그 밖의 금융거래내역은 대체출금 혹은 현금출금으로 그 내역을 확인할 수 없는 것으로 해당 내역으로 쟁점신고필증상의 거래가액이 실제와 달리 작성되었다는 것을 확인할 수 있다고 보기 어려운 점 등에 비추어, 처분청에서 청구인이 교부받은 쟁점신고필증상의 취득가액으로 하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
그 밖의 금융거래내역은 대체출금 혹은 현금출금으로 그 내역을 확인할 수 없는 것으로 해당 내역으로 쟁점신고필증상의 거래가액이 실제와 달리 작성되었다는 것을 확인할 수 있다고 보기 어려운 점 등에 비추어, 처분청에서 청구인이 교부받은 쟁점신고필증상의 취득가액으로 하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) (주위적 청구) 실제 매매계약서가 존재하지 아니하고, 쟁점신고필증은 부동산중개인의 인적사항 등의 중요한 내용이 누락되어 있을 뿐 아니라 금융거래내역과도 일치하지 아니하여 쟁점신고필증 상 거래가액을 신뢰하기 어려우므로 취득 당시 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 환산취득가액을 적용하여야 한다. (가) 2006.1.1. 공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률(이하 “부동산거래신고법”이라 한다)에 따른 부동산 실거래가 신고제도가 도입되었지만, 우리나라의 부동산등기제도의 대혁신인 부동산등기법에 따른 실거래가액 등기부 기재제도는 2006.6.1.부터 시행되었다. 실거래가액 등기부 기재제도가 시행되기 전에는 검인계약서를 허위로 계상한 경우 과태료 부과처분만 있고 별다른 제재조치가 없어 관행상 다운계약서를 작성하여 검인계약서를 제출한 경우가 빈번하게 일어났다. 2016.12.2.에는 다운계약서의 작성이 좀처럼 줄어들 기미가 보이지 않자 부동산거래신고법을 개정하여 실거래가격을 거짓신고한 사실을 신고하는 경우 신고포상금을 과태료 부과액의 20%로 지급한다는 규정을 신설하기에 이르렀다. 청구인은 부동산거래신고법 시행초기인 2006.5.29. 쟁점토지를 양도하였고, 수도권도 아닌 OOO에서 제대로 해당 법을 지켰다는 것은 어불성설이다. (나) 쟁점신고필증은 공인중개사의 인적사항이 누락되어 있고, 실제 매매계약서 사본이 첨부되어 있지 않으며, 거래일 및 거래금액이 금융거래내역과도 일치하지 아니하여 쟁점신고필증상 거래가액을 실지거래가액으로 볼 수 없으므로 이를 실지거래가액이라고 주장하는 것은 실질과세원칙에 위배된다.
1. 쟁점신고필증에 기재되어 있는 거래가액은 실지거래가액이 아니라 취득세 신고(과세표준을 공시지가 이상인지 여부만을 비교)를 위해 당시 관행대로 개별공시지가의 2배가 넘는 금액을 거래가격으로 하여 공인중개사의 인적사항도 누락한 채 신고한 것이고, 실제 매매계약서 사본도 첨부되어 있지 아니하다. 쟁점신고필증을 보면 계약체결일과 잔금지급일이 같고, 계약금, 중도금, 잔금 지급형식이 아닌 총액이 계약금에 표시가 되어 있는 등 실제 거래내역을 담보하고 있다고 신뢰하기는 무리가 있다.
2. 쟁점신고필증상 청구인은 2006.5.29. AAA으로부터 OOO 토지를 OOO원에 취득한 것으로 되어 있으나, 청구인 소유의 금융거래내역을 보면 2006.4.11. OOO원 및 OOO원을 대체출금한 것으로 확인되므로 쟁점신고필증에 기재된 거래가액과 금융거래내역상 지급일이 사실과 다르다. 쟁점신고필증상 청구인은 BBB(아들 CCC)에게 OOO와 OOO 토지를 각 OOO원 및 OOO원에 취득한 것으로 되어 있으나, 청구인의 금융거래내역상 해당일자의 출금내역이 확인되지 아니하고, 아들 CCC에게 OOO원을 지급한 일자인 2006.8.21.과도 일치하지 아니한다. 쟁점신고필증상의 일자를 전후한 2006.2.24.부터 2006.8.21.까지 기간 동안의 청구인의 금융거래내역을 살펴보면 현금출금 혹은 대체출금내역이 OOO원이 있으나, 그 사용처가 불분명하다.
