청구인이 제출한 확인서 등은 개인이 작성한 서류로서 이에 근거하여 등기부등본, 용지매매계약서, 권리의무 승계 계약서에 기재된 쟁점토지의 취득가액을 부인하기는 어려우며, 쟁점토지의 취득가액에 대한 내역이 기재되어 있지도 아니한 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점토지의 실제취득가액은 쟁점매매계약서상 취득가액이라는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단됨.
청구인이 제출한 확인서 등은 개인이 작성한 서류로서 이에 근거하여 등기부등본, 용지매매계약서, 권리의무 승계 계약서에 기재된 쟁점토지의 취득가액을 부인하기는 어려우며, 쟁점토지의 취득가액에 대한 내역이 기재되어 있지도 아니한 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점토지의 실제취득가액은 쟁점매매계약서상 취득가액이라는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단됨.
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 쟁점토지를 최초 수분양자 BBB 외 4인으로부터 취득한 것이 아닌 AAA으로부터 2000.4.11. 미등기 전매로 매입하였다.
(2) 당초 양도소득세 예정신고시 쟁점토지 매입에 들어간 총매입 비용을 근거로 매매계약서를 만들어 취득가액을 OOO원으로 신고하였다가 제출할 증빙이 없어 증빙 제출이 불가한 비용 1억원을 제외하고 추후 발견한 실지계약서인 쟁점매매계약서에 따라 취득가액이 OOO원임을 확인하였다.
(3) 1999.1.26. 작성된 쟁점매매계약서 및 1999.2.19. 작성된 AAA의 명의변경(OOO로부터 청구인에게로 명의 변경) 책임각서상의 사용인감은 AAA의 것이 확실하며, 각서의 서명도 AAA의 자필 서명이며, 쟁점매매계약서 용지는 매매계약 당시 사용되던 먹지 없이 쓰는 NCR지이며, 계약서에 기재된 중개업자인 OOO CCC 역시 거래내용을 인정하고 있어 실거래임이 명백하다.
(4) 쟁점토지 매입시 매매대금을 지급하기 위하여 1998년 10월경 OOO으로부터 OOO원을 출금하였다가 부동산 거래가 미뤄지자 잠시 OOO에 예치하였던바, 관련 금융거래내역 조회를 위해 OOO을 방문하였으나 2001년 OOO과 OOO의 합병으로 당시 OOO의 금융거래내역을 확인할 수 없었다. 그러나 OOO의 계좌 거래내역에 따라 OOO원을 출금한 것이 확인되므로 실제 취득가액 금융거래 내역에 대한 간접 확인이 가능하다.
(5) OOO와 최초로 쟁점토지에 대하여 용지매매계약한 BBB 외 4인에 대하여 수소문하여 BBB 및 DDD으로부터 확인서를 제출받은바, BBB 및 DDD은 2021.4.8.자 확인서를 통하여 쟁점토지를 가족공동명의로 분양받을 당시 IMF 금융위기로 인한 자금난으로 토지대금 상환이 어려워 등기이전 전에 부동산 중개업자인 OOO CCC의 소개를 받아 AAA에게 분양가격에 약간의 프리미엄을 받고 매도하였고, AAA은 바로 전매하여 최종매수인인 청구인과 권리의무승계 계약서를 작성한 사실이 있음을 확인하고 있다.
