쟁점아파트의 재산세가 과다하게 산정․부과되었다는 청구주장의 당부

[주 문] OOO2020.7.7. 청구인에게 한 재산세 OOO부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 2020년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인이 2020.4.29. 취득(분양)하여 소유하고 있는 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)의 공동주택가격OOO공정시장가액비율(60%)를 곱하여 산정한 공동주택가격OOO과세표준으로 하여 지방세법 제111조 제1항 제3호 나목에 따른 세율을 적용하여 소유지분(1/2)에 해당하는 2020년분 재산세 OOO(이하 “재산세 등”이라 한다)을 2020.7.7. 청구인에게 부과·고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2020.7.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트의 공동주택가격이 OOO으로서 인근의 아파트OOO에 대비하여 너무 높게 산정되었는바, 처분청은 해당 아파트의 공동주택가격을 산정함에 있어 소유자와 이해관계인 등에 대한 의견청취 등 절차없이 이 건 공동주택가격을 산정하였으므로 이에 근거한 이 건 재산세 등의 부과처분은 받아들이기 어렵다. 특히, 이 건은 2020년 제1기분 재산세 과세인바, 같은 재산세 과세기간에 있어 쟁점아파트 대비 분양면적도 더 넓고 분양가격도 더 높으며, 실거래가격도 더 높은 인근의 OOO(사거리 건너편에 위치함) 보다 쟁점아파트의 재산세가 더 많이 부과되었으므로 이는 납득하기 어렵다. 쟁점아파트와 인근의 OOO분양가격 및 면적 등을 비교하면(5층∼15층 기준) 쟁점아파트는 전용면적도 14제곱미터 작고, 분양가도 OOO더 낮다. 또한, 국토교통부의 실거래가를 비교하면 2020년 7월 거래된 전용면적 84제곱미터의 경우 OOO반해 OOO것을 볼 때 쟁점아파트는 인근 OOO이상 실거래가격이 낮음에도 불구하고 재산세는 더 많이 부과되었는바, 이 건 재산세 등 부과처분은 부당하므로 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트의 공동주택가격이 인근 아파트에 비해 높게 책정되었다는 이 건 심판청구에 따라 처분청이 쟁점아파트에 대한 공동주택가격 산정내역을 한국감정원에 재의뢰한 결과, 공동주택가격은부동산 가격공시에 관한 법률제18조 제5항 및 공동주택가격 조사․산정 기준제16조 제1항 등의 규정에 의하여 인근 유사 공동주택의 거래사례를 기준으로 한 가격, 분양가격 등의 조사가격과 개별적 특성 등을 종합적으로 고려하여 산정되며, 쟁점아파트에 대한 주택가격은 공동주택의 층별·위치별 효용도, 단지별 특성 등을 종합적으로 참작하여 적정하게 산정되었다는 의견을 회신받았다. 인근 아파트OOO는 2019년 사용승인된 공동주택으로 2020.1.1.기준 주택가격이 공시되었는바, 과세기준일 현재 미공시되어 2020년 과세기준일(6.1.) 기준으로 하여 산정된 쟁점아파트에 대한 공동주택가격과는 다르다 할 것이다. 또한, 청구인은 이 건 공동주택가격을 산정함에 있어 소유자와 이해관계인의 의견청취 등의 절차없이 결정되어 부당하다고 주장하나, 지방세법 제4조 제1항에서 “주택가격이 미공시된 주택의 경우 시장·군수가 산정한 가액으로 한다”라고 규정하고 있으므로 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시하는 절차와는 다르다 할 것이므로 처분청이 과세기준일 현재 미공시된 쟁점주택에 대해 한국감정원에 산정을 의뢰하여 제공받은 가격에 대하여 소유자와 이해관계인의 의견청취 등의 절차를 거치지 아니하고 쟁점아파트의 공동주택가격을 산정하여 재산세 등을 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 쟁점아파트의 재산세가 과다하게 산정․부과되었다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법률: ＜별지＞ 참조
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제출한 증빙 및 처분청이 제출한 심리자료 등은 다음과 같다. (가) 쟁점아파트가 속한 OOO공동주택은 2020.4.27. 사용승인이 이루어졌고, 청구인은 2020.4.29. 해당 아파트를 취득(분양)하였다. (나) 처분청은 2020년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 미공시된 쟁점아파트에 대하여 2020.6.8. 한국감정원에 공동주택가격산정을 의뢰하였다. (다) 처분청은 이후 한국감정원에서 회신한 공동주택가격을 적용하여 2020.7.7. 청구인에게 이 건 재산세 등을 과세하였고 청구인은 2020.7.21. 이를 납부하였다. (라) 건축물대장에 따르면 OOO2019.10.1.에 OOO2019.11.11.에 각각 사용승인이 이루어졌다. (마) 국토교통부 실거래가격(2020년 7월)을 살펴보면 쟁점아파트가 속한 OOO아파트(전용면적 84.9534제곱미터, 8층)는 2020년 7월 실거래가가 OOO이고, 인근 OOO(전용면적 84.9981제곱미터, 15층)의 2020년 7월의 실거래가는 OOO으로 조회된다. (바) 한국감정원이 2020.8.7. 한 쟁점아파트의 공동주택가격 산정내역 확인요청에 대한 회신내용은 다음과 같다. (사) 처분청은 이 건 공동주택의 시가표준액을 결정함에 있어서 지방세심의위원회의 심의절차를 거치지 않았다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세법 제4조 제1항에서 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 하도록 규정하고 있으며, 같은 법 제4조 제4항에서 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은 지방세기본법 제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다고 규정하고 있다. 그리고, 지방세법 시행령 제3조에서 법 제4조 제1항 단서에서 대통령령으로 정하는 기준이란 지역별ㆍ단지별ㆍ면적별ㆍ층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준을 말하고, 이 경우에 행정안전부장관은 미리 관계 전문가의 의견을 듣도록 규정하고 있다. (나) 공동주택가격이 공시되지 않은 경우 그 시가표준액을 결정함에 있어 지방세기본법 제147조에 따른 지방세심의위원회의 심의를 거치도록 규정하고 있음에도 처분청은 이 건 재산세 등을 산정․부과하면서 지방세심의위원회의 심의를 거치지 않는 등 재산세를 부과함에 있어 법정절차를 누락하였고 이는 치유할 수 없는 절차상의 흠결로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 청구인에게 재산세 등을 부과한 이 건 처분에는 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세기본법 제147조(지방세심의위원회의 설치ㆍ운영) ① 다음 각 호의 사항을 심의하거나 의결하기 위하여 지방자치단체에 지방세심의위원회(이하 "위원회"라 한다)를 둔다.

