이 건 주택을 증여가 아닌 유상거래를 원인으로 취득하였으므로 주택 유상거래의 취득세율(1%)을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

[참조결정] 조심2018지1133 / 조심2018지0692

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2019.11.17. OOO다세대 연립주택 제102․202․301․302호 건축물 310.92㎡ 및 그 부속토지 275.53㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 매매로 취득한 후, 같은 날 처분청에 쟁점주택의 취득가액인 OOO과세표준으로 하고 지방세법 제11조 제1항 제8호의 세율(1%)을 적용하여 산출한 취득세 OOO지방교육세 OOO합계 OOO신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 OOO(38세, 아들)으로부터 쟁점주택을 증여받아 취득한 것으로 보아, 2020.6.23. 청구인에게 쟁점주택의 시가표준액인 OOO과세표준으로 하고 지방세법(2019.12.31. 법률 제16855호로 개정되기 전의 것) 제11조 제1항 제2호의 세율(3.5%)을 적용하여 산출한 세액에서 기 납부한 세액을 차감한 취득세 OOO지방교육세 OOO합계 OOO(가산세 포함, 이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여, 2020.8.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 아들인 OOO부담하여야 할 쟁점주택의 전세보증금 OOO등 대출금 OOO합계 OOO을 대신 변제하는 조건으로 쟁점주택을 취득하였다. 이러한 사실은 매매계약서(특약약정), 전세계약서, 대출서류 등에 나타나며, 청구인은 2019년부터 매달 위 대출금에 상당하는 이자를 정기적으로 아들에게 지급하고 있는바, 이 것으로 사회통념상 그리고 상식적 수준에서 청구인은 아들의 채무를 본인 책임 하에 대신 상환할 충분한 재력과 능력이 있다는 것이 확실히 입증된다 할 것이다. 다만, 쟁점주택에 설정된 금융기관(OOO등)의 근저당권 채무를 청구인 명의로 변경등기 하지 않았다는 처분청 의견이 있으나, 당초 쟁점주택에 대한 근저당권(전세권)의 순위가 세입자, 금융기관 순에서 청구인 명의로 근저당권 채무자 변경등기를 할 경우에는 그 순위가 역전됨에 따라 쟁점주택의 세입자들로부터 동의를 얻기가 힘들었고 OOO으로부터도 굳이 변경등기를 할 필요가 없다는 답변을 듣고 위 채무자 변경등기를 하지 못하였을 뿐이다. 따라서, 청구인은 본인의 소득으로 매매대금을 마련한 후 정당한 거래대금을 지급하여 쟁점주택을 취득하였으므로 지방세법 제7조 제11항 제4호 라목의 규정에 따른 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우에 해당함에도 처분청은 이 건과 관련이 없는 사례(조심 2018지692, 2018.6.19.)만을 인용하면서 청구인이 쟁점주택을 아들로부터 증여받아 취득한 것으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 민법 제186조에서 법률행위로 인한 부동산 물권의 득실 변경은 등기를 하여야 효력이 발생한다고 규정하고 있고, 청구인은 쟁점주택에 설정된 근저당권 채무를 본인 명의로 변경등기한 사실도 없는바, 청구인이 제시한 매매계약서, 대출금 입출금계좌내역, 차용증서, 현금지급OOO사실만으로는 아들의 채무를 상환할만한 소득이 있다고 인정할 구체적․객관적인 입증자료가 될 수 없으며, 설령 위 현금지금 내역이 쟁점주택 취득과 관련이 있다 하더라도 쟁점주택의 매매금액 중 일부에 불과하여 통상적인 유상거래라고 보기도 어렵다. 따라서, 위 사실관계 등을 종합하여 살펴보면, 청구인이 쟁점주택을 본인 스스로의 소득으로 아들에게 매매대금을 지급하였다기 보다는 아들로부터 증여받아 취득한 것이라고 보는 것이 타당하므로 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 이 건 주택을 증여가 아닌 유상거래를 원인으로 취득하였으므로 주택 유상거래의 취득세율(1%)을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료를 보면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점주택 임대차계약서에 의하면, OOO(임대인)은 2019.8.22. 등에 OOO(임차인) 등과 다음의 ＜표＞와 같이 임대차계약을 체결한 것으로 나타난다. ＜표＞ 쟁점주택의 임대차 현황 (나) 쟁점주택 매매계약서에 의하면, 청구인(매수인)은 2019.11.7. OOO(매도인)에게 계약금, 중도금을 나누어 지급하지 않고 일괄하여 잔금 OOO매매하는 계약을 체결하면서, 아들의 부채 OOO인수한다는 약정을 다음과 같이 체결하였다. (다) 등기사항전부증명서에 의하면, 쟁점주택의 소유권은 2014.12.4. 현재는 OOO(등기원인: 임의경매), 2019.11.8. 현재는 청구인 명의(등기원인: 매매)인 것으로 나타난다. (라) 부채증명서에 의하면, 2020.5.4. 현재 OOO부채현황은 OOO인 것으로 나타난다. (마) OOO소유의 OOO통장 입출금 거래내역에 의하면, 청구인은 2019.9.20.부터 2020.5.4.까지 아들에게 OOO다음과같이 송금한 것으로 나타난다. (바) 부동산거래계약신고필증에 의하면, 청구인은 2019.11.7. 아들에게 쟁점주택의 매매대금 OOO중 OOO을 지급한 것으로 나타난다. (사) 차용증서에 의하면, 청구인은 2020.3.23. 쟁점주택 중 제202호의 전세보증금OOO 미지급분에 해당하는 OOO을 차용하면서, 2020.3.31. OOO을, 2020.6.22. 나머지 OOO을 지급하는 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세법(2019.12.31. 법률 제16855호로 개정되기 전의 것) 제7조 제11항에서 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다고 규정하면서 그 제4호에서 해당 부동산 등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우를, 그 가목에서 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우를, 그 라목에서 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우를 규정하고 있고, 같은 법 제11조 제1항 제2호에서 상속 외의 무상취득(증여)으로 부동산을 취득하는 경우 1천분의 35를, 같은 항 제8호에서 유상거래를 원인으로 취득 당시의 가액이 OOO이하인 주택을 취득하는 경우 1천분의 10을 세율로 하여 취득세를 부과한다고 규정하고 있다. (나) 위 규정의 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우에 해당하는지의 여부는 직계존비속간에 거래를 하게 된 배경, 문제가 되는 부분이 거래금액에서 차지하는 비중, 해당 예탁금의 존부에 대하여 금융기관을 비롯한 다른 유사기관 등의 확인이 있는지 여부, 당사자들의 향후 상환 능력 및 가능성, 해당 시기 또는 지역에 통용되는 거래의 관행, 부동산 취득 전·후에 있어 당사자의 실제 사용 여부 및 구체적인 현황 등을 종합적으로 고려하여, 거래 대금을 실제 지급한 것으로 볼 수 있는지를 종합하여 판단(조심 2018지1133, 2018.10.1., 같은 뜻임)하여야 할 것이다. (다) 청구인은 쟁점주택을 유상거래를 원인으로 취득하였다고 주장하나, 직계존비속으로부터의 부동산 취득은 원칙적으로 증여로 보되, 실제로 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우에 한하여 이를 유상취득으로 보도록 하고 있는바, 쟁점주택의 매매대금 지급현황 자료 등을 보면, 청구인은 OOO에게 매매대금 OOO중 현금 OOO대출금 이자상당액에 해당하는 OOO우선 지급하였을 뿐 OOO부채(전세보증금․대출금)를 대위변제하는 형식으로 지급하기로 한 나머지 매매대금의 지급사실이 명확하게 확인이 되지 않는 점, 설령 위 금액을 매매대금으로 지급하였다 하더라도 이는 전체 매매대금의 7% 수준에 불과하여 이를 통상적인 유상거래라고 보기 어려운 점, 쟁점주택의 근저당권(전세권) 및 대출금 명의가 여전히 OOO것으로 확인되는 등 청구인이 부담부증여의 형식으로 쟁점주택의 매매대금을 지급하였다고 보기도 어려운 점 등에 비추어, 쟁점주택은 주택유상거래 세율 적용대상으로 보기 어려우므로 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(2019.12.31. 법률 제16855호로 개정되기 전의 것) 제7조(납세의무자 등) ⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.

