청구법인이 토지 및 그 지상의 건축물 신축사업과 관련하여 지출한 금융자문수수료의 일부를 토지가격에 포함하여 취득세를 부과한 처분이 적법한지 여부

[참조결정] 조심2008지0357

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 OOO(이하 “쟁점투자신탁”이라 한다)와 관련하여 2015.2.13. OOO 외 3필지 토지 2,303.7㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 OOO원에 매매로 취득하고 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다.
• 나. OOO에서는 2019.11.1.～2019.11.8. 세무조사 결과 청구법인이 이 건 토지를 취득하기에 앞서 2015.2.6. OOO과 사업부지의 매입자금, 건축물 공사비용 등으로 OOO원을 대출하는 약정을 체결하고, 이 건 토지의 취득일 이전에 OOO원을 차입한 사실을 확인하고, 이 건 토지상에 신축한 건축물의 취득비용에 포함한 금융자문수수료 OOO원(이하 “쟁점수수료”라 한다) 중 이 건 토지의 취득을 위하여 차입한 OOO원의 사용비율에 따라 안분한 금융자문수수료 OOO원은 이 건 토지의 취득과 관련된 직·간접비용에 해당된다고 보아 처분청에 취득세를 과세하도록 통보하였고, 처분청은 이에 따라 당해 안분한 수수료 금액을 이 건 토지의 취득세 과세표준에 포함하여 산정한 세액에서 기 납부세액을 차감한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 2020.1.10. 청구법인에게 부과고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2020.2.3. 이의신청을 거쳐 2020.6.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 이 건 토지를 취득하여 그 지상에 호텔 등을 신축하여 분양 및 임대하는 OOO 복합시설 개발사업과 관련하여 OOO(이하 모두 합하여 “금융자문사들”이라 한다)와 금융조달구조의 개발 및 자문, 금융조건 분석 등을 주요 업무로 하는 금융자문계약을 체결하였다. 당해 금융자문계약에 따른 금융자문수수료는 OOO을 한도로 하고, 건축물 신축 이후 근린생활시설에 대한 임대차계약이 체결되고, 목표임대수익 이상의 임대수익이 발생하고, OOO의 연평균 배당률이 4.5% 이상 발생하는 경우에 한하여 일정 금액을 지급하기로 약정하였다. 청구법인은 이 건 토지상에 건축물을 신축하여 사용승인을 받고, 2017.11.29. 금융자문사들과 쟁점수수료를 지급하기로 하는 합의서를 체결하였으므로 쟁점수수료의 지급이 확정된 시기는 이 건 토지의 취득 이후이며, 쟁점수수료는 자금조달에 대한 수수료라기보다는 만족스러운 책임임대차계약 체결 및 목표 임대수익 발생 등을 조건으로 하는 사업이익 분배의 성격을 지니므로 이 건 토지의 취득시기 이전에 이 건 토지의 취득과 관련하여 지급하였거나, 지급원인이 발생 또는 확정된 비용에 해당된다고 보기 어렵고, 청구법인이 이 건 토지를 취득할 당시 아직 확정되지도 않은 수수료를 안분하여 이 건 토지의 취득가격에 반영할 것을 기대하는 것은 무리라 할 것이므로, 처분청이 쟁점수수료 중 일부를 이 건 토지의 취득가액에 포함하여 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 지방세법제10조 제1항에서 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하며, 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 취득가격의 범위는 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용, 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비, 수수료 등 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있으며, 이는 취득시기를 기준으로 그 물건을 취득하기 위해 이미 지급한 비용은 물론 향후 지급하여야 할 일체의 비용도 포함하여 판단하여야하기 때문에 지출원인행위가 먼저 이루어지고 나중에 실제적인 지출행위가 발생하는 것이라도 취득가격에 포함하여야 하는 것인바(대법원 1997.12.26. 선고, 97누10178 판결), 청구법인은 이 건 토지를 취득하기에 앞서 채권금융기관과 사업부지의 매입자금 등을 조달하기 위하여 대출약정을 체결하였고, 이 건 토지 취득일 이전에 OOO원을 차입하였음이 확인되므로, 쟁점수수료 중 일부는 이 건 토지의 취득과 관련하여 발생한 비용에 해당(지방세심사 제2006-325호, 조심 2008지357)한다 할 것이므로, 처분청이 쟁점수수료를 일부 안분하여 이 건 토지의 취득비용에 포함하여 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 적법하다 하겠다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 청구법인이 토지 및 그 지상의 건축물 신축사업과 관련하여 지출한 금융자문수수료의 일부를 토지가격에 포함하여 취득세를 부과한 처분이 적법한지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만 연부로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