1. 제88조에 따른 과세전적부심사에 관한 사항

2. 제90조 및 제91조에 따른 이의신청 및 심사청구에 관한 사항

3. 지방세징수법 제11조제3항에 따른 체납자의 체납정보 공개에 관한 사항

4. 지방세관계법에 따라 위원회의 심의를 받도록 규정한 사항

5. 제82조 제1항에 따른 세무조사대상자 선정에 관한 사항

6. 그 밖에 지방자치단체의 장이 필요하다고 인정하는 사항

② 위원회의 조직과 운영, 그 밖의 중요한 사항은 대통령령으로 정한다.

③ 위원회의 위원 중 공무원이 아닌 사람은 형법과 그 밖의 법률에 따른 벌칙을 적용할 때에는 공무원으로 본다.

(2) 지방세법 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.

② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.

③ 행정안전부장관은 제2항에 따른 시가표준액의 적정한 기준을 산정하기 위하여 조사ㆍ연구가 필요하다고 인정하는 경우에는 대통령령으로 정하는 관련 전문기관에 의뢰하여 이를 수행하게 할 수 있다.

④ 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은 지방세기본법 제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다. 제110조(과세표준) ① 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지

2. 주택: 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지

② 선박 및 항공기에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제2항에 따른 시가표준액으로 한다. 제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

3. 주택

• 가. 제13조 제5항 제1호에 따른 별장: 과세표준의 1천분의 40
• 나. 그 밖의 주택

(3) 지방세법 시행령 제3조(공시되지 아니한 공동주택가격의 산정가액) 법 제4조 제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 기준"이란 지역별ㆍ단지별ㆍ면적별ㆍ층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다. 이 경우 행정안전부장관은 미리 관계 전문가의 의견을 들어야 한다. 제4조(건축물 등의 시가표준액 결정 등) ⑨ 법 제4조 제3항에서 "대통령령으로 정하는 관련 전문기관"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기관 또는 단체를 말한다.

1. 지방세기본법 제151조에 따른 지방세연구원

2. 한국감정원법에 따른 한국감정원

3. 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제29조에 따른 감정평가법인