[요지]
① 지방세특례제한법제31조 제1항에 따라 취득세가 감면되는 임대목적의 공동주택이라 함은 새로이 건축된 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택의 건축물과 그 부속토지에 한정되는 것이라 할 것인바, 임대목적의 공동주택을 신축하기 위하여 취득한 후 멸실된 기존 건축물은 취득세 감면 대상으로 볼 수는 없다고 판단됨. ② 청구법인이 이 건 부동산을 취득할 당시 그 지상에는 쟁점 건축물이 소재하고 있었던 사실에 대하여 다툼이 없는 이상 청구법인은 토지와 건축물 등을 한꺼번에 취득하였다 할 것이고, 그렇다면, 이 건 부동산은 토지 또는 건축물 등의 취득가격이 구분되지 아니하는 경우라 할 것이므로 지방세법 시행령제19조 제1항에 따라 한꺼번에 취득한 가격을 토지와 건축물 등의 시가표준액 비율로 나눈 금액을 각각의 취득가격으로 하는 것이 타당하다고 판단됨.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인은 임대주택 신축을 위해 이 건 부동산에 대한 매매대금을 산정하는 과정에서 그 대금은 토지만의 가액이고 철거 후 멸실 예정인 쟁점 건축물은 가액은 없는 것으로 분명히 기재하였고(매매계약서 제1조), 그 매매계약서 제2조에 따라 실제로 청구법인이 이 건 부동산을 취득한 후 그 지상에 있던 쟁점 건축물을 즉시 철거하였는바, 청구법인의 이 건 부동산의 취득은 건물 가치가 없는 사실상의 토지의 취득으로서 철거 후 멸실 예정인 쟁점 건축물을 취득한 것으로 볼 수는 없다.
(2) 지방세법제10조 제1항 및 제5항, 같은 법 시행령 제18조 제3항에서 법인장부에 의하여 그 취득가액이 확인되는 경우에는 그 사실상의 가액을 취득가액으로 한다고 하면서, 같은 법 시행령 제19조 제2항에서 부동산을 일괄 취득하는 경우에도 법인장부에서 그 취득가액이 구분되는 경우에는 그 가액으로 한다고 규정하고 있는바, 청구법인은 이 건 부동산을 취득한 후 기업회계기준 등에 따라 토지와 건물의 일괄취득이 아닌 토지만의 취득으로 하여 법인장부에 회계처리를 하였고, 그 장부가액이 특별히 조작되었다거나 왜곡한 사실이 없음에도 처분청이 임의로 부동산 매매계약 내용을 부인하고 토지와 건축물의 취득가격이 구분되지 아니하는 경우로 보아 토지와 건축물의 시가표준액 비율로 안분한 후 쟁점 건축물의 가액을 산정하여 이 건 취득세 등을 추징하는 것은 부당하다.
(1) 지방세특례제한법제31조 제1항에서 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택(그 부속토지를 포함한다)을 건축하는 경우 그 공동주택을 감면대상으로 한정하고 있는 점, 멸실 예정 건축물과 부속토지는 감면대상으로 볼 수 없으나 부속토지의 경우 멸실 예정 건축물의 부속토지와 향후 건축하는 공동주택의 부속토지에 동시에 해당되기 때문에 이를 세정운영 실무상 소급하여 감면대상으로 처리하는 점 등을 종합하면 멸실 예정인 쟁점 건축물은 감면대상의 범위에 포함된다고 볼 수는 없다.
(2) 청구법인이 제출한 이 건 부동산의 매매계약서에 의하면, 이 건 부동산의 총 매매대금 OOO원으로 기재되어 있으나, 청구법인이 2015.10.8. 이 건 부동산 취득을 취득할 당시 토지 위에는 멸실 예정인 쟁점 건축물이 존재하고 있었으며, 세법상 유불리에 따라 법인장부상 건축물과 토지의 가액을 조정하는 것은 인정되지 아니하므로 이 건 부동산 중 쟁점 건축물의 가액이 없다고 보는 것은 타당하지 아니한다 할 것인바, 지방세법 시행령제19조 제1항에 따라 토지와 건축물을 한꺼번에 취득하여 그 가액이 구분되지 아니하는 경우로 보아 이 건 부동산의 취득가격을 토지와 건축물의 시가표준액 비율로 나눈 가격을 각각의 취득가격으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 적법하다.
