[요지] 건축주로부터 공동주택을 최초로 일괄취득하여 매입임대사업을 하는 경우와 그 공동주택의 일부만을 취득하여 매입임대사업을 하는 경우는 그 실질이 동일하므로 둘 모두가 ‘건축주로부터 공동주택 등을 최초로 분양받아 임대사업을 하는 경우’에 해당하는 것으로 보는 것이 합리적이므로 쟁점주택은 지방세특례제한법 제31조 제1항에 따른 취득세 등의 감면대상에 해당한다 할 것임
[요지] 건축주로부터 공동주택을 최초로 일괄취득하여 매입임대사업을 하는 경우와 그 공동주택의 일부만을 취득하여 매입임대사업을 하는 경우는 그 실질이 동일하므로 둘 모두가 ‘건축주로부터 공동주택 등을 최초로 분양받아 임대사업을 하는 경우’에 해당하는 것으로 보는 것이 합리적이므로 쟁점주택은 지방세특례제한법 제31조 제1항에 따른 취득세 등의 감면대상에 해당한다 할 것임
[주 문] OOO구청장이 2020.5.27. 청구법인에게 한 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
○○○
- 나. 청구법인은 2020.3.30. 쟁점주택 중 2015년 취득한 OOO세대의 경우 지방세특례제한법(2015.12.22. 법률 제13613호로 개정된 것) 제31조 제1항 제2호에 따라 취득세의 100분의 25를, 2016년에 취득한 OOO세대의 경우 지방세특례제한법(2015.12.29. 법률 제13637호로 개정된 것) 제31조 제1항 제2호에 따라 취득세의 100분의 50을 각 경감하여 쟁점주택의 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원의 환급을 요청하는 경정청구를 하였으나, 처분청은 2020.5.27. 이를 거부하였다.
- 다. 청구법인은 이에 불복하여 2020.8.5. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
- 가. 청구법인 주장 청구법인은 정부의 매입임대주택 활성화 정책에 따라 도심 인근지역의 기존주택을 매년 OOO여호 넘게 매입하여 저소득계층 등에게 공급함으로써 주거취약계층에게 도심에 근접한 임대주택을 공급하고 있고, 해당 주택의 공급시 시세의 OOO% 수준의 임대료를 책정하여 공급함에 따라 매년 임대사업 손실이 누적되고 있는 실정인바, 매입임대사업의 지속적인 추진을 위해서는 지방세 감면조항을 적극적으로 해석할 필요가 있다. 지방세특례제한법제31조의 취지는 매입임대사업을 장려하여 저소득계층의 주거생활안정을 도모하는 데에 있고, 그 감면을 적용받는데 일부 취득의 경우에만 적용된다는 규정이 없으므로 건축주로부터 쟁점주택 전체를 일괄취득하여 임대사업을 하는 경우에도 면제대상으로 보아야 한다. 건축물의 분양에 관한 법률제2조 제2호의 ‘분양’의 개념에 대하여 같은 법 제3조(적용범위) 제1항에 따르면 사용승인 전에 분양하는 건축물로서 분양하는 부분의 바닥면적 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물과 업무시설 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물로 특정되어 규정하고 있는바, 분양면적이 해당 면적 이하인 쟁점주택은 위 법률의 적용대상에서 제외되므로 쟁점주택이 지방세특례제한법제31조에서 규정한 ‘분양’에 해당하지 않는다고 본 처분청의 해석은 관련 법령을 지나치게 자의적으로 확장 또는 유추해석한 것으로서 부당하다. 또한, 일괄매각이 ‘분양’에 해당하지 아니한다는 대법원 판례는 사전 매매약정에 따라 건축한 후 신축한 주택을 매수자에게 일괄하여 매도한 것으로 일반매입공고를 통한 쟁점주택의 취득과는 별개의 사안에 해당하고, 쟁점주택과 사실관계가 동일한 사건에 대하여 조세심판원에서 감면대상으로 판단하였음에도 처분청이 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
- 나. 처분청 의견 분양의 의미에 관하여 지방세특례제한법에서는 별도의 규정을 두고 있지 않으나, 건축물의 분양에 관한 법률 제2조 제2호에서 분양이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것이라고 규정하고 있고, 국립국어원의 표준국어대사전에서는 분양(分讓)을 전체를 여러 부분으로 갈라서 여럿에게 나누어주는 것 또는 토지나 건물 따위를 나누어 파는 것으로 기재하고 있으며, 같은 법률 제3조에서는 적용범위를 건축물 중 주택 등을 제외한 일정규모 이상의 건축물 등에 적용되는 것으로 규정하고 있지만, 이는 위 법률 자체의 적용범위의 제한을 규정하고 있는 것이지 다른 법률에서 분양이란 개념을 사용하는 데 있어서 위와 같은 정의 규정을 차용하지 말라는 것은 아니라고 해석 되는바, 청구법인이 건축주로부터 쟁점주택을 일괄매입한 것을 분양이라고 보기는 어려운 점 등에 비추어 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 청구법인이 임대할 목적으로 건축주로부터 일괄 취득한 쟁점주택을 ‘분양’받은 것으로 볼 수 있는지 여부
- 나. 관련 법령
(1) 지방세특례제한법(2015.12.22. 법률 제13613호로 개정된 것) 제31조[임대주택 등에 대한 감면] ① 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2015년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
2. 민간임대주택에 관한 특별법 또는 공공주택 특별법에 따라 10년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의25를 경감한다.
