주택부속토지만을 소유한 경우도 1개 주택을 소유한 것으로 보아 추가 취득하는 주택에 대해 1세대 4주택의 세율을 적용한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인들은 부부사이로, 2020.7.13. 공동으로 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 매수하여 취득한 후, 2020.7.13. 처분청에 그 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하고 지방세법 제11조 제1항 제7호 나목의 세율(1천분의 40)을 적용하여 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 신고·납부하였다.
• 나. 청구인들은 쟁점주택의 취득에 대하여 지방세법제11조 제1항 제8호 가목(1천분의 10)의 주택유상거래의 세율을 적용하여야 한다는 이유로 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 환급해달라며 2020.9.18. 우리원에 심판청구를, 2020.9.28. 처분청에 경정청구를 각 제기하였다.
• 다. 처분청은 청구인 aaa가 쟁점주택을 취득할 당시 소유하던 OOO토지 OOO㎡중 지분 OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)에 주택 3채가 있으므로 쟁점주택이 1세대 4주택의 취득에 해당하여 지방세법제11조 제4항 제1항 제8호의 세율을 적용하기 어렵다고 보아 2020.10.6. 경정청구를 거부하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장

(1) 청구인들은 1주택을 처분하고 쟁점주택을 취득하였으며, 쟁점토지 지상 주택은 청구인들과 상관없는 제3자 소유이다. 주택법 제2조에서 주택을 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 건축물 및 그 부속토지라고 정의하고 있으므로 단독으로 주거생활 영위할 수 없는 토지는 주택으로 볼 수 없다. 또한 소득세법상 양도소득세 산정시 주택의 부속토지만 소유한 경우는 주택수에 산입하지 않는 것으로 일관되게 유권해석 하고 있음에도 하위법령인 지방세법 시행령에서 그와 달리 정한 것은 상위법에 저촉되는 문제가 있고, 이러한 이유로 최근 2020.8.12. 동 조항을 삭제하였다. 조세심판원에서도 지방세법 해석상 주택의 부속토지만을 소유한 경우는 주택을 소유한 것으로 볼 수 없다는 결정을 한 사례가 있다. 그럼에도 위 규정이 2020.1.1. 신설되어 2020.8.12. 삭제되기 전까지 약 7개월 기간 동안의 거래에 대하여만 불합리하게 차별적인 세법을 적용하는 것은 형평에 반하므로 법령개정 취지 및 조세심판원의 결정 취지 등을 종합하여 이 건 취득세를 경정함이 타당하다.

(2) 청구인 aaa는 쟁점토지 중 건물이 소재하지 않는 부분의 위치와 면적을 특정하여 매수하기로 계약하였고, 지적도에 그 위치를 표시하여 공증받았으며, 해당 부분에는 어떤 건물도 존재하지 아니한 상태로 청구인이 이를 배타적으로 사용수익하고 있다. 이는 판례가 인정하는 구분소유적 공유관계에 해당하여 청구인은 쟁점토지 전체의 지분을 매수한 것이 아니라 쟁점토지 중 나대지 상태인 부분만 특정하여 매수한 것이므로 이를 주택 부수 토지로 보아 주택수에 산입함은 부당하다. 따라서 쟁점주택에 대하여 1주택의 유상취득에 대한 세율을 적용한 취득세 등을 초과하는 취득세 등은 취소함이 타당하다.

