[요지] 청구법인은 해당 부동산을 목적물로 하여 임대사업자로 등록되어 있지 않아 이를 임대목적에 직접 사용하였다고 보기 어렵다고 할 것(조심 2020지113, 2020.5.19., 같은 뜻임)이므로 이 건 부동산에 대하여 지방세특례제한법 제31조의3 제1항 제1호에 따른 전용면적 40제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 등에 대한 감면비율(100분의 85)을 적용하여 재산세 등을 감면하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단됨
[요지] 청구법인은 해당 부동산을 목적물로 하여 임대사업자로 등록되어 있지 않아 이를 임대목적에 직접 사용하였다고 보기 어렵다고 할 것(조심 2020지113, 2020.5.19., 같은 뜻임)이므로 이 건 부동산에 대하여 지방세특례제한법 제31조의3 제1항 제1호에 따른 전용면적 40제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 등에 대한 감면비율(100분의 85)을 적용하여 재산세 등을 감면하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단됨
[참조결정] 조심2019지1882 / 조심2020지0113
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 부동산에는 전용면적 40제곱미터 이하의 공동주택이 건설 중이고, 위탁법인(OOO 위탁관리 부동산투자회사)이 해당 부동산의 임대업자로 등록된 것에 대하여는 다툼이 없다.
(2) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 위탁법인은 2019.1.22. 이 건 부동산을 임대목적물로 하여 OOO구청장에게 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자로 등록하였고, 2019.3.8. 부동산투자회사의 목적사업을 위하여 청구법인에게 해당 부동산을 신탁하였다. (나) 위탁법인은 2019.5.23. 이 건 부동산에 대하여 위탁법인으로 건축주 명의를 변경하였고, 과세기준일(.6.1.) 현재 해당 부동산에서는 계속하여 공동주택 건축공사가 진행 중이다. 위탁관리 부동산투자회사의 부동산이 신탁회사의 소유인 경우의 조세심판원 선결정례(조심 2019지1882, 2019.6.7.)에서 지방세특례제한법 제31조의3 제1항 제1호에서 규정한 임대주택을 임대하려는 자는 임대사업자로 등록한 자를 말한다 할 것이고, 청구법인이 이러한 요건을 갖추지 못하고 있는 이상 이 건 임대용 공동주택을 건축 중인 토지에 대하여 지방세특례제한법 제31조의3 제1항 제1호를 적용하기는 어렵다고 결정하였고, 신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정재산권을 이전하거나 그 밖의 처분을 하여 수탁자로 하여금 수탁자의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산권을 관리ㆍ처분하게 하는 것이므로 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권 이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것을 아니라고 할 것(대법원 2011.2.10. 선고 2010다84243 판결, 같은 뜻임)이므로, 이 건 부동산은 소유자인 신탁회사가 아닌 위탁자인 부동산 투자회사가 임대사업자로 등록되어 있으므로 조세심판원 결정에 의거 지방세특례제한법 제31조의4를 적용함이 적법하다. (다) 이의신청결정서(2020.3.12.)의 주요 내용은 다음과 같다. OOO (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세특례제한법 제31조의3 제1항에서 장기일반민간임대주택을 임대하려는 자가 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상 또는 대통령령으로 정하는 다가구주택(모든 호수의 전용면적이 40제곱미터 이하인 경우)을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 또는 같은 법 제2조 제1항에 따른 준주택 중 오피스텔을 2세대 이상 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 각 호에서 정하는 바에 따른 지방세를 감면하도록 규정하면서, 제1호에서 전용면적 40제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택, 다가구주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세를 면제하도록 규정하고 있다. (나) 청구법인은 쟁점부동산에 대하여 지방세특례제한법 제31조의3에 제1항 제1호에 따른 장기일반민간임대주택 등에 대한 감면을 적용하여야 한다고 주장하나, 이 건 부동산은 위탁법인(OOO 위탁관리 부동산투자회사)이 건축주이자 임대사업자로 등록되어 있고, 지방세법령상 직접 사용은 부동산 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 의미하는바, 청구법인은 해당 부동산을 목적물로 하는 임대사업자로 등록되어 있지 않아 이를 임대목적에 직접 사용하였다고 보기 어렵다고 할 것(조심 2020지113, 2020.5.19., 같은 뜻임)이므로 이 건 부동산에 대하여 지방세특례제한법 제31조의3 제1항 제1호에 따른 전용면적 40제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 등에 대한 감면비율(100분의 85)을 적용하여 재산세 등을 감면하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세특례제한법(2019.11.26. 법률 제16652호로 개정되기 전의 것) 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. (중략)
3. “공동주택”이란 주택법 제2조 제3호에 따른 공동주택을 말하되 기숙사는 제외한다. (중략)
8. “직접 사용”이란 부동산·차량·건설기계·선박·항공기 등의 소유자가 해당 부동산·차량·건설기계·선박·항공기 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다. 제31조의3(장기일반민간임대주택 등에 대한 감면) ①민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 및 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 임대하려는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상 또는 대통령령으로 정하는 다가구주택(모든 호수의 전용면적이 40제곱미터 이하인 경우를 말하며, 이하 이 조에서 "다가구주택"이라 한다)을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 또는 같은 법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 2세대 이상 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2021년 12월 31일까지 지방세를 감면한다.
