이 건 공동주택의 매각을 이 건 확약서의 계약조건을 위반한 것으로 볼 수 있는지 여부

[주 문] OOO구청장이 2020.5.11. 및 2020.5.27. 청구법인에게 한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원에 대한 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 2013.8.9. OOO(이하 “OOO”라 한다)와 부동산 매입 확약서(이하 “이 건 확약서”라 한다)를 체결하고, 2013.9.3. OOO 소재 공동주택 7세대 및 같은 구 OOO소재 공동주택 2개호(이하 “이 건 공동주택”이라 한다)를 취득하였으며, 지방세특례제한법 제34조 제4항에 따라 취득세 등 OOO원을 감면받았다.
• 나. 이후, 청구법인은 2018.12.26.부터 2019.8.13.까지 이 건 공동주택을 OOO을 통해 OOO에게 공개 매각하였고, 처분청은 이 건 공동주택이 OOO가 아닌 제3자에게 매각된 것을 지방세특례제한법 제34조 제4항 단서에 따른 추징사유로 보아 2020.5.11. 및 2020.5.27. 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2020.6.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 정부의 하우스푸어 지원방안을 실행하기 위해 OOO 등이 투자해 설립된 부동산투자회사로서 청구법인이 하우스푸어(이하 “양도인”이라 한다)의 주택을 매입하고, 양도인은 매매대금으로 가계부채를 상환하며, 청구법인이 이를 5년간 양도인에게 임대하고, 임대기간 종료 후 양도인이 재매입할 수 있는 기회를 부여하며, 양도인이 재매입하지 않는 경우에 시장에 매각하고, 미매각된 주택은 청구법인과 OOO가 체결한 이 건 확약서에 따라 OOO에서 매입해주는 사업을 진행하였다. 정부는 해당 사업을 지원하기 위해서 지방세특례제한법 제34조 제4항 및 제5항을 신설하였고, 청구법인은 이 건 공동주택을 취득하면서 위 규정에 따라 취득세를 면제받았다. 이후, 처분청은 청구법인이 이 건 공동주택을 제3자에게 매각한 것은 이 건 확약서를 위반한 것이라서 지방세특례제한법 제34조 제4항 단서 및 같은 조 제5항 제2호(이하 “쟁점규정”이라 한다)에 따른 추징사유에 해당한다면서 기 면제한 취득세 등을 추징하였다. 그러나 이 건 확약서는 청구법인이 OOO에게 이 건 공동주택의 매입을 요청할 수 있는 권리를 규정하고 있을 뿐, 청구법인이 이 건 공동주택을 의무적으로 OOO에게 매도하도록 정하고 있지 아니하다. 따라서 청구법인이 이 건 확약서를 위반하였다는 처분청 의견은 사실과 맞지 않는 것이다.
• 나. 처분청 의견 지방세특례제한법 제34조 제4항에 따른 부동산투자회사에 대한 취득세 감면제도는 주택 구입을 위한 과도한 대출과 주택가격 하락에 따른 경제적 부담으로 어려움을 겪고 있는 소위 하우스푸어 계층을 지원하려는 것으로서, 같은 조 제5항에서는 감면을 적용받기 위한 요건으로 부동산투자회사가 주택을 매입한 후 그 양도인에게 5년 이상 해당 주택을 임대하고 임차기간 만료 시 양도인에게 해당 주택에 대한 매입우선권(임대기간 종료 이전이라도 양도인이 재매입하는 경우를 포함한다)을 부여하는 계약이어야 하는 한편, 양도인이 매입우선권을 행사하지 않을 경우 한국토지주택공사가 해당 주택을 매입하는 확약이 있어야 한다고 규정하고 있다. 위 법률의 취지와 규정으로 볼 때, 청구법인이 양도인과의 임대차계약을 해지하였으면 양도인이나 OOO만이 이 건 공동주택을 매입하여야 할 것이나, 청구법인은 양도인과의 임대차계약을 해지한 후 OOO를 통해 제3자에게 매각하였는바, 이는 지방세특례제한법 제34조 제4항 및 제5항에 따른 부동산투자회사에 대한 취득세 감면 취지나 감면조건에 부합하지 아니하므로 처분청이 취득세 등을 추징한 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 공동주택의 매각을 이 건 확약서의 계약조건을 위반한 경우로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세특례제한법(2013.5.10. 법률 제11762호로 개정된 것) 제34조(대한주택보증주식회사의 주택분양보증 등에 대한 감면) ④ 부동산투자회사법 제2조 제1호 가목 및 나목에 따른 부동산투자회사(이하 이 조에서 “부동산투자회사”라 한다)가 임대목적으로 2014년 12월 31일까지 취득하는 주택에 대하여는 취득세를 면제하고, 취득한 주택에 대한 재산세는 2014년 12월 31일까지 지방세법 제111조 제1항 제3호 나목의 세율에도 불구하고 1천분의 1을 적용하여 과세한다. 다만, 취득세를 면제받거나 재산세를 감면받은 후 정당한 사유 없이 제5항에 따른 계약조건을 유지하지 아니하거나 위반한 경우에는 감면된 취득세와 재산세를 추징한다.

