[요지] 쟁점부동산의 임대수요가 없다는 등의 사유가 1년 이내에 임대를 하지 못한 정당한 사유라고 보기는 어려우므로 처분청이 당초 감면한 쟁점부동산에 대한 취득세 등을 추징한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
[요지] 쟁점부동산의 임대수요가 없다는 등의 사유가 1년 이내에 임대를 하지 못한 정당한 사유라고 보기는 어려우므로 처분청이 당초 감면한 쟁점부동산에 대한 취득세 등을 추징한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인은 청년‧신혼부부 계층의 주거안정과 임대사업 활성화의 정부정책 목적에 따라 부동산투자회사법을 근거로 2016.7.20. 설립된 법인으로, 2017.11.8. 공공주택특별법 제4조 제1항 제6호에 따라 국토교통부장관으로부터 공공주택사업자로 지정되었으며, 2019년 10월 기준 전국의 공공주택 OOO호를 매입하여 청년신혼부부 매입임대OOO 사업을 영위하고 있다.
(2) 청구법인은 2018년 임대목적으로 매입한 전국의 공공주택에 대하여 임대사업을 적극적으로 시행하였음에도 불구하고 미임대율이 OOO%에 달하여 2019년부터 2차례에 걸쳐 다음과 같이 청년‧신혼부부매입임대OOO 미임대 해소 방안을 적극적으로 시행한 바 있다. (가) (1차 미임대 해소방안 시행: 2019.4.4.) 입주자격 완화기준 미비, 전환보증금제도 미적용, 과도한 임대보증금, 수요가 적은 주택 매입 등을 부진 사유로 분석하여 6개월 이상 미임대주택을 대상으로 단계별 미임대 해소방안을 시행하였다. ＜표1＞ 1차 미임대 해소방안 주요내용 요약
○○○ (나) 임대 계약률 제고를 위해 상기 1차 대책의 구체적 적용방안을 지역본부별로 안내하였고, 이를 안내받은 지역본부는 해당 세대별 입주자격 완화 및 임대조건 재산정을 통해 신속한 임대공급을 시행하였다. (다) (2차 미임대 해소방안 시행: 2019.10.29.) 1차 미임대 해소방안 시행에도 불구하고 계약률이 저조하여 다음과 같은 2차 미임대 해소방안을 시행하였다. ＜표2＞ 2차 미임대 해소방안 주요내용 요약
○○○
(3) 청구법인은 2016.7.20. 부동산투자회사법에 의해 설립된 위탁관리부동산투자회사로서 공공임대사업을 고유업무로 하여 설립되었고 앞으로도 공공주택사업자로서 임대사업 외의 업무는 할 수 없는 점, 청구법인은 전국적으로 주택을 대량으로 매입한 후 미임대 해소를 위해 공급기간 단축, 모집공고시 공급세대 동‧호 표시, 예비입주자 공급프로세스 개선, 부동산 중개업소를 통한 상시모집, 단계별 입주자격 완화, 임대분양유치금 제도 운영, 임대보증금 납부방법 개선, 임대료의 임대보증금 전환, 재계약 기준 완화 등 미임대 해소를 위해 백방의 노력을 다하였음에도 불구하고 지방경기 악화와 지방 소재 청년‧신혼인구 감소 등 대외적인 요인에 의해 임대가 개시되지 못하고 있으므로 청구법인은 쟁점부동산을 임대 목적에 직접 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였다고 볼 수 있는 점, 지방세특례제한법제31조의4 규정의 입법목적 및 취지가 청년‧신혼부부 계층의 장기적인 주거안정과 복지증진이므로 그 목적을 감안할 필요가 있는 점 등에 비추어 보면 청구법인이 쟁점부동산을 1년 이내에 임대 목적에 직접 사용하지 못한 데에는 정당한 사유가 있다고 봄이 타당하다.
