[요지] 쟁점토지는 환지예정지 지정일 이후부터 양도일까지 2년 8개월 동안 주택건설용 토지로서 재산세가 분리과세되었으므로 소득세법 시행령 제168조의6에서 규정하는 비사업용 토지의 기간기준(양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간)에 해당하지 아니하므로 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
[요지] 쟁점토지는 환지예정지 지정일 이후부터 양도일까지 2년 8개월 동안 주택건설용 토지로서 재산세가 분리과세되었으므로 소득세법 시행령 제168조의6에서 규정하는 비사업용 토지의 기간기준(양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간)에 해당하지 아니하므로 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
[주 문] OOO세무서장이 2021.1.22. 청구인에게 한 양도소득세 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 소득세법 시행령 제168조의7에 따라 법 제104조의3의 규정을 적용함에 있어서 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 및 그 밖의 토지의 판정은 이 영에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상의 현황에 의하고 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 의하여야 한다.
(2) 소득세법 제104조의3 제1항 제4호 나목에서는 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 지방세법 제106조 제1항 제3호에 따른 재산세 분리과세대상이 되는 토지를 각 비사업용 토지에서 제외하도록 규정하고 있는바, 쟁점토지는 환지예정지 지정일인 2014.11.6. 이후부터 재산세 과세내역에 따라 주택건설 사업용 토지(농지, 임야 및 목장용지 외의 토지로서 잡종지)에 해당하여 재산세가 분리과세가 되었으므로 사업용 사용기준을 충족한다.
(3) 청구인은 2009.1.22. 쟁점토지를 취득하였으므로 보유기간은 8년 6개월로서 5년 이상 보유하였고, 환지예정지 지정일인 2014.11.6. 이후부터 양도일인 2017.7.21.까지 2년 8개월 동안 보유하였으므로 양도직전 3년 기간 중 2년 이상을 주택건설 사업용 토지(나대지)로서 재산세가 분리과세가 되었으므로 소득세법 시행령 제168조의6의 보유기간 기준에도 적합하다.
(4) 한편, 소득세법 제104조의3 제2항에서 “제1항을 적용할 때 토지 취득 후 법률에 따른 사용금지나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 그 토지가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 토지를 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다”고 규정하고 있는바, 이는 제1항에 따라 비사업용 토지에 해당하는 경우에도 법률에 따른 사용금지 등의 사유가 있는 경우에는 비사업용 토지로 보지 아니한다는 것으로 해석되므로 소득세법 제104조의3 제1항에 따라 비사업용 토지에 해당하지 아니하는 쟁점토지에 대하여 청구인이 도시개발구역 지정고시 이후인 2009.1.22. 쟁점토지를 취득한 사실을 근거로 같은 조 제2항이 적용되지 아니하여 비사업용 토지에 해당한다는 처분청의 의견은 불합리하다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법 제104조의3[비사업용 토지의 범위] ① 제104조 제1항 제8호에서 “비사업용 토지”란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
1. 농지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지
② 제1항을 적용할 때 토지 취득 후 법률에 따른 사용 금지나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 그 토지가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 토지를 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.
③ 제1항과 제2항을 적용할 때 농지·임야·목장용지의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(2) 소득세법 시행령 제168조의6[비사업용 토지의 기간기준] 법 제104조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.
1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지: 사용이 금지 또는 제한된 기간
2. 토지를 취득한 후 문화재보호법에 따라 지정된 보호구역 안의 토지: 보호구역으로 지정된 기간
3. 제1호 및 제2호에 해당되는 토지로서 상속받은 토지: 상속개시일부터 제1호 및 제2호에 따라 계산한 기간
4. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지: 기획재정부령으로 정하는 기간
(3) 도시개발법 제9조[도시개발구역지정의 고시 등] ⑤ 제7조 제1항에 따라 도시개발구역지정에 관한 주민 등의 의견청취를 위한 공고가 있는 지역 및 도시개발구역에서 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질 변경, 토석의 채취, 토지 분할, 물건을 쌓아놓는 행위, 죽목의 벌채 및 식재 등 대통령령으로 정하는 행위를 하려는 자는 특별시장·광역시장·특별자치도지사·시장 또는 군수의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다. 제36조[환지예정지 지정의 효과] ① 환지 예정지가 지정되면 종전의 토지의 소유자와 임차권자 등은 환지 예정지 지정의 효력발생일부터 환지처분이 공고되는 날까지 환지 예정지나 해당 부분에 대하여 종전과 같은 내용의 권리를 행사할 수 있으며 종전의 토지는 사용하거나 수익할 수 없다.
② 시행자는 제35조 제1항에 따라 환지 예정지를 지정한 경우에 해당 토지를 사용하거나 수익하는 데에 장애가 될 물건이 그 토지에 있거나 그 밖에 특별한 사유가 있으면 그 토지의 사용 또는 수익을 시작할 날을 따로 정할 수 있다.
③ 환지 예정지 지정의 효력이 발생하거나 제2항에 따라 그 토지의 사용 또는 수익을 시작하는 경우에 해당 환지 예정지의 종전의 소유자 또는 임차권자 등은 제1항 또는 제2항에서 규정하는 기간에 이를 사용하거나 수익할 수 없으며 제1항에 따른 권리의 행사를 방해할 수 없다.
