쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2 000.1.20. 취득한 OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2018.1.22. OOO원에 양도한 후, 2018.3.22. 쟁점토지를 사업용 토지로 보아 일반세율(42%)을 적용하여 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고 하였다.
• 나. OOO국세청(이하 “조사청”이라 한다)은 2020.8.18.∼2020.9.2. 기간 동안 처분청에 대한 종합감사를 실시한 결과, 쟁점토지가 2007.4.5. 주거지역으로 편입된 후 3년이 되는 날까지의 기간이 청구인의 총 보유기간에서 차지하는 비율의 60%에 미달함에 따라, 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 중과세율(52%)을 적용하도록 처분지시하였고, 처분청은 2021.1.14. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2021.2.17. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 토지 취득 전부터 사용의 금지 또는 제한이 있는 토지를 취득하였더라도 토지 취득 후 기존도시계획의 변경이 있고, 기존도시계획의 변경으로 인하여 당초의 사용금지 또는 제한기간이 연장되었다면, 해당 토지는 소득세법 시행령 제168조의14 제1항 제4호 에서 규정한 ‘부득이한 사유’에 해당되어 사업용 토지로 보아야 한다. 쟁점토지는 2007년 도시계획변경으로 ‘주거지역’에 편입됨으로서 ‘주거지역’의 농지가 되었고, 청구인이 농지를 대지로 용도변경 신청하여 건축을 하려해도 건축제한으로 사유재산권이 제한을 받았는바, 사업용으로 사용할 수 있는 선택권이 박탈되었음에도 쟁점토지를 무조건 비사업용토지로 단정하는 것은 이중제재라고 할 수 있으므로 세법에서 규정하는 부득이한 사유에 따라 사업용 토지로 보아야 한다.

(2) 설령, 쟁점토지를 비사업용으로 보아 과세하더라도 청구인이 사업용 토지로 잘못 판단하여 신고한 것이 부정한 행위에 해당하지 않으므로 일반과소신고가산세를 적용해야 한다.

• 나. 처분청 의견 비사업용 토지 중과제도의 취지상 법률의 규정으로 인한 “사용의 금지”는 해당 토지를 본래의 지목으로 사용할 수 없는 경우를 의미하며, 공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상의 제한이나, 법령에 따라 사용이 제한된 경우라 함은 지목, 용도지구 등 법령에 의하여 정하여진 목적과 범위에 부합되게 이용하도록 하는 토지의 용도에 따른 통상적인 제한의 범위를 넘어 특별히 사용이 제한된 경우를 말하는 것으로 보아야 하므로 쟁점토지는 농지 본래의 용도인 경작 자체가 금지 또는 제한되지 않아 농지로서의 사용이 금지 또는 제한된 것이 아니므로 법령에 의해 사용이 금지되거나 그 밖의 부득이한 사유가 있는 경우에 해당하지 않는다. 청구인은 쟁점토지가 도시계획 변경으로 주거지역으로 편입되어 건축이 제한되는 등 사업용으로 사용하지 못한 부득이한 사유가 있다고 주장하나, 쟁점토지는 청구인이 취득하기 전부터 도로예정부지로서 건축물의 건축 및 공작물 설치가 제한된 도시지역내 농지로서 비사업용 토지에 해당하므로 일반과소신고가산세를 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제104조의3(비사업용 토지의 범위) ① 제104조 제1항 제8호에서 “비사업용 토지”란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

1. 농지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

• 가. 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만, 농지법이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.
• 나. 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)ㆍ특별자치시(특별자치시에 있는 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)ㆍ특별자치도(제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법 제10조 제2항 에 따라 설치된 행정시의 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 및 시지역(지방자치법 제3조 제4항 에 따른 도농 복합형태인 시의 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 중 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역(대통령령으로 정하는 지역은 제외한다. 이하 이 호에서 같다)에 있는 농지. 다만, 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하며 스스로 경작하던 농지로서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령으로 정하는 기간이 지나지 아니한 농지는 제외한다.

② 제1항을 적용할 때 토지 취득 후 법률에 따른 사용 금지나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 그 토지가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 토지를 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. (2) 소득세법 시행령(2021.5.4. 대통령령 제31659호로 개정되기 전의 것) 제168조의6(비사업용 토지의 기간기준) 법 제104조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

• 가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간
• 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
• 다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간 제168조의8(농지의 범위 등) ⑥ 법 제104조의3 제1항 제1호 나목 단서에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 3년을 말한다. 제168조의14(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등) ① 법 제104조의3 제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간 동안 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지(이하 "비사업용 토지"라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다.

1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지: 사용이 금지 또는 제한된 기간

2. 토지를 취득한 후 문화재보호법에 따라 지정된 보호구역 안의 토지: 보호구역으로 지정된 기간

3. 제1호 및 제2호에 해당되는 토지로서 상속받은 토지: 상속개시일부터 제1호 및 제2호에 따라 계산한 기간

4. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황·취득사유 또는 이용상황 등을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지: 기획재정부령으로 정하는 기간 (3) 소득세법 시행규칙 제83조의5(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등) ① 영 제168조의14 제1항 제4호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간 동안 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다.

12. 당해 토지를 취득한 후 제1호 내지 제11호의 사유 외에 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지: 당해 사유가 발생한 기간

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음의 사실이 나타난다. (가) 쟁점토지의 등기부등본 등에 의하면, 청구인은 지목이 답인 쟁점토지를 2000.1.20. 매매를 원인으로 취득하여, 2018.1.22. AAA주식회사에 양도하였고, 쟁점토지는 청구인의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간 동안 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역에 있는 농지에 해당하는 것으로 나타난다. (나) 청구인의 양도소득세 신고내역 및 처분청의 경정내역은 아래 <표>와 같다. <표> 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고 및 경정내역 OOO (다) 청구인이 OOO에 정보공개 청구하여 회신받은 내용에 의하면, 쟁점토지의 주거지역 편입일은 2007.4.5.이며, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제64조 에 따라 쟁점토지는 최초 1976년 이전부터 도시계획시설부지(대로3-6호선)로, 2018.4.30.부터 도시계획시설부지(공공공지)로 각각 건축물의 건축, 공작물 설치가 법률상 제한된 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지가 사업용 토지에 해당하고, 쟁점토지를 비사업용 토지로 볼 경우에도 일반과소신고가산세를 적용하여야 한다고 주장하나, 쟁점토지는 2007.4.5. 주거지역으로 편입되었고, 주거지역 편입일로부터 3년이 되는 날인 2010.4.5. 이전 기간을 모두 사업용으로 본다 하더라도 쟁점토지의 총 보유기간 6,520일 중 사업용으로 사용한 기간은 3,672 일(56.3%)에 불과하여 소득세법 시행령 제168조의6 제1호 다목의 기간기준을 충족하지 못하는 점, 쟁점토지는 도시계획 변경으로 주거지역으로 편입되었다고 하더라도 농지 본래의 용도인 경작 자체가 금지 또는 제한된 것이 아니므로 소득세법 시행령 제168조의14 제1항 제1호 에 따른 “사용이 금지 또는 제한”된 토지로 보기 어렵고, 같은 항 제4호에 따른 “ 부득이한 사유에 해당되는 토지”에도 해당하지 않는 것으로 보이는 점, 처분청은 일반과소신고가산세를 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.