2019년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 위탁회사가 쟁점공동주택을 임대 목적에 직접 사용하지 않은 것으로 보아 과세한 처분의 당부

[참조결정] 조심2020지3252

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 2019년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 주식회사 AAA(이하 “이 건 위탁회사”라 한다)로부터 위탁받아 소유하고 있는 ＜별지＞ 기재 부동산(이하 “쟁점공동주택”이라 한다)에 대하여 지방세특례제한법(2018.12.24. 법률 제16041호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제31조의4 제2항을 적용하여 2019년도 재산세 중 전용면적 60제곱미터 이하에 대하여는 100분의 40을, 전용면적 85제곱미터 이하에 대하여는 100분의 15을 각 경감하여 청구법인에게 재산세를 과세하였다.
• 나. 이 후 처분청은 2020년 3월경 실태조사를 하여, 이 건 위탁회사가 2019년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점공동주택을 임대 목적에 직접 사용하지 않은 것으로 보아 감면을 배제하여, 2020.6.10. 쟁점공동주택의 수탁자인 청구법인에게 2019년도 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 부과․고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2020.9.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 처분청은 이 건 위탁회사가 2019년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점공동주택을 임대 목적에 직접 사용하지 않은 것으로 보았으나, 이 건 위탁회사는 공공임대사업을 고유업무로 하여 설립되었으므로 현재 뿐만 아니라 앞으로도 공공주택사업자로서 공공임대사업 외의 업무를 할 수는 없는 점, 행정안전부는 예규(서울세제-17514, 2016.12.8.)를 통하여 공공주택사업자의 경우에 임대사업자 등록을 하지 않아도 감면대상에 해당된다고 폭넓게 해석하고 있는 점, 종합부동산세법 시행령제3조의 합산배제 임대주택 규정에 공공주택 특별법 제4조에 따른 공공주택사업자가 소유한 임대주택의 경우에도 과세기준일 현재 임대를 개시하지 않음에도 불구하고 공공매입 임대주택 취득일로부터 임대의무기간 종료일까지의 기간을 계속 임대하는 기간으로 보아 합산배제 임대주택 요건에 해당한다고 2019.2.12. 대통령령 제29524호로 개정한 점, 이 건 위탁회사는 쟁점공동주택을 취득한 후 임대사업을 적극적으로 시행하였음에도 불구하고, 지방경기 악화와 지방 소재 청년․신혼인구 감소 등 대외적인 요인에 의하여 임대가 개시되지 못하고 있는 부득이한 사정이 있는바, 쟁점공동주택을 공공임대 목적사업에 사용하기 위하여 진지한 노력을 백방으로 다하였다고 볼 수 있는 점, 더욱이 지방세특례제한법제31조의4 조문의 입법 취지는 청년․신혼부부 계층 서민들의 장기적인 주거안정과 복지증진으로, 재산세 등을 감면하여 과중한 세금이 서민들에게 전가되는 것으로 방지하여 저렴한 주거비로 서민들이 거주하게 되면서 장기적인 주거안정과 복지를 지원하고자 함에 있는 점 등을 종합하여 보면, 단지 재산세 과세기준일 현재 임차인을 구하고 있다는 이유만으로 쟁점공동주택을 임대 목적에 직접 사용하지 않은 것으로 보아 이 건 재산세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 지방세특례제한법 제31조의4 제2항에서 과세기준일 현재 임대사업에 직접 사용하는 공동주택이라 함은 해당 부동산에 대하여 임차인과 임대차계약을 체결하고, 임대 목적에 직접 사용하는 주택으로 보아야 한다. 또한, 고유업무에 직접 사용하기 위한 준비 행위는 여기에 포함될 수 없으며, 현실적으로 그 고유업무에 직접 사용하지 못한 정당한 사유에 있다고 하더라도 달리 해석될 이유가 되지 못한다(대법원 1985.11.26. 선고 85누209 판결, 같은 뜻임). 취득세와 달리 재산세는 지방세특례제한법상 유예기간 내 정당한 사유없이 직접 사용하지 아니하거나 매각․증여를 하면 추징한다는 법문의 규정이 없기 때문에, 납세자의 귀책사유가 아닌 정당한 사유가 있다고 하더라도, 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점공동주택에 대한 어떠한 임대차 계약도 이루어지지 않은 것으로 보아 이 건 위탁회사는 2019년도 재산세 과세기준일 현재 쟁점공동주택을 임대 목적에 직접 사용한 것으로 볼 수 없다. 따라서, 처분청이 쟁점공동주택의 수탁자인 청구법인에게 2019년도 재산세를 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 2019년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 위탁회사가 쟁점공동주택을 임대 목적에 직접 사용하지 않은 것으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 지방세특례제한법(2018.12.24. 법률 제16041호로 개정되기 전의 것) 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

8. “직접 사용”이란 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등의 소유자가 해당 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다. 제31조의4(주택임대사업에 투자하는 부동산투자회사에 대한 감면) ① 부동산투자회사법 제2조 제1호 나목에 따른 위탁관리 부동산투자회사(해당 부동산투자회사의 발행주식 총수에 대한 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 및 지방공사가 단독 또는 공동으로 출자한 경우 그 소유주식 수의 비율이 100분의 50을 초과하는 경우를 말한다)가 임대할 목적으로 취득하는 부동산[주택법 제2조 제3호에 따른 공동주택(같은 법 제2조 제4호에 따른 준주택 중 오피스텔을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축 또는 매입하기 위하여 취득하는 경우의 부동산으로 한정한다]에 대해서는 취득세의 100분의 20을 2021년 12월 31일까지 경감한다. 이 경우 지방세법 제13조제2항 본문 및 같은 조 제3항의 세율을 적용하지 아니한다.

