이 건 부동산을 취득하면서 종전임차인에게 권리금으로 지급한 쟁점금액을 과세표준에 포함하여 취득세 등을 부과한 처분의 당부

[주 문] OOO구청장이 2020.6.16. 청구법인에게 한 취득세 등 합계 OOO원의 부과처분은 청구법인이 AAA에게 지급한 OOO원을 취득가격에서 제외하는 것으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 2018.8.31. OOO토지 OOO㎡(이하 “이 건 토지”라 한다) 및 건축물(이하 “종전 OOO”라 하고, 이 건 토지와 합하여 이하 “이 건 부동산”이라 한다)을 취득(매매)한 후, 같은 날 그 취득가격을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 신고‧납부하였고, 이후 기존 건축물을 멸실한 후, 2019.7.9. 건축물(이하 “신규건축물”이라 한다)을 취득(신축)하고, 같은 날 그 취득가격을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 신고‧납부하였다.
• 나. 처분청은 세무조사(2020년 4월) 결과, 청구법인이 이 건 부동산을 임차하여 OOO를 운영하던 AAA(이하 “종전임차인”이라 한다)에게 지급한 권리금 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다) 및 이자비용 등 합계 OOO원을 이 건 부동산에 대한 취득세 신고시 취득가격에서 누락한 것으로 보아, 이를 과세표준에 포함하여 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 2020.6.16. 청구법인에게 부과‧고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2020.9.3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장

(1) 청구법인이 이 건 부동산을 취득할 당시 종전임차인은 OOO 주식회사(이하 “OOO㈜”라 한다)와 임대차계약을 체결하여 이 건 부동산에서 OOO를 운영하고 있었고, 임대차계약기간이 수개월 남은 상태였다. 청구법인은 신규건축물을 신속하게 신축하기 위하여 이 건 부동산에 대한 매매계약과는 별개로 종전임차인과 부동산권리양도계약을 2018.7.23. 체결하고 쟁점금액을 지급하였으며, 쟁점금액에 대하여 기타소득으로 원천징수하고 법인장부상 영업권 계정으로 계상하여 회계처리하였는바, 쟁점금액은 청구법인이 이 건 부동산을 취득하기 위하여 반드시 지출해야 되는 비용이 아니고, 설령 쟁점금액을 지급하지 않는다 하더라도 이 건 부동산을 취득하는데 아무런 제약이 발생하지 않으며, 단지 사업시행만 지연될 뿐, 부동산 매매와는 상관없이 종전임차인의 임차인 지위를 포기받기 위한 대가를 지불한 것으로 이 건 부동산 취득과는 별개의 물건과 관련된 사항이다.

(2) 영업권은 그 기업의 전통, 사회적 신용, 그 입지조건, 특수한 제조기술 또는 특수거래관계의 존재 등을 비롯하여 제조‧판매의 독점성 등으로 동종의 사업을 영위하는 다른 기업이 올리는 수익보다 큰 수익을 올릴 수 있는 초과수익력이라는 무형의 재산적 가치를 말하는 것이고, 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상 물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수는 없다 할 것인바, 쟁점금액은 종전임차인이 사용하던 시설물이나 비품뿐만 아니라 상당기간 동안 영업한 결과로 고객에게 알려진 OOOOOO(종전임차인이 운영하던 OOO 상호명) 상호와 지리적 이점 등을 고려하여 이를 포기하고 양수받는 대가로 지급된 금액으로 이 건 부동산 매매와는 별개로 신규건축물 신축을 통한 자동차정비사업의 원활한 진행을 위한 것이므로 이를 이 건 부동산의 취득세 과세표준에 포함하여 과세한 처분은 위법‧부당하다.

