[요지] (쟁점①) 청구법인이 지특법 제31조 제3항에 따른 재산세 감면요건을 충족한 것으로 보기 어려우므로 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단됨(조심 2020지1070, 2021.6.1., 같은 뜻임).∘(쟁점②) HUG가 소유한 지분이 국가의 소유인 것으로 보기 어려운 점 등에 비추어 이 건 투자회사는 지특법 제31조의4 제1항 및 제2항의 재산세 등의 감면요건을 충족하는 부동산투자회사로 보기는 어려우므로 처분청이 이 건 재산세 등을 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨(조심 2019지2104, 2019.12.19., 같은 뜻임).∘(쟁점③) 쟁점①‧②가 기각되어 쟁점③은 심리의 실익이 없으므로 이에 대한 심리를 생략함.
[참조결정] 조심2020지1070 / 조심2019지2104
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 지방세특례제한법(2020.1.15. 법률 제16865호로 개정되기 전의 것, 이하 “지특법”이라 한다) 제31조 제3항의 ‘대통령령으로 정하는 임대사업자 등’에는 청구법인과 같은 위탁관리 부동산투자회사로부터 부동산을 신탁받은 수탁자도 포함되므로 이 건 재산세 등은 감면되어야 한다. 이 건 투자회사는 한국토지주택공사(이하 “LH”라 한다)와 주택도시보증공사(이하 “HUG”라 한다)가 공동으로 출자한 부동산투자회사에 해당하고, 이 건 투자회사와 같은 부동산투자회사법 제2조 제1호 나목에 따른 위탁관리 부동산투자회사는 부동산투지회사법 제22조의2 제1항에 따라 자산의 투자‧운용업무는 자산관리회사에 위탁하여야 하고, 같은 법 제35조 제1항에 따라 자산의 보관과 이와 관련된 업무를 자산보관기관에 위탁하여야 하는데, 위 규정에 따라 이 건 토지를 신탁받은 청구인이 지특법 제31조 제3항의 ‘대통령령으로 정하는 임대사업자 등’에 해당하지 않는다고 보게 될 경우, 위탁관리 부동산투자회사가 공공주택사업자로 지정받았음에도 위 의무 규정에 따라 자산의 보관과 이와 관련된 업무를 위탁하였다는 이유로 임대용 공동주택에 대하여 재산세를 감면할 수 없는 불합리가 발생하고, 이는 지특법 제31조 제3항의 입법 취지에도 반하는 결과가 된다. 따라서 지특법 제31조 제3항의 ‘대통령령으로 정하는 임대사업자 등’에는 위탁관리 부동산투자회사로부터 부동산을 신탁받은 수탁자도 포함되어야 한다.
(2) (예비적 청구) 이 건 투자회사는 대한민국(기금)과 LH가 공동으로 출자하였고 그 소유주식비율이 OOO%이므로 지특법 제31조의4 주택임대사업에 투자하는 부동산투자회사에 대한 재산세 감면요건에 부합한다. 이 건 투자회사의 주식 중 HUG의 지분인 OOO%가 실질적으로는 정부가 설치하고 국토교통부장관이 운용‧관리하는 계정인 주택도시기금이 소유하는 지분이어서 국가 등의 소유주식수 비율이 100분의 50을 초과하는 경우에 해당하므로 지특법 제31조의4 제2항 제2호에 따라 재산세 25%의 감면이 적용되어야 한다.
(3) 이 건 토지는 2019년도 과세기준일 현재(6.1.) 실제 임대중이지 아니하더라도 임대주택을 건축중인 토지이므로 지특법 제31조 제3항 및 제31조의4 제2항의 감면 대상에 해당된다. 지방세 관계법령이 ‘주택’의 범위에 주거용 건축물 및 그 부속토지를 포함하도록 하고 있고, 지방세특례제한법 시행령(2020.12.31. 대통령령 제31344호로 개정되기 전의 것, 이하 “지특법 시행령”이라 한다) 제123조에서 직접 사용의 범위에 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축중인 경우를 포함하도록 규정하고 있다.
