청구법인이 쟁점건설사업의 공동사업시행자로서 쟁점공동주택을 원시취득한 것으로 보아 취득세 등을 부과한 처분의 당부

[참조결정] 조심2019지2370

[주 문] OOO장이 2020.3.17. 청구법인에게 한 취득세 등 합계 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인과 AAA 주식회사, OOO사는 2015.7.28. OOO(OOO㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)에 민간참여 공동주택을 건설하는 사업(이하 “쟁점건설사업”이라 한다)의 공동시행에 대한 협약(이하 “이 건 사업협약”이라 한다)을 체결하였다.
• 나. OOO사는 2018.6.27. 이 건 사업협약에 따라 쟁점토지상에 OOO 1,685세대(유형 OOO㎡∼OOO㎡, 이하 “이 건 공동주택”이라 한다)를 신축하여 원시취득한 것으로 보아, 2018.7.19. 처분청에지방세특례제한법(2020.1.15. 법률 제16865호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제85조의2 제1항에 따라지방공기업법에 의한 지방공사가 그 고유업무에 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산으로 신고하여 취득세 등을 감면(50%)받았다.
• 다. 처분청은 청구법인 등에 대한 세무조사를 실시한 결과, 청구법인이 OOO사와 체결한 이 건 사업협약에 따라 이 건 공동주택의 건설에 따른 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래가 사실상 귀속되는 공동사업자로서 이 건 공동주택 중 청구법인 소유지분(이하 “쟁점공동주택”이라 한다) 만큼을 원시취득하였음에도 그 취득세 등을 신고ㆍ납부하지 아니한 것으로 보아, 2020.3.17. 청구법인에게 쟁점공동주택의 취득가액인 OOO원을 과세표준으로 하고지방세법제11조 제1항 제1호 나목의 세율(1천분의 28)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원(가산세 포함, 이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.
• 라. 청구법인은 이에 불복하여 2020.6.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인을 쟁점건설사업의 공동사업시행자로 판단되기 위해서는 형식적으로 민법상 조합계약에 기반하고, 실질적으로 사업 이해관계의 공동귀속(최종손익의 공동귀속, 손익분배비율의 약정), 구성원들의 공동출자, 공동사업자 등록, 공동 경영의사결정 등 공동의 경영, 공동재산에 대한 구성원들의 합유 등의 요건을 충족하여야 하는바, 청구법인은 기성고율에 따라 OOO사로부터 중간정산금을 받았는데, 이는 분양수입에 우선하여 청구할 수 있는 도급공사용역의 대가이고, 지급 총액이 사전에 약정된 민간투자자 기성투입금액으로 고정되어 있으므로 공동손익의 분배로 볼 수 없다. 또한, 사업 종료 후 잔존 수입에 대하여 협약에 따라 정산 받은 수익금은 정산비율이 최초 투자 금액 비율과 동일하지 않고 각 주체의 투자금액 중 미정산된 금액과 미정산 기간에 비례하여 OOO사에게 압도적으로 유리한 비율로 산정되었으며, 실제로도 OOO사가 91.74%, 청구법인은 3.96%, AAA은 4.3%를 받아 공동손익의 분배로 볼 수 없다. 청구법인이 정산받은 수익금은 도급공사용역의 대가로서 시공사 인센티브를 지급받은 것이고, 이에 대하여 청구법인은 용역 공급에 따른 세금계산서를 발행하였다. OOO사는 사업 성패를 좌우하는 가장 중요한 업무인 분양 업무와 관련하여 단독으로 분양가격 산정, 분양대금 수납 및 관리, 분양손익 정산을 행하였고, OOO사 단독으로 아파트 공급계약을 포함한 계약을 체결하고 이 건 사업과 관련된 사업재산에 관하여 OOO사 단독명의로 등기를 경료하였다. 기업회계기준상 공동사업자는 공동사업 자산 및 부채, 수익과 비용 중 자신의 몫을 각각 재무제표에 인식하여야 하는데, OOO사만이 이 건 사업과 관련된 자산, 부채, 손익을 인식하였고, 청구법인은 공사수익만을 인식하는 등 당사자들의 기업회계상 인식 및 회계처리 존중 측면에서 이 건 사업을 공동사업으로 볼 수 없다. 