(2) 지방세법 시행령 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2. 할부 또는 연부계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구법인이 제출한 심리자료는 다음과 같다. (가) 청구법인(갑)은 2015.2.6. 주식회사 OOO(집합투자업자) 및 금융자문사들(을)과 아래와 같은 내용으로 금융자문계약을 체결한 것으로 나타난다. 제1조(계약의 목적) 본 계약의 목적은 “갑”이 집합투자업자의 운용지시에 따라 제2조에서 추진하는 사업과 관련하여 “을”에게 금융자문업무의 수행을 의뢰하고, “을”은 의뢰받은 용역에 대하여 신의성실하게 수행하고자 하는 바, 이에 관한 당사자 사이의 권리와 의무에 관한 사항을 정함에 있다. “갑”은 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 의한 투지신탁인 OOO의 신탁업자, 집합투자업자는 본건 투지신탁의 집합투자업자이다. “갑”과 집합투자업자는 권리와 의무를 투자신탁재산의 한도 내에서 부담한다. 제2조(본건 사업의 개요)

① 본건 사업의 개요는 다음과 같다.

1. 사업명: OOO 개발사업

2. 사업내용: OOO외 3필지(이하 “본건 사업부지”라 한다)를 매입하여 본건 사업부지에 관광숙박시설(호텔), 업무시설 및 근린생활시설을 신축 및 분양 또는 임대하는 사업

② 제1항에 따른 사업내용은 사업진행과정에서 변경될 수 있다. 제3조(본 건 업무의 범위) “을”은 선량한 관리자의 주의로 다음의 금융자문업무를 수행하며, 용역범위 외의 추가용역이나 본 자문계약기간 이후의 자문은 “갑”, “을”, 집합투자업자가 협의하여 결정한다.

1. 본건 사업과 관련된 금융조달구조의 개발 및 자문, 금융조건 분석, 제반 금융계약서 검토, 관계자간 의견조율 및 업무실행 지원

2. 본건 사업과 관련된 대주단 또는 투자자단의 구성 등 기타의 적법한 방법을 통한 금융조달과 관련된 자문업무

3. 기타 “갑”이 본건 사업을 위하여 수행하는 중요한 업무와 관련된 제반 정보와 자료의 관리

4. 제1호 내지 제3호의 업무에 부속하는 업무 제5조(수수료의 지급 및 지급방식 등)

① “갑”은 “을”이 본 계약에 따른 금융자문업무를 수행한 대가로 “을”에게 자문수수료 총 OOO을 아래의 방식과 조건에 따라 지급한다.

1. “갑”은 본건 사업과 관련된 대출약정에 따른 최초 인출일부터 본건 건축물의 사용승인일까지 기간 중 어느 날에 대출약정에 따른 대출금 중 OOO을 한도로 하는 금원을 대출약정 제8조 제5항의 기재의 임대차유치수수료예치계좌에 입금하는 방식으로 본 계약에 따른 수수료 지급재원을 확보하기로 한다. 다만, 본 수수료 지급재원은 본건 사업과 관련한 예비비로서 “갑”이 완전한 재량에 의해 사용 및 조정될 수 있으며, 예비비로 사용된 만큼 본 계약에 따른 수수료 지급재원 및/또는 수수료 총액이 감액되는 것에 대해 “을”은 이의를 제기하지 아니한다.

2. 본건 사업부지에 관한 소유권을 “갑”이 취득한 날 이후 “갑”이 만족하는 수준으로 본건 건축물 중 근린생활시설 전부에 대해 책임임대차계약이 체결된 경우에는 “갑”은 “을”에게 OOO(단 제1호에 따라 예비비로서 사용한 금액은 제외한다)을 본조 제2항의 비율에 따라 지급한다. 다만, 본건 건축물에 대한 사용승인시까지는 지급하지 아니한다.