(1) 지특법 시행령 제13조 제3항은 지특법 제31조 제3항 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 감면받으려는 자는 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 ‘임대사업자로 등록하여야 한다.’고 규정하고 있는바, 청구법인은 ‘임대사업자 등록’의 요건을 구비하지 못하였으므로 지특법 제31조 제3항에 따른 지방세 감면대상에 해당하지 않는다.
(2) 청구법인은 2019.6.1. 현재 부동산투자회사법 제2조 제1호 나목에 따른 위탁관리 부동산투자회사에 해당하지 않고, 이 건 투자회사의 주식 OOO%를 소유한 HUG는 공공기관일 뿐 국가가 아니어서 이 건 투자회사는 지특법 제31조의4 제2항의 재산세 등의 감면요건을 충족하는 부동산투자회사로 보기 어려우므로 처분청이 이 건 재산세 등을 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.
(3) 공동주택을 임대목적에 직접 사용하는 경우란 건축을 완료하거나 매입을 완료한 공동주택을 다른 자에게 실제 임대한 경우를 의미하므로 토지에 임대주택을 건축중인 경우는 여기에 해당되지 않는다.
3. 심리 및 판단
① 이 건 토지가 지특법 제31조(임대주택 등에 대한 감면) 제3항에 따른 재산세 감면 대상인지 여부
② 이 건 토지가 지특법 제34조의4(주택임대사업에 투자하는 부동산투자회사에 대한 감면) 제2항에 따른 재산세 감면 대상인지 여부
③ 임대주택을 건축 중인 토지에 대하여도 지특법 제31조 제3항 또는 제34조의4 제2항에 따른 재산세 감면 대상에 해당하는지 여부
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 이 건 투자회사는 2016.10.14. LH가 택지를 개발하여 보유 중인 이 건 토지를 매입하여 그 지상에 임대용 공동주택을 건설하여 임대주택사업을 시행하고자 부동산투자회사법에 따라 설립되었다. (나) 이 건 투자회사는 2017.2.24. 국토교통부장관으부터 공공주택특별법 제4조에 따른 공공주택사업자로 지정을 받아 2017.2.28. LH로부터 이 건 토지를 취득하였고, 2017.3.24. 수탁자인 청구법인에게 신탁법에 따라 신탁을 하였으며, 청구법인은 2019년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지에 임대용 공동주택을 건축하고 있었다. (다) 이 건 투자회사는 2017.4.7. 국토교통부장관으로부터 이 건 토지 내에서 전용면적 74㎡ OOO세대, 84㎡ OOO세대 합계 OOO세대의 임대용 공동주택을 2017년 4월에 착공하여 2019년 8월까지 건축하는 사업계획을 승인받았다. (라) 이 건 투자회사는 2017.2.24. 국토교통부장관으로부터 공공주택 특별법 제4조 제1항의 공공주택사업자로 지정받았으나, 이 건 투자회사 및 청구법인 모두 지특법 시행령 제13조 제3항에 따른 재산세 감면 요건인 ‘쟁점공공임대주택을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록’하지는 아니한 것으로 확인된다. (마) 공공주택사업자의 경우 공공주택 특별법에 따라 국토교통부장관으로부터 공공주택사업자로 지정, 공공주택지구 지정, 공공주택지구계획 승인, 공공임대주택 건설사업계획승인 등을 받아 공공주택을 건설, 매입 또는 임차하는 반면, 공공주택사업자가 아닌 자가 민간임대주택을 취득하여 임대사업을 하기 위해서는 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 임대사업자로 등록하여야 한다. 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 제2항에 의하면 임대사업자로 등록하는 경우 민간건설임대주택, 민간매입임대주택, 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택을 구분하여 등록하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제4조는 임대사업자로 등록할 수 있는 자로 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자, 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 계획이 확정되어 있는 자, 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 자 등을 규정하고 있어 민간임대주택이 아닌 ‘공공(임대)주택’을 건설하고자 하는 공공주택사업자의 경우 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 및 같은 법 시행령 제4조 등에 따라 임대사업자로 등록할 수 없는 것으로 보인다. (바) 대한민국과 LH는 2016.12.23. 다음과 같이 주주협약서를 체결하였다.