청구법인은 발주자인 OOO사로부터 이 건 사업을 도급받은 원도급자이고, 전문건설업자와의 하도급계약을 체결한 후 발주자인 OOO사에 통보하였는바, 이 건 사업은 공동사업이 아니라 도급사업에 해당하는 것으로 봄이 타당하다. 이 사건과 유사한 조세심판원 선결정례(조심2019지2370, 2020.1.31.)에서, 아파트단지 건설사업에 있어 민간기업 컨소시엄은 공사시공, 하자보수를 위주로 담당하여 사실상 시공사에 불과하고, 사실상 고정된 회수비만을 수령하도록 약정하였으며, 사업의 실질적인 위험부담이 공사에게 있다는 이유로 아파트를 공동취득 하였다는 전제 하에 행해진 취득세 부과 처분이 위법하여 취소되어야 한다고 결정하였다. 따라서, 청구법인은 쟁점건설사업에 관하여 권리의무를 실질적, 경제적으로 공유하지 아니하여 지분별로 납세의무를 부담하는 세무상 공동사업자에 해당하지 아니하는바, 청구법인을 쟁점건설사업의 공동사업자로 보고 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구법인은 건설공사에 대한 대가로 ‘투자비 선정산’ 방식을 택하고 있어 사업의 결과에 따른 수익금 분배 방식을 택하고 있지 않고, 실질적으로 분양 성패에 따른 본건 사업의 위험을 공동으로 분담하지 않는다고 주장하고 있으나, 이 건 사업협약서 제10조 및 제11조에서 중간정산 및 수익금 배분규정을 정하여 분양수익금의 다과에 따라 수익 또는 손실을 입을 수 있는바, 사업위험을 부담하지 않는다는 주장은 이 건 사업협약서의 사실관계를 왜곡하는 주장이고, 청구법인이 작성한 사업제안서에서도 청구법인은 총 수입금액을 OOO원으로 책정하여 그 중 공동사업자 사업이익을 OOO원으로 계산하였고, 이는 이 건 공동주택의 분양이 100% 성공하였을 때를 기준으로 산정한 사업이익금으로 미분양 시 공동사업자 각자가 손해를 입을 수도 있다. 청구법인은 이 건 사업은 실제 공동사업의 경영방식으로 운영되지 않았으므로, 청구법인이 이 건 사업을 공동으로 경영하였다고 볼 수 없다고 주장하고 있으나, 이 건 사업협약서 제5조 제7항에서 각자의 업무영역 외의 업무 또는 책임 한계가 불분명한 업무가 발생할 경우, 공동사업시행자 간 협의를 통하여 결정하기로 하였으며, 사업비도 공동사업자가 정한 방법에 따라 배분하기로 한 점을 볼 때 OOO사와 청구법인은 실제 공동사업을 경영하였다고 볼 수 있다. 설령, 청구법인이 공동사업자 등록, 합유등기, 제3자와의 법률행위 주체, 수익금의 공동관리 및 공동정산, 등기의 공동소유의 요건을 갖추지 않았다 하더라도, 이는 공동사업이라는 이 건 사업협약서에 기반한 각자의 업무 분담일 뿐 각자의 업무영역 외의 업무는 공동협의체에서 결정하기로 약정한 것은 이 건 사업이 OOO사와 청구법인이 공동사업을 경영하였다고 볼 수 있다. 청구법인은 이 건 사업협약은 실질적으로 도급약정에 해당하고, 기업회계기준 상으로도 이 건 건설공사를 도급공사로 인식 및 회계처리 하였다고 주장하나, 이 건 사업협약서가 도급계약서라면 OOO사는 사업의 성공 여부와 관계없이 이 건 공동주택의 신축비용을 청구법인에게 지급하여야 할 의무가 있어야 할 것이나, 이 건 사업협약서에는 OOO사에 그럴 의무를 지우지 않고 있고, 청구법인이 도급공사로 인식하는 회계처리를 하였다고 하더라도 이를 근거로 이 건 사업협약의 법률관계를 정의하려는 시도는 허용되기 힘들 뿐 아니라, 당초공공주택건설 등에 관한 특별법에 따라 공동사업자로 인가받았음에도 불구하고 OOO사를 단독 사업주체로, 청구법인은 도급공사로 회계처리 하였다고 하여 청구법인이 이 건 사업의 공동사업자가 아니라고 볼 수는 없으므로 처분청이 청구법인을 공동사업자로 보아 이 건 취득세를 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구법인이 쟁점건설사업의 공동사업시행자로서 쟁점공동주택을 원시취득한 것으로 보아 취득세 등을 부과한 처분의 당부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 참조
