쟁점부동산의 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2019.10.18. OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하고, 쟁점부동산에 대한 매매계약서상 매매가액 OOO원이 시가표준액 OOO원에 미달하자 시가표준액을 과세표준으로 하고 지방세법 제11조 제1항 제7호 등의 세율을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 합계 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. 청구인은 2020.2.7. 쟁점부동산의 시가표준액이 취득가액에 비해 월등히 높으므로 ‘시가표준액이 시가보다 높은 건축물의 시가반영차등감산특례’를 적용하여 시가표준액을 조정해야 한다는 이유로 경정청구를 하였으나, 처분청은 2020.2.19. 이를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2020.4.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 실거래가액은 OOO원임에도 그 시가표준액은 OOO원으로 시가표준액이 실거래가액보다 현저하게 높은바, 2019년 건축물 시가표준액 조정기준에 따른 ‘시가표준액이 시가보다 높은 건축물의 시가반영차등감산특례’ 적용대상에 해당한다. 청구인은 처분청에 쟁점부동산의 부동산 신고가격에 대한 검증요청 민원을 제기하였고, 처분청은 2020.1.30. 부동산 거래계약신고가격과 제출된 소명자료상 매매대금 지급내역이 일치한다는 내용의 검증결과를 통보하였는바, 이로써 쟁점부동산의 실거래가액이 OOO원임에 대한 검증은 이루어진 것임에도 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다. 처분청은 ‘시가표준액이 시가보다 높은 건물의 시가반영 차등 감산특례’를 적용받기 위해서는 2개 이상의 전문평가기관의 감정가액을 제출하여야 한다는 의견이나 이는 감정평가비용을 고려하지 아니한 행정편의주의적 주장으로 부당하다. 한편, 처분청은 2018년 당시 별도의 감정평가가액 제출 없이 쟁점부동산과 동일한 건물의 타 호실 소유자의 시가표준액 조정신청을 받아들여 건물시가표준액을 OOO원에서 OOO원으로 60% 감산하여 준 사실이 있는바, 동일한 사안임에도 청구인에게 불리하게 처분한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 처분청이 2020.1.30. 부동산 거래계약신고가격과 제출된 소명자료상 매매대금 지급내역이 일치한다는 내용의 검증결과를 통보하였으므로 이로써 쟁점부동산의 실거래가액이 OOO원임에 대한 검증은 이루어진 것이라고 주장하나, 이는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제5조 제2항에 따라 부동산 거래가격에 대한 적정성 검증이 이루어진 것이 아니라 단순히 쟁점부동산의 거래신고서상 매매대금과 청구인이 제출한 금융거래내역상 매매대금 지급내역이 일치한다는 것을 확인한 것에 불과한바, 이를 근거로 쟁점부동산의 실거래가가 OOO원이라는 점이 입증된 것으로 볼 수 없다. ‘시가표준액이 시가보다 높은 건물의 시가반영 차등 감산특례’ 적용과 관련하여 건물시가표준액 산정에 반영되는 시가는 “시장ㆍ군수ㆍ구청장이 거래가격 등을 조사하여 당해 거래와 유사한 상황에서 불특정다수인간에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액 또는 2개 이상의 전문평가기관의 평균 감정가액으로 한다.”고 명시하고 있는데, 쟁점부동산이 소재한 상가의 경우 거래가 활발하지 않고 전문평가기관의 감정가액을 제출하지 아니하여 청구인의 주장만으로는 쟁점부동산의 실거래가가 OOO원이라는 점이 충분히 입증된 것으로 볼 수 없는바, 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2019.10.18. 쟁점부동산을 취득하고, 쟁점부동산에 대한 매매계약서상 매매가액 OOO원이 시가표준액 OOO원에 미달하자 시가표준액을 과세표준으로 하고 유상취득세율을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고․납부하였다.