(6) 처분청 의견은 다음과 같이 이유로 받아들이기 어렵다. (가) 처분청은 AAA이 유선통화로 ‘당 거래에 대해서 모른다’고 진술하였으므로 전매사실이 확인되지 아니한다는 의견이나, AAA이 쟁점토지 매매와 전혀 관련이 없는 자였다면 유선통화시 단순히 모른다고 진술하지 아니하고 자기의 명의나 주민등록번호가 도용된 사실에 항의하였을 것이다. AAA은 미등기 전매로 인해 자신에게 불이익이 생길까 두려워 진술을 꺼리고 있는 상황으로 처분청은 AAA을 직접 면담하여 쟁점매매계약서와 각서 등의 진위여부를 직접 확인해야 함에도 이러한 확인절차 없이 잘 모른다고 하는 전화통화 내용만으로 거래 사실을 부인한 문제가 있다. (나) 처분청은 쟁점매매계약서와 AAA의 각서를 문서감정 의뢰한바 감정이 불가능하다는 결과를 받아 진위여부가 확인되지 않는다는 의견이나, 문서의 입증책임은 처분청에 있음에도 계약서와 각서의 문서 감정이 불가하다고 청구인에게 불리한 쪽으로 판단하여 조작된 문서로 보고 결정한 것은 문제가 있다. (다) 처분청은 금융계좌의 출금내역상 구체적인 거래상대방이나 적요내용이 확인되지 아니하여 쟁점토지의 거래내역으로 보기 어렵다는 의견이나, 금융거래의 금액이 계약서의 거래금액과 거의 일치하고 시기도 크게 벗어나지 않음에도 거래상대방이나 적요내용이 없다고 쟁점토지 매매계약과 관계없다고 판단한 것은 잘못이다. (라) 처분청은 쟁점토지 매매 관련 서류상 당초분양자인 OOO와 최초의 수분양자인 BBB외 4인과 청구인의 권리의무승계 내용만 확인되고 매도인 AAA의 소유이력은 확인되지 않는다고 하나, AAA은 미등기 전매자로서 쟁점토지 매매서류상 소유 이력이 나타나지 아니하는 것이 당연하다. (마) 처분청은 거래중개인 CCC의 중개인 사업자등록이 없다고 하나, CCC은 본인 명의의 사무실은 없었으나 1999년 당시 OOO에 OOO란 상호로 EEE(OOO, 한국공인중개사협회 회원번호 OOO)과 같이 공동으로 중개업을 하고 있었다.
(1) 청구인은 당초 예정신고시 매매계약서에 따라 쟁점토지를 OOO원에 양수한 것으로 신고하였으나 양도소득세 조사가 착수되자 쟁점매매계약서를 제출하면서 쟁점토지를 AAA으로부터 OOO원에 매수하였다고 주장하나, 조사 당시 AAA은 유선 통화로 “본인은 해당 거래에 대해 모른다”고 진술하는 등 AAA과의 거래인 위 2개의 매매계약서 모두 실제 매매계약서로 인정하기 어렵다.
(2) 매매계약서의 진위여부를 확인하기 위하여 제출된 쟁점매매계약서 및 AAA의 각서를 문서감정 의뢰하였으나 감정사무처리규정 제13조 제6호의 ‘감정신청사항이 현재의 감정 기술로는 감정이 불가능한 경우’에 해당하여 감정불가로 회신되었고, 취득 관련 금융거래내역 등을 청구인에게 요구하였으나 은행에서 거래당시 금융거래를 확인할 수 없음을 이유로 제출하지 아니하였다. 청구인은 OOO 계좌에서 OOO원이 1998.4.18. 입금되어 1998.10.19. 출금된 계좌별거래명세표를 쟁점토지 취득가액의 근거로 제시하였으나 이는 구체적인 거래상대방이나 적요내용이 확인되지 않는 단순 입출금 내역으로 쟁점토지 취득과 관련된 금융거래 내역으로 보기 어렵다.
(3) 쟁점토지의 부동산등기부등본에 따르면, 청구인은 1997.4.14. 매매를 원인으로 OOO로부터 2000.4.11. 소유권이전등기한 것으로 확인되며, 매도인 AAA에 대한 소유이력은 없으며, 등기원인일인 1997.4.14.은 BBB 외 4인과 OOO 간 작성한 용지매매계약서의 매매계약 체결일자로 확인되므로, 청구인은 최초 수분양자 BBB 외 4인으로부터 권리의무승계를 받은 것으로 보는 것이 타당하다.