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) OOO사는 2010년 12월경 OOO로부터 쟁점토지상에 보금자리주택건설 사업계획 승인을 받았다. (나) AAA 주식회사는 OOO사업지구 내 OOO의 민간참여 보금자리 주택사업의 공동사업시행자로 지정되자, ○○회계법인에게 공사완공 후의 분양매출수익에 대한 수익인식 주체에 대하여 검토요청을 하였으며, ○○회계법인은 2013.10.22. 다음과 같이 회신하였다. (다) 민간참여 보금자리 주택건설공사와 관련하여 2014.6.13. OOO의 민원신청에 대하여 국토교통부는 2014.6.16. “○○공사와 민간참여자가 공동 발주자이고 민간참여자가 공사를 시공할 경우 민간참여자가 전문공종별로 전문건설업자에게 공사를 위탁하는 경우 이는 도급으로 보는 것이 타당하다고 회신한 것으로 나타난다. (라) OOO사는 2014.11.14. 쟁점토지상에 보금자리주택 민간참여 공동사업 사업자공모를 공고하였다. (마) OOO사와 청구법인은 2015.7.28. 쟁점토지에 대한 이 건 사업협약을 체결하였으며, 그 일부내역은 다음과 같다. (바) 위 협약 제9조 제3항에 의한 청구법인 등의 수익금 배분액은 아래와 같다. ＜수익금 배분액＞ (사) OOO고시(제2016-176)에 의하면, 이 건 공동주택의 사업주체가 OOO사 단독명의에서 ‘OOO사＜민간참여공동시행자 AAA(주), 청구법인＞’로 변경된 것으로 나타난다. (아) 이 건 공동주택 건축물대장 총괄표제부 및 등기사항전부증명서에 따르면, OOO사는 2018.6.27. 이 건 공동주택을 OOO사 단독 명의로 사용승인을 받았고, 2018.7.19. 소유권보전 등기한 것으로 나타난다. (자) 국토교통부는 2017.9.13. 주택건설사업계획 승인신청시 민간참여 공동사업주체인 민간사업자를 기재하여 실적을 인정받지 못한 사례가 없도록 협조요청(국토교통부 주택건설공급과-8683)한 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구법인이 쟁점건설사업의 공동사업시행자의 지위에서 쟁점공동주택을 원시취득하였다는 의견이나, 청구법인과 OOO사간에 체결된 사업협약서에 의하면 사업부지의 확보, 건축물 등의 인허가, 분양계약의 체결, 소유권보존 등기, 세금의 납부 등의 업무는 OOO사가 하도록 약정되어 있었고, OOO사는 단독으로 쟁점토지를 취득한 후 그 지상에 쟁점공동주택을 신축하여 단독 명의로 사용승인을 받아 소유권보존등기를 하였으므로 특별한 사정이 없는 한 쟁점공동주택은 OOO사가 원시취득한 것으로 보는 것이 타당한 점, 청구법인과 OOO사는부가가치세법상 공동사업자로 등록하거나 공동사업체 명의로 세금계산서를 수수하지도 아니하였으므로 청구법인과 OOO사가보금자리주택건설 등에 관한 특별법제35조에 따른 공동사업시행자라 하더라도 세법상 공동사업자인 것으로 보기 어려운 점, OOO사는 이 건 사업협약에 따라 단독으로 분양가격의 산정 등 분양업무 일체를 수행하고 단독명의로 분양계약을 체결하였으며 단독명의의 계좌로 분양대금을 관리한 것으로 나타나고 있으므로 OOO사가 실질적인 단독시행사의 권리를 행사한 것으로 보이는 점, 청구법인은 쟁점건설사업 관련한 비용 및 이익을 분양원가 및 재고자산 등이 아닌 공사원가 및 공사수익으로 인식하였고, 회수비 및 분양대금 증가분 배분액에 대하여는 이를 도급용역의 대가로 보아 OOO사에 세금계산서를 교부하였으며, 쟁점건설사업에 대한 청구법인과 OOO사의 회계처리에 대하여 외부감사인이 적정의견으로 표시한 점 등에 비추어 OOO사는 쟁점공동주택을 신축하여 단독으로 사용승인을 받아 원시취득하였다고 보는 것이 타당하고, 청구법인이 이 건 사업협약에 따라 공동사업시행자가 되었다는 사실만으로 OOO사가 사용승인을 받아 소유권 보존등기한 쟁점공동주택을 원시취득한 것으로 보아 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분에는 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로지방세기본법제96조 제6항과국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세기본법 제17조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래가 서류상 귀속되는 자는 명의(名義)만 있을 뿐 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 이 법 또는 지방세관계법을 적용한다.