- 나. 처분청 의견 청구법인이 제출한 청년·신혼부부매입임대OOO 1차 미임대 해소방안 시행(2019.4.4.)과 관련하여, 당시 쟁점부동산의 대부분이 미임대기간이 6개월 미만이었던 관계로 2019.5.13. 한국토지주택공사 주거복지기획처로부터 신속한 모집공고의 시행만 조치사항으로 안내받았으나, 이로 인해 청구법인은 단 3번의 공급 공고만 하여 이를 공급기간의 단축노력이라고 보기는 어렵고, 2차 미임대 해소방안 시행(2019.10.29.)과 관련하여, 주요 미임대 사유로 높은 임대료, 보증금 부담, 입지 불만 등을 원인으로 파악하고 있으나 임대료 인하와는 별개로 단순 임대보증금의 분납 및 임대료를 임대보증금에 전가하는 대책으로만 대응하며 대책 수립 후 미임대 해소방안에 따른 실질 대책 이행 내역을 입증하지 못한 점, 청구법인은 지방의 부동산 경기 악화와 청년·신혼인구 감소 등 대외적인 요인에 의하여 임대가 개시되지 못했다고 주장하나, 청년신혼부부 매입임대OOO주택 입주자 모집 공고를 살펴보면 공급호수에 비해 월등히 많은 청약건수를 볼 때 단순 대외적인 환경을 원인이라고 볼 수 없는 점 등에 비추어 보면 청구법인이 쟁점부동산의 취득일로부터 1년 내에 직접 사용하지 못한 데에 진지한 노력을 다하여 정당한 사유가 있다고 보기는 어려우므로 이 건 처분은 잘못이 없다할 것이다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 위탁관리 부동산투자회사인 청구법인이 쟁점부동산을 취득하여 1년 이내에 임대 용도로 직접 사용하지 못한 데에는 정당한 사유가 있다는 청구주장의 당부
- 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 청구법인은 2016.7.20. 부동산투자회사법제2조 제1호 나목에 따라 대한민국정부가 100% 출자하여 설립된 위탁관리 부동산투자회사로서, 2018.6.22.부터 2018.12.19.까지 쟁점부동산을 각 취득한 후, 쟁점부동산이 지방세특례제한법제31조의4 제1항에 따라 위탁관리 부동산투자회사가 임대할 목적으로 취득하는 부동산에 해당한다고 보아 각 취득세의 100분의 30을 감면받았다. (나) 처분청은 청구법인이 쟁점부동산을 각 취득한 날로부터 1년 이내에 임대 목적에 직접 사용하지 아니하였다고 보아 2020.5.10. 청구법인에게 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 부과‧고지하였다. (다) 처분청은 청구법인이 쟁점부동산을 각 매입한 후 이를 임대하기 위하여 한국토지주택공사를 통해 총 4차례의 입주자 모집공고를 하였으나, 쟁점부동산의 각 매입일로부터 1년 이내에 임대 목적에 직접 사용하지 못했다는 의견이다. (라) 쟁점부동산에 대한 4차례의 입주자 모집공고문을 보면, 청년‧신혼부부 매입임대OOO주택은 시중의 민간분양아파트를 호별 매입하여 10년간 임대하는 매입형 공공임대주택으로, 주택도시기금에서 출자하여 부동산투자회사(청구법인)에서 시행하는 사업이라는 내용과 한국토지주택공사는 OOO의 자산관리회사로서 주택의 매입‧공급 등 제반업무를 위탁받아 수행한다는 내용이 나타난다. (마) 청구법인은 쟁점부동산의 미임대 문제를 해결하기 위하여 노력해왔다는 입증자료로 한국토지주택공사가 2019.4월 수립한 ‘청년‧신혼부부매입임대OOO 계약률 제고를 위한 미임대 해소 방안’ 및 2019.10.29. 시달한 ‘청년‧신혼부부매입임대OOO 미임대 해소방안 2차 시행공문’ 등을 제출하였으며, 그 내용을 보면 6개월간 입주 신청자가 없는 경우에는 단계별 입주자격을 완화하는 등의 미임대 대책을 수립하여 시행한 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 지방세특례제한법(2016.12.27. 법률 제14477호로 일부 개정된 것) 제31조의4 제1항에서 부동산투자회사법 제2조 제1호 나목에 따른 위탁관리 부동산투자회사(해당 부동산투자회사의 발행주식 총수에 대한 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 및 지방공사가 단독 또는 공동으로 출자한 경우 그 소유주식 수의 비율이 100분의 50을 초과하는 경우를 말한다)가 임대할 목적으로 취득하는 부동산[주택법 제2조제3호에 따른 공동주택(같은 법 제2조제4호에 따른 준주택 중 오피스텔을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축 또는 매입하기 위하여 취득하는 경우의 부동산으로 한정한다]에 대해서는 취득세의 100분의 30을 2018년 12월 31일까지 경감한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 경감받은 취득세를 추징한다고 규정하면서, 그 제2호에서 정당한 사유 없이 해당 부동산의 매입일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는 경우를 규정하고 있다. 또한, ‘정당한 사유’라 함은 법령에 의한 금지‧제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 해당 용도로 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함하고, 정당사유의 유무를 판단함에 있어서는 입법취지를 충분히 고려하면서 당해 법인이 영리법인인지 아니면 비영리법인인지 여부, 부동산의 취득목적에 비추어 고유목적에 사용하는데 걸리는 준비기간의 장단, 고유목적에 사용할 수 없는 법령‧사실상의 장애사유 및 장애정도, 당해 법인이 부동산을 고유업무에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지의 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것이다. 청구법인은 쟁점부동산을 취득하여 1년이 경과할 때까지 임대용으로 직접 사용하지 못한 것은 임대수요가 없었던 부득이한 사정에 의한 것이고, 쟁점부동산을 임대용으로 사용하기 위해 임대공고를 수차례 하고 임대요건을 완화하는 등 진지한 노력을 기울였으므로 쟁점부동산을 1년 이내에 임대하지 못한 것에는 정당한 사유가 있다고 주장한다. 그러나, 청구법인이 주장하는 한국토지주택공사의 1차‧2차 미임대 해소방안은 쟁점부동산에 국한되는 직접적인 내용이 아니라, 한국토지주택공사가 전국적으로 위탁관리 중인 청구법인 소유의 매입임대OOO주택의 미임대 문제를 종합적으로 해결하기 위한 일반적인 내용으로 보이는 점, 청구법인은 부동산투자회사법제2조 제1호 나목에 따라 대한민국정부(국토교통부)가 100% 출자하여 설립한 법인이고 공공주택 특별법제4조에 따라 공공주택사업자로 지정된 법인으로서, 국민의 주거생활 안정을 목적으로 쟁점부동산을 매입하여 공공임대주택으로 운용하는 것으로는 보이나, 지방세특례제한법제31조의4의 감면취지가 청구법인과 같은 위탁관리 부동산투자회사를 예정하여 그 법인이 임대주택을 매입하여 임대에 이르기까지의 준비기간을 1년이라고 보아 법률상 이를 유예기간으로 규정한 것이므로 쟁점부동산이 공공임대주택이라는 이유만으로 그 준비기간을 달리 적용하기는 어려운 점 등에 비추어 쟁점부동산의 임대수요가 없다는 등의 사유가 1년 이내에 임대를 하지 못한 정당한 사유라고 보기는 어려우므로 처분청이 당초 감면한 쟁점부동산에 대한 취득세 등을 추징한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항, 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지1＞ 쟁점부동산 목록