3. 심리 및 판단
(1) 임대주택을 건축하기 위하여 취득한 멸실 예정 건축물을 취득세 감면 대상으로 볼 수 있는지 여부
(2) 법인장부 상 기재된 토지와 건축물의 가액을 부인하고 시가표준액 비율로 안분하여 취득세 등을 추징한 처분의 적법 여부
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 이 건 제1부동산의 매도인 aaa 외 1인과 매수인 주식회사 AAA(대표이사 bbb)은 2015.5.11. 이 건 제1부동산에 대하여 아래와 같이 부동산매매계약을 체결하였으며, 청구법인은 2015.9.22. 매매계약 인수계약에 따라 주식회사 AAA으로부터 이 건 제1부동산의 계약상 매수인의 지위를 양수받았다. ＜ 이 건 제1부동산 매매계약서(발췌) ＞ OOO (나) 주식회사 AAA(대표이사 bbb)은 2015.5.11. 매도인 BBB주식회사(대표이사 ccc 외 1인)로부터 이 건 제2부동산을 취득하기로 하는 부동산매매계약을 아래와 같이 체결하였으며, 청구법인은 2015.10.7. 매매계약 인수계약에 따라 주식회사 AAA으로부터 이 건 제2부동산의 계약상 매수인의 지위를 양수받았다. ＜ 이 건 제2부동산 매매계약서(발췌) ＞ OOO (다) 이 건 부동산 매매계약서 상 매매대금은 이 건 제1부동산 OOO원, 이 건 제2부동산 OOO원, 각 매매대금은 토지에 대한 것으로서 건물분은 “OOO원”인 것으로 나타나고, 청구법인의 토지 계정별원장 및 재무상태표 등에 모두 토지분 취득가액으로 반영된 것으로 나타난다. (라) 말소된 쟁점 건축물의 일반건축물대장에 의하면, 청구법인이 2015.10.8. 이 건 부동산을 취득할 당시 그 지상에는 아래와 같이 쟁점 건축물이 소재하고 있었던 것으로 나타난다. ＜ 쟁점 건축물 현황(2015.10.8. 기준) ＞ OOO (마) 청구법인과 AAA건설주식회사는 2015.10.26. 쟁점 건축물의 철거를 위해 공사기간을 2015.10.26.부터 2015.12.18.까지로 하고, 도금금액을 OOO원으로 하는 공사도급계약을 체결하였으며, 쟁점 건축물의 철거가 완료됨에 따라 2016.1.13. 건축물대장이 말소된 것으로 나타난다. (바) OOO구청장이 처분청(주택과장)에 통보한 임대사업자 신규등록 통보에 의하면, 청구법인은 이 건 부동산에 OOO㎡ 미만의 도시형생활주택 OOO호를 신축하는 것으로 하여 임대사업자등록을 한 사실이 확인된다. (사) 청구법인은 이 건 부동산의 토지상에 임대주택 신축 등을 위해 2015.9.1. 건축허가를 받고, 2015.12.28. 착공신고 후 건축공사에 착수하여 2017.11.30. 아래와 같이 사용승인을 받은 것으로 나타난다. ＜ 임대주택 신축 현황 ＞ OOO (아) 처분청은 이 건 부동산의 취득가액을 감면율을 반영하여 토지와 건축물 시가표준액 비율로 안분한 후 산출한 쟁점 건축물 가액을 과세표준으로 하여 이 건 취득세 등을 청구법인에게 부과․고지하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저, 임대주택을 건축하기 위하여 취득한 멸실 예정인 쟁점 건축물을 취득세 감면 대상으로 볼 수 있는지 여부에 대하여 살피건대, 지방세특례제한법제31조 제1항에서 임대주택법 제2조 제4호에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택에 대하여 취득세를 감면한다고 규정하고 있는바, 지방세특례제한법제31조 제1항에 따라 취득세가 감면되는 임대목적의 공동주택이라 함은 새로이 건축된 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택의 건축물과 그 부속토지에 한정되는 것이라 할 것인바, 임대목적의 공동주택을 신축하기 위하여 취득한 후 멸실된 기존 건축물은 취득세 감면 대상으로 볼 수는 없다고 판단된다. (나) 다음으로, 법인장부 상 기재된 토지와 건축물의 가액을 부인하고 시가표준액 비율로 안분하여 취득세 등을 추징한 처분이 적법한지의 여부에 대하여 살펴본다.
1. 지방세법제10조 제5항 제3호 및 같은 법 시행령 제18조 제2호에서 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서에 따라 취득가격이 증명되는 취득에 대하여는 사실상의 취득을 과세표준으로 한다고 규정하고 있고, 지방세법 시행령제19조 제1항에서 토지와 건축물 등을 한꺼번에 취득하여 토지 또는 건축물 등의 취득가격이 구분되지 아니하는 경우에는 한꺼번에 취득한 가격을 토지와 건축물 등의 시가표준액 비율로 나눈 금액을 각각의 취득가격으로 한다고 규정하고 있다.
