임대사업자인 청구인이 임대용 오피스텔을 신탁 등기한 것에 대하여 임대용에 직접 사용한 것이 아니라고 보아 취득세 등을 부과한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 임대주택사업자로서 2019.7.25. OOO 오피스텔용 건축물 제301~305호․401호․406호․504~505호․508호(건축물명: OOO, 이하 “이 건 오피스텔”이라 한다)를 분양받아 취득한 후, 2019.7.25. 처분청에 지방세특례제한법 제31조 제1항 제1호에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 전용면적 60제곱미터 이하의 이 건 오피스텔을 취득하는 것으로 신고하여 취득세 등을 면제받았으며, 이후 2019.9.18. 이 건 오피스텔을 주식회사 AAA(이하 “수탁자”라 한다)에게 신탁하는 부동산담보신탁계약을 체결하였다.
• 나. 처분청은 위 신탁계약에 따라 이 건 오피스텔의 소유권이 청구인에서 수탁자로 이전된 것을 확인한 후, 지방세특례제한법 제31조 제2항 제1호에 따라 청구인이 이 건 오피스텔을 수탁자에게 매각하여 취득세 등의 추징사유에 해당하는 것으로 보아, 2020.3.13. 청구인에게 이 건 오피스텔의 취득가격인 OOO원을 과세표준으로 하고, 지방세법 제11조 제1항 제7호의 세율(4%)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(가산세 포함)을 부과ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여, 2020.6.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 OOO 등으로부터 자금을 대여받아 이 건 오피스텔을 취득하였고, 이를 변제하기 위하여 OOO 등을 우선수익자로 하는 담보신탁계약을 BBB주식회사(이후 2020.4.2. 주식회사 AAA으로 변경)와 체결하였는바, 위 담보신탁계약과 관계없이 청구인은 사실상 이 건 오피스텔의 소유자로서 임차인들과 임대차계약을 체결하였고 임대보증금 등을 본인 책임하에 관리하고 있었으며 향후 위 채무를 모두 변제하면 그 소유권이 청구인에게 다시 환원될 것이다. 따라서 이 건 오피스텔은 취득일부터 현재까지 청구인이 직접 임대물로 사용하는 지방세특례제한법 제31조 제1항에 따른 취득세 면제대상인 전용면적 60㎡ 이하의 임대용 오피스텔임에도 처분청은 청구인이 이 건 오피스텔을 임대용에 사용하지 않았거나 신탁회사에 매각하였다는 이유로 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 신탁법상 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리, 처분하게 하는 것으로, 부동산 신탁에 있어 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고 위탁자와의 내부관계에서 소유권이 위탁자에게 유보되는 것이 아니며, 이와 같이 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖게 되는 것(대법원 2011.2.10. 선고 2010다84246 판결, 같은 뜻임)이다. 청구인은 2019.9.18. 이 건 오피스텔을 부동산담보신탁하는 계약을 체결하고 그 신탁등기를 하였으므로 이 건 오피스텔을 임대할 수 있는 권리는 청구인이 아니라 신탁회사에게 있는 것이고, 청구인은 신탁회사로부터 이 건 오피스텔의 임대차 수납관리 등의 업무를 위탁받아 대행하는 것에 불과하다 할 것이다. 따라서 청구인은 이 건 오피스텔을 취득한 후 본인이 직접 임대하지 않고 임대의무기간(8년) 내에 다른 용도에 사용하여 그 추징사유가 발생하였으므로 처분청이 이 건 취득세 등을 부과(추징)한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 임대사업자인 청구인이 임대용 오피스텔을 신탁 등기한 것에 대하여 임대용에 직접 사용한 것이 아니라고 보아 취득세 등을 부과한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료를 보면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 등기사항전부증명서에 의하면, 이 건 오피스텔의 소유권은 2019.6.7. 현재는 AAA 명의(소유권보존등기)인 것으로, 2019.7.25. 현재는 청구인 명의(매매)였다가 같은 날 BBB 주식회사 명의(신탁등기)인 것으로 나타난다. 세부 등기내역은 다음의 ＜표＞와 같다. ＜표＞ 이 건 오피스텔의 소유권 현황 OOO (나) 임대사업자등록증에 의하면, 청구인은 이 건 오피스텔에 대하여 주택구분을 매입으로, 주택종류를 장기일반민간임대주택으로, 주택유형을 준주택(오피스텔)으로, 전용면적을 40㎡이하로 하여 2019.7.24. 임대사업자등록을 한 것으로 나타난다. (다) 사업자등록증에 의하면, 청구인은 사업장소재지를 OOO로 하고, 업태를 부동산업으로, 종목을 주택임대 등으로 하여 2017.5.1.부터 사업을 개시한 것으로 나타난다. (라) 청구인과 주식회사 AAA은 2019.9.18. 다음과 같이 이 건 오피스텔에 대한 부동산담보신탁계약을 체결하였다. OOO (마) 임대사업자등록증에 의하면, 이 건 오피스텔은 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로서 그 임대의무기간은 같은 법 시행령 제34조 제1항 제2호에 따라 임대등록일인 2019.7.24.부터 8년까지인 2027.7.23.