[요지] ∘청구법인이 이 건 토지의 취득일부터 60일이 경과한 후 이를 임대목적물로 하여 임대사업자등록을 한 사실은 다툼이 없다고 보이는 점 등에 비추어 이 건 토지는지방세특례제한법제31조 제1항 제1호에 따른 취득세 면제 대상이 아니라고 판단됨∘향후 청구법인이 이 건 사업부지 중 공공임대주택(79세대)의 부속토지 582.52㎡를 ㅇㅇㅇㅇㅇㅇ에게 기부채납 한다고 하더라도 이 건 토지 중 기부채납의 대상이 되는 쟁점토지는 기부채납을 조건으로 취득하는 토지가 아니라 취득 이후 기부채납의 대상이 된 토지에 해당하는 점 등에 비추어 쟁점토지(259.31㎡)는 국가 등에 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산에 해당되지 않는다고 할 것이므로 쟁점토지에 대하여 취득세를 비과세하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단됨
[참조결정] 조심2017지0903
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인은 이 건 토지가 소재한 OOO 일원에 공공임대주택 등을 신축하기 위하여 2017.12.26. OOO 역세권 청년주택 건립 및 운영을 위한 협약”(이하 “이 건 1차협약”이라 한다)을 체결하고, 이를 근거로 OOO외 2필지 1,652㎡(이하 “이 건 당초 부지”라 하고, 이 건 토지를 포함하여 이하 “이 건 사업부지”라 한다)를 임대목적물로 하여 임대사업자등록을 한 후, 2018.7.10. 이 건 당초 부지에 대한 취득세 등을 면제받았다.
(2) 청구법인은 이 건 당초 부지에 임대용 공동주택을 신축하기 위하여 처분청에 건축심의신청을 하였으나, 처분청의 건축심의위원회가 인근 주민들의 민원사항(교통혼잡 해결 등)을 우선 해결할 것을 권고하면서 건축심의를 보류함에 따라 이 건 토지에 공동주택 입주자들을 위한 진․출입로를 확보하면 민원사항을 해결할 수 있다고 보아 2018.11.9., 2018.12.24. 이 건 토지를 취득하여 공동주택 신축부지에 포함한 것으로 비록, 이 건 토지를 취득한 후 60일 이내에 이를 임대목적물로 하여 임대사업자 등록을 하지는 않았으나, 청구법인은 2019.7.25. OOO 역세권 청년주택 건립 및 운영을 위한 협약”(이하 “이 건 2차협약”이라 한다)을 체결하고 이 건 사업부지에 임대용 공동주택을 신축하고 있는 바, 이 건 사업부지를 그 취득시기에 따라 구분하여 달리 취급할 이유가 없고, 청구법인은 이미 이 건 당초 부지를 임대목적물로 하여 임대사업자등록을 하였으므로 이 건 토지는 임대사업자가 임대용 공동주택을 신축하기 위하여 취득한 토지로서 취득세 면제대상이라 할 것임에도 처분청이 이 건 토지를 취득한 날부터 60일 이내에 이를 임대목적물로 하여 임대사업자등록을 하지 않았다는 사유만으로 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 부당하며, 조세심판원도 이와 동일한 쟁점에 대하여 임대사업자가 임대주택용 부지를 취득하면서 바로 임대물건으로 변경 등록을 하지 않았다 하더라도 임대주택을 건설하기 위하여 취득하는 경우라면 취득세를 감면하여야 한다고 결정하였는바(조심 2017지903, 2017.12.28.), 이 건 취득세 등도 그 취지에 따라 취소하여야 한다.
(3) 설령, 이 건 토지가지방세특례제한법제31조 제1항 제1호에 따른 취득세 면제대상이 아니라 하더라도 청구법인은 2017.12.26. 이 건 1차협약을 체결하면서 이 건 당초부지 1,652㎡에 임대주택 212세대를 신축하기로 하고, 그 중 공공임대주택인 35세대의 부속토지 194.35㎡(12.35%)는 OOO에게 기부채납하기로 약정하였으며, 그 후 299세대를 신축하기로 하면서 공공임대주택 79세대의 부속토지 582.52㎡(20.52%)를 기부채납하기로 하였는바, 이 건 토지 1,263.7㎡ 중 20.52%에 해당하는 259.31㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)는 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산이므로 취득세가 면제되어야 한다.
(2) 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산에 해당되기 위해서는 당해 부동산을 취득하기 이전에 국가 등에 해당 부동산의 면적과 위치 등을 특정하여 기부채납하기로 약정하여야 하는데 청구법인의 경우 이 건 1차협약에 따라 당초 부지의 12.35%(204㎡)에 대하여는 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산에 해당된다 할 것이나, 이에 대하여는 지방세특례제한법제31조 제1항에 따라 취득세를 면제하였으므로 다툼의 대상이 아니며, 청구법인은 2019.7.25. 이 건 2차협약을 체결하였으므로 이 건 토지를 취득할 당시인 2018.11.9., 2018.12.24.에는 기부채납에 대한 아무런 약정도 체결되지 않았다 할 것이므로 설령 쟁점토지 259.31㎡를 OOO에게 기부채납하게 된다 하더라도 이는 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산에 해당되지 아니한다.
