[요지] 청구법인이 쟁점토지를 취득할 당시에 공공시설의 처분청 귀속이 사실상 확정되었다고 보기 어렵다 할 것인바, 쟁점토지는 지방세법제9조 제2항에 따른 비과세대상에 해당하지 아니한다고 봄이 타당하므로, 청구법인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
[요지] 청구법인이 쟁점토지를 취득할 당시에 공공시설의 처분청 귀속이 사실상 확정되었다고 보기 어렵다 할 것인바, 쟁점토지는 지방세법제9조 제2항에 따른 비과세대상에 해당하지 아니한다고 봄이 타당하므로, 청구법인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점법인은 2012.11.15. 처분청으로부터 도로와 공원, 녹지를 조성하고, 새로이 조성된 공공시설은 소관 관청에 무상귀속하기로 하는 조건으로 주택건설사업계획을 승인받았으며, 청구법인은 2014년도 중에 쟁점법인과 합의서를 체결하여 쟁점사업을 승계한 후 2015년 7월 및 8월에 토지를 취득하였다.
(2) 처분청이 2012.11.15. 쟁점법인의 사업계획을 승인할 때, 그 조건으로 도로․공원․녹지를 조성하여 소관 관청에 무상으로 귀속시키기로 약정하였으므로, 청구법인이 토지를 취득할 당시에 공공시설의 부지는 위 사업계획상 이미 국가 등에 귀속될 것이 사실상 확정된 상태였다.
(3) 따라서 청구법인이 토지를 취득할 때 이미 국가 등에 귀속될 것이 사실상 확정되어 있어 공공시설용 부지는 취득세 비과세대상에 해당하므로 경정청구를 거부한 이 건 처분은 위법․부당하다.
(4) 지역주택조합인 청구법인의 설립인가를 받기 위해서는 쟁점법인이의 신청에 따라 이루어진 도시관리계획 결정 및 사업계획승인에 따른 토지이용계획을 취소시켜야 하고, 이를 위해 쟁점법인의 주택건설사업계획 취소가 선행되어야 하므로, 일반 주택건설사업자에 의한 경우와 다르게 보아야 한다. 또한 주택법 제21조 제1항에 따른 주택건설사업계획의 승인을 위해서는 ① 일반 주택건설사업자의 경우 해당 대지면적의 80% 이상의 사용권원을 확보하면 되나, ② 주택조합의 경우 95% 이상의 소유권을 확보하여야 한다. 따라서 주택조합이 주택건설사업을 하는 경우 사업계획을 승인받기 전에 공공시설용 토지를 취득할 수밖에 없는 제도적 한계가 있고, 사업계획승인 시점을 기부채납이 사실상 확정된 때로 보면, 주택조합의 경우 현실적으로 비과세를 받기 어려운 실정이므로, 이 건 비과세 규정의 취지에 반하는 결과가 초래된다.
(1) 토지를 취득할 당시에 국가 등에 기부채납을 의도하였고, 도시계획시설로 되었다고 하더라도 관할관청에서 특정의 계기로 그에 대한 채납의 의사표시를 구체적이고 확정적으로 제시하였을 때 비로소 기부채납을 인정하는 것이다. 청구법인이 토지를 취득할 당시에 해당 토지는 단지 도시계획시설인 상태로만 되어 있었을 뿐이고, 국가 등과 기부채납에 대한 합의가 있는 상태는 아니었다. 한편 토지를 취득한 이후 주택건설 사업승인과정에서 이미 기부채납에 대한 제반요소를 갖추었다는 이유로 비과세대상으로 보는 것은 엄격해석의 원칙에 어긋난다.
(2) 비과세가 적용되기 위해서는 토지 취득 이전에 이미 기부채납의 대상이 되는 공공시설용지의 위치나 면적이 구체적으로 특정되고, 사업시행자와 지방자치단체장 간에 기부채납에 관한 구체적인 의사의 합치가 있어야 하나, 이 건은 그러한 사정이 존재하지 아니한다.
(3) 지역주택조합의 경우 주택법에 따라 사업부지의 95%를 확보하여야만 주택건설사업계획 승인을 받을 수 있고, 쟁점법인의 사업계획승인과 청구법인의 사업계획승인은 건축면적, 건폐율, 용적률, 세대수, 사업비 등 세부적인 내용이 달라 두 건의 주택건설사업계획 승인은 승계된 것이 아닌 별개의 사업으로 보는 것이 타당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 지방세법 제9조(비과세) ② 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합(이하 이 항에서 "국가등"이라 한다)에 귀속 또는 기부채납(사회기반시설에 대한 민간투자법제4조 제3호에 따른 방식으로 귀속되는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 “귀속등”이라 한다)을 조건으로 취득하는 부동산 및 사회기반시설에 대한 민간투자법제2조 제1호 각 목에 해당하는 사회기반시설에 대해서는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 취득세를 부과한다.