3. 청구인은 위와 같이 금융거래내역을 제출함으로서 쟁점신고필증이 실제와 달리 작성되었다는 점을 입증하였으므로 실지취득가액을 확인할 수 없는 것으로 보아 환산취득가액을 적용하는 것이 타당하다. (다) 청구인은 비록 근로소득이 3,700만원 이상인 과세기간이 경작기간에서 제외된다는 규정으로 인해 자경농지에 대한 양도소득세 감면을 적용받지는 못하였으나, 10년 이상 농업에 종사해 온 농민이다. 청구인은 농업을 하며 바쁘게 살아왔기 때문에 실지매매계약서 조차 분실된 상태에서 검인계약서 제출 여부까지 기억하여 실지취득가액으로 신고․납부하기를 기대하기는 무리가 있다. 소득세법 제97조 제1항 나목에서 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 환산취득가액을 적용하도록 명시하고 있으므로 청구인은 특별한 조세회피목적이나 의도 없이 선의로 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 신고한 것이다.
(2) (예비적 청구) 처분청은 1차 수정신고 권고통지시 쟁점토지의 환산취득가액을 묵시적으로 인정하였으므로 담당자의 직무소홀을 원인으로 청구인이 2차 수정신고 권장통지시까지의 납부불성실가산세 OOO원을 추가 부담하는 것은 부당하다. (가) 처분청은 2016.9.9. 양도소득세 신고서를 검토하여 청구인의 근로소득이 3,700만원이 초과된 해가 확인되니 자경농지에 대한 양도소득세감면을 배제하여 수정신고를 하라는 통지를 하였고, 취득가액에 대해서는 전혀 문제를 삼지 않았다. 1차 수정신고 권고통지는 명시적으로는 자경농지 감면요건에 해당하지 않는다고 통지를 한 것이지만, 그 외의 사항들에 대해서는 묵시적으로 인정하는 공적인 견해를 표명한 것이다. 청구인은 위와 같은 과세관청의 견해표명을 신뢰하여 위 날짜로 가산세 OOO원을 포함하여 수정신고를 하였으나, 그 이후 4년이라는 기간이 경과한 2020.7.31. 같은 양도물건에 대하여 환산취득가액이 아닌 실지취득가액으로 다시 신고하라며 통지하였다. 이와 같이 다시 수정신고 및 납부의무를 강제하도록 통지하는 것은 과세관청의 견해표명을 신뢰하고 그에 따라 신고 및 납부한 납세자의 이익이 침해된 결과를 초래하였기 때문에 국세기본법 제15조 신의성실의 원칙에 반한다. (나) 1차 수정신고 당시 처분청이 취득가액을 실지취득가액으로 신고하여야 한다는 안내까지 하였다면 청구인은 1차 수정신고 당시 이를 포함하여 수정신고를 하였을 것인데, 처분청은 그러하지 아니하였고, 청구인은 실제 취득가액을 모르기 때문에 환산취득가액 적용이 적법한 것으로 보았다. 그 후 4년이 경과한 후 처분청이 지방자치단체를 통해 확인한 쟁점신고필증에 기재된 거래가액을 적용하여 수정신고 및 납부하여야 한다고 하여 청구인이 과소신고 가산세와는 별개로 1차 수정신고 이후부터 2차 수정신고까지 납부불성실 가산세 OOO원 상당액을 부당하게 납부하는 결과를 초래하였다. 청구인은 2016년과 2020년 두 차례에 걸쳐 수정신고 권고통지를 받았는데, 처분청 공무원의 업무소홀과 태만에서 비롯된 선량한 관리자로서의 의무를 다하지 못하여 발생한 문제를 청구인에게 부담하도록 전가하는 것은 납세자의 재산적손실과 권익을 침해하는 것이고, 동일한 과세물건에 대해 약 4년의 차이를 두면서 두 차례 수정신고 권고통지를 하는 것은 법적안정성을 지나치게 침해하는 것이다. (다) 납부불성실가산세는 2019.2.11.까지는 연 이자율이 10.95%, 2019.2.12. 이후는 연 9.125%에 이르러 지연이자의 성격이라고 보기에는 그 금액이 과다하다.
