 아니고 아무런 근거가 없는 것이다.
(5) 쟁점미등기주택의 증·개축 과정 (가) 처분청은 OOO군수의 회신에 따라 쟁점미등기주택은 종전 목조·함석지붕 31.41㎡ 건물이었는데, 1990년 이후 구조변경을 통해 흙벽을 시멘트블럭으로 지붕을 칼라강판 기와지붕으로 교체하고 면적이 56.1㎡로 늘어나는 개축 내지 증축되었으므로 쟁점미등기주택의 종전 건물은 청구인의 소유가 맞다고 의견이나, 쟁점미등기주택의 대지는 오래전부터 AAA, BBB의 소유이고 대지 소유권에는 아무런 변동이 없다. (나) 청구인이 40여년전인 1976년경 쟁점미등기주택에 거주할 당시 쟁점미등기주택은 초가지붕이고, 기둥은 나무인데 벽은 목조가 아니라 흙벽이었으며, 부엌과 화장실도 재래식이었다. 그런데 약 30여년전 정부에서 노후주택에 대한 구조개선사업을 시행하면서 지붕을 개량하고 재래식 부엌과 화장실을 개량하였는데, 당시 OOO에서 돈을 대주면서 반강제적으로 주택개량사업을 추진하였기 때문에 주민 전체가 주택을 개량하였으며, 청구인도 초가지붕을 골판지 모양의 양철지붕으로, 흙벽을 시멘블럭조로 개량하였고 면적도 56.1㎡로 확장하였다. 그후 청구인은 약 15년전에 양철지붕 위에 현재의 지붕을 덮는 공사를 하였다. (다) 이와 같이 쟁점미등기주택의 종전 모습과 면적, 그 후 증·개축과 개량사업을 거쳐 면적이 증가된 점 등에 비추어 볼 때, 종전의 폐쇄, 말소된 건축물대장에 기재된 목조, 함석지붕 31.41㎡의 건물과 현재의 주택은 구조 및 면적이 달라 서로 동일성을 인정할 수가 없고, 종전 건축물대장에 등재된 주택의 구조와 면적에 부합하는 건물은 실제로 존재하지 않는다. 이에 따라 청구인은 OOO군수에게 종전 건축물대장의 말소신청을 하였는바, OOO군수도 종전 건축물대장의 건축물이 존재하지 아니하는 것을 인정하고 2021.3.2. 종전 건축물대장 자체를 말소하였다. (라) 그럼에도 처분청에서는 말소되어 소멸된 종전 건축물대장상의 건물이 여전히 청구인의 소유이므로 이 건 양도소득세 부과처분이 정당하다고 주장하고 있는바, 이러한 처분청의 주장은 과세근거의 소멸을 부정하는 것으로 불합리한 것이다. (마) 만약 쟁점미등기주택이 청구인의 소유라면 청구인은 대지 소유자인 AAA에 대하여 대지사용료를 지급하였어야 하는데 청구인은 지금까지 AAA과 BBB에게 대지사용료를 한번도 지급한 사실이 없다.
(6) 이 사건 대지 및 쟁점미등기주택의 소유자 BBB의 진술 (가) 처분청에서는 쟁점미등기건물 및 대지소유자인 AAA의 자(子) BBB가 작성한 사실확인서를 믿을 수 없다고 주장하는바, 이러한 주장은 부당하다. 이 사건 대지의 소유자는 AAA이고, 현재는 BBB가 2000.1.10. 상속하였으며, 청구인은 AAA의 먼 친척이기는 하나 상속인이 아니다. 이 사건 대지 및 쟁점미등기주택의 소유권의 변동 연혁에 대하여는 그 소유자인 AAA 및 그 상속인인 BBB가 가장 잘 아는 것인데 지금까지 등기부등본 상 아무런 변동이 없는바, BBB의 진술서를 믿을 수 없다고 하는 처분청의 의견은 독단적인 것으로 매우 불합리하다. (나) BBB의 실제 거주지가 OOO 어느 곳인지 여부는 이 사건 양도소득세 부과처분의 적법성에 대한 근거가 될 수 없고, 이 사건 대지 및 쟁점미등기주택의 소유자인 BBB가 작성한 확인서는 BBB 본인의 경험과 기억에 의해 작성된 것이므로 당사자도 아닌 처분청이 BBB가 작성한 확인서가 BBB의 기억에 반하는 허위라고 단정할 수는 없는 것이고 이를 배척해서는 안될 것이다.
