검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 매매계약의 내용대로 작성되었다고 추정되고 검인계약서가 실제 계약 내용과 다르다는 주장에 대한 입증책임은 청구인에게 있는데(조심 2021부3077, 2021.7.20., 조심 2020서57, 2020.3.24., 외 다수), 이 건의 경우, 부동산거래계약신고필증에 거래가격은 쟁점부동산의 매매계약서 금액, 취득세 과세표준과 일치하는 반면, 청구인은 쟁점부동산의 취득 당시 실지거래가액이 부동산거래계약신고필증 거래가격과 다르다고 주장할 뿐 이를 확인할 수 있는 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하는 점, 쟁점부동산의 취득 관련 매매계약일이 부동산실거래가신고제도가 도입·시행(2006.1.1.)된 이후이므로 청구인이 관할 시청에 신고한 거래가격을 실지거래가액이 아니라고 단정할 수 없는 점 등을 종합적으로 고려하면 처분청이 부동산거래계약신고필증의 거래가격을 취득 당시의 실지거래가액으로 하여 쟁점부동산의 취득가액으로 산정한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 구소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것)에서는 자산의 양도가액을 양도당시의 기준시가로 규정하고 있는바, 청구인은 종전 규정 및 당시 관행에 따라 취득가액을 기준시가로 환산하여 양도소득세를 신고한 것이나, 이를 부인한 처분청의 처분은 부당하다.
(2) 처분청이 실지거래가액으로 제시한 부동산거래계약신고필증에 기재된 거래금액(OOO원)은 법무사가 취득세 신고목적으로 임의 작성한 매매계약서의 거래금액으로 추정되고, 청구인은 쟁점부동산의 취득당시 전 소유주들에게 OOO원을 지급하였고 이에 대한 증빙으로 근저당권 말소내역, 임차보증금 인수내역, 금융거래조회내역 등을 제출하였으나 처분청이 이를 부인하고 부동산거래계약신고필증에 기재된 거래금액을 실지거래가액으로 보아 과세한 처분은 부당하다.
(1) 청구인이 쟁점부동산을 취득한 당시(2006.4.11.) 구소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정된 것)에서는 자산의 양도가액을 실지거래가액으로 규정하고 있고, 쟁점부동산의 검인계약서가 사실과 다르게 작성되었다는 주장이 있는 경우에는 청구인이 구체적, 객관적인 자료를 제시하여 입증하여야 할 것이나, 청구인이 제출한 금융거래조회내역상 수표의 수취인과 입금경위가 불분명하게 나타나고, 임대차인수확인서의 인수금액과 부동산 매매계약서에 기재된 임차보증금이 상이하게 기재되어 있는 등 이를 객관적 증빙으로 보기 어렵다.
(2) 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조 제1항 에서 거래당사자는 실제거래가액 등을 신고하여 신고필증을 교부받아야 하고, 신고필증을 교부받은 때에는 계약서의 검인을 받은 것으로 규정하고 있는바, 2006년 4월 OOO이 발행한 쟁점부동산의 부동산거래계약신고필증의 거래금액을 실지거래가액으로 보아 과세한 처분청의 처분은 정당하다.
(1) 구 소득세법 (2005.12.31. 법률 제7837호로 개정된 것) 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.
② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. 제97조 (양도소득의 필요경비계산) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.
(2) 구 소득세법(2015.7.24. 법률 제13426호 개정) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
(3) 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2005.7.29. 법률 제638호 개정) 제27조(부동산거래의 신고) ① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 토지 또는 건축물의 매매에 관한 거래계약서를 작성한 때에는 부동산의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 당해 토지 또는 건축물 소재지의 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다.
② 중개업자가 제26조 제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성ㆍ교부한 때에는 제1항의 규정에 불구하고 당해 중개업자가 제1항의 규정에 의한 신고를 하여야 한다.
③ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다.
④ 중개업자 또는 거래당사자가 제3항의 규정에 의한 신고필증을 교부받은 때에는 매수인은 부동산등기 특별조치법 제3조 제1항 의 규정에 의한 검인을 받은 것으로 본다.
⑤ 거래당사자는 중개업자로 하여금 제2항의 규정에 의한 부동산거래신고를 하지 아니하게 하거나 거짓된 내용을 신고하도록 요구하여서는 아니된다.
⑥ 주택법 제80조의2 의 규정에 따른 주택거래신고의 대상인 주택에 대한 거래계약의 경우에는 제1항 및 제2항의 규정을 적용하지 아니한다.
⑦ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 신고의 절차 그 밖에 필요한 사항은 건설교통부령으로 정한다.