(1) 청구인은 쟁점토지 취득시 부동산거래신고법에 따라 OOO에 실지거래가액을 신고하였으므로 신고필증에 확인되는 거래가액을 실지취득가액으로 보아야 한다. (가) 2006.1.1. 시행된 부동산거래신고법 제27조 제1항 에 따르면 “거래당사자는 토지 또는 건축물의 매매에 관한 거래계약서를 작성한 때에는 부동산의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일로부터 30일 이내에 당해 토지 또는 건축물 소재지의 관할 시장․군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다.”고 정하고 있고, 같은 법 제3항에서 “신고를 받은 시장․군수 또는 구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다.”, 제4항에서 “중개업자 또는 거래당사자가 제3항의 규정에 의한 신고필증을 교부받은 때에는 매수인은 부동산등기 특별조치법 제3조 제1항 의 규정에 의한 검인을 받은 것으로 본다”고 규정하고 있다. 다수의 판례(대법원 1991.9.10. 선고 91누5938 판결)에서도 “매매당사들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정하여야 할 것이고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 그 주장하는 자가 입증하여야 한다.”고 판시하고 있다. (나) 청구인은 부동산거래신고법에 따른 실거래가신고제도가 시행된 이후인 2006.5.30. 쟁점토지를 취득하였고, 해당 법에 따라 부동산 거래를 신고하였다. 신고된 거래가액은 쟁점신고필증에 의해 확인되므로 해당가액을 쟁점토지의 실지취득가액으로 보아야 한다. 또한 앞서 언급한 부동산거래신고법 제27조 제4항 에 따라 신고필증을 교부받은 부동산 거래계약신고서 역시 검인을 받은 검인계약서와 마찬가지로 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 실제와 달리 작성되었다는 점은 그 주장하는 자가 입증하여야 할 것이다. (다) 2006.1.1.부터 시행된 지방세법 제111조 (과세표준)를 보면 부동산거래신고법 제27조 의 규정에 의한 신고서를 제출하여 같은 법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득에 대해서는 사실상 취득가액을 과세표준으로 하고 있다. 따라서 2006.1.1.부터는 실거래가신고제도에 의해 신고필증을 교부받은 경우 취득세 과세표준을 실지거래가액으로 볼 수 있다. 쟁점토지 취득 당시 거래가액을 낮게 신고함으로써 취득세 부담을 회피하고, 낮은 취득가액으로 인해 양도소득세가 부담되자 취득 당시 실지거래가액을 과소신고하였다고 주장하는 것은 신의성실원칙에도 부합하지 않아 명백한 증빙이 없는 한 이를 받아들이기 어렵다. (라) 청구인의 주장은 아래와 같은 측면에서 타당하지 아니하다.
1. 청구인은 2006.6.1. 부동산등기법의 실거래가 등기부 기재제도가 시행되었으므로 그 이전에는 관행상 다운계약서를 작성하여 검인계약서를 제출한 경우가 빈번하게 일어났다고 주장하나, 부동산등기법의 실거래가 등기부 기재제도의 시행은 이 건과 직접적인 관련이 없고, 2006.1.1.부터 부동산 실거래가신고제도가 시행되었음에도 불구하고 2006.6.1. 전까지 다운계약서 제출이 빈번했다는 주장은 법의 존재가치를 부정하여 설득력이 없다. 일단 법이 시행되었다면 새로운 법 하에서 그 법의 내용에 맞게 신고하였다고 추정함이 타당하고, 만약 법을 위반해서 실제보다 낮은 금액으로 신고하였다면 실제 거래금액과 달리 신고하였다는 점을 충분히 입증해야 한다.