② 이 법 또는 지방세관계법 중 과세표준 또는 세액의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에 따라 적용한다.

(2) 지방세법 제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 "부동산등"이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.

② 부동산등의 취득은민법,자동차관리법,건설기계관리법, 항공안전법,선박법,입목에 관한 법률,광업법또는 수산업법 등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다.

(3) 지방세특례제한법 제85조의2(지방공기업 등에 대한 감면) ① 지방공기업법에 따라 설립된 지방공사(농수산물공사 및 도시철도공사를 제외한다)에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2019년 12월 31일까지 지방세를 감면한다.

1. 그 고유업무에 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 50(100분의 50 범위에서 조례로 따로 정하는 경우에는 그 율)에 지방자치단체의 주식소유비율[해당 지방공사의 발행주식총수에 대한 지방자치단체의 소유주식(지방공기업법 제53조제4항에 따라 지방자치단체가 출자한 것으로 보는 주식을 포함한다) 수의 비율을 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 곱한 금액을 경감한다.

(4) 민법 제271조(물건의 합유) ① 법률의 규정 또는 계약에 의하여 수인이 조합체로서 물건을 소유하는 때에는 합유로 한다. 합유자의 권리는 합유물 전부에 미친다.

② 합유에 관하여는 전항의 규정 또는 계약에 의하는 외에 다음 3조의 규정에 의한다. 제664조(도급의 의의) 도급은 당사자 일방이 어느 일을 완성할 것을 약정하고 상대방이 그 일의 결과에 대하여 보수를 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다. 제667조(수급인의 담보책임) ① 완성된 목적물 또는 완성전의 성취된 부분에 하자가 있는 때에는 도급인은 수급인에 대하여 상당한 기간을 정하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있다. 그러나 하자가 중요하지 아니한 경우에 그 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 그러하지 아니하다.

② 도급인은 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다.

③ 전항의 경우에는 제536조의 규정을 준용한다. 제703조(조합의 의의) ① 조합은 2인 이상이 상호출자하여 공동사업을 경영할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

② 전항의 출자는 금전 기타 재산 또는 노무로 할 수 있다. 제704조(조합재산의 합유) 조합원의 출자 기타 조합재산은 조합원의 합유로 한다. 제706조(사무집행의 방법) ① 조합계약으로 업무집행자를 정하지 아니한 경우에는 조합원의 3분의 2 이상의 찬성으로써 이를 선임한다.

② 조합의 업무집행은 조합원의 과반수로써 결정한다. 업무집행자 수인인 때에는 그 과반수로써 결정한다. 제711조(손익분배의 비율) ① 당사자가 손익분배의 비율을 정하지 아니한 때에는 각 조합원의 출자가액에 비례하여 이를 정한다.