② 제1항에 따른 부동산투자회사가 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 해당 공동주택을 임대 목적에 직접 사용(부동산투자회사법 제22조의2 또는 제35조에 따라 위탁하여 임대하는 경우를 포함한다)하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 40을 경감한다.

2. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세의 100분의 15를 경감한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 이 건 위탁회사는 2016.7.20. 부동산투자회사법제2조 제1호 나목에 따라 대한민국정부(국토교통부)가 100% 출자하여 설립된 위탁관리 부동산투자회사로서, 2017.11.8. 공공주택특별법에 따라 공공주택사업자로 지정되었으며, 청구법인은 부동산투자회사법 제35조 제1항에 따라 쟁점공동주택의 보관과 이와 관련된 업무를 위탁받은 자산관리회사(수탁자)이다. (나) 이 건 위탁회사는 2018.6.22.부터 2018.12.19.까지 쟁점공동주택을 매입한 후, 지방세특례제한법 제31조의4 제1항의 위탁관리 부동산투자회사가 임대 목적으로 취득하는 부동산에 대한 감면규정에 따라 취득세를 감면하여 신고․납부하였고, 이 후 처분청도 같은 법 제31조의4 제2항의 규정에 따라 쟁점공동주택에 대하여 재산세를 경감하여 쟁점공동주택의 수탁자인 청구법인에게 2019년도 재산세를 부과하였다. (다) 그 후 처분청은 2020년 3월경 비과세․감면 사후관리에 대한 조사를 하여, 쟁점공동주택이 지방세특례제한법 제31조의4 제3항 제2호의 “정당한 사유 없이 해당 부동산의 매입일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는 경우”에 해당한다고 보아 2020.5.11. 이 건 위탁회사에게 취득세 등 OOO원을 부과․고지하였고, 2020.6.10. 쟁점공동주택이 같은 법 제31조의4 제2항의 임대 목적에 직접 사용되지 않았다고 보아 청구법인에게 이 건 재산세 부과처분을 하였다. (라) 위 (다)항의 취득세 부과처분에 대하여 이 건 위탁회사가 우리 원에 심판청구를 제기하였고, 우리 원은 이 건 위탁회사가 쟁점공동주택을 1년 이내에 임대를 하지 못한 정당한 사유가 있다고 보기 어렵다고 판단하여 2021.11.4. 기각 결정(조심 2020지3252)을 하였다. (마) 청구법인은 ＜별지＞ 기재 쟁점공동주택 중 35번인 OOO에 대하여 2019.11.12. 임대를 개시하였다며 임대차계약서를 제출하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 지방경기 악화 등 대외적인 요인으로 2019년도 재산세 과세기준일 현재 쟁점공동주택을 임대하지 못한 부득이한 사정이 있었고, 청년․신혼부부 등의 장기적인 주거안정과 복지증진 달성이라는 지방세특례제한법제31조의4 조문의 입법 취지 등으로 보아 과세기준일 현재 임차인을 구하고 있어도 이를 임대 목적에 직접 사용한 것으로 보아야 한다고 주장하나, 지방세특례제한법제31조의4 제2항에서 규정한 “직접 사용”이라 함은 “당해 부동산이 현실적으로 그 고유업무에 직접 사용되고 있는 경우만을 지칭하는 것이라고 해석하여야 할 것이므로 고유업무에 직접 사용하기 위한 준비를 위하여 사용되었음에 불과한 경우는 여기에 포함될 수 없을 뿐만 아니라, 현실적으로 그 고유업무에 직접 사용하지 못한 것이 법인 자체의 귀책사유로 인한 것이 아니고 정당한 사유에 기인되었다 하더라도 달리 해석할 이유가 되지 못한다(대법원 1985.11.26. 85누209)”할 것인바, 이 건의 경우, 2019년도 재산세 과세기준일(6.1.)로부터 약 5개월이 지난 2019년 11월 경에서야 임대가 개시된 사실로 보아 위 과세기준일 현재에는 쟁점공동주택이 임대에 이르지 못하였음을 알 수 있으며, 비록 이 건 위탁회사가 쟁점공동주택을 임대하지 못한 정당한 사유가 있었고, 이를 극복하기 위한 진지한 노력을 하였다고 하더라도 이는 고유업무에 직접 사용하기 위한 준비행위에 불과한 것이어서 과세기준일 현재 쟁점공동주택이 임대 목적에 직접 사용된 것으로 보기는 어렵다 할 것이다. 따라서, 처분청이 이 건 위탁회사가 과세기준일 현재 쟁점공동주택을 임대 목적에 직접 사용하지 아니한 것으로 보아 지방세특례제한법 제31조의4 제2항의 감면을 배제하여 수탁자인 청구법인에게 재산세 등을 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 쟁점공동주택 목록