2. 청구인은 처분청이 실질과세원칙을 위반하였다고 주장하나, 청구인은 실지거래가액이 아닌 환산취득가액으로 취득가액을 계산하였고, 반면 처분청은 부동산실거래가 제도하에서 청구인이 신고한 쟁점신고필증상의 실지거래가액으로 취득가액을 계산하였다. 따라서 처분청의 처분이 실질과세원칙에 더 부합한다.
3. 쟁점신고필증상의 계약지급일과 잔금지급일이 동일하고, 공인중개사의 인적사항이 누락되었다는 점은 신고필증상의 거래가액이 실제와 달리 작성되었다는 입증자료로서 적합하지 않다. 실제 계약체결일에 거래대금을 모두 지급하였을 수도 있고, 공인중개사 없이 당사자간 거래계약이 체결되어 있을 수도 있다. 설령 쟁점신고필증의 일부 기재사항에 오류가 있었다고 하더라도 매도자 및 매수자의 인적사항, 거래가액 등을 확인할 수 있다면 쟁점신고필증상의 거래가액을 실제 취득가액으로 인정하여야 할 것이다.
4. 청구인이 제시한 은행계좌별 거래내역은 쟁점신고필증상의 금액이 사실과 달리 작성되었다는 청구인의 주장을 입증할 서류가 되지 못한다. 청구인이 AAA 외 2인에게 매입한 토지는 쟁점외토지인 OOO와 쟁점토지인 OOO 총2필지로 처분청이 2필지에 대해 인정한 취득가액은 OOO원이다. 따라서 청구인이 주장하는 OOO원의 성격이 금전대차거래인지, 토지매매대금인지, 아니면 다른 성격의 금액인지도 불분명하고, 처분청이 인정한 가액에 훨씬 못 미친다. 따라서 AAA에게 OOO원을 이체하였다는 사실이 쟁점신고필증의 금액이 사실과 다르다는 증빙이 된다고 보기 어렵다. 또한 CCC가 쟁점토지인 OOO의 전 소유자인 BBB의 아들인지도 확실치 않고, 그 대금이 쟁점토지 매매대금의 잔금인지도 확인되지 아니하며, 처분청이 인정한 취득가액보다 훨씬 적어 이 또한 쟁점신고필증의 금액이 사실과 다르다는 증빙이 된다고 보기 어렵다. 마지막으로 청구인 명의의 계좌에서 현금으로 출금한 금액이 부동산 매매대금이라고 주장하나, 그에 대한 어떠한 증빙도 제시하고 있지 아니하므로 현금출금 사실이 쟁점신고필증상 금액이 사실과 다르다는 증빙이 될 수 없다.
5. 청구인은 환산취득가액이 취득가액이라고 주장하는데, 신고필증상 금액이 OOO원으로 OOO원 이상의 물건을 거래하면서 계좌이체를 하지 않아 그 거래가액을 입증하지 못한다는 것은 일반적인 상거래 관행으로 볼 때 납득하기 어렵다.
6. 청구인이 농민이었다는 사실이 실지거래가액을 확인할 수 없었다는 이유가 될 수 없다. 신고필증은 부동산실거래가신고를 한 국민이면 누구나 발급받을 수 있고, 농업에 종사한다고 하여 이를 발급받지 못할 다른 사유가 존재하지 않는다.