(4) 청구인의 주장대로 매도인 AAA이 미등기전매 거래자인 경우 최초 분양자인 OOO 혹은 당초 권리자인 BBB 외 4인과 AAA과의 별도 계약내용이 존재하여야하나, 이를 입증할만한 계약서 및 금융거래내역 등 어떠한 객관적 증빙이 제시되지 못하였으므로 청구인의 주장은 신빙성이 없다.
(5) 이와 같이 청구인은 AAA으로부터 미등기전매로 쟁점토지를 OOO원에 취득한 것으로 주장하나, 취득당시 매매계약서가 불분명하고 실거래임을 뒷받침할만한 최소한의 금융증빙을 제시하지 못하였으며, OOO와 BBB 외 4인이 매매계약 체결한 쟁점토지에 대해 청구인으로 매매가액 OOO원에 권리의무승계한 내역이 용지매매계약서(권리의무승계계약서) 및 부동산등기부등본을 통해 확인되므로 당초 처분은 정당하다.
(6) 청구인의 주장은 다음과 같은 이유로 받아들이기 어렵다. (가) 공부나 공공기관과의 거래를 부인하고 다른 거래를 실제 거래로 주장하려면 이를 증명할 수 있는 명확한 입증자료가 있어야 하며, 공인된 용지매매계약서 및 권리의무승계계약서는 특별한 사정이 없는 한 거래당사자 간의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 주장은 주장하는 자가 입증하여야 하나 청구인은 당초 예정신고시 허위계약서를 제출한바 있으며, 개인 간의 전매거래를 주장하면서도 이에 부합하는 거래증빙을 제출하지 못하고 거래 전 출금내역만을 간접자료로 제출하였으며, 추가 제출한 확인서만으로는 청구주장을 받아들이기 어렵다. (나) OOO의 토지매각원부상 약정사항과 수납사항을 보면 3회〜8회분 약정금액과 3회〜7회분 연체료 합계 약 OOO원이 쟁점매매계약서상 계약일(1999.1.26.) 현재 미납인 상태임에도 납부책임이 누구에게 있는지를 정하고 있지 않는 점을 고려하면 청구인이 주장한 쟁점매매계약서는 실제계약서가 아닌 임의 작성한 계약서로 판단된다. (다) 청구인은 CCC이 1999년 당시 EEE과 공동으로 부동산중개업을 운영하고 있었다고 주장하나, EEE 사업내역을 확인한바 OOO는 2006.3.12. 개업하였고, 사업장도 청구인이 주장하는 OOO이 아닌 OOO으로 확인되며, CCC은 중개사자격이 없는 것으로 확인되고, 쟁점매매계약서에 중개사 CCC이라고 기재되어 있는 점으로 볼 때 이는 임의로 작성한 것으로 실제계약서로 인정할 수 없다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
(1) 청구인의 양도소득세 예정신고 내역, 이 건 심판청구에서 청구인 주장 및 처분청의 경정내역을 비교하면 아래 <표>와 같다. <표> 예정신고, 청구인 주장 및 경정처분 내역 (단위: 천원) OOO
(2) 쟁점토지의 등기사항전부증명서에 따르면, OOO(OOO의 이전 명칭임)는 1994.12.6.자 공공용지 협의취득을 원인으로 1994.12.8. 쟁점토지의 소유권을 취득하였고, 청구인은 1997.4.14.자 매매를 원인으로 2000.4.11. OOO로부터 청구인에게로 소유권이전등기하였다. 이후 청구인은 2018.10.22.자 매매를 원인으로 2018.11.28. 쟁점토지를 매도하였다.
