이 건 쟁점감정평가액은 평가기준일(’20.XX.XX.) 및 평가서 작성일(’21.XX.XX, ’21.XX.XX)이 모두 법정결정기한(’21.XX.XX.) 이내이고, 조사청 및 청구인들의 신청에 따라 평가심의위원회가 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호에 따른 감정가액에 포함시킬 수 있다고 인정한 것으로 확인되므로, 처분청이 쟁점토지의 기준시가를 부인하고 조사청과 청구인들이 제시한 4개 감정가액의 평균액을 시가로 보아 청구인에게 증여세를 과세한 처분에는 법령상 위법이 있다고 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점감정평가액을 상증세법상의 시가로 보아 청구인들에게 이 건 증여세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 처분청이 쟁점토지와 면적·위치·용도가 유사한 토지의 매매사례가액을 시가로 인정하지 않은 것은 부당하다. 쟁점토지 증여일인 평가기준일(2020.4.21.) 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지의 기간에 속해 있으면서 청구인들이 증여세 신고를 한 2020.7.30.까지의 기간 중, 쟁점토지와 면적, 위치, 용도가 유사한 매매거래사례가액이 존재하는 바, ① 2020,2.28.경 거래된 OOO의 경우 토지 단가는 OOO원/㎡(제1거래사례)이고, ② 2020.3.5.경 거래된 OOO의 경우 토지 단가는 OOO원/㎡(제2거래사례)이며, ㈜DDD 감정평가서상 2020.11.20.경 쟁점토지와 가장 인접하고, 면적 등이 유사한 거래사례로 본 OOO의 토지 단가는 OOO원이다. 위 제2거래사례(OOO)의 경우, 조사청이 평가를 의뢰한 감정평가법인에서 비교표준지로 삼은 OOO와, 청구인들이 평가를 의뢰한 감정평가법인에서 비교표준지로 삼은 OOO의 각 ‘표준지공시지가 산정 기초자료’에서 거래사례로 원용된 토지이고, 용도는 ‘일반상업’으로 쟁점토지와 동일하며, 위치 또한 쟁점토지와 인접하였다. 또한 쟁점토지와 용도와 면적이 유사한 제1거래사례(OOO)의 경우 제2거래사례 가액과 큰 차이가 나지 않아 시가로서 인정함에 무리가 없고, 조사청도 청구인들이 감정평가한 쟁점토지의 감정평가액(단가 OOO원/㎡ 및 OOO원/㎡)을 쟁점토지의 시가로 볼 수 있음을 인정한바 있다. 따라서 위 제2거래사례(OOO) 가액(단가 OOO원/㎡)을 매매사례가액으로 하여 이를 쟁점토지의 시가로 인정하여야 한다.
(2) 조사청 OOO가 시가로 인정할 수 있다고 결정한 청구인들의 2개 감정평가 가액으로 쟁점토지의 시가를 산정하지 아니하고 조사청의 감정평가결과와 평균하여 산정한 가액으로 쟁점토지의 시가를 산정한 것은 시가 산정에 관한 재량권 일탈․남용의 잘못이 있고, ‘감정가액의 평균액’으로 한다는 법문에 얽매여 시가를 산정한 것이므로 위법․부당하다. OOO는 2021.2.22. 청구인들이 의뢰하여 쟁점토지를 감정평가한 가액(OOO원 및 OOO원)을 ‘평가기준일부터 가격산정일까지의 기간 중에 가격변동에 특별한 사정이 없다’고 보아 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호에 따른 감정가액에 포함시킬 수 있다는 결정을 하였는바, 상증세법 시행령 제49조 제1항 제1호에 의거 청구인들이 의뢰하여 받은 감정가액의 평균액인 OOO원[(OOO원 + OOO원)/2, 단가 OOO원/㎡]을 쟁점토지의 시가로 보아야 한다. 비록 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호 본문에서 ‘해당 재산에 대하여 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액’으로 한다고 규정하고 있다고 할지라도 조사청 OOO가 청구인들의 감정평가결과를 시가로 볼 수 있다고 인정한 상황에서 조사청의 감정평가가액과 청구인들의 감정평가가액 모두를 평균한 가액으로 시가를 산정하는 것은 부당하다.
(3) 조사청이 시가산정을 의뢰한 감정평가법인이 비교표준지로 삼은 OOO는 청구인이 의뢰한 감정평가법인이 비교표준지로 삼은 OOO보다 쟁점토지와 더 멀리 떨어져 있고, 상업용 시설이 더 많은 곳에 위치하고 있어 쟁점토지의 감정평가시 비교표준지로 삼기에 부적절하므로 조사청의 감정평가결과는 신뢰하기 어렵다.
(1) 증여재산의 시가로 보는 가액은 평가대상인 해당 재산의 매매·감정·수용·경매 또는 공매 등의 가액과 평가대상 재산과 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매·감정·수용·경매 또는 공매 등의 가액으로 구분되어 있고, 상증세법 시행령 제49조 제2항 단서에서 해당재산의 매매 등 가액이 있는 경우에는 유사 재산의 매매 등 가액을 적용하지 않는다고 규정하고 있는바, 쟁점토지는 감정가액이 존재하므로 이와 유사한 토지의 매매사례가액을 시가로 보아야 한다는 청구인들의 주장은 근거가 없다.