(2) 처분청은 신의성실원칙을 위반한 적이 없고, 과소신고에 대한 귀책사유가 청구인에게 있으므로 가산세를 감면할 정당한 사유가 없다. (가) 청구인이 취득 당시의 계약서 분실 등의 사유로 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산취득가액으로 신고하였다고 하더라도 실지 거래가액이 확인된 이상 양도차익 과소신고․납부로 인한 가산세는 부담하는 것이 타당하고, 청구인은 언제라도 관할 지방자치단체에서 신고필증을 발급받아 실지거래가액을 확인할 수 있는 상태에 있었으므로 이를 확인하지 않고 환산취득가액으로 신고함으로써 부과되는 가산세는 당연히 부과되어야 한다. (나) 청구인은 가산세 감면의 사유로 신의성실의 원칙을 들고 있으나, 신의성실의 원칙이 적용되기 위해서는 무엇보다 먼저 과세관청이 납세자에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해를 표명하여야 한다. 하지만 이 건의 경우 처분청은 1차 수정신고 당시 청구인에게 “취득가액을 환산취득가액으로 적용하는 것이 가능하다”라는 공적인 견해를 표명한 적이 없다. 1차 수정신고시 자경농지에 대한 양도소득세 감면요건만 검토하고 취득가액의 적용여부를 검토하지 않은 것을 공적인 견해표명으로 볼 수는 없다. 1차 수정신고 권고시 취득가액에 관한 내용을 언급하지 않은 것이 처분청의 묵시적 견해표명에 해당하려면 어떠한 필요에 의해서 과세하지 않기로 태도를 정함에 따른 것이어야 하는데, 취득가액을 잘못 적용한 것에 대해 과세하지 않을 이유가 전혀 없으므로 이는 묵시적인 견해표명에 해당하지 않고, 단순 과세누락에 불과하다. (다) 국세기본법상 납세자의 권익 보호를 위해 재조사를 금지하고 있고, 조세법률관계를 조속히 확정시켜 납세의무자의 법적안정을 기하기 위해 국세 부과제척기간을 두고 있는데, 이 건의 경우 재조사에 해당하지도 않고, 부과제척기간이 도과하지도 않았다. 같은 과세물건이라고 하더라도 과세 쟁점은 여러 가지가 될 수 있는데, 세무조사 대상자로 선정되지 않는 한 처분청은 일단 납세자가 성실하며 제출한 신고서등은 진실한 것으로 추정하고, 만약 특정 항목이 잘못되었음이 확인된다면 그 부분을 검토하게 된다. 처분청은 청구인이 성실하게 신고하였을 것이라 믿고 혐의가 드러난 부분에 대해서만 검토하였을 뿐 선량한 관리자로서의 주의의무를 게을리하였다거나 권리를 남용한 적이 없다. 이 건 납부불성실가산세가 부과된 직접적인 원인은 청구인이 취득가액을 확인할 수 있음에도 이를 확인하지 아니하고 환산취득가액으로 신고하였기 때문이지 처분청이 의무를 게을리하였기 때문이 아니다. (라) 청구인이 주장하는 납부불성실 가산세는 지연이자의 성격도 가지고 있기 때문에 납부가 지연되어 기간의 이익을 본 이상 납부불성실 가산세를 부과하는 것이 납부기한 내 정상적으로 납부의무를 이행하는 다른 납세자와의 과세형평에도 부합할 것이다.
① 쟁점토지의 실지취득가액이 불분명하므로 환산취득가액을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
② 1차 수정신고일부터 2차 수정신고일까지의 납부불성실가산세 감면의 정당한 사유가 있는지 여부
(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. 제114조(양도소득가세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제2조제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제99조 제1항에 따른 특수관계인과 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당가액을 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등은 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(3) 지방세법(2005.12.31. 법률 제7843호로 개정된 것) 제111조(과세표준) ⑤다음에 게기하는 취득(증여ㆍ기부 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조제1항 의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
5. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조 의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득 (4) 국세기본법 제48조(가산세 감면 등) ① 정부는 이 법 또는 세법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 제6조 제1항에 따른 기한연장 사유에 해당하거나 납세자가 의무를 이행하지 아니한 데 대한 정당한 사유가 있는 때에는 해당 가산세를 부과하지 아니한다.
(5) 공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률(2005.7.29. 법률 제7638호로 전부개정된 것) 제27조(부동산거래의 신고액) ① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 토지 또는 건축물의 매매에 관한 거래계약서를 작성한 때에는 부동산의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 당해 토지 또는 건축물 소재지의 관할 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다.
② 중개업자가 제26조 제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성·교부한 때에는 제1항의 규정에 불구하고 당해 중개업자가 제1항의 규정에 의한 신고를 하여야 한다.
③ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장·군수 또는 구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다.
④ 중개업자 또는 거래당사자가 제3항의 규정에 의한 신고필증을 교부받은 때에는 매수인은 부동산등기 특별조치법 제3조 제1항 의 규정에 의한 검인을 받은 것으로 본다. 제51조(과태료) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 500만원 이하의 과태료에 처한다.