② 이익 또는 손실에 대하여 분배의 비율을 정한 때에는 그 비율은 이익과 손실에 공통된 것으로 추정한다. 제757조(도급인의 책임) 도급인은 수급인이 그 일에 관하여 제삼자에게 가한 손해를 배상할 책임이 없다. 그러나 도급 또는 지시에 관하여 도급인에게 중대한 과실이 있는 때에는 그러하지 아니하다.

(5) 건설산업기본법 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

10. "발주자"란 건설공사를 건설업자에게 도급하는 자를 말한다. 다만, 수급인으로서 도급받은 건설공사를 하도급하는 자는 제외한다.

11. "도급"이란 원도급, 하도급, 위탁 등 명칭에 관계없이 건설공사를 완성할 것을 약정하고, 상대방이 그 공사의 결과에 대하여 대가를 지급할 것을 약정하는 계약을 말한다.

12. "하도급"이란 도급받은 건설공사의 전부 또는 일부를 다시 도급하기 위하여 수급인이 제3자와 체결하는 계약을 말한다.

13. "수급인"이란 발주자로부터 건설공사를 도급받은 건설업자를 말하고, 하도급의 경우 하도급하는 건설업자를 포함한다.

14. "하수급인"이란 수급인으로부터 건설공사를 하도급받은 자를 말한다. 제28조(건설공사 수급인 등의 하자담보책임) ① 수급인은 발주자에 대하여 다음 각 호의 범위에서 공사의 종류별로 대통령령으로 정하는 기간에 발생한 하자에 대하여 담보책임이 있다.

1. 건설공사의 목적물이 벽돌쌓기식구조, 철근콘크리트구조, 철골구조, 철골철근콘크리트구조, 그 밖에 이와 유사한 구조로 된 것인 경우: 건설공사의 완공일과 목적물의 관리ㆍ사용을 개시한 날 중에서 먼저 도래한 날로부터 10년

2. 제1호 이외의 구조로 된 것인 경우: 건설공사 완공일과 목적물의 관리ㆍ사용을 개시한 날 중에서 먼저 도래한 날로부터 5년

② 수급인은 다음 각 호의 어느 하나의 사유로 발생한 하자에 대하여는 제1항에도 불구하고 담보책임이 없다.

1. 발주자가 제공한 재료의 품질이나 규격 등이 기준미달로 인한 경우

2. 발주자의 지시에 따라 시공한 경우

3. 발주자가 건설공사의 목적물을 관계 법령에 따른 내구연한(耐久年限) 또는 설계상의 구조내력(構造耐力)을 초과하여 사용한 경우

③ 건설공사의 하자담보책임기간에 관하여 다른 법령(민법 제670조 및 제671조는 제외한다)에 특별하게 규정되어 있는 경우에는 그 법령에서 정한 바에 따른다. 다만, 공사 목적물의 성능, 특성 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 도급계약에서 특별히 따로 정한 경우에는 도급계약에서 정한 바에 따른다.

④ 하수급인의 하자담보책임에 대하여는 제1항부터 제3항까지를 준용한다. 이 경우 "수급인"은 "하수급인"으로, "발주자"는 "수급인"으로, "건설공사의 완공일과 목적물의 관리ㆍ사용을 개시한 날 중에서 먼저 도래한 날"은 "하수급인이 시공한 건설공사의 완공일과 목적물의 관리ㆍ사용을 개시한 날 중에서 먼저 도래한 날"로 본다.

(6) 주택법(2015.12.29. 법률 제13687호로 개정된 것) 제46조(담보책임 및 하자보수 등) ① 사업주체(건축법 제11조에 따라 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주 및 제42조 제2항 제2호에 따른 행위를 한 시공자를 포함한다. 이하 이 조 및 제46조의2부터 제46조의7까지에서 같다)는 건축물 분양에 따른 담보책임에 관하여 전유부분은 입주자에게 인도한 날부터, 공용부분은 공동주택의 사용검사일(주택단지 안의 공동주택의 전부에 대하여 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말하고, 제29조 제1항 단서에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일을 말한다) 또는 건축법 제22조에 따른 공동주택의 사용승인일부터 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 담보책임기간에 공사상 잘못으로 인한 균열·침하(沈下)·파손 등 대통령령으로 정하는 하자가 발생한 경우에는 해당 공동주택의 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자(이하 이 조 및 제46조의2부터 제46조의7까지에서 "입주자대표회의등"이라 한다)의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다.

