청구법인(종교단체)가 쟁점부동산을 취득한 후 승계임차인과 재계약을 체결하였으므로 해당 부동산을 수익사업에 사용한 것으로 보아 감면받은 취득세 등을 부과(추징)한 처분의 당부

[참조결정] 조심2011지0344

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 2017.9.5. OOO 건물 2,789.47㎡ 및 토지 1,156.9㎡(이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 OOO원에 취득(매매)하고 지방세특례제한법 제50조 제1항에 따라 종교단체가 종교사업에 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산으로 하여 감면을 신청하고 시가표준액(OOO원)을 과세표준으로 하여 취득세 OOO원 등을 면제받은 후 2017.9.21. 소유권이전등기를 하였다.
• 나. 처분청은 2019.11.29. 이 건 부동산에 대하여 현지확인을 실시한 결과 청구법인이 OOO의 4층(건물 544.45㎡ 및 토지 225.80㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 기존에 임대하였다가 2019년 초에 내부공사를 실시하여 교육관(강의실)으로 사용 중이나, 임대차 갱신여부를 검토하면서 청구법인이 종전 소유자로부터 승계한 임대차기간이 종료된 이후 쟁점부동산에 대하여 해당 임차인과 재차 임대차계약을 체결한 것을 확인하고, 청구법인이 쟁점부동산을 취득하고 5년 이내에 수익사업에 사용한 경우에 해당하므로 지방세특례제한법 제50조 제1항 제1호에 따른 취득세 추징사유에 해당하는 것으로 보아 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “취득세 등”이라 한다)을 2020.2.10. 청구법인에게 부과․고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2020.5.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 2017.9.5. 이 건 부동산을 취득하였고, 쟁점부동산의 최초 임대차기간은 2014.12.31.부터 2017.12.30.이었으며, 해당 부동산의 임차인이 상가건물임대차보호법에 따라 5년간 계약갱신을 요구하더라도 계약만료일은 2019.12.30.이므로 청구법인이 이 건 부동산을 취득한 날부터 3년(2020.9.20.) 이내이다. 또한, 쟁점부동산의 임차인(승계임차인)은 2018년 12월말경 이 건 임대차계약을 해지하고 명도를 완료하였는바, 그 과정에서 청구법인은 해당 임대차계약을 원활하게 마무리하고자 월세 2개월분과 원상회복의무를 면제해 주었다. 이후 청구법인은 2019.2.11.부터 2019.3.5.까지 쟁점부동산에 대한 리모델링 공사를 마무리한 후 교회 용도(교육장)로 사용하고 있다. 대법원은 이처럼 기존 임차인들 이외의 자에게 새로이 임대한 경우가 아니고 기존 임차인과의 계약이고 연장기간도 1년 미만이며, 그나마도 해당 임대차계약도 중도에 해지하여 해당 임대차계약관계가 정리된 경우에는 이는 수익사업으로서 부동산임대업을 영위하였다고 볼 수 없는 것으로 판시하였다(대법원 1995.6.30. 선고 94누14575 판결, 같은 뜻임). 조세심판원도 종전 임대차계약을 승계함에 따라 발생한 것이므로 이러한 사실만으로 해당 부동산을 수익사업에 사용하였거나 고유업무 이외의 용도로 사용한 것으로 볼 수 없다고 결정하였다(조심 2011지344, 2011.11.3., 같은 뜻임) 따라서, 청구법인이 2019.12.10. 현재 쟁점부동산을 종교단체 활동을 위하여 사용하고 있음에도 청구법인이 쟁점부동산의 임대차계약을 승계한 이후 해당 임차인과 재계약하였다는 이유로 취득세 등을 부과한 이 건 처분은 부당하다. 그리고, 청구법인이 쟁점부동산의 임차인(승계임차인)과 재계약을 체결한 것은 상가건물임대차보호법에 따른 것으로서 이는 지방세법령에 따른 ‘정당한 사유’에 해당하므로 취득세 등 추징사유에 해당하지 않으므로 청구법인에게 한 이 건 취득세 등 부과(추징)처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구법인이 이 건 부동산을 취득하면서 매수인으로서 쟁점부동산에 대한 종전의 임대차계약을 승계하였으나 쟁점부동산에 대한 임대차계약이 만료된 후 임차인이 계약갱신을 요구하여 청구법인이 해당 임차인과 월세 OOO원 인상하기로 하여 재계약을 체결한 것은 청구법인이 스스로 임대인으로서 권리를 취득하고 의무를 부담하는 행위이므로 이는 존재하는 의무를 승계한 것과 동일하다고 볼 수 없다(대법원 2015.5.14. 선고 2015두35888 판결, 같은 뜻임). 기존의 임대차계약을 승계한 것에 그치지 아니하고 계약기간, 임차료 등 주요 계약내용을 변경하는 새로운 임대차계약을 체결하여 임대한 경우 단순히 임대인의 지위를 승계한 것이라기 보다는 수익사업으로서 다른 용도로 사용한 것이므로 이는 지방세법령에 따른 취득세 등 추징사유에 해당한다. 지방세특례제한법 제50조 제1항 제1호에서 해당 부동산을 취득한 날부터 5년 이내에 수익사업에 사용한 경우에는 면제받은 취득세를 추징하도록 규정하고 있는바, 정당한 사유가 있거나 그 취득일부터 유예기간 내에 있다고 하더라도 이 건 취득세 등 부과처분은 지방세법령에 따른 추징사유에 해당하므로 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 청구법인(종교단체)가 쟁점부동산을 취득한 후 승계임차인과 재계약을 체결하였으므로 해당 부동산을 수익사업에 사용한 것으로 보아 감면받은 취득세 등을 부과(추징)한 처분의 당부
• 나. 관련 법률: ＜별지＞ 참조
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인이 2017.9.5. 이 건 부동산을 취득하였고 3년 이내에 해당 용도로 직접 사용한 것에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료는 다음과 같다. (가) 계약해지 및 명도합의서(2018.11.28.)에 따르면 청구법인은 2018.11.28. 임차인 OOO가 2018.12.31.까지 쟁점부동산을 명도하고 2개월분(11월, 12월) 월세 및 해당 부동산의 원상회복의무를 면제하기로 합의한 것으로 나타난다. OOO (다) 사업자등록현황에 의하면 청구법인은 2017.10.17. 부동산업(임대)로 하여 사업자등록을 한 후 2018.12.31. 폐업한 것으로 나타난다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세특례제한법 제50조 제1항에서 종교단체 또는 향교가 종교행위 또는 제사를 목적으로 하는 사업에 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세를 면제하도록 규정하면서 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 면제된 취득세를 추징하도록 규정하고 있고, 제1호에서 해당 부동산을 취득한 날부터 5년 이내에 수익사업에 사용하는 경우를 규정하고 있다. (나) 청구법인이 현재 쟁점부동산을 종교단체의 활동을 위하여 사용하고 있고 청구법인이 쟁점부동산의 임대차계약을 승계한 이후에 상가건물임대차보호법에 따라 불가피하게 해당 임차인과 재계약을 체결하였음에도 취득세 등을 부과한 이 건 처분은 부당하다고 주장하나, 부동산의 임대행위가 수익사업으로서의 부동산 임대업에 해당하는지 여부는 그 임대행위가 수익을 목적으로 함은 물론, 그 규모·횟수·태양 등에 비추어 사업 활동으로 볼 수 있을 정도로 계속성과 반복성이 있는지 여부를 고려하여 사회통념에 비추어 가려야 할 것(대법원 1995.6.30. 선고, 94누14575 판결, 같은 뜻)인바, 청구법인이 상가건물임대차보호법에 따라 계약갱신을 하였다고 하더라도 쟁점부동산을 취득한 후 5년 이내에 승계임차인과 재계약을 체결하면서 재계약기간을 1년으로 하고 그 임대료를 OOO원으로 하는 등 단순한 계약기간의 연장이 아닌 임대료 증액에 해당되어 청구법인이 쟁점부동산을 보다 적극적으로 수익사업에 사용한 것으로 볼 수 있고, 청구법인은 2017.3.20. 이 건 부동산을 취득하고 2017.9.5. 쟁점부동산에 대하여 재계약(임대차)을 체결하였으며, 2017.10.17. 임대사업자등록을 한 후, 2018.12.31. 임대사업을 폐업하는 등 사실상 1년 이상 쟁점부동산 사용하여 임대사업을 운영하였고, 해당 임대차기간 중에 위의 재계약을 체결함에 따라 해당 임대사업(수익사업)의 계속․반복성을 부인하기는 어렵다고 보아 처분청이 청구법인에게 한 이 건 취득세 등의 부과처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법률