○○○ (사) 청구법인이 제출한 2019년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 투자회사의 주주구성 현황을 보면, OOO의 운용‧관리자인 국토교통부장관의 수탁대리인인 HUG가 OOO주를, LH가 OOO주를 각각 보유한 것으로 확인된다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구법인은 이 건 투자회사가 지특법 제31조 제3항에서 지방세 감면대상으로 규정하고 있는 공공주택사업자로 지방세 감면대상에 해당하고, 청구법인과 같이 부동산투자회사로부터 부동산을 신탁받은 수탁자도 지특법 제31조 제3항에 따른 지방세 감면대상에 해당한다고 주장한다. 그러나 지특법 시행령 제13조 제2항은 법 제31조 제3항에 따른 지방세 감면대상(대통령령으로 정하는 임대사업자 등)에 해당하는 경우를 각 호에서 열거하고 있고, 청구법인은 이 건 투자회사로부터 쟁점공공임대주택을 신탁받은 수탁자에 불과하고 관련 규정에서 임대사업자 등에 해당하는 것으로 인정하는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호의 임대사업자 또는 공공주택 특별법 제4조에 따른 공공주택사업자에 해당하지 않으므로, 현행 법령상으로 지특법 제31조 제3항의 ‘대통령령으로 정하는 임대사업자 등’에 위탁관리부동산투자회사로부터 부동산을 신탁받은 수탁자에 불과한 청구법인이 포함되는 것으로 볼 수 없다. 따라서 청구법인이 지특법 제31조 제3항에 따른 재산세 감면요건을 충족한 것으로 보기 어려우므로 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
(3) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 지특법 제31조의4 제1항에서 재산세 등의 감면대상이 되는 위탁관리 부동산투자회사는 해당 부동산투자회사의 발행주식 총수에 대한 국가, 지방자치단체, LH 및 지방공사가 단독 또는 공동출자한 경우 그 소유비율이 100분의 50을 초과하는 경우를 말한다고 규정하고 있는 점, 이 건 투자회사의 주식은 LH가 OOO%, 대한민국(주택도시기금)의 수탁대리인인 HUG가 OOO%를 보유하고 있는 것으로 나타나고, HUG가 소유한 지분이 국가의 소유인 것으로 보기 어려운 점 등에 비추어 이 건 투자회사는 지특법 제31조의4 제1항 및 제2항의 재산세 등의 감면요건을 충족하는 부동산투자회사로 보기는 어려우므로 처분청이 이 건 재산세 등을 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
(4) 쟁점①‧②가 기각되어 쟁점③은 심리의 실익이 없으므로 이에 대한 심리를 생략한다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세특례제한법(2020.1.15. 법률 제16865호로 개정되기 전의 것) 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 2의2."주택"이란 지방세법 제104조 제3호에 따른 주택을 말한다. 8."직접 사용"이란 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등의 소유자가 해당 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다. 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ③ 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 1.전용면적 40제곱미터 이하인 공공주택 특별법 제50조의2 제1항에 따라 30년 이상 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)를 면제한다. 2.전용면적 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감한다. 3.전용면적 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다. 제31조의4(주택임대사업에 투자하는 부동산투자회사에 대한 감면) ① 부동산투자회사법 제2조 제1호 나목에 따른 위탁관리 부동산투자회사가 임대할 목적으로 취득하는 부동산[주택법 제2조 제3호에 따른 공동주택(같은 법 제2조 제4호에 따른 준주택 중 오피스텔을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축 또는 매입하기 위하여 취득하는 경우의 부동산으로 한정한다]에 대해서는 취득세의 100분의 20을 2021년 12월 31일까지 경감한다. 이 경우 지방세법 제13조 제2항 본문 및 같은 조 제3항의 세율을 적용하지 아니한다.
