[요지] 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자로 등록한 사실이 없어 지방세특례제한법 제31조의3 제1항에 따른 재산세 감면대상으로 보기 어렵고, 주택도시보증공사가 이 건 위탁법인의 최대 주주인 이상, 이 건 위탁법인을지방세특례제한법 제31조의4 제2항의 재산세 등의 감면요건을 충족하는 위탁관리 부동산투자회사로도 보기는 어렵다고 판단됨.
[요지] 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자로 등록한 사실이 없어 지방세특례제한법 제31조의3 제1항에 따른 재산세 감면대상으로 보기 어렵고, 주택도시보증공사가 이 건 위탁법인의 최대 주주인 이상, 이 건 위탁법인을지방세특례제한법 제31조의4 제2항의 재산세 등의 감면요건을 충족하는 위탁관리 부동산투자회사로도 보기는 어렵다고 판단됨.
[참조결정] 조심2020지0112
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 처분청은 쟁점부동산이 신탁으로 인하여 위탁법인으로부터 청구법인에게 소유권이 이전되었으므로 지방세특례제한법(2020.8.12. 법률 제17474호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제2조 제8호에 따라 위탁법인이 이를 직접 사용하고 있다고 볼 수 없다 하여 쟁점부동산에 대하여 같은 법 제31조의3의 재산세 감면규정을 적용할 수 없다는 의견이다. 그러나, 위탁법인은 부동산투자회사법제2조 제1호 나목에 따른 위탁관리 부동산투자회사로서, 처분청 의견과 같이 지방세특례제한법제2조 제8호에 따라 “위탁법인 명의로 소유하면서 사용하여야 한다”고 해석할 경우, 부동산투자회사는 부동산 등을 자산보관기관에 위탁하여야 한다는 부동산투자회사법제35조 제1항을 위반해야만 감면요건을 충족할 수 있고, 자산보관 의무를 위반하게 되면 같은 법 제54조 제1항 제11호에 따라 1천만원 이하의 과태료가 부과된다. 또한, 지방세특례제한법제2조 제8호는 하나의 부동산에 대한 복수의 사용주체를 인정함으로써 다수가 하나의 부동산을 직접 사용하게 되는 부당한 결과를 막기 위한 목적도 있는데(헌법재판소 2018.1.25. 선고 2015헌바277 전원재판부 결정), 위탁관리 부동산투자회사의 경우 위법한 직접 소유․사용방식 대신, 부동산투자회사법령에 따라 부동산을 위탁하여 임대사업에 사용하는 방식만을 “직접 사용”으로 제한 해석하는 한, 다수가 하나의 부동산을 직접 사용하게 되는 문제는 발생하지 않는다. 비록, 조세법률주의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하지만, 법규 상호 간의 해석을 통하여 그 의미를 명백히 할 필요가 있는 경우에는 조세법률주의가 지향하는 법적 안정성 및 예측 가능성을 해치지 않는 범위 내에서 입법취지 및 목적 등을 고려한 합목적적 해석을 하는 것이 불가피하다(대법원 2017.10.12. 선고 2016다212722 판결). 따라서, 비록 쟁점부동산이 신탁으로 인하여 위탁법인으로부터 청구법인에게 소유권이 이전되었다고 하더라도 지방세특례제한법 제2조 제8호에 따라 위탁법인이 이를 직접 사용하고 있다고 보아 쟁점부동산에 대하여 같은 법 제31조의3의 재산세 감면규정을 적용하여야 한다.
(2) 설령, 쟁점부동산에 대하여 지방세특례제한법 제31조의3을 적용할 수 없다고 하더라도, 위탁법인은 부동산투자회사법 제2조 제1호 나목에 따른 위탁관리 부동산투자회사이므로 같은 법 제31조의4 제2항을 적용하여 쟁점부동산에 대하여 재산세를 감면하여야 한다.
(1) 지방세특례제한법제2조 제8호에서 “직접 사용”이란 부동산 등의 소유자가 해당 부동산 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다고 규정하고 있는바, 신탁등기한 부동산에 대하여 위탁자가 임대사업자로서 계속해서 임대․관리하고 있다 하더라도, 지방세법 제107조 제1항 제3호에 따라 과세기준일 현재 재산세 납세의무는 수탁자에게 있고, 그 위탁자는 소유자가 아니므로 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에 해당한다고 볼 수 없으며, 또한 청구법인은 쟁점부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자 등록을 한 사실도 없다. 한편, 위탁관리 부동산투자회사의 경우 임대 목적의 공동주택에 대하여 지방세특례제한법 제31조의4 제2항에서 재산세 감면규정을 두고 있고, 부동산투자회사법 제22조의2 또는 제35조에 따라 위탁하여 임대하는 경우를 포함시켜 제한적으로 허용하고 있다. 비록, 위탁관리 부동산투자회사의 신탁행위가 필수적 절차일지라도 그 해석을 같은 법 제31조의3 규정까지 확대하여 적용할 때에는 수탁자를 기준으로 한 재산세의 일반적 감면요건이 형해화되는 점을 종합하여 볼 때, 지방세특례제한법 제31조의3 제1항에 따른 재산세 감면을 적용함에 있어 위탁법인이 임대사업자 등록한 쟁점부동산에 대해 청구법인이 임대 목적에 직접 사용한 것으로 볼 수 없다 할 것이다. 따라서, 쟁점부동산은 지방세특례제한법 제31조의3 제1항에 따른 재산세 감면 적용대상으로 볼 수 없다.