(1) 지방세특례제한법 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “고유업무”란 법령에서 개별적으로 규정한 업무와 법인등기부에 목적사업으로 정하여진 업무를 말한다.

2. “수익사업”이란 법인세법 제3조 제3항에 따른 수익사업을 말한다.

8. “직접 사용”이란 부동산의 소유자가 해당 부동산을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다. 제50조(종교단체 또는 향교에 대한 면제) ① 종교단체 또는 향교가 종교행위 또는 제사를 목적으로 하는 사업에 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세를 면제한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 면제된 취득세를 추징한다.

1. 해당 부동산을 취득한 날부터 5년 이내에 수익사업에 사용하는 경우

2. 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는 경우

3. 해당 용도로 직접 사용한 기간이 2년 미만인 상태에서 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우

(2) 법인세법 제3조(과세소득의 범위) ③ 비영리내국법인의 각 사업연도의 소득은 다음 각 호의 사업 또는 수입(이하 “수익사업”이라 한다)에서 생기는 소득으로 한다.

1. 제조업, 건설업, 도매업ㆍ소매업, 소비자용품수리업, 부동산ㆍ임대 및 사업서비스업 등의 사업으로서 대통령령으로 정하는 것

2. 소득세법 제16조 제1항에 따른 이자소득

3. 소득세법 제17조 제1항에 따른 배당소득

4. 주식ㆍ신주인수권(新株引受權) 또는 출자지분(出資持分)의 양도로 인하여 생기는 수입

5. 고정자산(고유목적사업에 직접 사용하는 고정자산으로서 대통령령으로 정하는 것은 제외한다)의 처분으로 인하여 생기는 수입

6. 소득세법 제94조 제1항 제2호 및 제4호에 따른 자산의 양도로 인하여 생기는 수입

7. 제1호부터 제6호까지의 규정 외에 대가(對價)를 얻는 계속적 행위로 인하여 생기는 수입으로서 대통령령으로 정하는 것

(3) 상가건물임대차보호법 제9조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다. 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 (중략)

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.(중략)