인 것으로 나타난다. (바) 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인은 이 건 오피스텔을 임대사업자등록한 날부터 5~6개월간 임대한 후 2020.12.18. BBB(제508호)에게, 2021.1.5. CCC(제303ㆍ305ㆍ401호)에게, 2021.1.21. DDD(제301ㆍ302호) 및 EEE(제304호)에게, 2021.1.24. CCC(제406ㆍ504호) 및 FFF(제505호)에게 각각 매각을 하였고 이후 이들 명의로 소유권이전등기가 각각 경료된 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세특례제한법 제31조 제1항에서 민간임대주택에 관한 특별법 등에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다고 규정하면서 그 제1호에서 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서 위 제1항을 적용할 때 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항 등에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다고 규정하면서 그 제1호에서 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우를 규정하고 있다. 한편, 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정되기 이전의 것) 제2조 제5호에서 “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다고 규정하고 있고, 제43조 제1항에서 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항에서 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다고 규정하면서 그 제1호에서 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우를 규정하고 있다. (나) 신탁법 상 신탁행위는 일반적인 소유권 이전과는 다르며, 이 건 오피스텔의 소유권이 수탁자에게 이전된 후에도 청구인이 사실상 소유자로서 임대용에 직접 사용하고 있어 이 건 취득세 추징처분이 부당하다는 청구인의 주장은 별론으로 하더라도, 지방세특례제한법 제31조 제2항 제1호에서 위 임대주택법령에서 임대의무기간내에 제3자에게 매각․증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다고 규정하고 있는 점, 위 임대주택법령에서 그 임대의무기간을 그 등록일부터 8년까지로 규정하고 있고, 청구인은 2019.7.24. 처분청에 이 건 오피스텔을 장기일반임대주택으로 임대사업자 등록을 한 것으로 확인되나, 이 건 오피스텔을 임대사업자등록을 한 날부터 5~6개월간 임대한 후 제3자에게 매각한 사실이 등기사항전부증명서에서 확인되는 점, 이 건 오피스텔의 매각은 위 임대주택법령에 따른 임대의무기간 중에 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 사유에도 해당하지 않는 점 등에 비추어, 청구인은 이 건 오피스텔의 임대사업자등록일인 2019.7.24.부터 임대의무기간(8년) 내인 2020.12.18.부터 2021.1.24.까지 이 건 오피스텔을 매각하였으므로 처분청이 이 건 취득세 등을 추징한 처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세특례제한법 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 항에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

2. 민간임대주택에 관한 특별법 또는 공공주택 특별법에 따라 8년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.

② 제1항을 적용할 때 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항 또는 공공주택 특별법 제50조의2 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.

1. 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우

2. 민간임대주택에 관한 특별법 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우

(2) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정되기 이전의 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. 제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.

② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.

③ 제2항은 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택을 양도하는 경우에도 준용한다. 다만, 양수하는 자가 임대사업자로 등록하지 아니하는 경우에는 제2항 후단을 적용하지 아니한다.

④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.

1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우

2. 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위한 경우로서 필요한 운영비용 등을 마련하기 위하여 제21조의2 제1항 제3호에 따라 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 8년 임대 이후 매각하는 경우

(3) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제34조(민간임대주택의 임대의무기간 등) ① 법 제43조 제1항에서 “임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점”이란 다음 각 호의 구분에 따른 시점을 말한다.

2. 민간매입임대주택: 임대사업자 등록일. 다만, 임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 한다.