(1) 처분청은 청구인이 2006.4.11.에 취득한 쟁점부동산의 실지거래가액이 OOO원(토지 OOO원, 건물 OOO원)이라고 주장하면서 매매계약서와 부동산거래계약신고필증을 제출하였다. <표2> 처분청이 주장하는 쟁점부동산의 실지취득가액 (가) 쟁점부동산의 거래계약신고필증에 실제거래가격은 OOO원(토지 OOO원, 건물 OOO원)으로 기재되어 있다. <부동산거래계약신고필증 중 일부 발췌> (나) 처분청이 제출한 매매계약서(검인계약서)에 쟁점부동산의 건물 취득가액은 OOO원으로 기재되어 있으나, 토지 취득가액은 별도로 기재되어 있지 않다. <부동산매매계약서(건물) 중 일부 발췌>
(2) 쟁점부동산의 취득세(등록면허세) 납부확인서에 기재된 과세표준은 합계 OOO원으로, 처분청이 쟁점부동산의 실지취득가액으로 주장하는 금액과 일치한다. <표3> 쟁점부동산의 취득세납부내역
(3) 쟁점부동산의 전 소유자들이 제출한 양도소득세 신고서에 따르면, 양도가액은 OOO원(토지 OOO원, 건물 OOO원)으로 기재되어 있고, 전 소유자의 양도일(2006.4.11.) 현재는 소득세법상 실지거래가액이 아닌 기준시가 신고가 원칙이던 시기였다(2007년부터 실지거래가액 신고가 원칙으로 개정).
(4) 청구인은 쟁점부동산의 취득시 실제 지급한 거래금액은 OOO원이라고 주장하면서 금융거래조회내역, 임대차인수확인서 및 부동산 등기부등본 등을 제출하였다. <표4> 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지취득가액 (가) 청구인은 2006.1.27.∼2006.4.14. 기간 동안 아래와 같이 합계 OOO원의 수표OOO를 인출하였다면서 금융거래조회내역을 제출하였으나, 수표의 지급처나 거래사실확인서 등 구체적인 지급증빙은 금융기관의 수표보존기간 경과로 2017년에 폐기되어 확인할 수 없는 것으로 나타난다. <표5> 쟁점부동산의 실지취득가액 관련 금융거래조회내역 (나) 부동산 등기부등본에 2006.4.18. 기설정된 근저당권 OOO원이 상환되어 말소된 것으로 기재되어 있다. <표6> 쟁점부동산의 금융기관 근저당권 설정현황 (다) 청구인은 2020.12.22. 쟁점부동산의 전 소유자들에게 임차보증금 OOO원의 승계에 대한 확인을 위해 내용증명을 발송하였으나, 확인 불가로 답변을 받자, 이를 대신하여 쟁점부동산의 1층 임차인 강대부로부터 임차보증금 OOO원의 승계를 확인받은 임대차 인수확인서를 제출하였다. <표7> 임대차 인수확인서 상 임차보증금 승계 내역 (라) 처분청은 답변서에서 청구인이 주장한 임차보증금 인수액 중 1층과 2층의 임차보증금 합계 OOO원은 국세청 전산정보시스템에서 조회되나, 공부상 용도와 달리 원룸으로 사용되고 있다고 주장한 3층의 임차보증금 OOO원은 조회되지 않는 것으로 답변하였다. (마) 청구인은 쟁점부동산의 3층이 취득당시부터 현재까지 원룸으로 사용되고 있음을 주장하면서 현장 사진(301호∼303호 정문과 입구 사진)을 제출하였다.
(5) 쟁점부동산의 개별주택가격확인서상 기준시가는 OOO원으로 확인되며, 청구인은 양도소득세 신고시 기준시가로 환산하여 취득가액을 OOO원으로 계산하였다. <표8> 쟁점부동산의 환산취득가액
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 소득세법제97조 제1항에 양도소득 계산시 취득가액은 실지거래가액으로 하되, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 하도록 규정되어 있는바, 청구인은 쟁점부동산의 양도시 취득가액을 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액으로 산정해야 한다고 주장하나, 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 매매계약의 내용대로 작성되었다고 추정되고 검인계약서가 실제 계약 내용과 다르다는 주장에 대한 입증책임은 청구인에게 있는데(OOO 외 다수), 이 건의 경우, 2006.4.10. OOO이 발급한 부동산거래계약신고필증에 거래가격이 OOO원으로 기재되어 있고, 해당 거래가격은 쟁점부동산의 매매계약서 금액, 취득세 과세표준과 일치하는 반면, 청구인은 쟁점부동산의 취득 당시 실지거래가액이 부동산거래계약신고필증 거래가격과 다르다고 주장할 뿐 이를 확인할 수 있는 계약서, 금융거래내역 등의 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하는 점, 쟁점부동산의 취득 관련 매매계약일이 2006.4.10.인 것으로 나타나는바, 동 매매계약일은 부동산실거래가신고제도가 도입ㆍ시행(2006.1.1.)된 이후이므로 청구인이 관할 시청에 신고한 거래가격을 실지거래가액이 아니라고 단정할 수 없는 점 등을 종합적으로 고려하면, 처분청이 부동산거래계약신고필증의 거래가격을 취득 당시의 실지거래가액으로 하여 쟁점부동산의 취득가액으로 산정한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.