1. 국가등에 귀속등의 조건을 이행하지 아니하고 타인에게 매각ㆍ증여하거나 귀속등을 이행하지 아니하는 것으로 조건이 변경된 경우
2. 국가등에 귀속등의 반대급부로 국가 등이 소유하고 있는 부동산 및 사회기반시설을 무상으로 양여받거나 기부채납 대상물의 무상사용권을 제공받는 경우
(2) 주택법 제11조(주택조합의 설립 등) ① 많은 수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우(괄호 생략)에는 관할 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(괄호 생략)의 인가를 받아야 한다.(후문 생략)
② 제1항에 따라 주택을 마련하기 위하여 주택조합설립인가를 받으려는 자는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다.(단서 생략)
1. 해당 주택건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보할 것
2. 해당 주택건설대지의 15퍼센트 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보할 것 제21조(대지의 소유권 확보 등) ① 제15조 제1항 또는 제3항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률제49조에 따른 지구단위계획(이하 "지구단위계획"이라 한다)의 결정(제19조 제1항 제5호에 따라 의제되는 경우를 포함한다)이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적의 80퍼센트 이상을 사용할 수 있는 권원(權原)[제5조 제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 주택조합(리모델링주택조합은 제외한다)의 경우에는 95퍼센트 이상의 소유권을 말한다. 이하 이 조, 제22조 및 제23조에서 같다]을 확보하고(국공유지가 포함된 경우에는 해당 토지의 관리청이 해당 토지를 사업주체에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류를 사업계획승인권자에게 제출하는 경우에는 확보한 것으로 본다), 확보하지 못한 대지가 제22조 및 제23조에 따른 매도청구 대상이 되는 대지에 해당하는 경우
2. 사업주체가 주택건설대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우 제30조(공공시설의 귀속 등) ① 사업주체가 제16조 제1항에 따라 사업계획승인을 받은 사업지구의 토지에 새로 공공시설을 설치하거나 기존의 공공시설에 대체되는 공공시설을 설치하는 경우 그 공공시설의 귀속에 관하여는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제65조 및 제99조를 준용한다. 이 경우 “개발행위허가를 받은 자”는 “사업주체”로, “개발행위허가”는 “사업계획승인”으로, “행정청인 시행자”는 “한국토지주택공사 및 지방공사”로 본다.
(3) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제65조(개발행위에 따른 공공시설 등의 귀속) ② 개발행위허가를 받은 자가 행정청이 아닌 경우 개발행위허가를 받은 자가 새로 설치한 공공시설은 그 시설을 관리할 관리청에 무상으로 귀속되고, 개발행위로 용도가 폐지되는 공공시설은 국유재산법과 공유재산 및 물품 관리법에도 불구하고 새로 설치한 공공시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 개발행위허가를 받은 자에게 무상으로 양도할 수 있다.
⑥ 개발행위허가를 받은 자가 행정청이 아닌 경우 개발행위허가를 받은 자는 제2항에 따라 관리청에 귀속되거나 그에게 양도될 공공시설에 관하여 개발행위가 끝나기 전에 그 시설의 관리청에 그 종류와 토지의 세목을 통지하여야 하고, 준공검사를 한 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수는 그 내용을 해당 시설의 관리청에 통보하여야 한다. 이 경우 공공시설은 준공검사를 받음으로써 그 시설을 관리할 관리청과 개발행위허가를 받은 자에게 각각 귀속되거나 양도된 것으로 본다.
(1) 심리자료의 내용은 아래와 같다. (가) 처분청의 주택조합 인가필증 등에 따르면, 청구법인은 2015.7.31. 대표자를 AAA으로 하여 지역주택조합 설립인가를 받은 후 2017.7.6. 대표자를 BBB으로 변경한 것으로 나타난다. (나) 처분청의 2012년 11월 고시(OOO 고시 제2012-249호)에 따르면, 처분청은 쟁점법인을 사업주체로 하여 쟁점토지 일원에 공동주택 OOO세대를 건설하는 주택건설사업계획을 승인하고 도시관리계획의 결정을 고시(지형도면은 게재 생략)한 것으로 나타난다. (다) 쟁점법인과 “(가칭)OOO(추진위원장 AAA)”이 체결한 2014.6.26.자 합의서에는 쟁점토지에 추진하는 공동주택사업의 사업계획승인(2012.11.15.자)에 대하여 쟁점법인은 조합이 사업을 추진하는 것에 적극협조하고, 조합의 요구에 따라 위 사업의 사업주체 변경에 동의하며, 합의금은 상호협의에 따라 특약으로 정하기로 한 것으로 기재되어 있다. (라) 쟁점법인과 “(가칭)OOO(추진위원장 AAA)”이 체결한 2015.1.14.