1. 입주자

2. 입주자대표회의

3. 관리주체(하자보수청구 등에 관하여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말한다) 4.집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 관리단

② 제1항에 따른 사업주체(건설산업기본법 제28조에 따라 하자담보책임이 있는 자로서 사업주체로부터 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 경우에는 그 자를 말한다)는 대통령령으로 정하는 바에 따라 하자보수보증금을 예치하여야 한다. 다만, 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 및 지방공사인 사업주체의 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 사업주체는 제1항에 따른 담보책임기간에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.

④ 시장·군수·구청장은 제1항에 따른 기간에 공동주택의 구조안전에 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우에는 안전진단기관에 의뢰하여 안전진단을 할 수 있다. 이 경우 안전진단의 대상·절차 및 비용 부담에 관한 사항과 안전진단 실시기관의 범위 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(7) 공동주택관리법(2017.4.18. 법률 제14793호로 개정된 것) 제35조(행위허가 기준 등) ① 공동주택(일반인에게 분양되는 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 입주자등 또는 관리주체가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자나 입주자등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고를 하여야 한다.

2. 공동주택을 증축ㆍ개축ㆍ대수선하는 행위(주택법에 따른 리모델링은 제외한다) 제36조(하자담보책임) ① 사업주체(건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주 및 제35조 제1항 제2호에 따른 행위와 주택법 제66조 제1항에 따른 리모델링을 수행한 시공자를 포함한다. 이하 이 장에서 같다)는 공동주택의 하자에 대하여 분양에 따른 담보책임(시공자는 수급인의 담보책임을 말한다)을 진다.

② 제1항에 따른 담보책임의 기간(이하 "담보책임기간"이라 한다)은 하자의 중대성, 시설물 내구연한 및 교체 가능성 등을 고려하여 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년(주택법 제38조에 따른 장수명 주택의 경우에는 15년)의 범위에서 대통령령으로 정한다. 이 경우 담보책임기간은 다음 각 호의 날부터 기산한다.

1. 전유부분: 입주자에게 인도한 날

2. 공용부분: 주택법 제49조에 따른 사용검사일(같은 법 제49조 제4항 단서에 따라 공동주택의 전부에 대하여 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말하고, 같은 법 제49조제1항 단서에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 그 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일을 말한다) 또는 건축법 제22조에 따른 공동주택의 사용승인일 제37조(하자보수 등) ① 사업주체(건설산업기본법 제28조에 따라 하자담보책임이 있는 자로서 제36조 제1항에 따른 사업주체로부터 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 경우에는 그 자를 말한다. 이하 이 장에서 같다)는 담보책임기간에 하자가 발생한 경우에는 해당 공동주택의 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자(이하 이 장에서 "입주자대표회의등"이라 한다)의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다. 이 경우 하자보수의 절차 및 종료 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

1. 입주자

2. 입주자대표회의

3. 관리주체(하자보수청구 등에 관하여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말한다)

4. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 관리단

② 사업주체는 담보책임기간에 공동주택에 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 손해배상책임에 관하여는 민법 제667조를 준용한다.

③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 담보책임기간에 공동주택의 구조안전에 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우에는 안전진단기관에 의뢰하여 안전진단을 할 수 있다. 이 경우 안전진단의 대상ㆍ절차 및 비용 부담에 관한 사항과 안전진단 실시기관의 범위 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(8) 보금자리주택건설 등에 관한 특별법(2012.1.17. 법률 제11187호로 일부개정된 것) 제4조(보금자리주택사업의 시행자) 국토해양부장관은 다음 각 호의 자 중에서 보금자리주택사업의 시행자를 지정한다.