(2) 청구법인은 위탁법인이 재산세 등의 감면대상이 되는 부동산투자회사의 요건을 갖추었다고 주장하나, 위탁법인에 대한 출자자(지분 68.62%)인 OOO(주택도시기금의 수탁대리인)는 국가 등이 아닌 공공기관(국토교통부 산하, 준시장형공기업)으로서 지방세특례제한법 제31조의4 제1항 본문에 열거된 출자자의 범위에 포함되지 않는다. 따라서, 쟁점부동산은 지방세특례제한법 제31조의4 제2항에 따른 재산세 감면 적용대상이 아니다.
3. 심리 및 판단
① 쟁점부동산이 지방세특례제한법제31조의3 제1항의 재산세 감면대상이라는 청구주장의 당부
② 쟁점부동산이 지방세특례제한법제31조의4 제2항의 재산세 감면대상이라는 청구주장의 당부
(1) 지방세법(2020.8.12. 법률 제17473호로 개정되기 전의 것) 제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.
3. 신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기ㆍ등록된 신탁재산의 경우: 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자. 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다.
(2) 지방세특례제한법(2020.8.12. 법률 제17474호로 개정되기 전의 것) 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
8. “직접 사용”이란 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등의 소유자가 해당 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다. 제31조의3(장기일반민간임대주택 등에 대한 감면) ① 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 및 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 임대하려는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상 또는 대통령령으로 정하는 다가구주택(모든 호수의 전용면적이 40제곱미터 이하인 경우를 말하며, 이하 이 조에서 “다가구주택”이라 한다)을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 또는 같은 법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 2세대 이상 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2021년 12월 31일까지 지방세를 감면한다. (단서 생략)
1. 전용면적 40제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택, 다가구주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)를 면제한다.
2. 전용면적 40제곱미터 초과 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 75를 경감한다. 제31조의4(주택임대사업에 투자하는 부동산투자회사에 대한 감면) ① 부동산투자회사법 제2조 제1호 나목에 따른 위탁관리 부동산투자회사(해당 부동산투자회사의 발행주식 총수에 대한 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 및 지방공사가 단독 또는 공동으로 출자한 경우 그 소유주식 수의 비율이 100분의 50을 초과하는 경우를 말한다)가 임대할 목적으로 취득하는 부동산[주택법 제2조 제3호에 따른 공동주택(같은 법 제2조 제4호에 따른 준주택 중 오피스텔을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축 또는 매입하기 위하여 취득하는 경우의 부동산으로 한정한다]에 대해서는 취득세의 100분의 20을 2021년 12월 31일까지 경감한다. 이 경우 지방세법 제13조 제2항 본문 및 같은 조 제3항의 세율을 적용하지 아니한다.
② 제1항에 따른 부동산투자회사가 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 해당 공동주택을 임대 목적에 직접 사용(부동산투자회사법 제22조의2 또는 제35조에 따라 위탁하여 임대하는 경우를 포함한다)하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 40을 경감한다.
2. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세의 100분의 15를 경감한다.
(3) 지방세특례제한법 시행령(2020.12.31. 대통령령 제31344호로 개정되기 전의 것) 제13조의2(다가구주택의 범위 등) ① 법 제31조의3 제1항 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 감면받으려는 자는 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하여야 한다.
(4) 부동산투자회사법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “부동산투자회사”란 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 제3조부터 제8조까지, 제11조의2, 제45조 및 제49조의2 제1항에 적합하게 설립된 회사로서 다음 각 목의 회사를 말한다.
1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 신탁업자 제54조(과태료) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 1천만원 이하의 과태료를 부과한다.
11. 제35조 제1항을 위반하여 자산의 보관과 이와 관련된 업무를 위탁하지 아니한 자
(5) 부동산투자회사법 시행령 제37조(자산보관의 위탁) ① 부동산투자회사는 법 제35조 제1항에 따라 보유하고 있는 부동산ㆍ증권 및 현금을 다음 각 호의 구분에 따라 보관하여야 한다.
