「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 신고한 실제 거래가격을 사실상의 취득가격으로 인정해야 한다는 청구주장의 당부

[참조결정] 조심2019지1828

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2020.6.4. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따라 OOO 5,320㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)에 대하여 실제 거래가격을 OOO원(이하 “거래신고가액”이라 한다)으로 하여 부동산 거래신고를 하였고, 2020.6.11. 이 건 토지의 취득가격을 OOO원으로 하여 취득세 신고서를 제출하였으나, 처분청의 안내에 따라 그 취득가격을 이 건 토지의 시가표준액 OOO원으로 변경하여 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 신고하고, 2020.6.12. 이를 납부하였다.
• 나. 이후 청구인은 2020.6.23. 이 건 취득세 등의 과세표준을 거래신고가액으로 경정하여 달라는 취지로 경정청구를 제기하였고, 처분청은 2020.8.21. 이를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2020.8.21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 이 건 토지의 매도인은 공시지가로 매도를 희망하였으나 장기간 매수문의가 없었고, 이 건 토지가 OOO에 접하여 토지이용에 제약이 많아서 청구인이 이를 공시지가의 절반 가격에 매수하게 된 것이다. 더욱이, 청구인은 이 건 토지를 매수하기 전에 이 건 토지의 공시지가와 인근 토지의 실거래가를 조사하였는데, 2020.5.6. 이 건 토지와 인접한 OOO(이하 “인접 토지”라 한다)이 OOO원에 경락된 것을 확인하였고, 이는 공시지가 OOO원에 비하여 현저히 낮은 가액이었다. 이러한 취득 경위와 인접 토지의 거래가격에 비추어 청구인이 이 건 토지를 OOO원에 취득하였다는 것에 대해서는 의심할 여지가 없다 할 것이다. 이렇게 이 건 토지의 진실한 매매가액이 확인됨에도 불구하고 청구인은 시가표준액을 과세표준으로 하여야 한다는 공무원의 강요에 의해 부당하게 취득세를 과다 납부하게 된 것이므로 거래신고가액을 과세표준으로 하여 이 건 취득세 등을 경정하는 것이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 부동산거래가격을 신고‧검증을 받았으나, 그 결과가 부적정(하한미달)이므로 이 건 토지 취득과 관련해서는 지방세법제10조 제5항 제5호의 사실상 취득가격을 과세표준으로 적용할 수 없으므로 지방세법 제10조 제2항에 따라 이 건 토지의 시가표준액을 적용하여 그 과세표준으로 삼는 것이 타당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따라 신고한 실제 거래가격을 사실상의 취득가격으로 인정해야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법(2019.12.31. 법률 제16855호로 개정된 것) 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

5. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득

⑦ 제5항 제5호에 따른 취득의 경우에는 그 사실상의 취득가격이 제103조의59에 따라 세무서장이나 지방국세청장으로부터 통보받은 자료 또는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조에 따른 조사 결과에 따라 확인된 금액보다 적은 경우에는 제5항에도 불구하고 그 확인된 금액을 과세표준으로 한다.

(2) 부동산 거래 신고 등에 관한 법률(2019.8.20. 법률 제16494호로 개정된 것) 제3조(부동산 거래의 신고) ① 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 "신고관청"이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 "국가등"이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 한다.

1. 부동산의 매매계약 제5조(신고 내용의 검증) ① 국토교통부장관은 제3조에 따라 신고받은 내용, 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 토지 및 주택의 가액, 그 밖의 부동산 가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축ㆍ운영하여야 한다.

② 신고관청은 제3조에 따른 신고를 받은 경우 제1항에 따른 부동산거래가격 검증체계를 활용하여 그 적정성을 검증하여야 한다.

③ 신고관청은 제2항에 따른 검증 결과를 해당 부동산의 소재지를 관할하는 세무관서의 장에게 통보하여야 하며, 통보받은 세무관서의 장은 해당 신고 내용을 국세 또는 지방세 부과를 위한 과세자료로 활용할 수 있다.

④ 제1항부터 제3항까지에 따른 검증의 절차, 검증체계의 구축ㆍ운영, 그 밖에 필요한 세부 사항은 국토교통부장관이 정한다. 제6조(신고 내용의 조사 등) ① 신고관청은 제3조, 제3조의2 또는 제8조에 따라 신고 받은 내용이 누락되어 있거나 정확하지 아니하다고 판단하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신고인에게 신고 내용을 보완하게 하거나 신고한 내용의 사실 여부를 확인하기 위하여 소속 공무원으로 하여금 거래당사자 또는 개업공인중개사에게 거래계약서, 거래대금 지급을 증명할 수 있는 자료 등 관련 자료의 제출을 요구하는 등 필요한 조치를 취할 수 있다.

② 제1항에 따라 신고 내용을 조사(이하 이 조에서 "신고내용조사"라 한다)한 경우 신고관청은 조사 결과를 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 도지사, 특별자치도지사(이하 "시ㆍ도지사"라 한다)에게 보고하여야 하며, 시ㆍ도지사는 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관에게 보고하여야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 자료에 따르면 아래와 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 2020.6.4. 이 건 토지에 대한 매매계약을 체결하면서 매매대금을 OOO원으로, 계약금을 OOO원으로 하고, 2020.6.8. 잔금 OOO원을 지급하기로 하였다. (나) 청구인은 2020.6.4. 처분청에 이 건 토지의 실제 거래가격을 OOO원으로 하여 부동산거래계약신고를 하고, 그 신고필증을 교부받았다. (다) 처분청(민원지적과)은 2020.9.9. 위 부동산거래계약신고에 따른 실제거래가격OOO에 대하여 부동산 거래신고 등에 관한 법률제5조에 따라 국토교통부장관이 구축·운영하는 부동산거래가격 검증체계를 활용하여 그 적정성을 검증한 결과, ‘하한 미달’로 진단된 사실이 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴보면, 지방세법제10조 제1항 및 제2항에서 취득세의 과세표준은 취득당시의 취득자가 신고한 가액으로 하되, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제5항 본문 및 제5호에서 부동산 거래신고 등에 관한 법률제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득의 경우에는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하도록 규정하고 있는바,부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 신고서를 제출하여 검증이 이루어진 취득에 대하여는 그 사실상의 취득가격을 취득세의 과세표준으로 하는 것이지만, 부동산거래가격 검증체계에 의하여 신고내용이 적정하다고 검증되지 않은 경우는 위 규정의 검증이 이루어진 취득에 해당하지 않는다고 보는 것이 타당하고, 부동산거래신고를 하여 신고필증을 교부받았다는 등의 사정만으로는 그 신고내용의 적정성에 관한 검증이 이루어졌다고 볼 수 없다 하겠다. 이 건의 경우, 부동산 거래신고 등에 관한 법률제5조의 규정에 의한 부동산거래가격 검증결과 하한 미달로 부적정하게 판정된 사실이 확인되므로, 지방세법제10조 제5항 제5호에서 규정한 바와 같이부동산 거래신고 등에 관한 법률제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득으로 인정할 수 없어서 청구주장과 같이 사실상의 취득가격을 과세표준으로 적용하기는 어렵다 할 것이므로 지방세법제10조 제1항 및 제2항에 따라 이 건 주택의 시가표준액인 공동주택가격을 적용하는 것이 타당하다 하겠다(조심 2019지1828, 2019.5.29., 같은 뜻임). 따라서 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.