[요지] ∘청구법인이 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 쟁점토지를 임대목적물로 하여 임대사업자 등록을 한 사실이 확인되지 아니하므로 쟁점토지를 지방세특례제한법제31조의3 제1항에 따른 재산세 감면대상으로 보기는 어렵다 할 것임∘국가 등이 아닌 이 건 모회사가 출자지분의 50.01%를 보유하고 있는 이 건 위탁법인은 지방세특례제한법제31조의4이 적용되는 부동산투자회사에 해당한다고 보기 어렵다 할 것임
[요지] ∘청구법인이 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 쟁점토지를 임대목적물로 하여 임대사업자 등록을 한 사실이 확인되지 아니하므로 쟁점토지를 지방세특례제한법제31조의3 제1항에 따른 재산세 감면대상으로 보기는 어렵다 할 것임∘국가 등이 아닌 이 건 모회사가 출자지분의 50.01%를 보유하고 있는 이 건 위탁법인은 지방세특례제한법제31조의4이 적용되는 부동산투자회사에 해당한다고 보기 어렵다 할 것임
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 지방세특례제한법 제31조의3에서 공공지원 민간임대주택을 임대하려는 자가 공동주택을 임대 목적에 직접 사용하는 경우 재산세를 감면한다고 규정하고, 같은 법 시행령 제13조의2 제1항에서 해당 감면을 받으려는 자는 그 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자 등록을 하여야 한다고 규정하고 있는바, 쟁점토지는 부동산투자회사법에 따라 설립된 위탁관리 부동산투자회사인 이 건 위탁자가 부동산투자회사법 제35조에 따라 의무적으로 청구법인에게 보관을 위탁한 자산으로, 쟁점토지의 실질 소유자인 이 건 위탁자가 쟁점토지에 대해 임대사업자 등록을 하고 그 곳에 임대용 공동주택을 건설하고 있으므로 지방세특례제한법 제31조의3 제1항 제2호에 따라 재산세가 감면되어야 한다.
(2) 또한, 지방세특례제한법제31조의4에서 국가 등의 출자비율이 100분의 50을 초과하는 부동산투자회사가 임대 목적에 직접 사용하는 공동주택에 대하여는 재산세를 경감한다고 하면서 부동산투자회사법에 따라 자산을 위탁한 경우도 포함한다고 규정하고 있는바, 이 건 위탁자는 ㈜BBB(이하 “이 건 모회사”라 한다)가 OOO%의 출자지분을 보유하고 있고, 동 법인은 OOO가 OOO의 운용·관리자인 국토교통부장관의 업무를 수탁받아 주택도시기금을 출자한 금융 목적의 특수목적법인이므로 이 건 위탁자는 사실상 국가 등이 OOO%의 출자한 부동산투자회사에 해당하여 지방세특례제한법제31조의4 제2항 제1호(부동산투자회사의 전용면적 60㎡ 이하 임대목적 공동주택은 40% 감경)에 따라 재산세를 감면함이 타당하다.
(1) 지방세특례제한법 제31조의3 및 같은 법 시행령 제13조의2 제1항에서 공공지원 민간임대주택에 대한 지방세를 감면 받으려는 자는 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자 등록을 하여야 한다고 규정하고 있으나, 지방세법에서는 신탁법에 따른 신탁이 이루어진 부동산의 경우 수탁자를 납세의무자로 보고 있으므로 쟁점토지의 경우에도 수탁자인 청구법인을 기준으로 재산세 감면규정을 적용하여야 하고, 쟁점토지에 대한 임대사업자 등록은 이 건 위탁자가 하였으므로 위 감면규정은 적용하기 어렵다.
(2) 지방세특례제한법제31조의4에서는 국가 등의 출자비율이 100분의 50을 초과하는 부동산투자회사가 임대목적에 직접 사용하는 공동주택에 대하여는 재산세를 경감한다고 하면서 부동산투자회사법에 따라 위탁한 경우도 포함한다고 규정하고 있으나, 이 건 위탁자는 국가 등의 출자비율이 100분의 50을 초과하지 아니하여 동 감면규정도 적용하기 어렵다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인이 제출한 증빙서류와 처분청이 제시한 심리자료에서 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 이 건 위탁자는 2017.6.16. 쟁점토지에 공동주택을 건설하여 임대주택사업을 시행하고자 설립되어 2017.10.10. 국토교통부장관으로부터 부동산투자회사법상 영업인가를 받았으며, 그 주주 구성은 다음과 같다.