1. 국가 또는 지방자치단체

2. 한국토지주택공사법에 따른 한국토지주택공사

3. 지방공기업법 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사

4. 공공기관의 운영에 관한 법률 제5조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관

5. 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자ㆍ설립한 법인(제2조 제3호 가목에 해당하는 사업에 한정한다)

6. 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자로서 주택법 제9조에 따른 주택건설사업자와 공동으로 사업을 시행하는 자(보금자리주택지구 또는 택지개발촉진법 제2조에 따른 택지개발지구에서 시행하는 제2조 제3호 나목에 해당하는 사업에 한정한다) 제35조(주택건설사업계획의 승인 등) ① 시행자는 보금자리주택에 대한 사업계획(부대시설 및 복리시설의 설치에 관한 계획을 포함한다)을 작성하여 국토교통부장관의 승인을 받아야 한다. 사업계획을 변경하고자 하는 경우에도 같다.

⑤ 국토교통부장관은 제1항 또는 제2항에 따라 사업계획을 승인한 때에는 이에 관한 사항을 고시하여야 하며, 사업계획승인서 및 관계 서류의 사본을 지체 없이 관할 시ㆍ도지사에게 송부하여야 한다.

(9) 민간참여 보금자리주택사업 시행지침(2012.7.13. 국토해양부훈령 제858호) 제2조(정의) 이 지침에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "민간참여 보금자리주택사업"이란 법 제4조 제5호 및 제6호의 자가 시행하는 보금자리주택사업을 말한다.

2. "공공시행자"란 법 제4조 제1호부터 제4호까지의 시행자를 말한다.

3. "민간참여자"란 법 제4조 제5호의 법인에 출자하는 공공시행자 외의 자를 말한다.

4. "민간사업자"란 법 제4조 제6호에 따라 공공시행자와 공동으로 사업을 시행하는 주택건설사업자를 말한다.

5. "지구조성사업"이란 법 제2조 제3호 가목의 사업을 말한다.

6. "주택건설사업"이란 법 제2조 제3호 나목의 사업을 말한다. 제12조(사업방식 및 대상지) ① 공공시행자는 공모의 방식으로 민간사업자를 모집하여야 한다. 이 경우 공공시행자는 법 제35조에 따른 주택건설사업계획의 승인 후에도 민간사업자를 공모할 수 있다.

② 사업대상지는 민간참여 가능성, 주택·금융시장 여건 및 사업의 진행상황 등을 고려하여 공공시행자가 소유권 또는 사용할 수 있는 권원을 확보(소유권 및 사용권 확보에 대한 판단기준은 주택법 제16조 제2항을 준용한다)한 토지 중에서 선정한다.

③ 공공시행자는 제2항에 따라 대상지를 선정한 경우 이를 법 제17조에 따른 지구계획 승인권자에게 공모 전에 알려야 한다.

④ 공공시행자가 보금자리주택지구 및 택지개발지구에서 공급받은 토지에 대하여 이 지침에 따라 모집한 민간사업자와 함께 법 제4조제6호에 따른 공동 사업시행자로 지정받은 경우 공동 사업시행자는 해당 토지에서 보금자리 주택건설사업을 시행할 수 있다.

(10) 건축법 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

8. "건축"이란 건축물을 신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ재축(再築)하거나 건축물을 이전하는 것을 말한다.

12. "건축주"란 건축물의 건축ㆍ대수선ㆍ용도변경, 건축설비의 설치 또는 공작물의 축조(이하 "건축물의 건축등"이라 한다) 에 관한 공사를 발주하거나 현장 관리인을 두어 스스로 그 공사를 하는 자를 말한다.

15. "공사감리자"란 자기의 책임(보조자의 도움을 받는 경우를 포함한다)으로 이 법으로 정하는 바에 따라 건축물, 건축설비 또는 공작물이 설계도서의 내용대로 시공되는지를 확인하고, 품질관리ㆍ공사관리ㆍ안전관리 등에 대하여 지도ㆍ감독하는 자를 말한다.

16. "공사시공자"란 건설산업기본법 제2조 제4호에 따른 건설공사를 하는 자를 말한다.