[요지] 양도 당시 및 양도 이전에 쟁점호실에서 거주한 자 등이 처분청 담당공무원과의 전화통화에서 쟁점호실에 거주하는 동안 주거용(원룸)으로 이용했고, 구조는 방1‧거실1‧주방‧화장실로 되어 있으며, 세탁기‧가스레인지 등이 비치되어 있었다고 답변한 것으로 나타나는 점, 국세청 대내포털시스템에서 확인되는 쟁점부동산의 주택별 거주이력에 의하면 쟁점부동산 양도당시 쟁점호실의 전입세대는 확인되지 아니하나 2014년 7월 및 2019년 6월에 임차인이 세대 전입신고를 한 사실이 있는 것으로 확인되는 반면 쟁점호실을 사업장 소재지로 하여 사업자등록이 된 이력은 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 쟁점호실은 쟁점부동산 양도일 현재 사실상 주택으로 사용된 것으로 봄이 타당하므로 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) ‘지방세 세목별 과세증명서’를 보면 주택분 재산세 외에 매년 7월에 101호(이하 “쟁점호실”이라 한다)를 상점으로 한 재산세를 별도로 내고 있는 점, ‘개별주택가격 확인서’에 보는 바와 같이 관할 지방자치단체장이 건물 연면적 중 쟁점호실을 제외한 나머지 약 88.32%에 대해 개별주택가격을 고시한 점, 2017년도 ‘재산세(건축물등) 과세대장’상 쟁점호실은 용도가 상점으로 되어 있는 점, 등기부 기재사항에 대한 법률상 추정력을 인정한 판례(대법원 1992.10.27. 선고 92다30047 판결), 양도당시 ‘전입세대열람 내역’상 쟁점호실에 전입내역이 없는 점, 처분문서인 쟁점호실 ‘상가 월세 계약서’와 같이 임차인과 임대인이 상가로 사용하기로 계약한 점, 상가로 사용하기로 계약한 이상 임대인은 임차인의 임차물의 구체적 사용용도에 대하여 지정할 수 없는데 만약 임차인의 사정에 따라 처분청이 과세할 수 있다면 자기책임 없는 사유로는 책임지지 않는다는 자기책임의 원칙에 반한다는 점, 양도소득에 대한 납세의무의 성립 및 확정은 당해 자산의 양도당시를 기준으로 하여 사실상 사용하는 용도에 따라 건축물의 용도를 구분하는 것으로서 사실상 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것이라는 취지의 질의회신(재일46014-3511, 1993.10.12.), 청구인은 세법지식이 부족한 소규모 임대인으로 101호에 대한 사업자등록 및 부가가치세 미신고는 별론으로 하고, 이 사건은 주택임대소득이 전면 과세되기 시작한 2019년 이전 양도분으로 나머지 주택임대 부분은 비과세 소득이었으며, 따라서 임대계약서 보관의무도 없었던 점, 청구인은 국세 및 지방세 체납 사실이 없는 성실납세자라는 점 등에 비추어 이 건 다가구주택은 그 요건을 갖추고 있다고 판단된다.
(2) 처분청의 의견에 대한 반박은 아래와 같다. (가) 처분청은 임차인이 101호에 사업자등록이 되어 있지 아니하므로 주택에 해당한다는 의견이나, 건축법 시행령별표1에 건축물의 용도를 분류하고 있고, 제1호 단독주택부터 제29호 야영장 시설까지 중 일부만이 사업자등록 대상에 해당하며 이마저도 단순보관 창고 등과 같이 사업자가 상시 주재하여 사업의 전부 또는 일부가 행하여지지 않거나,부가가치세법상 임시사업장이나 하치장으로 사용된다면 사업자 등록 대상이 아니므로 주택이 아니면 상가라는 과세관청의 이분법적 사고는 지나친 비약이다. (나) 처분청은 도시가스 사용 용도가 주택용이라는 의견이나, 전라북도 지역에 도시가스를 공급하는 OOO 주식회사에 문의 OOO한 바, 일반용 요금은 식당, 주점 등 계절적 수요가 일정한 경우 적용되는 것이고, 쟁점호실은 소매점 용도이므로 주택용 요금이 적용된다는 답변을 받았는바, 주택용 도시가스 요금이 적용되었다는 처분청의 의견은 이유 없다. 또한 처분청이 제출한 도시가스 내역을 보면 2018년 3월과 1월은 쟁점호실과 주택인 204호의 사용량이 각 1,863㎥과 3,219㎥ 만큼 차이가 나고 그 비율은 각 212.84%와 202.71%이다. 특히 난방을 많이 하는 동절기인 2018년 1월의 경우 주택인 204호와 두 배 이상 차이가 나는 것은 주택인 204호와 그 용도가 다르다는 것을 방증하는 것이다. 전기 사용내역을 보면 2018년 1월과 2017년 10월 및 8월은 쟁점호실과 주택인 204호의 사용량이 각 70kwh, 114kwh, 197kwh 만큼 차이가 나고, 그 비율은 각 242.85%와 216.32%, 219.39%이다. 특히 동절기인 2018년 1월과 하절기인 2017년 8월의 경우 주택인 204호와 두 배 이상 차이가 나는 것은 이 또한 주택인 204호와 그 용도가 다르다는 것을 방증하는 것이다. (다) 처분청은 임차인 OOO과 쟁점호실을 주거용으로 사용하였다는 취지의 통화를 하였다는 의견이나, 이는 소위 ‘~카더라 통신’으로 그 흔한 확인서 1장 없이 증명할 수 없는 처분청의 일방적인 주장일 뿐이다. 