쟁점상가의 건축물분 재산세 부과가 적정한지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2016.9.2. OOO대 148㎡의 공유지분 90㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 그 지상 주택 73.55㎡의 소유권을 취득하였다.
• 나. 이후 쟁점부동산 일대는 2017.11.24. 사업시행자인 OOO토지 등의 소유자에게 1,502세대, 기업형임대사업용으로 3,578세대 등 총 5,678세대를 공급하는 주거환경개선사업(이하 “쟁점사업”이라 한다)의 대상지역으로 지정(신축주택은 2022년 3월 준공예정)되었다.
• 다. 청구인은 2017.11.17. 쟁점사업에 따라 전용면적 69.33㎡의 아파트를 분양받는 내용의 아파트공급계약을 OOO체결하였다.
• 라. 처분청은 청구인을 쟁점토지의 재산세 납세의무자로 보아 2020.9.11. 청구인에게 2020년 9월분 재산세 및 지방교육세 합계 OOO결정‧고지하였다.
• 마. 청구인은 이에 불복하여 2020.9.21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장

(1) (쟁점①) 쟁점토지는 쟁점사업으로 인하여 그 지상 건축물이 멸실된 후 OOO위임된 상태이므로, 쟁점토지에 대한 재산세는 쟁점토지를 이용하여 이익을 얻는 OOO기업형임대사업자인 OOO(기업형임대사업자)에게 부과되어야 한다. 쟁점토지의 보상금액은 개별공시지가에 미래가치를 반영하지 아니한 금액으로 산정하였는데, 청구인에게 재산세까지 부과하는 것은 부당하다.

(2) (쟁점②) 청구인이 재산세를 부담하여야 한다면, 재산세 과세기준을 주거환경개선사업 보상시의 개별공시지가로 하거나 쟁점토지의 미래가치를 고려하여 감정평가를 한 금액으로 하여야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) (쟁점①) OOO기업형임대사업자는 쟁점토지의 사실상 소유자가 아니므로 쟁점토지를 소유한 청구인에게 재산세를 부과한 이 건 처분은 정당하다. (가) 지방세 기본 통칙 107-1에서 지방세법 제107조 제1항의 “사실상 소유하고 있는 자”라 함은 같은 법 시행령 제20조에 규정된 취득의 시기가 도래되어 당해 토지를 취득한 자를 말한다고 해석하고 있다. (나) OOO주거환경개선사업지역 토지 등의 소유자들과 체결한 공급계약을 보면, OOO해당 토지를 이용해 이득을 취하였다고 보기 어렵다. 또한 OOO기업형임대사업자OOO부동산거래계약신고필증을 보면, 잔금지급이 이루어지지 아니하여 OOO(기업형임대사업자)가 쟁점토지를 취득하였다고 볼 수도 없다. (다) 쟁점사업의 시행에도 불구하고 해당 지역의 토지 소유자들은 자유롭게 부동산을 거래하고 있는 것으로 나타나므로, 소유권과 사용·수익·처분할 수 있는 권리는 청구인을 포함한 토지 등의 소유자에게 있다고 보아야 한다.

(2) (쟁점②) 처분청은 쟁점토지의 면적에 2020년 개별공시지가와 공정가액비율(100분의 70)과 세율을 곱한 후 세부담상한 규정을 적용하여 계산한 분리과세세액 등을 산정하였는데, 이는 지방세법 제110조 및 같은 법 시행령 제109조 등에 따라 적법하게 산정된 것이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

① 청구인이 쟁점토지의 재산세 납세의무자에 해당하는지 여부

② 재산세액의 계산이 적정한지 여부

• 나. 관련 법령

(1) 지방세법 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다. 제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.

1. 공유재산인 경우: 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대해서는 그 지분권자

6. 도시개발법에 따라 시행하는 환지(換地) 방식에 의한 도시개발사업 및 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업(재개발사업만 해당한다)의 시행에 따른 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보류지로 정한 경우에는 사업시행자

③ 재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다. 제110조(과세표준) ① 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지 제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

1. 토지

• 다. 분리과세대상

3. 그 밖의 토지: 과세표준의 1천분의 2

(2) 지방세법 시행령 제109조(공정시장가액비율) 법 제110조 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 공정시장가액비율"이란 다음 각 호의 비율을 말한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70

(3) 도시 및 주거환경정비법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. “정비사업”이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다.

• 가. 주거환경개선사업: 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전ㆍ정비ㆍ개량하기 위한 사업
• 나. 재개발사업: 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업
• 다. 재건축사업: 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 심리자료의 내용은 아래와 같다. (가) 등기사항전부증명서 등에 따르면, 청구인이 2016.9.2. 취득한 쟁점토지는 2020년 과세기준일 현재에 청구인이 소유자로 등재되어 있고, 그 지상건물은 쟁점사업의 시행에 따라 멸실된 것으로 나타난다. (나) 쟁점사업에 대한 2019.7.23.자 관리처분계획 변경인가 고시(인천광역시 부평구고시 제2019-98호)에 따르면, 쟁점토지 일대의 192,401.70㎡는 2017.11.24. OOO사업시행자로 한 주거환경개선사업의 대상으로 도시 및 주거환경정비법 제78조 제2항에 따라 관리처분계획인가(인천광역시 부평규 고시 제2017-90호)되었고, 쟁점사업은 청구인을 포함한 토지 등 소유자에게 1,502세대, 기업형임대용으로 3,578세대 등으로 총 5,678세대가 공급되도록 계획된 것으로 나타난다. (다) 청구인이 쟁점토지를 제공하고 2017.11.17. OOO체결한 아파트공급계약서(토지 등 소유자)에는 아래의 내용이 나타난다.