(1) 청구인은 쟁점미등기주택에 과거 출생시부터 현재까지 계속 점유 및 거주하고 있으며, 건축물대장에 소유권자로 등재되어 있으므로 청구인의 소유가 맞다. (가) 청구인은 쟁점미등기주택이 본인 소유가 아니라는 근거로 AAA의 자(子)인 BBB의 확인서를 제출하였으나, 이는 단순 확인서일 뿐 쟁점미등기주택이 청구인의 소유가 아니라는 객관적인 증빙자료로는 볼 수 없다. (나) AAA 외 가족 및 BBB의 초등학교 생활기록부 상 주소지는 OOO로 기록되어 있는 것으로 확인됨에 따라 쟁점미등기주택의 신축 및 소유권 주장을 신뢰할 수 없다.
(2) 청구인은 쟁점미등기주택의 재산세 부과(소액부징수) 근거를 사유로 청구인의 주택에 해당된다는 처분청의 주장이 잘못되었다고 하나, 쟁점미등기주택에 대한 재산세 부과사실을 몰랐다는 청구인 진술은 그냥 진술일 뿐 어떠한 객관적인 근거를 제시하지 못하고 있다. 또한 재산세가 소액부징수라 부과사실을 인지하지 못했다 하더라도 과거부터 현재까지 계속 점유 및 거주하고 있으며, 양도시점에는 건축물대장 상 소유권자로 등재되어 있음에 따라 재산세 부과사실의 인지여부와 관계없이 청구인의 소유가 맞다.
(3) 쟁점미등기주택 및 청구인의 부모가 거주했다는 OOO의 폐쇄 건축물대장현황은 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 쟁점미등기주택의 건축물대장 현황 OOO (가) 청구인이 태어나고 자랐으며, 부모님이 거주했다고 하는 OOO의 폐쇄건축물대장 상 주택의 소유자는 CCC에서 DDD을 거쳐 현재는 EEE이다. EEE은 주민등록 상 1983.2.7. OOO(과거 주민등록 상 244-1 였으나, 실제지번인 262로 정정됨)로 전입하여 현재까지 계속 거주하고 있다. (나) CCC의 주민등록을 확인한바 최초 작성일인 1968년부터 사망일인 1999년까지 OOO번지로 기재되어 있다. (다) 즉 OOO에서 실제지번 정정을 사유로 청구인의 주소를 OOO번지에서 OOO번지로 변경한 것은 사실상의 현황을 수정한 것임에 따라 과거 청구인과 청구인의 부모님이 OOO에서 계속 거주한 것이다.