2. 제27조 제5항의 규정을 위반하여 중개업자로 하여금 부동산거래신고를 하지 아니하게 하거나 거짓된 내용을 신고하도록 요구한 자
③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 당해 토지 또는 건축물에 대한 취득세(취득세가 비과세ㆍ면제ㆍ감경되는 경우에는 비과세ㆍ면제ㆍ감경되지 아니하는 경우에 납부하여야 할 취득세액 상당액을 말한다)의 3배 이하에 상당하는 금액의 과태료에 처한다.
1. 제27조의 규정에 의한 신고를 하지 아니하거나 게을리 한 자
2. 제27조의 규정에 의한 신고를 거짓으로 한 자 부칙 제1조 (시행일) 이 법은 공포 후 6월이 경과한 날부터 시행한다. 다만, 제27조·제28조·제51조 제1항 제2호 및 동조 제3항의 규정은 2006년 1월 1일부터 시행한다. 제3조 (부동산거래의 신고에 관한 적용례) 제27조의 규정에 의한 부동산거래의 신고는 이 법 시행 후 최초로 거래계약서를 작성하는 분부터 적용한다.
(6) 부동산등기법(2005.12.29. 법률 제7764호로 개정된 것) 제57조(등기의 기재사항) ④ 매매에 관한 거래계약서를 등기원인을 증명하는 서면으로 하여 소유권이전등기를 하는 경우에는 제40조 제1항 제9호의 규정에 따른 서면에 기재된 거래가액을 갑구의 권리자 및 기타사항란에 기재하여야 한다.(신설 2005.12.29.) 부칙
① (시행일) 이 법은 2006년 6월 1일부터 시행한다.
② (일반적 적용례) 이 법의 개정규정은 2006년 1월 1일 이후 거래계약을 체결하여 이 법 시행 후 최초로 등기를 신청하는 분부터 적용한다.
(1) 청구인은 위 <표1>과 같이 최초 신고 및 1차 수정신고 당시 2015년 양도한 4필지의 토지의 취득가액을 환산취득가액(OOO원)으로 하여 양도소득세를 신고하였는데, 2006년 이후 취득한 3필지 쟁점토지의 취득가액을 OOO군수에게 신고한 부동산거래계약신고필증상의 거래가액(OOO원)으로 하여 2차 수정신고를 하라는 처분청의 권고에 따라 2차 수정신고를 하였다가, 쟁점토지의 취득가액을 다시 환산취득가액으로 하여 양도소득세 OOO원을 환급해달라는 경정청구를 제기하였다. <표2> 양도토지별 신고한 취득가액 (단위: 천원) OOO
(2) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 쟁점토지는 2006.5.30. 매매를 원인(등기원인일 2006.5.29.)으로 청구인에게 소유권이 이전되었다. <표3> 쟁점토지 등의 양도내역 OOO
(3) 청구인은 2006.5.30. OOO군수에게 교부받은 쟁점신고필증에 기재된 내역은 <표4>와 같으며, 계약일과 잔금일은 모두 같은 날 2006.5.29.로 기재되어 있다. <표4> 쟁점신고필증에 기재된 거래내역 (단위: 원) OOO
(4) 처분청은 청구인이 쟁점토지를 취득하고 취득세 과세표준을 OOO원으로 하여 취득세를 납부하였다며 OOO 공문(OOO)을 제출하였다. <취득세 과세내역 회신> OOO
(5) 쟁점토지의 공시지가 및 신고필증상 기재된 거래가액, 청구인이 주장하는 환산취득가액은 <표5>와 같다. <표5> 쟁점토지의 공시지가 등 (단위: ㎡, 원) OOO
(6) 그 밖에 청구인이 제시한 자료는 다음과 같다. (가) 청구인은 쟁점신고필증 3부, 2006년 3월∼2006년 8월 기간 동안의 예금거래내역서(청구인 명의 3계좌) 및 <표6>과 같은 요약내역을 제출하였다. <표6> 쟁점토지 소유권이전등기일을 전후한 예금거래내역 (단위: 원) OOO <금융거래내역서 예시> OOO (나) 청구인은 쟁점토지 거래 당시 OOO에 거래가액을 신고하였다는 법무사 DDD의 확인서(20201.10.15. 작성)를 제출하였고, 확인서에는 “청구인의 취득세 신고납부를 위해 필요한 부동산거래계약신고서를 청구인의 요청에 따라 거래가격을 지방세 시가표준금액의 2배 이상의 금액으로 OOO에 제출한 사실이 있다”라는 내용이 기재되어 있다.