(3) 청구인이 쟁점토지의 매매와 관련하여 제시한 매매계약서는 다음과 같다 (가) 예정신고시 매매계약서에 따르면, 청구인은 1999.1.26. AAA으로부터 쟁점토지를 OOO원(계약금 OOO원, 잔금 OOO원)에 매수하기로 계약하였고, 1999.2.19. 청구인의 잔금지급과 동시에 AAA은 청구인에게 명의변경하여 주기로 하는 특약을 하였다. 중개업자란에는 OOO CCC(전화번호: 3-6)이 기재되어 있다. (나) 쟁점매매계약서에 따르면, 청구인은 1999.1.26. 쟁점토지를 AAA으로부터 OOO원(계약금 OOO원, 잔금 OOO원)에 매수하는 것으로 계약을 체결하였고, 1999.2.19. 청구인의 잔급지급과 동시에 AAA은 청구인에게 명의변경을 하여주며, 청구인은 거래사실확인용 인감을 첨부하여 잔금시 계약서를 재작성한다는 특약을 하였다. 중개업자란에는 OOO CCC(전화번호: 3-0)이 적혀 있으며, 계약서 맨 아래는 “본 용지는 먹지 없이 쓰는 NCR지”라는 내용이 기재되어 있다.
(4) 처분청은 경정처분의 근거로 용지매매계약서와 권리의무승계 계약서 등을 제시하였다. (가) 1997.4.14.자 용지매매계약서에 따르면, OOO는 1997.4.19. BBB 외 4인에게 쟁점토지를 OOO원에 매도하는 계약을 체결하였다. (나) 1999.3.3.자 권리의무승계 계약서에 따르면, FFF은 OOO와 BBB 외 4(GGG, HHH, III, DDD) 간에 1997.4.14. 체결된 쟁점토지에 관한 매매계약서상의 일체의 권리의무를 승계한다는 내용이 확인된다. 또한 “소유권 이전은 OOO가 BBB 외 4인에게 이전등기를 행한 후, 다시 BBB 외 4인이 청구인에게 이전등기를 행하기로 하며, 청구인은 BBB 외 4인의 권리의무 전부의 승계에 불구하고 그 소유권 이전등기를 OOO에 직접 청구하지 아니하기로 한다”고 약정한 사실이 확인된다. (다) 처분청은 OOO 첨단탈세방지담당관에게 쟁점매매계약서 및 AAA의 각서를 문서감정 신청하였고(OOO), 첨단탈세방지담당관은 감정사무처리규정 제13조 제6호의 ‘감정신청 사항이 현재의 감정기술로는 감정이 불가능한 경우’에 해당하여 감정이 불가하다고 회신하였다. (라) 처분청은 OOO(OOO와 OOO가 통합된 후 명칭임)에 쟁점토지에 대한 분양대금 납입내역을 요청하였고, 이에 OOO는 토지매각원부를 제출하였는바, 토지매각원부에는 다음과 같은 사항이 확인된다.
1. 쟁점토지는 1997.4.14. 매각되었고, 매수인이 청구인으로 명의변경된 날은 1999.3.3.로 기재되어 있다.
2. 쟁점토지의 3회부터 7회까지의 중도금 약정금액 OOO원 및 연체료 OOO원, 합계 OOO원이 쟁점매매계약서에 기재된 잔금지급일(1999.2.19.) 이후인 1999.2.27.에 수납되었음이 확인되며, 3회부터 7회까지의 중도금을 누가 납부했는지 여부를 처분청이 OOO에 문의한바, OOO는 문서보존기간 등의 사유로 확인이 어렵다고 회신하였다. (마) 처분청은 최초분양자 BBB 및 AAA에게 유선으로 거래사실 여부를 확인한 결과, AAA은 ‘당 거래에 대해 모른다’고, BBB는 ‘오래된 거래라 누구에게 매도하였는지 잘 모른다’고 각각 답변하였다고 하나, BBB 및 AAA에 대한 문답서나 확인서 등은 확인되지 아니한다.