○○○ * 청구법인은 이 건 모회사의 출자금은 전부 OOO가 OOO의 운용·관리자인 국토교통부장관의 업무를 수탁받아 동 기금을 출자한 것이라고 주장함 (나) 이 건 위탁자는 한국토지주택공사로부터 2017.12.6. 쟁점토지를 취득한 후, 청구법인에게 2017.12.6. 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 하였다. (다) 이 건 위탁자는 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 2017.10.21. 쟁점토지에 전용면적 59㎡인 임대용 공동주택을 건설하는 것으로 OOO구청장에 임대사업자 등록을 하고, 2017.12.7. 그 공사를 착공하여 2020.3.31. 임대용 공동주택을 완공하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 청구법인은 쟁점토지가 지방세특례제한법제31조의3 제1항의 재산세 감면대상에 해당한다고 주장한다. 지방세특례제한법제31조의3 제1항에서 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제4호 또는 제5조에 따른 민간임대주택을 임대하려는 자가 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상을 과세기준일 현재 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 재산세를 감면한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제13조의2 제1항에서 “법 제31조의3 제1항에서 정하는 바에 따라 지방세를 감면받으려는 자는 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하여야 한다”고 규정하고 있으며, 지방세법제107조 제1항 제3호에서 신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자를 납세의무자로 본다고 규정하고 있다. 신탁법등에 따라 부동산이 신탁된 경우, 해당 부동산에 대한 납세의무는 수탁자에게 있으므로 재산세 감면 여부도 수탁자를 기준으로 판단하여야 할 것인바, 청구법인이 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 쟁점토지를 임대목적물로 하여 임대사업자 등록을 한 사실이 확인되지 아니하므로 쟁점토지를 지방세특례제한법제31조의3 제1항에 따른 재산세 감면대상으로 보기는 어렵다 할 것이다. (나) 청구법인은 쟁점토지가 지방세특례제한법제31조의4 제1항의 재산세 감면 대상에 해당한다고 주장한다. 지방세특례제한법제31조의4 제1항에서 “부동산투자회사법 제2조 제1호 나목에 따른 위탁관리 부동산투자회사가 임대할 목적으로 취득하는 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 30을 경감한다”고 규정하고 있다. 위 감면규정에서 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 및 지방공사가 총출자지분의 OOO%를 초과하여 출자한 부동산투자회사를 감면대상으로 정하고 있을 뿐이어서 국가 등이 간접출자한 부동산투자회사까지 국가 등이 출자한 부동산투자회사와 같이 취급하여 감면대상에 포함된다고 보기는 어려우므로 국가 등이 아닌 이 건 모회사가 출자지분의 OOO%를 보유하고 있는 이 건 위탁법인은 지방세특례제한법제31조의4이 적용되는 부동산투자회사에 해당한다고 보기 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점토지에 대해 지방세특례제한법 제31조의3 또는 제31조의4에 따른 감면을 적용하지 아니하고 이 건 재산세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법 제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.
3. 신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우: 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자. 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다. 제114조(과세기준일) 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.
(2) 지방세특례제한법 제31조의3(장기일반민간임대주택 등에 대한 감면) ①민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 및 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 임대하려는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상 또는 대통령령으로 정하는 다가구주택(모든 호수의 전용면적이 40제곱미터 이하인 경우를 말하며, 이하 이 조에서“다가구주택”이라 한다)을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 또는 같은 법 제2조제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(이하 이 조에서“오피스텔”이라 한다)을 2세대 이상 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2021년 12월 31일까지 지방세를 감면한다.
2. 전용면적 40제곱미터 초과 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 75를 경감한다. 제31조의4(주택임대사업에 투자하는 부동산투자회사에 대한 감면) ①부동산투자회사법 제2조 제1호 나목에 따른 위탁관리 부동산투자회사(해당 부동산투자회사의 발행주식 총수에 대한 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 및 지방공사가 단독 또는 공동으로 출자한 경우 그 소유주식 수의 비율이 100분의 50을 초과하는 경우를 말한다)가 임대할 목적으로 취득하는 부동산[주택법 제2조 제3호에 따른 공동주택(같은 법 제2조 제4호에 따른 준주택 중 오피스텔을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축 또는 매입하기 위하여 취득하는 경우의 부동산으로 한정한다]에 대해서는 취득세의 100분의 20을 2021년 12월 31일까지 경감한다. 이 경우 지방세법 제13조제2항 본문 및 같은 조 제3항의 세율을 적용하지 아니한다.