• 나. 처분청 의견 세입자권리보상금 및 지상 건축물 철거비 등에 소요된 비용은 사회통념상 부동산 매매가격에 포함되어야 할 비용으로 매매가격에 포함하지 않았더라도 부동산 취득과 관련된 직·간접적인 비용이라 할 것이며, 부동산 등의 개발행위가 완료되기 전에 토지를 승계 취득하는 경우, 그 개발행위 준비단계는 물론 개발행위 중에 소요된 제반비용이 토지 취득 시 그 취득가액에 포함되지 않았지만 별도 영업권 등의 명목으로 지급 또는 지급하여야 할 것이라면 이는 토지취득과 관련된 비용이 아니라고 하기는 사회통념상 합리성이 없다 할 것인바, 청구법인은 쟁점금액을 이 건 부동산 매매대금과 별개의 영업권 계정으로 법인장부에 계상하였으나, 쟁점금액은 청구법인이 이 건 부동산에 대하여 완전한 형태의 소유권을 행사하고, 이 건 부동산 소재지에서 목적사업의 원활한 시행을 위해 장애요인을 해소하고자 매매대금과 같은 날 지급한 제반비용 등에 해당하여 취득가격에 내재된 금액으로 보는 것이 타당한 점, 청구법인이 임차인의 기존 사업을 인수하여 배타적 영리기회인 사업계획 승인 및 인·허가 등 권리를 승계받은 것이 아니어서, 쟁점금액은 별개의 사업권에 대한 보상 성격의 비용이라기보다, 이 건 부동산을 취득하기 위하여 제3자에게 지급한 일체의 비용으로 볼 수 있는 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점금액을 이 건 부동산의 취득가액에 포함하여 한 이 건 취득세 등의 부과처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 부동산을 취득하면서 종전임차인에게 권리금으로 지급한 쟁점금액을 과세표준에 포함하여 취득세 등을 부과한 처분의 당부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 법인등기부등본에 의하면, 청구법인은 1993.12.1. 자동차 정비사업, 자동차 부품 제조, 판매업 등을 목적으로 설립되었다. (나) OOO㈜는 1990.4.6. 이 건 토지를 취득한 후, 1996.3.18. 종전 OOO를 취득(신축)하였고, 2014.6.29. 종전임차인과 이 건 부동산에 대한 임대차계약을 체결하였다가, 2016.6.29. 보증금 OOO원, 월세 OOO원으로 하여 임대차계약을 1년 연장하는 계약을 체결하였으며, 이후 추가적인 별도의 연장계약 없이 종전임차인은 이 건 부동산에서 OOO를 운영하였다. (다) 청구법인은 2018.7.23. OOO㈜와 이 건 부동산에 대한 매매계약을 체결하였다. (라) 청구법인은 2018.7.23. 종전임차인과 부동산 권리양도 계약을 체결하였는바, 그 계약서의 주요내용은 아래와 같다.

○○○ (마) 청구법인은 2018.8.31. OOO㈜로부터 이 건 부동산을 취득한 후, 그 취득가액을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고납부하고, 같은 날 종전임차인에게 부동산 권리양도 계약에 대한 쟁점금액을 지급하고 전자세금계산서을 수취하였으며, 쟁점금액을 법인장부상에 영업권으로 계상하였다. (바) 청구법인이 제출한 ‘거주자의 기타소득 지급명세서’에 따르면, 청구법인은 종전임차인에게 쟁점금액을 지급하고 기타소득금액에 대한 소득세를 원천징수하고 신고한 내역이 확인된다. (사) 청구법인은 종전 OOO의 건축물대장을 말소하고 2019.7.9. 신규 건축물을 취득(신축)한 후, 같은 날 그 취득가액을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고‧납부하였다. (아) 처분청은 세무조사 결과, 쟁점금액이 이 건 부동산에 대한 취득세 과세표준에서 누락된 것으로 보아 2020.6.16. 취득세 등 합계 OOO원을 청구법인에게 부과‧고지하였다.

(2) 지방세법 시행령 제18조 제1항에서 규정하고 있는 취득가격에는 과세대상 물건의 취득의 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정되는 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로 이에 포함된다 할 것이나, 그것이 과세대상 물건이 아닌 다른 물건이나 권리에 관하여 지급된 것이어서 과세대상 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상 물건을 취득하기 위하여 그 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생한 것이라도 이를 과세대상 물건의 취득가격으로 삼을 수는 없다고 할 것이다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 및 제4항에서 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다고 규정하고 있는바, 종전임차인은 2016.6.29. OOO㈜와 이 건 부동산에 대한 임대차 연장계약(2017.6.30.까지)을 체결하였고 계약 종료 후에도 별도의 연장계약 없이 이 건 OOO를 운영하여 2018.6.30.까지 이 건 부동산에 대한 임차권을 보유하고 있던 것으로 보이는 점, 청구법인은 이 건 부동산에 대한 매매계약과는 별도로 종전임차인과 부동산 권리양도 계약을 체결하고 종전임차인에게 쟁점금액을 지급한 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점금액은 이 건 부동산을 취득하기 위하여 지급한 비용이라기보다는 이와는 별개로 종전임차인이 임차권을 포기하는 데에 관한 보상 성격으로 지급된 비용으로 보는 것이 타당한 것으로 판단된다. 따라서, 처분청이 쟁점금액을 이 건 부동산의 취득가격에 포함하여 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다. 1.국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득 2.외국으로부터의 수입에 의한 취득 3.판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득 4.공매방법에 의한 취득 5.부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득

(2) 지방세법 시행령(2018.12.31. 대통령령 제29437호로 개정되기 전의 것) 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다. 1.건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용 2.할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다. 3.농지법에 따른 농지보전부담금, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용 4.취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료 5.취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액 6.부동산을 취득하는 경우 주택도시기금법 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 "금융회사등"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다. 7.제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다. 1.취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용 2.전기사업법, 도시가스사업법, 집단에너지사업법, 그 밖의 법률에 따라 전기·가스·열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용 3.이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용 4.부가가치세 5.제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용

(3) 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. (각 호 생략)

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.