○○○ ＜별지2＞ 관련 법률
(1) 지방세특례제한법(2016.12.27. 법률 제14477호로 일부 개정된 것) 제31조의4(주택임대사업에 투자하는 부동산투자회사에 대한 감면) ① 부동산투자회사법 제2조제1호나목에 따른 위탁관리 부동산투자회사(해당 부동산투자회사의 발행주식 총수에 대한 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 및 지방공사가 단독 또는 공동으로 출자한 경우 그 소유주식 수의 비율이 100분의 50을 초과하는 경우를 말한다)가 임대할 목적으로 취득하는 부동산[주택법 제2조제3호에 따른 공동주택(같은 법 제2조제4호에 따른 준주택 중 오피스텔을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축 또는 매입하기 위하여 취득하는 경우의 부동산으로 한정한다]에 대해서는 취득세의 100분의 30을 2018년 12월 31일까지 경감한다. 이 경우 지방세법 제13조제2항 본문 및 같은 조 제3항의 세율을 적용하지 아니한다.
② 제1항에 따른 부동산투자회사가 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 해당 공동주택을 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감하고, 지방세법 제146조제2항에 따른 지역자원시설세를 면제한다.
2. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다.
③ 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 경감받은 취득세를 추징한다.
1. 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 착공하지 아니한 경우
2. 정당한 사유 없이 해당 부동산의 매입일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는 경우
3. 해당 용도로 직접 사용한 기간이 2년 미만인 상태에서 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우
(2) 부동산투자회사법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “부동산투자회사”란 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 제3조부터 제8조까지, 제11조의2, 제45조 및 제49조의2제1항에 적합하게 설립된 회사로서 다음 각 목의 회사를 말한다.
- 나. 위탁관리 부동산투자회사: 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사 제3조(법인격) ① 부동산투자회사는 주식회사로 한다.
② 부동산투자회사는 이 법에서 특별히 정한 경우를 제외하고는 상법의 적용을 받는다.
③ 부동산투자회사는 그 상호에 부동산투자회사라는 명칭을 사용하여야 한다.
④ 이 법에 따른 부동산투자회사가 아닌 자는 부동산투자회사 또는 이와 유사한 명칭을 사용하여서는 아니 된다.
(3) 공공주택 특별법 제1조(목적) 이 법은 공공주택의 원활한 건설과 효과적인 운영을 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 서민의 주거안정 및 주거수준 향상을 도모하여 국민의 쾌적한 주거생활에 이바지함을 목적으로 한다. 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “공공주택”이란 제4조제1항 각 호에 규정된 자 또는 제4조제2항에 따른 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금법에 따른 주택도시기금(이하 “주택도시기금”이라 한다)을 지원받아 이 법 또는 다른 법률에 따라 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.
- 가. 임대 또는 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 주택법 제2조제1호에 따른 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택(이하 “공공임대주택”이라 한다)
- 나. 분양을 목적으로 공급하는 주택으로서 주택법 제2조제5호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(이하 “공공분양주택”이라 한다) 1의2. “공공건설임대주택”이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하여 공급하는 공공임대주택을 말한다. 1의3. “공공매입임대주택”이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하지 아니하고 매매 등으로 취득하여 공급하는 공공임대주택을 말한다. 제4조(공공주택사업자) ① 국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다.
1. 국가 또는 지방자치단체
2. 한국토지주택공사법에 따른 한국토지주택공사
3. 지방공기업법 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사
4. 공공기관의 운영에 관한 법률 제5조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관
5. 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자ㆍ설립한 법인
6. 주택도시기금 또는 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 전부(도심 공공주택 복합사업의 경우에는 100분의 50을 초과한 경우를 포함한다)를 출자(공동으로 출자한 경우를 포함한다)하여 부동산투자회사법에 따라 설립한 부동산투자회사