미공시 공동주택에 대하여 한국감정원이 산정한 금액을 기초로 지방세심의위원회의 심의를 거쳐 시가표준액을 결정하고 이를 기준으로 재산세 등을 부과한 처분의 적법 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인이 소유하고 있는 OOO(전용면적 84.7984㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)가 2020.2.1. 준공되어 공동주택가격이 공시되어 있지 아니함에 따라 지방세법제4조 제1항에 따라 시가조사 및 과세표준산정 기준에 따라 산정된 가액을 지방세심의위원회 심의를 거쳐, 시가표준액OOO으로 결정하고 공정시장가액비율 60%를 적용하여 산출한 금액을 과세표준으로 하여 지방세법제111조 제1항 제3호 나목 및 제112조에 따라 산출한 세액의 1/2에 해당하는 재산세 OOO을 2020.7.14. 부과·고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2020.7.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점아파트는 최근 준공되었기 때문에 공시지가가 없어서 OOO통하여 과세표준이 결정되었는데, 같은 면적의 주변 아파트(OOO전용면적 84㎡) 공시지가에 비해 약 30% 높게 책정되었다.

(2) 따라서 쟁점아파트의 공시지가 산정은 같은 조건의 주변 아파트에 비하여 높게 책정되었으므로, 이를 전제로 한 이 건 처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 쟁점아파트의 시가표준액은 지방세법령의 절차를 수행하여 결정된 가액이므로, 이를 전제로 한 이 건 처분은 정당하다. (가) 지방세법제4조 제1항 하단은 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우 같은 법 시행령 제3조에 따라 전문평가기관OOO의 의견을 수렴하여 미공시 공동주택 시가조사 및 과표산정 기준에 따라 가격을 산정하여야 한다고 규정하고 있다. (나) 또한 미공시 공동주택 시가조사 및 과세표준산정 기준(행정안전부 세정-2153, 2006.5.29.)에 따라 OOO미공시 공동주택가격 조사·산정에 관한 협약을 체결하여 미공시 공동주택가격을 산정한 후 산정된 가격에 대하여 지방세법제4조 제4항에 따라 지방세심의위원회의 심의를 거쳐 인용여부를 결정하여야 한다.

(2) 쟁점아파트의 경우 지방세법령의 절차를 수행하여 인용된 가액을 시가표준액으로 사용하였기 때문에, 쟁점아파트에 대한 시가표준액은 정당하고 이를 전제로 한 이 건 처분도 정당하다. 한편, 쟁점아파트의 시가표준액이 주변 아파트보다 높은 이유는 주변 아파트의 시가표준액은 2020년 1월경 공시된 반면, 쟁점아파트는 2020년 상반기에 OOO부동산 실거래가가 급상승하였던 사실과 그 가액산정 시점이 2020년 5월 이후인 사실 등이 반영된 결과일 뿐이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 미공시 공동주택에 대하여 OOO산정한 금액을 기초로 지방세심의위원회의 심의를 거쳐 시가표준액을 결정하고 이를 기준으로 재산세 등을 부과한 처분의 적법 여부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법 제4조[부동산 등의 시가표준액] ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.

④ 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은 지방세기본법제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다. 제111조[세율] ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

3. 주택

• 가. 제13조 제5항 제1호에 따른 별장: 과세표준의 1천분의 40
• 나. 그 밖의 주택 제112조[재산세 도시지역분] ① 지방자치단체의 장은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률제6조 제1호에 따른 도시지역 중 해당 지방의회의 의결을 거쳐 고시한 지역(이하 이 조에서 "재산세 도시지역분 적용대상 지역"이라 한다) 안에 있는 대통령령으로 정하는 토지, 건축물 또는 주택(이하 이 조에서 "토지등"이라 한다)에 대하여는 조례로 정하는 바에 따라 제1호에 따른 세액에 제2호에 따른 세액을 합산하여 산출한 세액을 재산세액으로 부과할 수 있다.

1. 제110조의 과세표준에 제111조의 세율을 적용하여 산출한 세액

2. 제110조에 따른 토지등의 과세표준에 1천분의 1.4를 적용하여 산출한 세액

② 지방자치단체의 장은 해당 연도분의 제1항 제2호의 세율을 조례로 정하는 바에 따라 1천분의 2.3을 초과하지 아니하는 범위에서 다르게 정할 수 있다.

(2) 지방세법 시행령 제4조[건축물 등의 시가표준액 결정 등] ① 법 제4조 제2항에서 "대통령령으로 정하는 기준"이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다.

1. 건축물: 소득세법제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.

• 가. 건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수
• 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율
• 다. 건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(加減算率)

⑧ 행정안전부장관은 제1항ㆍ제3항 또는 제5항에 따라 시가표준액에 관한 기준을 정하거나 승인을 할 때에는 미리 관계 전문가의 의견을 들어야 한다.

⑨ 법 제4조 제3항에서 "대통령령으로 정하는 관련 전문기관"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기관 또는 단체를 말한다.

2. 한국감정원법에 따른 한국감정원

(3) 지방세기본법 제147조[지방세심의위원회의 설치ㆍ운영] ① 다음 각 호의 사항을 심의하거나 의결하기 위하여 지방자치단체에 지방세심의위원회(이하 "위원회"라 한다)를 둔다.

4. 지방세관계법에 따라 위원회의 심의를 받도록 규정한 사항

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점아파트에 관한 건축물대장을 보면, 쟁점아파트는 2020.2.21. 준공되었고, 2020년 과세기준일(6.1.) 현재 공동주택가격이 공시되지 아니하였다. (나) 경기도 화성시 지방세심의위원회 심의결과통보(2020.7.6.) 등에 의하면, 지방세심의위원회는 OOO산정한 쟁점아파트의 주택가액 OOO쟁점아파트의 2020년도 시가표준액으로 확정한 것으로 나타난다. (다) 쟁점아파트 인근의 같은 면적 대 공동주택 가격은 2020.1.1. 기준 OOO으로 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점아파트의 공동주택가격이 인근 단지에 비하여 과다하게 산정되어 재산세가 부당하게 과다 부과되었으므로 이 건 처분이 부당하다고 주장하나, 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점아파트에 대한 공동주택가격이 공시되지 아니하여 처분청은 지방세법제4조 제1항 및 제4항, 같은 법 시행령 제4조에 따라 OOO의뢰하여 송부받은 미공시 공동주택가격 조사·산정 결과를 바탕으로 지방세심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점아파트의 시가표준액을 결정한 점, 처분청이 지방세법령에 따라 쟁점아파트에 대한 시가표준액을 결정한 것으로 나타나므로 시가표준액 결정 방식에 법령 위반이 있었다고 보기 어려운 점, 쟁점아파트와 주변 아파트의 공동주택가격의 차이는 감정시점이 다르기 때문이어서 이러한 차이가 부당하다고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.