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다.
1. 양도소득세의 과세표준인 양도차익을 산정함에 있어서 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말한다(대법원 2011.2.10. 선고 2009두19465 판결). 한편 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정하여야 할 것이고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 그 주장하는 자가 입증하여야 한다(대법원 1991.9.10. 선고 91누5938 판결). 그리고 구 ‘공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률’(2005.7.29. 법률 제7638호로 개정된 것) 제27조 제4항은 “중개업자 또는 거래당사자가 제3항에 따른 신고필증을 교부받은 때에는 매수인은 부동산등기 특별조치법 제3조 제1항 에 따른 검인을 받은 것으로 본다.”라고 규정하고 있는바, 이 법에 따른 신고필증을 교부받은 부동산거래계약신고서 역시 검인을 받은 검인계약서와 마찬가지로 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 실제와 달리 작성되었다는 점은 그 주장하는 자가 입증하여야 할 것이다(대전지방법원 2015.8.21. 선고 2014구단1333 판결).
2. 청구인은 쟁점토지 취득 당시 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 환산취득가액을 적용하여야 한다고 주장하나, 청구인은 부동산거래신고법 제27조 제1항 에 따라 OOO군수에게 부동산거래계약신고서를 제출하여 쟁점신고필증을 교부받았고, 쟁점신고필증에는 쟁점토지의 거래금액이 OOO원으로 기재되어 있으며, 해당 가액을 과세표준으로 하여 취득세를 신고하였던 점, 청구인은 쟁점신고필증에 기재된 거래가액과 금융거래내역이 상이하여 신고필증상 거래가액은 실지취득가액이 아니라는 취지로 주장하나, 제출된 금융거래내역상 2006.4.11. AAA에게 각 OOO원이 이체된 내역과 2006.8.21. CCC(BBB의 아들이라고 주장)에게 OOO원이 이체된 내역만이 확인될 뿐, 그 밖의 금융거래내역은 대체출금 혹은 현금출금으로 그 내역을 확인할 수 없는 것으로 해당 내역으로 쟁점신고필증상의 거래가액이 실제와 달리 작성되었다는 것을 확인할 수 있다고 보기 어려운 점 등에 비추어, 처분청에서 청구인이 OOO군수에게 교부받은 쟁점신고필증상의 취득가액으로 하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다. 청구인은 처분청이 1차 수정신고 안내 당시 취득가액에 대한 안내를 하지 아니한 것은 청구인이 신고한 취득가액에 대한 묵시적인 인정이고, 이를 적발하지 못한 업무처리의 소홀 및 태만의 귀책사유가 처분청에 있으므로 1차 수정신고 이후 납부불성실 가산세가 감면되어야 한다고 주장하나, 청구인이 환산취득가액으로 신고하였다고 하더라도 쟁점신고필증에 의해 실지거래가액이 확인된 이상 납부해야할 세액보다 적게 납부한 세액에 대해 납부불성실가산세를 부담함이 타당한 점, 신고납세방식을 취하고 있는 양도소득세에 있어서 수정신고의 시인은 납세자의 신고를 수리하는 형식적 절차일 뿐 납세자가 신고한 부분이 정확하다고 과세관청이 시인하는 것이 아니며, 처분청이 1차 수정신고 안내시 쟁점토지의 취득가액에 대한 안내를 하지 아니한 것을 향후 취득가액의 오류가 발견되는 경우에도 과세하지 아니할 것이라는 공적인 견해표명을 하였다거나 오류를 적발하지 못한 처분청의 귀책사유가 있다고 보기 어려운 점 등에 비추어, 가산세를 감면하여야 한다는 청구주장도 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.