이는 진술자의 진술을 그 내용으로 하고 있어 언제든 진술이 번복될 수 있는 인적증거로, 임차인 OOO이 직접 조세심판원에 보고하는 것이 아니라, 처분청을 통해 간접적으로 전해 들어 전달하는 전문증거[傳聞證據, 형사소송법제310조의2(전문증거와 증거능력의 제한)]로서 이는 왜곡될 가능성이 높고 증명할 수 없는 것이어서 소송법상 증거능력 및 증명력이 없는데도 불구하고 마치 사실인양 진실을 호도하고 있다(진술자인 임차인의 확인도 없는 이런 종류의 처분청의 진술이나 보고서가 인정된다면 청구인 또한 몇 개라도 제출할 용의가 있음). 또한 청구인이 확인한 바에 따르면 제출한 확인서와 같이 임차인은 임차기간중 쟁점호실을 본인의 사업 준비를 위한 창고로 사용하였음을 2020.11.6. 확인하여 주었다.
(1) 청구인은 쟁점호실과 204호의 도시가스 및 전기요금이 차이가 나고, 특히 동절기의 경우 두 배 이상 차이가 나는 사실이 쟁점호실을 주택의 용도로 사용하지 않음을 방증한다고 주장하나, 각 호실별 도시가스 및 전기사용내역은 임차인 구성원 및 방 수 등 다양한 요인에 따라 사용량은 차이가 있는 것이므로, 쟁점호실과 204호의 단순 사용량 비교를 통해 쟁점호실이 양도 당시 주택에 해당되지 않는다는 주장은 이유 없다.
(2) 청구인은 양도 당시 쟁점호실의 전입세대 신고가 없으므로 공부상 소매점으로 보아 쟁점부동산이 다가구주택에 해당한다고 주장하나, 도시가스·전기 사용내역을 보면 단순히 전입신고만 없을 뿐 실제로 세입자가 주택으로 거주한 것이고, 참고로 양도 이전인 2014.7.28.∼2015.7.6.에 OOO가, 양도 이후 2019.9.26.∼현재까지 OOO이 쟁점호실에 전입세대 신고를 한 것으로 확인되는바, 실제 거주자가 있음에도 단순히 양도 당시 전입세대 신고가 없다는 사유로 공부상 소매점 보아야 한다는 청구인의 주장은 이유 없다.
(3) 쟁점호실은 공부상 소매점임에도 불구하고 단지 도시가스 및 전기 사용량만을 가지고 주택으로 사용했다고 보는 것은 잘못된 것이라고 주장하나, 양도 당시 쟁점호실의 실제거주자의 주택사용 여부를 확인하기 위해 2020.10.22. OOO에 14시 20분경 방문하여 세입자 성명, 연락처를 확인 후, 16시 12분에 양도 당시(2018.2.2.) 쟁점호실에 세입자로 되어있는 OOO과 통화(010-**-**)한 바, 본인은 쟁점호실에 주거목적(원룸)으로 거주하였다고 답변하였다.
3. 심리 및 판단
(1) 국세기본법 제14조【실질과세】② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
(2) 소득세법 제88조【정의】이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
(3) 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. 제155조【1세대1주택의 특례】⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 건축법 시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.
(4) 건축법 시행령 제3조의5【용도별 건축물의 종류】법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. ＜별표1＞ 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집공동생활가정지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]
1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3. 19세대 이하가 거주할 수 있을 것
(1) 청구인과 처분청이 제출한 증빙서류의 주요 내용은 아래와 같다. (가) 쟁점부동산 건축물대장 및 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인은 2014.5.9. 쟁점부동산을 신축하고 2014.5.12. 소유권보존등기를 하였으며, 2018.2.2. 양도한 것으로 나타나고, 건물의 층별 용도 등은 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 건축물대장 주요 내용 (나) 처분청은 전체건물면적 중 가장 면적이 큰 4층 70.66㎡(141.32/2)에 대해서만 비과세 특례를 적용OOO하여 이 건 양도소득세를 경정․고지한 것으로 나타난다. (다) 처분청이 제시한 과세근거의 주요 내용은 아래와 같다.
1. 쟁점부동산의 위치 및 현장사진에 의하면 쟁점호실은 차도에 입구가 있지 아니하고, 차가 다니지 못하는 소로에 입구가 있으며 간판 등 소매점으로 사용되는 부동산의 외관이 갖추어져있지 아니하다.