• 나. 처분청 의견 지방세법 제11조 제4항 제2호에서 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택을 취득하는 경우 유상거래로 인한 주택 취득에 대한 세율에 관한 지방세법 제11조 제1항 제8호를 적용하지 아니한다고 규정하고 있고, 지방세법 시행령 제22조 제2항에서 주택의 부속토지만을 소유하는 경우에도 주택을 소유하는 것으로 본다고 규정하고 있다. 토지의 권리관계 및 소유형태를 불문하고 토지의 이용실태가 주택의 효용과 편익을 위하여 사용되는 경우 그 주택의 부속토지로 보아야 하는 것인바, 쟁점토지 지상 주택이 지방세법상 주택의 범위에 포함되고, 해당 토지가 그 주택의 부속토지로 사용되어 재산세도 주택 부속토지로 과세되고 있어 쟁점토지를 주택 부속토지로 봄이 타당하므로 청구인이 소유한 쟁점토지를 3주택에 대한 부속토지로 보아 청구인이 추가로 취득한 쟁점주택을 1세대 4주택으로 보아 지방세법 제11조 제1항 제8호의 세율을 적용하지 아니한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 주택부속토지만 소유한 경우도 1개 주택을 소유한 것으로 보아 추가로 취득하는 주택에 대해 1세대 4주택의 세율을 적용한 처분의 당부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들이 제출한 증빙서류와 처분청이 제시한 심리자료에서 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인 aaa는 2020.4.28. bbb으로부터 쟁점토지 중 OOO㎡를 OOO원에 매수하되, 향후 공유토지 분할시 매도인이 매수인에게 분할할 토지 면적을 OOO㎡로 확보해주고, 매수인이 건축법상 건축허가를 받을 수 있도록 진입도로를 확보해주며, 분할할 토지는 붙임 도면의 적색 빗금 부분 위치대로 하기로 약정하고, 같은 날 소유권이전등기를 하였다. (나) 부동산 등기부에 의하면, 쟁점토지는 bbb 단독소유였다가 2004.2.9. ccc에게 지분 OOO이 이전되었고, 2020.4.28. 위 계약에 따라 청구인 aaa에게 지분 OOO이 이전된 것으로 확인된다. (다) 청구인들은 그 후 2020.7.13. 매매거래를 통해 쟁점주택을 공동으로 취득하였다. (라) 청구인들은 쟁점토지 중 주택부속토지로 사용되고 있지 아니한 부분의 위치와 면적을 측량하여 이를 특정한 다음 그 매매계약을 한 것이라고 주장하며 매매계약서, 지적도 등을 제출하였고, 그 지적도 등에는 쟁점토지 중 건축물이 소재하지 아니한 부분이 구분하여 표시되어 있으나, 해당 부분을 측량한 자료는 제출하지 못하였다. (마) 청구인들은 쟁점토지 중 청구인 aaa가 매수한 부분의 현황이라며 농작물이 경작되고 있는 토지를 촬영한 사진을 제출하였다. (바) 건축물대장에는 청구인들이 쟁점주택을 취득할 당시 쟁점토지 지상에 주택 OOO개동이 있는 것으로 등재되어 있고, 부동산등기부에는 주택 OOO개동이 있는 것으로 등기되어 있다. (사) OOO시장이 공시한 2020.1.1. 기준 개별주택가격은 쟁점토지를 소재지로 하는 주택이 3채인 것으로 공시되어 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살펴본다. (가) 청구인들은 주택부수토지만 소유한 경우까지 주택수에 산입하여 취득세 세율을 적용함은 부당하다고 주장한다. 지방세법 제11조 제1항 제8호 가목에서 유상거래를 원인으로 6억원 이하의 주택을 취득하는 경우는 1천분의 10의 특례세율을 적용한다고 규정하면서 같은 조 제4항 제2호에서 대통령령이 정하는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택을 취득하는 경우는 특례세율 적용대상에서 제외하는 것으로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제22조의2 제1항에서 ‘대통령령으로 정하는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택’이란 국내에 주택을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 추가로 취득하는 모든 주택을 말하고, 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다고 규정하고 있다. 위 법령에 의하면 지방세법 제11조 제1항 제8호 가목의 특례세율이 적용되지 아니하는 1세대 4주택의 취득에 해당하는지 여부를 판단함에 있어서는 주택의 부속토지만 소유한 경우도 그 주택을 소유한 것으로 보아 주택수를 계산하여야 하는 것이므로, 청구인들이 쟁점주택을 취득할 당시 청구인 aaa가 소유하던 쟁점토지에 주택 3채가 존재하는 것으로 나타나는 이 건의 경우는 청구인들이 1세대 4주택을 취득한 경우에 해당하여 지방세법제11조 제1항 제8호 가목의 특례세율을 적용하기 어렵다 할 것이다. (나) 또한 청구인들은 쟁점토지 중 주택 부속토지로 사용되고 있지 아니한 부분을 특정하여 소유하고 있다고 주장한다. OOO필지의 토지에 대하여 공유지분을 소유한 것으로 등기되어 있음에도 구분소유적 공유관계를 인정하기 위하여는 공유자들 사이에 OOO필지의 일부 토지에 대하여 위치와 면적을 특정하여 분할하여 각자 분할된 부분을 배타적으로 구분소유하기로 하는 약정이 있고, 그 부분을 특정하여 각자 점유‧사용하여 온 경우이어야 하며, 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 구분행위는 그 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되는 정도에 이르러야 할 것이고, 등록 등기되어 공시된 내용과 다른 법률관계를 인정할 경우 거래안전을 해칠 우려가 크다는 점에 비추어 공부상 기재와 다른 내용의 구분행위의 존재를 인정하는 것은 매우 신중하게 하여야 한다. 이 건의 경우, 청구인 aaa가 쟁점토지 중 주택 부속토지로 사용되지 아니한 부분만 구분하여 매수하였다고 주장하면서 제출한 매매계약서의 기재 내용 등이 청구주장에 부합하여 보이는 면이 있으나, 청구인 aaa가 쟁점토지의 공유자 전체와 사이에 쟁점토지를 구분소유하기로 하는 약정을 하였는지, 쟁점토지 중 청구인이 구분하여 소유하기로 하는 부분이 외부에 표시될 정도로 구분되는지, 청구인이 이를 배타적으로 점유사용하고 있는지 여부가 객관적 증빙에 의하여 확인되지 아니하므로 쟁점토지 중 주택 부속토지로 사용되지 아니한 부분만 구분소유하고 있다는 청구주장은 받아들이기 어렵다할 것이다. (다) 따라서 청구인들이 취득한 쟁점주택이 1세대 4주택에 해당하여 지방세법 제11조 제1항 제8호 가목의 특례세율 적용대상이 아니라고 보아 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(2020.8.12. 법률 제17473호로 개정되기 전의 것) 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득

• 나. 농지 외의 것: 1천분의 40

8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법에 따른 건축물대장·사용승인서·임시사용승인서 또는 부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재{괄호안 생략}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. (후문 생략)

• 가. 취득당시가액이 6억원 이하인 주택: 1천분의 10

② 제1항 제1호·제2호·제7호 및 제8호의 부동산이 공유물일 때에는 그 취득지분의 가액을 과세표준으로 하여 각각의 세율을 적용한다.

④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제8호를 적용하지 아니한다.

2. 대통령령으로 정하는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택을 취득하는 경우

(2) 지방세법 시행령(2020.8.12. 대통령령 제30939호로 개정되기 전의 것) 제22조의2(1세대 4주택 이상 주택의 범위) ① 법 제11조 제4항 제2호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택(법 제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 추가로 취득하는 모든 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. ＜본조신설 2019.12.31.＞

(3) 주택법 제2조(정의)

1. 주택이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.