② 제1항에 따른 부동산투자회사가 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 해당 공동주택을 임대 목적에 직접 사용(부동산투자회사법 제22조의2 또는 제35조에 따라 위탁하여 임대하는 경우를 포함한다)하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 40을 경감한다.
(3) 지방세특례제한법 시행령 제13조의2(다가구주택의 범위 등) ① 법 제31조의3 제1항 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 감면받으려는 자는 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하여야 한다. 제123조(직접 사용의 범위) 법 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다.
(4) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
4. “공공지원민간임대주택”이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다.
- 가. 주택도시기금법에 따른 주택도시기금(이하“주택도시기금”이라 한다)의 출자를 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택
- 나. 주택법 제2조 제24호에 따른 공공택지 또는 이 법 제18조 제2항에 따라 수의계약 등으로 공급되는 토지 및 혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법 제2조 제6호에 따른 종전부동산(이하“종전부동산”이라 한다)을 매입 또는 임차하여 건설하는 민간임대주택
- 다. 제21조 제2호에 따라 용적률을 완화 받거나 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제30조에 따라 용도지역 변경을 통하여 용적률을 완화 받아 건설하는 민간임대주택
- 라. 제22조에 따라 지정되는 공공지원민간임대주택 공급촉진지구에서 건설하는 민간임대주택
- 마. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 공공지원을 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택
5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
7. “임대사업자”란 공공주택 특별법 제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하“공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.
(5) 부동산투자회사법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “부동산투자회사”란 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 제3조부터 제8조까지, 제11조의2, 제45조 및 제49조의2제1항에 적합하게 설립된 회사로서 다음 각 목의 회사를 말한다.
- 나. 위탁관리 부동산투자회사: 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사
5. “자산관리회사”란 위탁관리 부동산투자회사 또는 기업구조조정 부동산투자회사의 위탁을 받아 자산의 투자ㆍ운용업무를 수행하는 것을 목적으로 제22조의3에 따라 설립된 회사를 말한다. 제11조의2(위탁관리 부동산투자회사의 지점설치 금지 등) 위탁관리 부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 없으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없다. 제22조의2(위탁관리 부동산투자회사의 업무 위탁 등) ① 위탁관리 부동산투자회사는 자산의 투자ㆍ운용업무는 자산관리회사에 위탁하여야 하고, 주식발행업무 및 일반적인 사무는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 기관(이하 “일반사무등 위탁기관”이라 한다)에 위탁하여야 한다.
② 자산관리회사 및 일반사무등 위탁기관의 업무 범위 등 위탁관리 부동산투자회사의 업무 위탁에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
③ 위탁관리 부동산투자회사와 그 자산의 투자운용업무를 위탁받은 자산관리회사 및 그 특별관계자는 서로 부동산이나 증권의 거래행위를 하여서는 아니 된다. 다만, 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 거래는 그러하지 아니하다. 제35조(자산보관의 위탁 등) ① 부동산투자회사는 대통령령으로 정하는 바에 따라 자산의 보관과 이와 관련된 업무를 다음 각 호의 기관(이하 “자산보관기관”이라 한다)에 위탁하여야 한다.
1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 신탁업자
2. 한국토지주택공사법에 따른 한국토지주택공사(이하 이 조에서 “한국토지주택공사”라 한다)
3. 한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률에 따른 한국자산관리공사(이하 이 조에서 “한국자산관리공사”라 한다)
4. 주택도시기금법에 따른 주택도시보증공사
5. 그 밖에 제1호부터 제4호까지에 준하는 기관으로서 대통령령으로 정하는 기관
(6) 부동산투자회사법 시행령 제37조(자산보관의 위탁) ① 부동산투자회사는 법 제35조 제1항에 따라 보유하고 있는 부동산ㆍ증권 및 현금을 다음 각 호의 구분에 따라 보관하여야 한다.
1. 부동산(지상권ㆍ전세권 등 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제103조에 따라 신탁의 인수가 가능한 부동산 사용에 관한 권리를 포함하며, 법 제26조의3제1항에 따른 토지로 보상을 받기로 결정된 권리는 포함하지 아니한다): 취득하는 즉시 회사 명의로 이전등기와 함께 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자에게 신탁할 것
- 가. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 신탁업자 또는 신탁업을 겸영하는 금융기관