④ 시행자는 제34조에 따른 체비지의 용도로 환지 예정지가 지정된 경우에는 도시개발사업에 드는 비용을 충당하기 위하여 이를 사용 또는 수익하게 하거나 처분할 수 있다.
⑤ 임차권등의 목적인 토지에 관하여 환지 예정지가 지정된 경우 임대료ㆍ지료(地料), 그 밖의 사용료 등의 증감(增減)이나 권리의 포기 등에 관하여는 제48조와 제49조를 준용한다.
(4) 도시개발법 시행령 제16조[행위허가의 대상 등] ① 법 제9조 제5항에 따라 특별시장·광역시장·특별자치도지사·시장 또는 군수의 허가를 받아야 하는 행위는 다음 각 호와 같다.
1. 건축물의 건축 등:건축법제2조 제1항 제2호에 따른 건축물(가설건축물을 포함한다)의 건축, 대수선(大修繕) 또는 용도 변경
2. 공작물의 설치: 인공을 가하여 제작한 시설물(건축법제2조 제1항 제2호에 따른 건축물은 제외한다)의 설치
3. 토지의 형질변경: 절토·성토·정지·포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위, 토지의 굴착 또는 공유수면의 매립
4. 토석의 채취: 흙·모래·자갈·바위 등의 토석을 채취하는 행위. 다만, 토지의 형질 변경을 목적으로 하는 것은 제3호에 따른다.
5. 토지분할
6. 물건을 쌓아놓는 행위: 옮기기 쉽지 아니한 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위
7. 죽목(竹木)의 벌채 및 식재(植栽)
② 특별시장·광역시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 법 제9조 제5항에 따라 제1항 각 호의 행위에 대한 허가를 하려는 경우에 법 제11조에 따라 시행자가 이미 지정되어 있으면 미리 그 시행자의 의견을 들어야 한다. ※ 소득세법 시행규칙 제83조의5[부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등] ① 영 제168조의14 제1항 제4호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간 동안 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(괄호 생략)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다.
8. 도시개발법에 따른 도시개발구역 안의 토지로서 환지방식에 따라 시행되는 도시개발사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능한 토지: 건축이 가능한 날부터 2년
(1) 청구인은 쟁점토지를 비사업용 토지에 해당하는 것으로 보아 중과세율을 적용하여 2017년 귀속 양도소득세를 신고·납부하였다가 2020.11.17. 쟁점토지는 재산세 분리과세대상으로서 비사업용 토지에서 해당하지 아니하여 일반세율을 적용하여야 한다고 주장하며 아래 ＜표1＞과 같이 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 쟁점토지 소재지가 도시개발사업 구역으로 지정·고시되어 재산세가 분리과세되었다는 사실만으로 이를 비사업용 토지에서 제외할 수 없다고 보아 2021.1.22. 청구인의 경정청구를 거부하였다. ＜표1＞ 청구인의 경정청구 내역
(2) OOO시장은 2005.12.27. 쟁점토지를 포함한 OOO 일원 토지 673.346㎡에 대하여 ‘OOO 도시개발사업’ 구역으로 지정․고시하였는바, 쟁점토지가 소재하는 OOO의 도시개발사업 진행내용 등을 정리하면 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 토지개발사업 진행내용 등
(3) 청구인이 제시한 연도별 재산세 정기과세내역서에 의하면, 청구인은 쟁점토지 취득시부터 양도시까지 계속하여 분리과세대상으로 재산세를 납부한 것으로 나타나고, 쟁점토지의 지목은 2014년까지는 공부상․현황상 동일하게 농지(전)로 기재되어 있으나, 그 이후부터는 공부상․현황상 전부 대지로 변경된 것으로 확인된다.
(4) 쟁점토지의 연도별 위성사진은 다음과 같다.
(5) 그 밖에 청구인이 보유기간 동안 쟁점토지를 경작하거나 타 용도로 사용한 사실이 없다는 점에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점토지를 경작하지 아니한 채 양도시까지 계속하여 보유하였으므로 비사업용 토지에 해당하는 것으로 보아 청구인의 경정청구를 거부하였으나, 소득세법 제104조의3 제1항 제4호 나목에서 토지 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지로서 지방세법 제106조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상의 경우 비사업용 토지에서 제외된다고 규정하고 있는바, 청구인은 쟁점토지를 도시개발구역으로 지정․고시된 후에 취득하여 5년 이상 보유하였고, 쟁점토지는 환지예정지 지정일(2014.11.6.) 이후부터 양도일(2017.7.21.)까지 2년 8개월 동안 주택건설용 토지로서 재산세가 분리과세되었으므로 소득세법 시행령 제168조의6에서 규정하는 비사업용 토지의 기간기준(양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간)에 해당하지 아니하며, 도시개발법 제36조 제1항에 의하여 환지예정지로 지정되면 그 소유자는 종전의 토지를 사용하거나 수익할 수 없는 것이 원칙이므로 청구인이 환지예정지 지정일 이후부터 양도일까지 쟁점토지를 경작하거나 타 용도로 사용한 사실이 없다 하여 이를 비사업용 토지로 보기는 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.