(2) 지방세특례제한법(2015.12.29. 법률 제13637호로 개정된 것) 제31조[임대주택 등에 대한 감면] ① 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
2. 민간임대주택에 관한 특별법 또는 공공주택 특별법에 따라 8년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.
(3) 건축물의 분양에 관한 법률 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. "분양"이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다. 다만, 건축법 제2조 제2항에 따른 건축물의 용도 중 둘 이상의 용도로 사용하기 위하여 건축하는 건축물을 판매하는 경우 어느 하나의 용도에 해당하는 부분의 바닥면적이 제3조 제1항 제1호에서 정한 규모 이상에 해당하고 그 부분의 전부를 1인에게 판매하는 것은 제외한다. 제3조[적용범위] ① 이 법은 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 건축하여야 하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물로서 같은 법 제22조에 따른 사용승인서의 교부(이하 "사용승인"이라 한다) 전에 분양하는 건축물에 대하여 적용한다.
1. 분양하는 부분의 바닥면적(건축법 제84조에 따른 바닥면적을 말한다)의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물
2. 업무시설 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물
(4) 공공주택특별법 제2조[정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1의3. "공공매입임대주택"이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하지 아니하고 매매 등으로 취득하여 공급하는 공공임대주택을 말한다.
3. "공공주택사업"이란 다음 각 목에 해당하는 사업을 말한다.
- 다. 공공주택매입사업: 공공주택을 공급할 목적으로 주택을 매입하거나 인수하는 사업 제4조[공공주택사업자] ①국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다.
2. 한국토지주택공사법에 따른 한국토지주택공사 제43조[공공주택사업자의 기존주택 매입] ① 공공주택사업자는 주택법 제49조에 따른 사용검사 또는 건축법 제22조에 따른 사용승인을 받은 주택으로서 대통령령으로 정하는 규모 및 기준의 주택(이하 "기존주택"이라 한다)을 매입하여 공공매입임대주택으로 공급할 수 있다.
② 국가 또는 지방자치단체는 공공주택사업자가 제1항에 따라 기존주택을 매입하는 경우 재정이나 주택도시기금에 따른 공공주택 건설자금지원 수준을 감안하여 공공주택사업자를 지원할 수 있다.
③ 기존주택의 매입절차 및 공공주택사업자에 대한 재정지원에 필요한 사항은 대통령령으로 정하며, 매입기준 등은 국토교통부장관이 별도로 정하는 바에 따른다.
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구법인은 공공주택특별법 제4조에 따른 공공주택사업자로서 같은 법 제43조에 따라 매입임대주택을 공급하기 위하여 2015년도에 OOO일대에 총 OOO개호를 매입하는 것으로 하는 ‘다가구, 다세대 주택 매입공고’를 하였다. (나) 청구법인은 위 ＜표1＞ 기재와 같이 2015.4.23.부터 2016.1.8. 사이에 쟁점주택을 포함하여 다세대주택 총 OOO세대를 건축주로부터 취득하고 취득세 등 합계 OOO원을 신고ㆍ납부하였다. (다) 청구법인은 2020.3.30. 쟁점주택 중 2015년 취득한 OOO세대의 경우 지방세특례제한법(2015.12.22. 법률 제13613호로 개정된 것) 제31조 제1항 제2호에 따라 취득세의 100분의 25를, 2016년에 취득한 16세대의 경우 지방세특례제한법제31조 제1항 제2호에 따라 취득세의 100분의 50을 각 경감하여 쟁점주택의 취득세 등 합계 OOO원의 환급을 요청하는 경정청구를 하였으나, 처분청은 2020.5.27. 이를 거부하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 처분청은 청구법인이 쟁점주택을 일괄취득 하였으므로 분양으로 보기 어렵다는 의견이나, 지방세특례제한법에서 말하는 분양의 범위는 반드시 건축물 분양에 관한 법률등에 따를 것은 아니고 세법상 각 규정의 입법취지 및 목적에 따라 달리 해석하여야 할 것인데, 임대사업자가 건축주로부터 소형의 공동주택 등을 최초로 분양받아 임대사업을 하는 경우에 취득세 등을 감면하여 매입임대사업을 장려함으로써 국민에 대한 주거생활의 안정을 도모하려는 지방세특례제한법제31조 제1항의 입법취지에 비추어 건축주로부터 공동주택을 최초로 일괄취득하여 매입임대사업을 하는 경우와 그 공동주택의 일부만을 취득하여 매입임대사업을 하는 경우는 그 실질이 동일하므로 둘 모두가 ‘건축주로부터 공동주택 등을 최초로 분양받아 임대사업을 하는 경우’에 해당하는 것으로 보는 것이 합리적인 점, 지방세특례제한법제31조의 입법취지가 임대주택의 공급확대이고 같은 법 제33조는 일반주택의 공급 확대로서 처분청이 제시한 판결은 이 건과는 그 사실관계 및 근거 법령이 달라 이 건에 그대로 적용하기 어려운 점, 특히, 청구법인은 공공주택특별법 제4조에 따른 공공주택사업자로서 같은 법 제43조에 따른 매입임대주택의 공급을 원활히하기 위하여 쟁점주택을 일괄취득한 것으로서 이를 감면대상으로 보는 것이 주택임대사업의 장려라는 입법취지에 더욱 부합하는 것으로 보이는 점을 종합할 때, 쟁점주택은 지방세특례제한법 제31조 제1항에 따른 취득세 등의 감면대상에 해당한다 할 것이므로 처분청이 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제96조 제6항, 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.