2. 살피건대, 지방세법제10조 제5항 제3호 및 같은 법 시행령 제18조 제2호에서 법인의 장부가액을 사실상의 취득가액으로 보고 이를 과세표준으로 한 취지는 객관화된 조직체로서 거래가액을 조작할 염려가 적은 법인의 장부가액은 특별히 취득가액을 조작하였다고 인정되지 않는 한 원칙적으로 실제의 취득가격에 부합하는 것으로 볼 수 있는 신빙성이 있음을 전제로 하는 것이므로 법인의 장부가액이 사실상 취득가격에 부합되는지 여부에 관계없이 무조건 법인의 장부가액을 취득세 등의 과세표준으로 하여야 하는 것은 아니다 할 것인바, 이 건 부동산의 매매계약서 및 법인장부 등에 쟁점 건축물 가액이 기재되어 있지 않았다 하더라도 청구법인이 이 건 부동산을 취득할 당시 그 지상에는 쟁점 건축물이 소재하고 있었던 사실에 대하여 다툼이 없는 이상 청구법인은 토지와 건축물 등을 한꺼번에 취득하였다 할 것이고, 그렇다면, 이 건 부동산은 토지 또는 건축물 등의 취득가격이 구분되지 아니하는 경우라 할 것이므로 지방세법 시행령제19조 제1항에 따라 한꺼번에 취득한 가격을 토지와 건축물 등의 시가표준액 비율로 나눈 금액을 각각의 취득가격으로 하는 것이 타당하다고 판단된다.
3. 따라서, 처분청이 이 건 부동산의 취득가액을 토지와 건축물 시가표준액 비율로 안분하여 쟁점 건축물에 해당하는 가액을 과세표준으로 하여 이 건 취득세 등을 부과·고지한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세특례제한법(2015.7.1. 법률 제12955로 개정된 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 임대주택법 제2조 제4호에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(그 부속토지를 포함하되, 해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 임대주택법 제2조제3호에 따른 오피스텔(이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔(주택법 제80조의2 제1항에 따른 주택거래신고지역에 있는 공동주택 또는 오피스텔은 제외한다)에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2015년 12월 31일까지 지방세를 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
2. 임대주택법 제16조 제1항 제1호ㆍ제2호ㆍ제2호의2 및 제3호에 따른 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 25를 경감한다.
② 제1항을 적용할 때 임대주택법 제16조제1항 각 호에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.
(2) 지방세법(2015.7.24. 법률 제13427로 개정된 것) 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.
② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
(3) 지방세법 시행령(2015.7.24. 대통령령 제26431호로 개정된 것) 제18조(취득가격의 범위 등) ③ 법 제10조 제5항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.
2. 법인장부: 금융회사의 금융거래 내역 또는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률제32조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서 제19조(토지 등의 일괄취득) ① 토지와 건축물 등을 한꺼번에 취득하여 토지 또는 건축물 등의 취득가격이 구분되지 아니하는 경우에는 한꺼번에 취득한 가격을 토지와 건축물 등의 시가표준액 비율로 나눈 금액을 각각의 취득가격으로 한다.
② 제1항의 경우에 시가표준액이 없는 과세물건이 포함되어 있으면 토지와 건축물 등의 감정가액 등을 고려하여 시장ㆍ군수가 결정한 비율로 나눈 금액을 각각의 취득가격으로 한다.
(4) 지방세기본법(2015.5.18. 법률 제13293호로 개정된 것) 제19조(근거과세) ① 납세의무자가 지방세관계법에 따라 장부를 갖추어 기록하고 있을 때에는 해당 지방세의 과세표준 조사 및 결정은 그 기록한 장부와 이에 관계되는 증거자료에 따라야 한다.
② 제1항에 따라 지방세를 조사ㆍ결정할 때 기록 내용이 사실과 다르거나 누락된 것이 있는 때에는 그 부분에 대하여만 지방자치단체가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다.
③ 지방자치단체는 제2항에 따라 기록 내용과 다른 사실이나 누락된 것을 조사하여 결정하였으면 지방자치단체가 조사한 사실과 결정의 근거를 결정서에 덧붙여 적어야 한다. 제22조(기업회계의 존중) 지방세의 과세표준과 세액을 조사ㆍ결정할 때에는 해당 납세의무자가 계속하여 적용하고 있는 기업회계의 기준 또는 관행으로서 일반적으로 공정ㆍ타당하다고 인정되는 것은 존중하여야 한다. 다만, 지방세관계법에 특별한 규정이 있는 경우에는 그러하지 아니하다.