공동주택가격이 미공시된 쟁점아파트의 시가표준액이 과다하게 산정되어 이에 근거한 재산세 부과처분이 부당하다는 청구주장의 당부

[주 문] OOO시장이 2020.7.21. 청구인에게 한 재산세 OOO원, 지역자원시설세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 2020년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인이 소유하고 있는 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)의 공동주택가격이 공시되어 있지 아니함에 따라 지방세법 제4조 제1항 및 같은 법 시행령 제3조 등에 따라 산정한 쟁점아파트의 시가표준액에서 공정시장가액비율 60%를 적용한 OOO원을 과세표준으로 하여 산출한 재산세 등의 2분의 1에 해당하는 2020년 제1기분 재산세(도시지역분 포함) OOO원, 지역자원시설세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 2020.7.21. 청구인에게 부과‧고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2020.8.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트의 시가표준액이 OOO원으로서 인근의 아파트에 대비하여 너무 높게 산정되었는바, 처분청은 해당 아파트의 공동주택가격을 산정함에 있어 소유자와 이해관계인 등에 대한 의견청취 등 절차 없이 이 건 공동주택가격을 산정하였으므로 이에 근거한 이 건 재산세 등의 부과처분은 받아들이기 어렵다. 특히, 이 건은 2020년 제1기분 재산세 과세인바, 같은 재산세 과세기간에 있어 실거래가 및 호가가 더 높은 인근의 OOO아파트, OOO아파트보다 쟁점아파트의 시가표준액이 높게 책정되어 이에 근거한 이 건 재산세 부과처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 처분청은 지방세법 시행령 제3조 및 제4조 제9항 제2호에 따라 전문적이고 객관적인 주택가격 산정을 위하여 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 미공시 공동주택에 대하여 전문기관인 한국감정원에 공동주택가격의 산정을 의뢰하였고, 그 결과 제공받은 가액으로 쟁점아파트에 대한 2020년 1기분 재산세를 부과·고지하였다. 쟁점아파트 단지의 시가표준액이 인근 아파트에 비해 높게 책정되었다는 민원이 제기됨에 따라 공동주택가격 산정내역을 한국감정원에 재의뢰한 결과, 공동주택가격은 부동산 가격공시에 관한 법률 제18조 제5항과 공동주택가격 조사·산정 기준 제16조 제1항 등의 규정에 의하여 인근 유사 공동주택의 거래사례를 기준으로 한 가격, 분양가격 등의 조사가격과 개별적 특성 등을 종합적으로 고려하여 산정되고 쟁점아파트에 대한 주택가격은 공동주택의 층별·위치별 효용도, 단지별 특성 등을 종합적으로 참작하여 적정하게 산정되었다는 의견을 회신받았으며, 청구인이 제시한 인근 아파트의 공동주택가격은 평가기준일이 2020.1.1.로 2020.6.1. 기준으로 평가한 쟁점아파트의 시가표준액과 단순 비교하기에는 무리가 있다 할 것이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 공동주택가격이 미공시된 쟁점아파트의 시가표준액이 과다하게 산정되어 이에 근거한 재산세 부과처분이 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법(2017.7.26. 법률 제14839호로 개정된 것) 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.

④ 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은 지방세기본법 제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다. 제110조(과세표준) ① 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지

2. 주택: 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지

(2) 지방세법 시행령(2017.7.26. 대통령령 제28211호로 개정된 것) 제3조(공시되지 아니한 공동주택가격의 산정가액) 법 제4조 제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 지역별ㆍ단지별ㆍ면적별ㆍ층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다. 이 경우 행정안전부장관은 미리 관계 전문가의 의견을 들어야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 아래와 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점아파트가 속한 OOO공동주택은 2020.4.27. 사용승인이 이루어졌고, 청구인은 2020.5.15. 해당 아파트를 취득(분양)하였다. (나) 처분청은 2020.7.21. 청구인에게 이 건 재산세 등을 과세하였고 청구인은 2020.7.21. 이를 납부하였다. (다) 처분청이 2020.8.3. 한국감정원에 한 쟁점아파트의 공동주택 가격산정내역 확인요청에 대한 회신내용(2020.8.7. 회신)은 다음과 같다.

○○○ (라) 처분청은 이 건 공동주택의 시가표준액을 결정함에 있어서 지방세심의위원회의 심의절차를 거치지 않았다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세법 제4조 제1항에서 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 하도록 규정하고 있으며, 같은 법 제4조 제4항에서 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은 지방세기본법 제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다고 규정하고 있다. 그리고 지방세법 시행령 제3조에서 법 제4조 제1항 단서에서 대통령령으로 정하는 기준이란 지역별ㆍ단지별ㆍ면적별ㆍ층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준을 말하고, 이 경우에 행정안전부장관은 미리 관계 전문가의 의견을 듣도록 규정하고 있다. (나) (나) 공동주택가격이 공시되지 않은 경우 그 시가표준액의 결정을 위해서는 지방세기본법 제147조에 따른 지방세심의위원회의 심의를 거치도록 규정하고 있음에도 처분청은 이 건 재산세 등을 산정․부과하면서 지방세심의위원회의 심의를 거치지 않는 등 법정절차를 누락하였고 이는 치유할 수 없는 절차상의 흠결로 보이는 점 등에 비추어 청구인에게 재산세 등을 부과한 이 건 처분에는 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.