4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우

• 가. 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우
• 나. 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우
• 다. 이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우
• 라. 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

⑫ 증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다. 다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다. 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

2. 제1호 외의 무상취득: 1천분의 35. 다만, 대통령령으로 정하는 비영리사업자의 취득은 1천분의 28로 한다.

8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 6억원 이하인 주택[주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법에 따른 건축물대장·사용승인서·임시사용승인서 또는 부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재{건축법(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}되고, 건축물의 용도가 주거용{영유아보육법 제10조제5호에 따른 가정어린이집, 아동복지법 제52조 제1항 제4호 및 제8호에 따른 공동생활가정·지역아동센터(같은 조 제2항에 따라 통합하여 설치한 경우를 포함한다) 및 노인복지법 제31조에 따른 노인복지시설로서 주거용으로 사용되는 시설은 제외하되, 노인복지법(법률 제13102호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따른 분양형 노인복지주택은 포함한다}으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 1천분의 10의 세율을, 6억원 초과 9억원 이하의 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 20의 세율을, 9억원 초과 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 30의 세율을 각각 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득 당시의 가액은 다음의 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득 당시의 가액으로 한다.

(2) 지방세법 시행령(2016.6.21. 대통령 제27245호로 개정되기 전의 것) 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 제20조(납세의무자 등) ② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일

2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 다만, 해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 아니하고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.

(3) 민법(2017.10.31. 법률 제14965호로 일부개정된 것). 제186조(부동산물권변동의 효력) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.