1. 전용면적 40제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택, 다가구주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)를 면제한다.(중략) 제31조의4(주택임대사업에 투자하는 부동산투자회사에 대한 감면) ①부동산투자회사법 제2조 제1호 나목에 따른 위탁관리 부동산투자회사(해당 부동산투자회사의 발행주식 총수에 대한 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 및 지방공사가 단독 또는 공동으로 출자한 경우 그 소유주식 수의 비율이 100분의 50을 초과하는 경우를 말한다)가 임대할 목적으로 취득하는 부동산[주택법 제2조제3호에 따른 공동주택(같은 법 제2조제4호에 따른 준주택 중 오피스텔을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축 또는 매입하기 위하여 취득하는 경우의 부동산으로 한정한다]에 대해서는 취득세의 100분의 20을 2021년 12월 31일까지 경감한다. 이 경우 지방세법 제13조제2항 본문 및 같은 조 제3항의 세율을 적용하지 아니한다.
② 제1항에 따른 부동산투자회사가 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 해당 공동주택을 임대 목적에 직접 사용(부동산투자회사법 제22조의2 또는 제35조에 따라 위탁하여 임대하는 경우를 포함한다)하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 40을 경감한다
2. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세의 100분의 15를 경감한다 제123조(직접사용의 범위) “법 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다” 제177조의2(지방세 감면 특례의 제한) ① 이 법에 따라 취득세 또는 재산세가 면제(지방세 특례 중에서 세액감면율이 100분의 100인 경우와 세율경감률이 지방세법에 따른 해당 과세대상에 대한 세율 전부를 감면하는 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다)되는 경우에는 이 법에 따른 취득세 또는 재산세의 면제규정에도 불구하고 100분의 85에 해당하는 감면율(지방세법 제13조 제1항부터 제4항까지의 세율은 적용하지 아니한 감면율을 말한다)을 적용한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 지방세법에 따라 산출한 취득세 및 재산세의 세액이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우
2. 제7조부터 제9조까지, 제11조 제1항, 제13조 제3항, 제16조, 제17조, 제17조의2, 제20조 제1호, 제29조, 제30조 제3항, 제33조 제2항, 제35조의2, 제36조, 제41조 제1항부터 제6항까지, 제50조, 제55조, 제57조의2 제2항(2020년 12월 31일까지로 한정한다), 제57조의3 제1항, 제62조, 제63조 제2항·제4항, 제66조, 제73조, 제76조 제2항, 제77조 제2항, 제82조, 제84조 제1항, 제85조의2 제1항 제4호 및 제92조에 따른 감면
② 제4조에 따라 지방자치단체 감면조례로 취득세 또는 재산세를 면제하는 경우에도 제1항을 따른다. 다만, 조세특례제한법의 위임에 따른 감면은 그러하지 아니하다.
③ 제2항에도 불구하고 제1항의 적용 여부와 그 적용 시기는 해당 지방자치단체의 감면조례로 정할 수 있다
(2) 지방세법(2019.1.1. 법률 제16194호로 개정된 것) 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다.
2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지(중략)
3. 신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기ㆍ등록된 신탁재산의 경우: 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자. 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다. 제112조(재산세 도시지역분) ① 지방자치단체의 장은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 제1호에 따른 도시지역 중 해당 지방의회의 의결을 거쳐 고시한 지역(이하 이 조에서 “재산세 도시지역분 적용대상 지역”이라 한다) 안에 있는 대통령령으로 정하는 토지, 건축물 또는 주택(이하 이 조에서 “토지 등”이라 한다)에 대하여는 조례로 정하는 바에 따라 제1호에 따른 세액에 제2호에 따른 세액을 합산하여 산출한 세액을 재산세액으로 부과할 수 있다.
1. 제110조의 과세표준에 제111조의 세율을 적용하여 산출한 세액
2. 제110조에 따른 토지 등의 과세표준에 1천분의 1.4를 적용하여 산출한 세액 제114조(과세기준일) 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.
(3) 지방세법 시행령(2019.5.31. 대통령령 제29797호로 개정된 것) 제102조(분리과세대상 토지의 범위) ⑧ 법 제106조 제1항 제3호 아목에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지는 제외한다)를 말한다.
3. 부동산투자회사법 제49조의3 제1항에 따른 공모부동산투자회사(같은 법 시행령 제12조의3 제27호, 제29호 또는 제30호에 해당하는 자가 발행주식 총수의 100분의 100을 소유하고 있는 같은 법 제2조 제1호에 따른 부동산투자회사를 포함한다)가 목적사업에 사용하기 위하여 소유하고 있는 토지
(4) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
2. "민간건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.
3. "민간매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
4. "기업형임대주택"이란 기업형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.