1. 부동산(지상권ㆍ전세권 등 자본시장과 금융투자업에 관한 법률제103조에 따라 신탁의 인수가 가능한 부동산 사용에 관한 권리를 포함하며, 법 제26조의3 제1항에 따른 토지로 보상을 받기로 결정된 권리는 포함하지 아니한다): 취득하는 즉시 회사 명의로 이전등기와 함께 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자에게 신탁할 것
(6) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
4. “공공지원민간임대주택”이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다. 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
(1) 청구법인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 전자공시시스템에 의하면, 위탁법인은 부동산투자회사법에 의한 개발전문 위탁관리 부동산투자회사로서 2015.3.19. 설립되었으며, 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 위탁법인의 주주구성은 아래와 같다. (나) 위탁법인의 최대 주주(68.92%)인 OOO는 주택도시기금법 제16조에 따라 설립된 공기업으로서, 지방세특례제한법 제31조의4 제1항 본문 괄호에서 규정한 국가, 지방자치단체, OOO및 지방공사와는 다른 법인격이며, 위탁법인은 부동산투자회사법 제2조 제1호 나목에 따른 위탁관리 부동산투자회사에 해당하지 않는다. (다) OOO이 2018.6.4. 발급한 임대사업자 등록증에 의하면, 위탁법인은 최초 등록일을 2016.7.4.로 하고, 등록번호를 OOO로 하며, 쟁점부동산을 대상으로 하여 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따라 기업형 임대사업자로 등록된 것으로 나타난다. (라) 쟁점부동산은 “OOO임대주택 개발사업”의 일환으로 2019년 경 건축된 지하 4층～지상 20층 규모의 6개동 아파트로, 타입별 현황은 아래와 같다. (단위: 평, 천원)
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구법인은 쟁점부동산이 지방세특례제한법 제31조의3 제1항에서 규정한 장기일반민간임대주택 등에 대한 재산세 감면대상이라고 주장하나, 지방세특례제한법 제31조의3 제1항에서 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제4호 또는 제5조에 따른 민간임대주택을 임대하려는 자가 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상을 과세기준일 현재 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 재산세를 감면한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제13조의2 제1항에서 “법 제31조의3 제1항에서 정하는 바에 따라 지방세를 감면받으려는 자는 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록을 신청할 수 있다”고 규정하고 있는바, 청구법인은 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자로 등록한 사실이 없어 지방세특례제한법 제31조의3 제1항에 따른 재산세 감면대상으로 보기 어렵다 할 것이다(조심 2020지112, 2021.2.19., 같은 뜻임). 또한, 지방세특례제한법 제31조의4 제2항에서 정한 “직접 사용”의 의미를 청구주장과 같이 위탁관리 부동산투자회사가 부동산투자회사법령에 따라 보유 부동산을 신탁하여 임대하는 경우도 포함하는 것으로 해석하여야 할 이유가 없고, 오히려 지방세특례제한법 제31조의3 제1항을 그대로 둔 채 2018.12.24. 개정을 통하여 제31조의4 제2항이 정한 “직접 사용”에 대해서만 “부동산투자회사가 부동산투자회사법 제35조 등에 따라 위탁하여 임대하는 경우”를 포함하도록 정하였을 뿐이어서, 결국 지방세특례제한법 제31조의3 제1항은 장기일반민간임대주택을 임대하려는 자가 임대 목적에 사용하는 공동주택을 소유하는 경우에만 적용된다고 보아야 하므로, 위탁법인은 신탁으로 인하여 쟁점부동산을 소유하고 있지 않은 이상 쟁점부동산에 대하여 지방세특례제한법 제31조의3 제1항이 적용된다고 볼 수 없다(대법원 2021.9.9. 선고 2021두34558 판결, 같은 뜻임)할 것이다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구법인은 쟁점부동산이 지방세특례제한법 제31조의4 제2항에서 규정한 주택임대사업에 투자하는 부동산투자회사에 대한 재산세 감면대상이라고 주장하나, 지방세특례제한법 제31조의4 제1항에서 재산세 등의 감면대상이 되는 위탁관리 부동산투자회사는 해당 부동산투자회사의 발행주식 총수에 대한 국가, 지방자치단체, OOO및 지방공사가 단독 또는 공동출자한 경우 그 소유비율이 100분의 50을 초과하는 경우를 말한다고 규정하고 있는바, 위탁법인의 최대 주주(68.92%)인 OOO는 주택도시기금법 제16조에 따라 설립된 공기업으로서, 지방세특례제한법 제31조의4 제1항 본문 괄호에서 규정한 국가, 지방자치단체, OOO및 지방공사와는 다른 법인격이므로 위탁법인을 지방세특례제한법 제31조의4 제2항의 재산세 등의 감면요건을 충족하는 부동산투자회사로 보기는 어렵다 하겠다. (다) 따라서, 처분청이 쟁점부동산을 지방세특례제한법 제31조의3 제1항 또는 같은 법 제31조의4 제2항의 재산세 감면대상이 아닌 것으로 보아 쟁점부동산의 수탁자인 청구법인에게 재산세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.