(2) 조사청 OOO는 청구인들이 의뢰하여 받은 2개 감정평가가액이 시가에 포함될 수 있다고 인정하였으므로 이를 조사청이 외뢰하여 받은 2개 감정평가법인의 감정평가액과 평균하여 시가를 산정한 것은 감정평가 특성상 평가기관별로 감정가액이 다를 수 있는 상황에서 이를 평균함으로써 평가의 공정성과 신뢰성을 확보하고자 하는 관련규정의 입법취지에 부합하는 것이라 하겠다. 따라서 평가기간 중 시가로 보는 가액이 2개 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 시가로 보는 상증세법 시행령 제49조 제2항의 규정에 따라 4개 감정평가기관의 감정가액의 평균을 쟁점부동산의 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다.
(3) 조사청측의 감정평가결과는 상증세법 시행령 49조에 따라 시가로 인정하지 아니하는 감정가액인 ① 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 해당 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부 목적에 적합하지 아니한 감정가액, ② 평가기준일 현재 해당 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 해당 감정가액, ③ 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액에 미달하는 경우 등에 해당되지 아니하므로 비교표준지 선정이 잘못되어 감정평가결과를 신뢰하기 어렵다는 청구인들 주장은 근거가 없다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 토지: 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법)으로 평가한 가액으로 한다. 제68조【증여세 과세표준신고】① 제4조의2에 따라 증여세 납부의무가 있는 자는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 제47조와 제55조 제1항에 따른 증여세의 과세가액 및 과세표준을 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. (단서 생략) 제76조【결정․경정】① 세무서장등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루(脫漏) 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.
③ 세무서장등은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간(이하 “법정결정기한”이라 한다) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29533호로 개정된 것) 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.(이하 각목 생략)
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서 생략)
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 제49조의2【평가심의위원회의 구성 등】① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.
(1) 처분청과 청구인들이 제출한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 이 건 증여세 신고 및 결정내역은 아래 <표3>과 같다. <표3> 이 건 증여세 신고 및 결정 내역 OOO (나) 조사청이 쟁점토지의 시가산정을 위해 ㈜AAA 및 ㈜BBB에 의뢰하여 받은 평가액은 아래 <표4>와 같고, 청구인들이 ㈜DDD 및 ㈜CCC에 의뢰하여 받은 평가액은 아래 <표5>와 같다. (다) 조사청과 청구인들은 각각 2020.4.21.을 평가기준일로 하여 작성한 쟁점토지의 감정가액에 대하여 OOO에 시가인정 심의 신청을 하였고, 2021.2.22. OOO에서 조사청과 청구인들의 신청에 대하여 “2개 감정기관의 감정가액은 평가기준일부터 가격산정 기준일까지의 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호에 따른 감정가액에 포함시킬 수 있다.”라는 결정을 하였다. (라) 처분청은 위 4개 감정평가법인이 2020.4.21.을 평가기준일로 하여 작성한 감정평가액(처분청 감정평가액 OOO원 및 OOO원, 청구인들 감정평가액을 쟁점토지 면적으로 환산한 금액 OOO원 및 OOO원)을 평균한 가액 OOO원(OOO원/㎡)을 쟁점토지의 시가로 보아 이 건 증여세 과세처분을 하였다. (마) 청구인들은 OOO가 이 사건 토지와 면적, 위치, 용도가 유사한 토지의 매매사례가액으로 시가로 인정되어야 하는 근거로, ① (주)DDD의 감정평가서상 거래사례로 제시된 OOO의 경우 대지 OOO로서 거래단가 OOO으로 OOO와 별 차이가 없고, ② OOO은 OOO 감정평가법인이 비교표준지로 삼은 OOO와, OOO 감정평가법인이 비교표준지로 삼은 OOO의 각 표준지공시지가 산정 기초자료에서 거래사례로 원용된 토지이고, ③ 2020.2.28. 거래된 OOO의 경우 거래단가 OOO원/㎡로서 OOO의 거래가액과 별 차이가 없 다고 주장하면서 비교 표준지 위치를 나타내는 지도 자료를 제시하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 조사청 OOO가 시가로 인정한 청구인들의 쟁점토지 감정평가액 이외에 조사청의 감정평가액까지를 모두 평균한 가액을 시가로 보아 과세한 것은 부당하다고 주장하나, 이 건 쟁점감정평가액은 평가기준일(2020.4.21.) 및 평가서작성일(2021.1.28., 2021.1.29.)이 모두 법정결정기한(2021.1.31.) 이내이고, 조사청 및 청구인들의 신청에 따라 OOO가 평가기준일부터 가격산정 기준일까지의 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호에 따른 감정가액에 포함시킬 수 있다고 인정한 것으로 확인되므로, 처분청이 쟁점토지의 기준시가를 부인하고 조사청과 청구인들이 제시한 4개 감정가액의 평균액을 시가로 보아 청구인에게 증여세를 과세한 처분에는 법령상 위법이 있다고 보기 어려운 점, 청구인들은 조사청이 의뢰한 감정평가법인의 비교표준지 선정이 부당하여 감정평가결과를 신뢰하기 어렵다고 주장하나, 상증세법은 일정한 요건에 부합하는 감정평가법인의 감정가액을 시가로 하도록 규정하고 있는바, 해당 감정평가의 내용이 위법하고 그 위법이 중대하고 객관적으로 명백하여 당연 무효에 해당하는 것이 아닌 이상 해당 감정평가액은 원칙적으로 상증세법에 따른 시가로 보아야 할 것인 점(조심 2014서11, 2015.9.7. 조세심판관합동회의 결정, 같은 뜻임) 등에 비추어 처분청이 쟁점감정평가액을 상증세법상의 시가로 보아 청구인들에게 이 건 증여세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.