(5) 청구인은 쟁점매매계약서의 취득금액이 쟁점토지의 취득가액이라고 주장하며, AAA의 각서, 중개업자 확인서 및 계좌거래명세 등을 제시하였다. (가) AAA은 1999.2.9.자 각서를 통해 쟁점토지에 대해 1999.1.26.자로 청구인과 매매계약을 체결하였으며, 1999.2.25.까지 OOO에서 청구인에게로 명의변경을 해주며, 불이행시 민·형사상 책임을 진다는 취지의 내용을 작성하였다. (나) CCC은 2020.11.18.자 확인서를 통해, IMF금융위기로 인해 최초 분양자들이 자금마련이 어려운 사정 때문에 중도금 납부시 명의변경(BBB 외 4인에서 AAA으로 명의변경) 매도가 성행하였으며 OOO에서도 이를 승인하여 주었고, 평소 알고 지내던 중간매도인 AAA과 매수인 FFF을 중개한바 있으며, 쟁점매매계약서의 내용과 같이 OOO원에 거래하였고 계약서의 인장 및 각서의 서명은 AAA이 직접 날인 및 서명한 것이라고 확인하였다. (다) BBB 및 DDD의 2021.4.8.자 확인서에 따르면, BBB 및 DDD은 쟁점토지를 가족공동명의로 분양받을 당시 IMF 금융위기로 토지대금 상환이 어려워 부동산 중개업자인 OOO CCC의 소개를 받아 AAA에게 분양가격에 약간의 프리미엄을 받고 매도하였고, AAA은 바로 전매하여 최종매수인인 청구인과 권리의무승계 계약서를 작성한 사실이 있다고 확인하였다. (라) 계좌별거래명세표에 따르면, 청구인 계좌(OOO)에서 1998.4.18. OOO원이 입금(잔액 OOO원)되었다가 1998.10.19. 전액 출금(잔액 0원)되었다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점매매계약서상의 취득가액인 OOO원이 쟁점토지의 실제취득가액이라 주장하나, 쟁점매매계약서는 2020.4.1. 청구인에 대한 세무조사 과정에서 제출된 것으로, 청구인은 세무조사 이전인 2019.1.30. 쟁점매매계약서와는 다른 내용의 예정신고시 매매계약서를 제출하였고 이에 따라 취득가액을 OOO원으로 예정신고한 사실이 있는 점, 청구인은 쟁점매매계약서상 중개인인 OOO CCC이 1999년 당시 EEE과 공동으로 부동산중개업을 운영하고 있었다고 주장하나, 처분청에 따르면 OOO는 2006.3.12. 개업하였으며 사업장도 청구인이 주장하는 OOO이 아닌 OOO이며, CCC은 공인중개사자격이 없는 것으로 확인되는 점, 청구인은 쟁점토지거래 관련 금융거래내역으로 청구인 계좌(OOO)에서 1998.4.18.자로 OOO원이 입금(잔액 OOO원)되었다가 1998.10.19. 전액 출금(잔액 0원)된 내역을 제시하였으나, 거래상대방 등이 확인되지 않으며, 금융거래내역상 출금일인 1998.10.19.은 쟁점토지 매매잔금일인 1999.2.19.과 4개월 차이가 있는 등 제시된 금융거래내역을 쟁점토지 취득과 관련한 금융거래내역으로 보기는 어려운 점, 처분청이 BBB 및 AAA에게 유선으로 거래사실 여부를 확인한 결과, BBB 및 AAA은 당해 거래에 대해 모른다는 취지의 내용으로 답변한 점, 청구인이 제출한 AAA의 1999.2.9.자 각서, CCC의 2020.11.18.자 확인서, BBB 및 DDD의 2021.4.8.자 확인서는 개인이 작성한 서류로서 이에 근거하여 등기부등본, 용지매매계약서, 권리의무 승계 계약서에 기재된 쟁점토지의 취득가액을 부인하기는 어려우며, AAA의 1999.2.9.자 각서, BBB 및 DDD의 2021.4.8.자 확인서상에는 쟁점토지의 취득가액에 대한 내역이 기재되어 있지도 아니한 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점토지의 실제취득가액은 쟁점매매계약서상 취득가액이라는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.