2. 처분청이 제시한 쟁점부동산의 호실별 도시가스 및 전기 사용내역에 의하면 쟁점부동산 양도일 전후 1개월(2018년 1월∼2월) 도시가스 사용량은 합계 9,937㎥로 전체 11개 호실 중 4번째로 사용량이 많은 것으로 나타나고, 전기사용량은 합계 240kw/h로 전체 호실 중 7번째로 사용량이 많은 것으로 나타나며, 쟁점호실의 도시가스 사용자 및 용도 조회자료에 의하면 2017.10.1.∼2018.5.2. 사용자는 OOO 용도는 주택용(단독주택), 요금용도는 취사난방인 것으로 나타난다.
3. 처분청은 2020.10.22. 16:12 쟁점부동산 양도시점(2018.2.2.)의 도시가스 이용자 OOO에게 전화 문의한 바, “당초 쟁점호실을 원룸으로 알고 계약했고 원룸(주거용)으로 사용했으며, 임대차계약서는 오래전 일이라 폐기하였다”고 답변했다는 의견이다.
4. 이의신청 당시 심리담당자가 확인한 내역은 아래와 같다.
1. 2016년 지방세 세목별 과세증명서에 의하면 주택분 재산세와 별도로 건축물분 재산세가 별도로 구분되어 부과된 것으로 나타난다.
2. 쟁점호실에 대한 2017년도 재산세(건축물등) 과세대장에 의하면 쟁점호실(면적: 55.9㎡)의 용도는 상점등(용도코드: 345)으로 되어 있다.
3. 개별주택가격확인서에 의하면 전체 건물연면적 563.24㎡ 중 497.44㎡(88.3%)만 주택의 면적으로 표기되어 있다.
4. 2016년 부동산(상가) 월세 계약서에 의하면, 임대기간은 2016.9.5.∼2017.9.4. 12개월이고, 특약사항란에 “1. 현 시설물 상태에서 사무실용도로 사용수익 조건으로 임대차한다”고 기재되어 있다.
5. 청구인은 쟁점호실에 전입세대 신고를 한 자가 없었다면서 쟁점부동산의 전입세대 열람내역(출력일 2018.1.5.)을 제출하였다.
6. OOO의 질의응답 내용에 의하면 주택용 용도는 주택 및 준주택에서 취사 또는 난방용으로 사용되는 가스를 말하고, 일반용은 계절별 수요가 비교적 일정한 용도로 사용되는 가스로 단순 건물난방 이외의 용도로 사용되는 가스를 말한다고 되어 있다.
7. 청구인은 이의신청 심리담당자가 OOO과의 전화통화에서 OOO이 ‘주거용(원룸)으로 이용했다’고 진술했다고 하나, OOO은 2020.11.6. 확인서를 작성해 주면서 심리담당자와의 전화통화에서 ‘부동산임대차계약서와 마찬가지로 상가로 사용했다’고 진술한 것으로 확인되었음에도 이의신청 심리담당자가 허위의 내용을 심리자료에 기재하였다고 주장하면서 쟁점호실을 본인의 사업 준비를 위한 창고로 사용하였다는 내용의 OOO의 확인서를 제출하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점호실이 상업용 건물(소매점)이므로 쟁점부동산은 다가구주택에 해당한다고 주장하나, 양도 당시 및 양도 이전에 쟁점호실에 거주한 OOO 등이 처분청 담당공무원과의 전화통화에서 쟁점호실에 거주하는 동안 주거용(원룸)으로 이용했고, 구조는 방1․거실1․주방․화장실로 되어 있으며, 세탁기․가스레인지 등이 비치되어 있었다고 답변한 것으로 나타나는 점, 청구인은 쟁점호실을 사업준비를 위한 창고로 사용하였다는 내용의 OOO의 확인서를 제출하였으나, OOO은 쟁점호실을 임차한 기간 동안 쟁점부동산에 사업자등록을 한 내역이 없고, 청구인 또한 쟁점호실의 임대와 관련하여 사업자등록 및 부가가치세 신고 사실이 없는 것으로 확인되는 점, 국세청 대내포털시스템에서 확인되는 쟁점부동산의 주택별 거주이력에 의하면 쟁점부동산 양도당시 쟁점호실의 전입세대는 확인되지 아니하나, 2014년 7월 및 2019년 6월에 임차인이 세대 전입신고를 한 사실이 있는 것으로 확인되는 반면, 쟁점호실을 사업장 소재지로 하여 사업자등록이 된 이력은 확인되지 아니하는 점, 쟁점부동산 양도일을 전후하여 쟁점호실의 도시가스 및 전기사용량이 주택으로 사용된 타호실에 비하여 적지 아니한 점 등에 비추어 쟁점호실은 쟁점부동산 양도일 현재 사실상 주택으로 사용된 것으로 봄이 타당하므로 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.