② 제1항에 따른 부동산투자회사가 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 해당 공동주택을 임대 목적에 직접 사용(부동산투자회사법 제22조의2 또는 제35조에 따라 위탁하여 임대하는 경우를 포함한다)하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 1.전용면적 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 40을 경감한다. 2.전용면적 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세의 100분의 15를 경감한다.
(2) 지방세특례제한법 시행령(2020.12.31. 대통령령 제31344호로 개정되기 전의 것) 제123조(직접 사용의 범위) 법 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다. 제13조(추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등) ② 법 제31조 제3항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 임대사업자 등"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 1.주택건설사업자(해당 건축물의 사용승인서를 내주는 날 또는 매입일 이전에 부가가치세법 제8조에 따라 건설업 또는 부동산매매업의 사업자등록증을 교부받거나 같은 법 시행령 제8조에 따라 고유번호를 부여받은 자를 말한다) 2.주택법 제4조 제1항 제6호에 따른 고용자 3.민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호의 임대사업자 또는 공공주택 특별법 제4조에 따른 공공주택사업자
③ 법 제31조 제3항 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 감면받으려는 자는 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하여야 한다.
(3) 공공주택 특별법 제4조(공공주택사업자) ①국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다.
1. 국가 또는 지방자치단체
2. 한국토지주택공사법에 따른 한국토지주택공사
3. 지방공기업법 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사
4. 공공기관의 운영에 관한 법률 제5조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관
5. 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자ㆍ설립한 법인
6. 주택도시기금 또는 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 전부를 출자(공동으로 출자한 경우를 포함한다)하여 부동산투자회사법에 따라 설립한 부동산투자회사
② 국토교통부장관은 제1항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자와 주택법 제4조에 따른 주택건설사업자를 공동 공공주택사업자로 지정할 수 있다.
(4) 공공주택 특별법 시행령 제6조(공공주택사업자) ① 법 제4조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 기관”이란 다음 각 호의 공공기관을 말한다.
6. 주택도시기금법에 따른 주택도시보증공사
② 제1항 제1호부터 제6호까지의 규정에 따른 공공기관은 그 설립 근거법령에 따라 시행할 수 있는 사업과 관련이 있는 공공주택사업을 시행하거나 법 제4조 제1항 제5호에 따른 법인(이하 “공동출자법인”이라 한다)에 출자하여 공공주택사업을 시행할 수 있다.
(5) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 7.“임대사업자”란 공공주택 특별법 제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.
1. 삭제
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택
(6) 부동산투자회사법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1.“부동산투자회사”란 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 제3조부터 제8조까지, 제11조의2, 제45조 및 제49조의2제1항에 적합하게 설립된 회사로서 다음 각 목의 회사를 말한다. 가.자기관리 부동산투자회사: 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사 나.위탁관리 부동산투자회사: 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사 제22조의2(위탁관리 부동산투자회사의 업무 위탁 등) ① 위탁관리 부동산투자회사는 자산의 투자ㆍ운용업무는 자산관리회사에 위탁하여야 하고, 주식발행업무 및 일반적인 사무는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 기관(이하 “일반사무등 위탁기관”이라 한다)에 위탁하여야 한다. 제35조(자산보관의 위탁 등) ① 부동산투자회사는 대통령령으로 정하는 바에 따라 자산의 보관과 이와 관련된 업무를 다음 각 호의 기관(이하 “자산보관기관”이라 한다)에 위탁하여야 한다. 1.자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 신탁업자 2.한국토지주택공사법에 따른 한국토지주택공사(이하 이 조에서 “한국토지주택공사”라 한다) 3.한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률에 따른 한국자산관리공사(이하 이 조에서 “한국자산관리공사”라 한다) 4.주택도시기금법에 따른 주택도시보증공사 5.그 밖에 제1호부터 제4호까지에 준하는 기관으로서 대통령령으로 정하는 기관