⑤ 제4항에 따라 취득세를 면제받거나 재산세를 감면받으려면 다음 각 호의 계약을 모두 체결하여야 한다.

1. 부동산투자회사와 임차인 간의 계약

• 가. 부동산투자회사가 전용면적 85제곱미터 이하의 1가구[주택 취득일 현재 세대별 주민등록표에 기재되어 있는 세대주와 그 세대원(배우자, 직계존속 또는 직계비속으로 한정한다)으로 구성된 가구를 말한다] 1주택자의 주택을 매입(주택지분의 일부를 매입하는 경우를 포함한다)하여 해당 주택의 양도인(이하 이 조에서 “양도인”이라 한다)에게 임대하되, 그 임대기간을 5년 이상으로 하는 계약
• 나. 가목에 따른 임대기간 종료 후 양도인이 해당 주택을 우선적으로 재매입(임대기간 종료 이전이라도 양도인이 재매입하는 경우를 포함한다)할 수 있는 권리를 부여하는 계약

2. 부동산투자회사와 한국토지주택공사 간의 계약: 양도인이 제1호 나목에 따른 우선매입권을 행사하지 아니하는 경우 한국토지주택공사가 해당 주택의 매입을 확약하는 조건의 계약

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제시한 자료에 따르면 아래와 같은 사실이 확인된다. (가) 국토교통부가 2013.4.1. 발표한 ‘서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책(이하 “주거안정대책”이라 한다)’에는 하우스푸어가 5년간 임차하는 것을 조건으로 OOO에 주택을 매각하고, 임차기간 이후에 양도인이 재매입하지 않으면 OOO가 이를 시장에 매각하며, 미매각된 주택은 OOO가 매입하여 임대주택으로 활용하는 것을 골자로 하는 하우스푸어 지원방안이 포함되어있다. (나) 국회 안전행정위원장이 2013년 4월 제안한 지방세특례제한법 일부개정법률안(대안)의 제안이유 및 주요내용에는 부동산투자회사가 하우스푸어로부터 주택을 매입하고 그 주택을 원소유자에게 임대해주는 임대주택에 대한 지방세 지원을 신설하여 하우스푸어 문제 해결에도 도움을 주고자 한다는 내용이 기재되어있다. (다) 청구법인은 2013.8.9. OOO와 이 건 확약서를 체결하였고, 그 주요 내용은 아래와 같다.

○○○ (라) 청구법인은 이 건 공동주택OOO을 약 OOO원에 취득하였다가 OOO원 가량에 매각한 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구법인이 이 건 확약서를 위반했다는 의견이나, 이 건 확약서는 청구법인이 OOO에게 이 건 공동주택을 매각할 수 있는 권리를 갖는다는 내용을 담고 있을 뿐, 청구법인에게 별다른 의무를 부여하고 있다고 보기 어려운 점, 청구법인이 이 건 공동주택을 제3자에게 매각하였다고 해서 이 건 확약서에 따라 위약금 등의 불이익을 받은 사실이 없는 점 등에 비추어 청구법인이 이 건 확약서 상의 매입요청권을 행사하지 않았다고 해서 이 건 확약서를 위반했다고 보기는 어렵다. 아울러, 주거안정대책에서는 하우스푸어로부터 매입한 주택의 처분 방식에 대하여, 양도인에게 재매각, 시장에 매각, OOO에 매각을 순차적으로 적용하도록 하였고, 쟁점규정의 신설 경위나 그 문언에서 주거안정대책과 달리 주택의 처분 방식에 따라 취득세 감면혜택을 달리 적용하겠다고 볼만한 내용도 찾기 어렵다. 따라서, 청구법인이 이 건 공동주택을 제3자에게 매각하였다고 해서 이 건 확약서를 위반하였거나 당초 감면의 취지를 몰각시킬 정도에 이르렀다고 볼 수는 없으므로 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.