(2) 청구인은 2020.2.7. 쟁점부동산의 시가표준액이 취득가액에 비해 월등히 높다는 이유로 ‘시가표준액이 시가보다 높은 건축물의 시가반영차등감산특례’에 따른 시가표준액 조정을 신청하였으나, 처분청은 2020.2.19. 이를 거부하였다. (가) 쟁점부동산 매매계약서, 부동산거래계약신고필증, 부동산등기부등본상 확인되는 쟁점부동산의 취득가액은 OOO원으로 나타난다. (나) 제출된 처분청 공문에 의하면 청구인은 2020.1.21. 처분청에 쟁점부동산의 부동산 신고가격에 대한 검증요청 민원을 제기하였고, 처분청은 2020.1.30. (제출된 소명자료상 매매대금 지급내역이) ‘부동산 거래계약신고가격과 일치’한다는 내용의 검증결과를 통보한 것으로 확인된다. (다) 처분청은 2018.9.27. 쟁점부동산과 동일한 건물의 타 호실 소유자의 시가표준액 조정신청을 받아들여 건물시가표준액을 OOO원에서 OOO원으로 60% 감산하여 준 것으로 확인된다.

1. 쟁점부동산과 동일한 건물의 OOO호의 2018년 당시 시가표준액은 OOO원으로 확인되고, 처분청은 OOO시 고시 제2017-226호 2018년도 건축물 및 기타물건 시가표준액 결정 고시에 따라 해당 부동산의 건물시가표준액을 60% 감산하여 OOO원으로 감액하였으며 이에 따라 해당부동산의 전체 시가표준액은 OOO원으로 감액된 것으로 확인된다.

2. 청구인이 제출한 결정서 기재상으로는 2개 이상의 전문평가기관의 평균 감정가액을 확인한 내역은 나타나지 않는다.

○○○ (라) OOO시 고시 제2018-254호 2019년도 건축물 및 기타물건 시가표준액 결정고시중 ‘시가표준액이 시가보다 높은 건축물의 시가반영 차등 감산특례’의 구체적 내용은 다음과 같다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인은 쟁점부동산의 실거래가액이 OOO원이고 그 시가표준액은 OOO원으로 2019년 건축물 시가표준액 조정기준에 따른 ‘시가표준액이 시가보다 높은 건축물의 시가반영차등감산특례’ 적용대상에 해당함에도 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다고 주장한다. 그러나 지방세법 제10조 제1항 및 제2항은 원칙적으로 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액을 과세표준으로 하도록 규정하고 있고, 같은 법 제10조 제5항 각 호는 사실상 취득가액이 시가표준액에 미달된다 하더라도 예외적으로 사실상 취득가액을 과세표준으로 하여 취득세를 산정할 수 있는 경우를 열거하고 있는데 쟁점부동산 거래의 경우 해당 규정이 적용되는 거래에 해당하지 않는 점, 지방세법 제4조 제1항 및 제2항, 같은 법 시행령 제2조 및 제4조 제1항은 그 과세대상별 특성을 감안하여 시가표준액을 결정하도록 함으로써 재산의 평가방식에 있어 갖추어야 할 합리적인 평가요소들을 갖추어 재산의 객관적 가치를 나름대로 적정히 반영할 수 있도록 하고 있고, 이와 같은 평가방법이 청구인의 경우에 있어서 실제 거래가액보다 높다 하여도 법령에 의하여 일정한 기준으로 정하고 지방자치단체의 장이 이를 결정ㆍ고시한 이상 당해 평가방법이 개별적인 거래에 있어서 불합리한 점이 있다고 하여 그 적용을 배제할 수 없는 점, ‘시가표준액이 시가보다 높은 건물의 시가반영 차등 감산특례’ 적용과 관련하여 건물시가표준액 산정에 반영되는 시가는 “시장ㆍ군수ㆍ구청장이 거래가격 등을 조사하여 당해 거래와 유사한 상황에서 불특정다수인간에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액 또는 2개 이상의 전문평가기관의 평균 감정가액으로 한다.”고 명시하고 있는데, 쟁점부동산이 소재한 상가의 경우 거래가 활발하지 않고 전문평가기관의 평균 감정가액이 제출되지 아니하여 쟁점부동산의 거래가 격이 시가에 해당하는지 여부를 알 수 없는 점 등에 비추어 청구인의 시가표준액 조정신청을 받아들이지 아니한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항, 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법 제10조[과세표준] ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

(2) 지방세법 시행령 제4조[건축물 등의 시가표준액 결정 등] ① 법 제4조 제2항에서 "대통령령으로 정하는 기준"이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다.

1. 오피스텔: 행정안전부장관이 고시하는 표준가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.

• 가. 오피스텔의 용도별ㆍ층별 지수
• 나. 오피스텔의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(加減算率) 1의2. 제1호 외의 건축물: 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.
• 가. 건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수
• 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율
• 다. 건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율