(4) 쟁점미등기주택의 토지소유자인 AAA의 자(子) BBB의 확인서의 내용을 보면 AAA이 쟁점미등기주택을 1967∼1973년 사이에 신축하였고, 1976년 경 OOO로 이사를 오면서 청구인에게 무상임대 하였다고 진술하고 있으나, 건축물대장 상 신축년도는 1942년으로 확인서의 신축년도와 일치하지 않으며, 상기에서 언급한 바와 같이 AAA 외 가족 및 BBB의 초등학교 생활기록부 상 주소지는 OOO로 기록되어 있는 것으로 확인됨에 따라 쟁점미등기주택의 신축 및 소유권 주장을 신뢰할 수 없다. (가) 청구인은 최초에 토지의 소유자인 AAA이 OOO에 1971년경 세멘블럭조 기와지붕 17평을 건축하였고, 세멘부럭조 스레트 지붕 창고 7평에 방앗간을 설치하여 운영하던 중 1975년 OOO로 이사가면서 청구인에게 1976년경 무상임대하였다고 진술하였으며, AAA의 자(子) BBB의 확인서를 보면 OOO번지에 주택을 새로 신축하였다고 일관되게 진술하다가, (나) 처분청에서 해당 주장에 대해 OOO의 공문회신 내용을 근거로 쟁점미등기주택의 내부는 실제 목조형태로 그 위에 시멘트블럭을 덧댔으며, 기와지붕은 철판 기와지붕으로 1990년 이후에 설치된 제품인바, 청구인과 AAA의 자(子) BBB의 주장처럼 1967∼1973년에 신축하였다는 내용은 신뢰할 수 없다고 답변하자 다시 말을 바꾸어 청구인이 쟁점미등기주택에서 거주를 시작할 당시인 1976년에는 초가지붕이고, 기둥은 나무이나 벽은 목조가 아니라 흙벽이었다고 다시 주장했다. (다) 즉 처음에는 AAA이 1971년에 시멘트블럭조, 기와기붕을 신축하였다고 주장하다가, 처분청이 건축물대장에 기재되어 있는 목조, 흙벽마감, 함석지붕이 1990년경 구조변경을 통해 흙벽이 시멘트블럭으로, 지붕은 칼라강판으로 교체되었다는 OOO의 현장확인 결과를 제시하자, 청구인은 쟁점미등기주택이 최초 1971년경 세멘블럭조 기와지붕 17평 및 세멘블럭조 스레트지붕 창고 7평 신축 주장에 대해 다시 말을 바꾸어 1976년경 초가지붕에 기둥은 나무이나 벽은 흙벽이었다고 주장하는 등 진술의 일관성이 없어 신뢰성이 떨어진다. (라) 또한 기제출된 OOO의 쟁점미등기주택에 대한 현장확인 회신문과 같이 최초 건축물관리대장에 등재된 시점인 1979년에는 목조기둥에 흙벽 마감의 함석지붕 형태의 건축물이 1990년경 구조변경을 통해 흙벽을 시멘트블록으로, 지붕은 칼라강판으로 교체가 된 것으로 확인됨에 따라 청구인이 쟁점미등기주택과 현재 거주하고 있는 주택의 동일성이 없다는 주장은 잘못된 것이다.
3. 심리 및 판단
(1) 국세기본법 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
(2) 소득세법 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
(3) 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에주택법제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.(이하생략)
(4) 지방세법 제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.(단서생략)
(1) 청구인은 1992.2.28. 쟁점주택을 취득하여 보유하다가 2019.9.23. OOO원에 양도하고, 2019.11.28. 아래 ＜표2＞와 같이 1세대 1주택 비과세(고가주택)를 적용하여 양도소득세 OOO원을 예정신고·납부하였다. ＜표2＞ 청구인의 양도소득세 예정신고 내용 (단위: 원) OOO
(2) 쟁점미등기주택의 부속토지는 등기부등본상 AAA(청구인의 친척이라고 함)의 소유로 관련 나타나고, 쟁점미등기주택은 건축물대장상 아래 ＜표3＞과 같이 청구인이 1942.11.25. 소유자등록된 것으로 나타난다. ＜표3＞ 쟁점미등기주택의 건축물대장 OOO
(3) 청구인은 상기 건축물대장상의 주택과 현재 주택을 비교할 때, 구조와 면적이 달라 동일성이 인정되지 않는다며 2021.2.22. OOO에 “해당 건축물이 존재하지 않음”을 사유로 건축물대장의 말소를 신청하였고, 2021.3.2. 말소처리된 것으로 나타난다.