1. 청구인은 전용면적 69.33㎡의 아파트를 분양가격 OOO분양받되 권리가격 OOO차액인 분담금 OOO사업시행자가 통보하는 납부기일 내에 납부하여야 한다(제1조).

2. 청구인이 사업시행구역안의 부동산의 소유권을 이전하거나 입주자로 선정된 지위를 전매하는 경우에는 사전에 사업시행자의 승인을 받아야 한다(제5조 제1항). (라) 처분청이 제출한 제3자의 2019.7.31.자 토지매매계약서에 따르면, 쟁점사업의 대상지역 내의 토지 및 건물이 개인 간에 매매된 것으로 나타난다. (마) 쟁점토지에 대한 재산세 세액계산 내용에 따르면, 처분청은 쟁점토지를 분리과세대상(지방세법 시행령제102조 제7항 제7호)으로 분류하고, 그 면적에 2020.1.1. 기준 개별공시지가와 공정시장가액비율을 곱하여 계산한 과세표준 OOO세율 및 세부담상한 규정을 적용하여 아래 ＜표＞와 같이 세액을 산정한 것으로 나타난다. ＜표＞ 세액 계산내역 (바) 심리자료에는 청구인이 2020.1.1. 기준 쟁점토지의 개별공시지가 고시에 관하여 이의신청 등을 제기한 사정은 나타나지 아니한다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다. (가) 우선, 쟁점①에 대하여 살펴본다.

1. 청구인은 쟁점토지에 대한 재산세는 실질적으로 사용․수익하는 OOO등이 부담하여야 하므로 자신은 납세의무자가 아니라고 주장한다.

2. 그러나, 아래의 내용을 감안하면, 청구인이 쟁점토지의 재산세 납세의무자에 해당한다고 봄이 타당하다 할 것이다.

• 가) 등기사항증명서상 청구인은 쟁점토지의 소유자로 등재되어 있다.
• 나) OOO쟁점사업의 시행을 위해 쟁점토지의 지상에 건축공사를 실시하고 신축아파트를 분양하는 절차를 진행하였을 뿐 청구인으로부터 쟁점토지를 취득하여 소유한 사실이 없으며, 기업형임대사업자 등이 쟁점토지를 사실상 소유하였다고 볼 만한 사정도 나타나지 아니한다.
• 다) 지방세법제107조 제1항에서 재산세 납세의무자를 “재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자”로 규정하고 있는데, 청구인이 비록 쟁점토지를 개발사업에 제공하였다 하더라도 제3자에게 처분할 수 있고, 쟁점토지를 개발사업에 제공한 결과 청구인은 신축아파트를 취득하게 되므로 개발사업의 시행에도 불구하고 쟁점토지의 소유에 따른 효익을 청구인이 계속 누리고 있다 할 것인바, 청구인은 쟁점토지를 사실상 소유하고 있다고 보인다.

3. 따라서 청구인을 납세의무자로 하여 쟁점토지에 대한 재산세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다. (나) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다.

1. 청구인은 재산세 과세기준을 주거환경개선사업 보상시의 개별공시지가로 하거나 쟁점토지의 미래가치를 고려하여 감정평가를 한 금액으로 하여야 한다고 주장한다.

2. 그러나, 아래의 내용을 감안하면, 처분청이 산정한 재산세는 지방세법에 따라 산정된 적법한 것으로 보이므로, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

• 가) 조세법률주의 원칙은 과세요건 등 국민의 납세의무에 관한 사항을 국민의 대표기관인 국회가 제정한 법률로써 규정하여야 하고, 법률을 집행하는 경우에도 이를 엄격하게 해석·적용하여야 하며, 행정편의적인 확장해석이나 유추적용을 허용하지 아니함을 뜻한다 할 것(대법원 2017.4.20. 선고 2015두45700 판결 참조)이다.
• 나) 지방세법 제4조 제1항에서 토지에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로, 같은 법 제110조 제1항에서 위 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 재산세 과세표준을 정하도록, 같은 법 제111조 제1항에서 과세표준에 세율을 곱하여 재산세의 세액을 계산하도록 각각 규정하고 있다. 이 건에서 처분청이 산정한 쟁점토지에 대한 재산세액은 심리자료에 나타나는 바와 같이 위 법률에서 규정한 방식대로 산정된 것이어서 조세법률주의에 부합하는 것이라 할 것이다.
• 다) 청구인이 주장하는 재산세 과세기준(주거환경개선사업 보상시의 개별공시지가 또는 미래가치를 고려한 감정평가액)은 법령에 근거하지 아니한 임의적인 것으로서 조세법률주의에 반하여 재산세 과세시가표준으로서 부적절해 보인다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.