3. 위 제2호의 조건이 충족되지 못할 경우, 본건 건축물 중 근린생활시설을 임대․운영하여 본건 건축물 사용승인일부터 기산하여 매년 목표임대수익(임대기간 첫 해에는 OOO으로 하고, 매2년마다 3%씩 인상하여 적용) 이상의 임대수익이 발생하고, 본건 투지신탁의 연평균 배당률(이하 “MRG수익율”이라 한다)이 4.3% 이상 발생한 경우에 한하여 “갑”은 “을”에게 매년 OOO의 11.67%에 해당하는 금원을 본건 제2항의 비율에 따라 지급한다. 어느 해의 임대수익이 목표임대수익보다 적을 경우에는 그 차액의 11.67%에 해당하는 금액을 ”갑“이 손해배상금으로 상계하기로 한다. 부연하면 위와 같이 미달액을 상계한 이후에도 MRG수익률이 4.4%에 미달할 경우에는 그 미달한 금액을 본건 사업과 관련하여 체결된 시공관련합의세 제11조에 규정된 MRG를 유지하기 위한 예비비에서 우선적으로 충당하되, 그럼에도 미달되는 금액이 발생하면 동 금액의 11.67%에 해당하는 금원을 ”갑“이 본호 조건 미충족에 다른 손해배상금으로 상계하기로 한다. 다만, 임대차유치수수료예치계좌 잔액이 OOO 미만일 경우에는 ”갑“의 완전한 재량에 의해 수수료 지급액이 감액되는 것에 대해 ”을“은 동의한다.

4. 위 제3호의 조건에 따라 10년 동안 본건 건축물 중 근린생활시설을 임대․운영한 경우 “갑”은 “을”에게 OOO(단, 제1호에 따라 예비비로서 사용한 금액은 제외한다)에서 제3호에 따라 기지급된 금원 및 미달액의 총합계액을 공제한 나머지 금원을 본조 제2항의 비율에 따라 지급한다.

5. “갑”이 제3자에게 본건 사업부지 및 본건 건축물의 이전을 포함하여 본건 사업을 포괄적으로 양도하는 경우 그 양도대금이 양도대금의 0.5%에 해당하는 금액(본건 사업과 관련된 신탁계약에 따른 매각기본수수료로서 집합투자업자에게 지급되는 금액을 말한다)과 OOO(단,준공시점의 개발원가가 OOO을 초과하는 경우 개발원가를 기준으로 한다)의 합산액보다 적을 경우에는 그 차액이 11.67%에 해당하는 금원을 양도시점까지 지급되지 않고 남아 있는 자문수수료에서 공제(시행사에 대한 손해배상금으로서)한 후 본조 제2항의 비율에 따라 지급하며, 이로서 본 계약은 종료한다. (나) 청구법인(시행사)은 2017.11.29. 주식회사 OOO(집합투자업자), 금융자문사들과 아래와 같은 내용으로 합의서를 작성한 것으로 나타난다. 제3조(수수료 확정)

① 시행사가 본건 금융자문계약 제5조 제1항, 제2항 및 제3항에 따라 금융자문사들에게 지급하여야 하는 총 자문수수료는 OOO으로 확정하며(구체적인 내역은 아래 표와 같다), 본 합의서의 당사자들은 위 자문수수료 금액에 대하여 아무런 이의를 제기하지 아니한다.

② 시행사는 금융자문사들에게 제1항의 자문수수료를 소유권이전등기 완료일부터 5영업일 이내에 자급하며, 그 지급방식은 아래 표에 기재된 계좌로 이체하는 방식에 의한다. (다) 청구법인은 2015.4.3. 이 건 토지상에 건축허가를 받아 공사에 착공하여 2017.11.14. 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설(호텔) 용도의 건축물을 신축하여 사용승인을 받은 사실이 건축물대장에서 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살펴본다. 지방세법 시행령제18조 제1항 본문 및 제8호에서 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용으로서 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료를 포함하도록 규정하고 있다. 청구법인이 금융자문사들에게 지급한 쟁점수수료의 성격을 보면, 금융자문사들이 이 건 토지 매입 및 그 지상의 건축물 신축 등과 관련한 금융조달구조의 개발 및 자문 등 사업비의 조달과 관련하여 지급하기로 약정한 비용인 점, 쟁점수수료의 지급이 이 건 토지 상의 건축비용 조달 뿐만 아니라 이 건 토지의 매입자금 조달 등 전체 사업과 관련이 있는 비용인 점에서 그 중 일부는 이 건 토지의 취득비용에 해당된다고 볼 수 있는 점, 청구법인은 2015.2.6. 금융자문계약을 체결하여 OOO을 한도로 하여 수수료를 지급하되, 이러한 수수료를 임대수익 등과 연계하여 지급하는 방식으로 지급하기로 약정한 점에서 계약 당시 사후에 실제 지급할 수수료 금액이 확정되어 있다고 보기는 어렵지만 이러한 금액이 불확정되어 있다고 하여 이 건 토지의 취득 이후에 지급원인이 발생하였거나 이 건 토지의 취득과 관련성이 없는 비용에 해당된다고 보기는 어려운 점 등을 종합하면, 처분청이 쟁점수수료를 이 건 토지의 취득비용으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 적법하다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.