(4) 처분청은 2021.3.8. OOO에 공문(감사-219)을 발송하여 쟁점미등기주택에 대한 지붕재료의 종류 및 생산년도, 건축물의 증측여부, 구조변경 등에 대해 확인을 요청하였고, OOO은 쟁점미등기주택을 현장확인한 후 2021.3.9. 아래 ＜표4＞와 같이 회신하였다. ＜표4＞ OOO 회신내용
○ 현장확인 결과 OOO
○ 쟁점미등기주택 현장확인 사진 OOO
(5) 청구인의 주민등록표(초본)을 보면 청구인은 아래 ＜표5＞와 같이 쟁점미등기주택에서 계속 거주하고 있는 것으로 나타난다. ＜표5＞ 청구인의 주민등록 현황 OOO * OOO (쟁점미등기주택의 소재지)
(6) 지방세 세목별 과세증명서에 따르면, 쟁점미등기주택과 동 소재지의 토지는 재산세 부과대상으로 납세자는 청구인으로 기재되어 있으나, 쟁점미등기주택은 소액부징수로 재산세가 부과되지 않았고, 토지에 대한 재산세만 청구인이 납부하고 있는 것으로 나타난다.
(7) 청구인은 쟁점미등기주택의 소유자가 본인으로 기재되어 있는 것은 사실이 아니라며, AAA의 자(子) BBB와 마을주민 FFF, GGG의 사실확인서를 아래 ＜표6·7＞과 같이 제출하였다. ＜표6＞ BBB의 사실확인서 일부 OOO ＜표7＞ 마을주민 FFF, GGG의 사실확인서 OOO
(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, (가) 토지대장이나 건축물관리대장에 소유자로 등재되었을 뿐 본인 명의로 소유권에 관한 등기를 취득하지 아니한 경우에는 토지대장이나 건축물관리대장의 기재가 소유권의 변동을 공시하는 것이 아니기 때문에민법상 배타적 사용·수익·처분에 관한 소유권을 취득한 것으로 볼 수 없다 하더라도,소득세법상 1세대1주택 양도소득세 비과세 대상인지 여부를 판단함에 있어서는 실제 건물을 소유하고 있으나 건축물대장 등에만 소유자로 등재한 채 소유권에 관한 등기를 한 자와 그렇지 않은 자를 달리 볼 경우 조세정의나 과세형평에 부합한다고 할 수 없을 것이다. (나) 청구인은 쟁점미등기주택은 청구인의 소유가 아니라고 주장하나, 무허가주택의 실질소유자를 판단함에 있어서 사실상 소유자가 확인되지 않는 경우에는 공부상 소유자로 판단하여야 하는바, 쟁점주택의 양도당시 쟁점미등기주택의 건축물대장에는 청구인이 소유자로 확인되는 점, 쟁점미등기주택과 동 소재지의 토지는 재산세 부과대상으로 청구인이 납세자로 등재되어 있고 쟁점미등기주택은 소액부징수로 재산세가 부과되지는 않았으나 토지에 대한 재산세는 청구인이 납부하고 있는 점, OOO은 청구인의 민원 제기에 대하여 현장확인한 결과 증·개축된 쟁점미등기주택이 공부상과 맞지 않아 2021.3.2. 쟁점미등기주택의 건축물대장을 말소한 것으로 보이나, 이후 쟁점미등기주택에 대한 건축물대장을 생성하지 않고 있는 점, 청구인이 쟁점주택의 양도 전·후 현재까지 쟁점미등기주택에 계속하여 거주해 온 사실이 주민등록표(초본) 등에 의해 확인되고, 청구인과 청구인의 배우자 외에 쟁점미등기주택 소재지에 거주한 자가 확인되지 않는 점, 이외에 청구인이 제출한 사실확인서 등의 증빙자료만으로는 쟁점미등기주택이 청구인의 소유가 아니라는 사실이 객관적으로 입증되지 아니한 점 등에 비추어, 처분청이 청구인을 쟁점미등기주택의 소유자로 보아 쟁점주택의 양도소득에 대하여 1세대1주택 비과세(고가주택) 적용을 배제하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.