자 특약서에는 위 합의서의 합의금을 OOO원을 조합의 설립인가전에 완불하기로 한 내용이 나타난다. (마) 처분청이 2012.11.15. 쟁점법인에게 보낸 주택건설사업계획승인서에 첨부된 사업계획승인조건 및 행정준수사항의 [별첨1] “국유재산 무상귀속 협의 조서”에는 아래의 내용이 나타난다. OOO (바) 처분청의 주택과장이 유관기관에 보낸 주택건설사업계획승인 취소 알림 공문에 따르면, 처분청은 2015.7.30. 쟁점법인이 2012.11.15. 승인받은 주택건설사업계획을 쟁점법인의 요청에 따라 취소한 것으로 나타난다. (사) 토지매매계약서 등에 따르면, 2015년 7․8월 중에 쟁점토지를 유상취득한 것으로 나타난다. (아) 청구법인 및 BBB 주식회사의 2015.9.24.자 주택건설사업계획 승인신청과 관련하여 주민 의견 청취를 위해 처분청이 2016.5.12. 공고[OOO 도시관리계획 변경결정(안)]한 내용은 아래와 같다. OOO (자) 처분청은 2016.12.23. 청구법인과 BBB 주식회사가 신청한 주택건설사업계획을 승인하였고, 그 사업계획승인을 쟁점법인이 승인받은 것과 비교한 내용은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 사업계획승인 내용 OOO (차) 실시계획변경인가 등 고시에 따르면, 처분청은 2018년부터 2020년까지의 기간 중에 각 지번별 기반시설에 제공되는 면적이 명시된 최초의 실시계획인가 고시를 한 후 2020.9.29. 최종 실시계획변경인가 고시 및 공사완료 공고를 한 것으로 같다. (카) 각 사업진행 단계별 공공시설의 결정내용은 아래 ＜표3＞과 같다. ＜표3＞ 공공시설의 결정 내용 OOO * 확정측량이 반영된 것임 (타) 등기사항전부증명서에 따르면, 쟁점토지 내의 공공시설의 토지는 2021.3.10. 기부채납을 등기원인으로 하여 처분청 명의로 소유권이전등기된 것으로 나타난다. (파) 경정청구서 등에 따르면, 청구법인은 경정청구 당시 최초 실시계획인가 고시에 나타난 각 지번별 공공시설 제공면적에 따라 감면대상 면적을 산정하였으나, 2020.9.29. 최종 실시계획변경인가시에는 필지분할이나 측량 등의 이유로 각 지번별 공공시설 제공면적이 다소 변경된 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다. (가) 지방세법제9조 제2항에서 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합(이하 이 항에서 "국가등"이라 한다)에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산 및 사회기반시설에 대한 민간투자법제2조 제1호 각 목에 해당하는 사회기반시설에 대해서는 취득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있다. (나) 한편 “기부채납을 조건으로 취득하는 부동산”의 의미는 사업자가 주택건설사업계획승인을 받고 그 승인조건에서 나타난 기부채납 등의 조건에 맞추어 취득한 토지가 이에 해당함은 당연하고, 나아가 주택건설사업계획의 승인 이전이라도 이미 기부채납의 대상이 되는 토지의 위치나 면적이 구체적으로 특정된 상태에서 행정관청과 사이에 기부채납에 대한 협의가 진행 중인 것으로 볼 수 있는 객관적인 사정이 있는 경우에는 그 이후에 취득하여 국가 등에 기부채납한 토지도 “기부채납을 조건으로 취득한 토지”로서 비과세 대상에 해당한다 할 것(대법원 2011.11.1. 선고 2011두17363 판결, 같은 뜻임)이다. (다) 살피건대, 아래의 내용을 감안하면, 청구법인이 쟁점토지를 취득할 당시에 공공시설의 처분청 귀속이 사실상 확정되었다고 보기 어렵다 할 것인바, 쟁점토지는 지방세법제9조 제2항에 따른 비과세대상에 해당하지 아니한다고 봄이 타당하므로, 청구법인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
1. 쟁점법인이 2012.11.15. 승인받은 주택건설사업계획은 2015.7.30. 쟁점법인의 요청에 따라 처분청에 의해 취소되었고, 청구법인은 2016.12.23. 쟁점법인과는 별도로 새로이 주택건설사업계획을 승인받았으므로, 쟁점법인이 기부채납과 관련하여 처분청과 한 협의의 효력도 그 사업계획의 취소로 실효된 것으로 보이고, 결과적으로 청구법인은 기부채납에 관한 쟁점법인의 의무를 승계할 수 없다고 할 것이다.
2. 쟁점토지를 취득할 당시(2015년 7․8월)에 청구법인은 지역주택조합 설립인가만을 받은 상태였을 뿐 주택건설사업에 관한 사업주체의 지위에 있지 아니하였다.
3. 청구법인과 처분청 사이에 청구법인의 주택건설사업계획 승인 이전에 쟁점토지에 대하여 기부채납을 조건으로 하는 어떠한 약정이나 협약을 체결한 사실이 확인되지 아니한다.
4. 기부채납은 당사자 사이의 구체적인 합의에 따라 이루어지는 것이므로, 단순히 쟁점토지가 공공시설에 관한 도시관리계획이 수립된 지역에 위치해 있다는 사실만으로 기부채납이 확정되었다고 인정하기 어렵다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.