3. 심리 및 판단
① 이 건 토지의 취득일부터 60일 이내에 이를 임대목적물로 하여 임대사업자(변경)등록을 하지 않았다고 하여 면제한 취득세 등을 추징한 처분의 당부
② 쟁점토지가 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산에 해당되는지 여부
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구법인은 2010.6.28. OOO를 본점소재지로 하고, 주택건설사업 및 임대주택 공급업 등을 목적사업으로 하여 설립되었다. (나) OOO이 2017.9.28. 이 건 사업부지(역세권 지역)일원을 청년주택 신축사업지구로 결정․고시함에 따라 청구법인은 2017.11.13. 이 건 당초 부지(OOO외 2필지 1,652㎡)를 사업부지로 하는 임대용 공동주택 건축심의(안)을 처분청 제출하였다. (다) 청구법인과 OOO이 2017.12.26. 체결한 이 건 1차 협약을 보면, 청구법인은 이 건 당초 부지에 신축할 공동주택 221세대 중 35세대를 공공임대주택으로 하고, 그 부속토지(194.53㎡)는 OOO에게 기부채납하여야 한다고 기재되어 있다. (라) 처분청 건축심의위원회는 2018.5.3. 청구법인이 신청한 임대용 공동주택 건축심의를 보류하면서 교통수요 처리계획 등을 보완할 것을 권고하였다. (마) 청구법인은 이 건 당초 부지를 임대목적물로 하여 임대사업자 등록을 한 후 2018.7.10. 이 건 당초 부지를 취득하였고, 2018.11.9., 2018.12.24. 이 건 토지를 취득하였으며,지방세특례제한법제31조 제1항 제1호에 따라 취득세 등을 각각 면제받았다. (바) 청구법인은 2019.2.15. 이 건 사업부지에 임대용 공동주택 299세대를 신축하는 건축허가를 신청하였고, 청구법인이 2019.7.25. OOO과 체결한 이 건 2차협약을 보면, 이 건 사업부지 신축할 공동주택이 당초 221세대에서 299세대로 증가함에 따라 OOO에게 기부채납 하여야 할 공공임대주택도 35세대에서 79세대로 증가하였으며 그에 따른 기부채납면적도 194.53㎡(이 건 당초 부지의 12.35%)에서 이 건 사업부지의 20.52%인 582.52㎡로 증가하였다. (사) 청구법인은 이 건 토지의 취득일(2018.11.9., 2018.12.24.)부터 60일이 경과한 2019.8.6.에서야 이 건 토지를 임대목적물로 하여 임대사업자 변경등록을 하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대,지방세특례제한법제31조 제1항에서 임대용 부동산의 취득일부터 60일 이내에 그 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자 등록을 한 경우에 한해서 취득세를 면제한다고 규정하고 있는 점, 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고, 특히 조세감면 등의 특례규정은 더욱 엄격하게 해석하는 것이 조세형평의 원칙에 부합하는 점, 청구법인이 이 건 토지의 취득일부터 60일이 경과한 후 이를 임대목적물로 하여 임대사업자등록을 한 사실은 다툼이 없다고 보이는 점, 청구법인이 이 건 사업부지에서 임대용 공동주택을 신축하고 있다고 하더라도 이 건 토지와 이 건 당초 부지는 별개의 과세대상이므로 이를 구분하여 취득세 등의 감면 여부를 판단하여야 하는 점 등에 비추어 이 건 토지는지방세특례제한법제31조 제1항 제1호에 따른 취득세 면제 대상이 아니라고 판단된다.
(3) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴보면,지방세법제9조 제2항에서 규정하고 있는 “기부채납”이란 기부자가 그의 소유재산을 국가 등에 증여하는 의사표시를 하고 국가 등이 이를 승낙하는 채납의 의사표시를 함으로써 성립하는 증여계약(대법원 1996.11.8. 선고 96다20581 판결, 같은 뜻임)인데, 청구법인은 이 건 토지를 취득한 후 이 건 사업부지의 20.52%인 582.52㎡를 기부채납 하겠다는 내용의 이 건 2차협약을 체결한 점, 이 건 1차협약은 이 건 당초 부지의 12.35%인 194.53㎡를 OOO에게 기부채납 하겠다는 것으로 이 건 토지와는 관계가 없는 점, 향후 청구법인이 이 건 사업부지 중 공공임대주택(79세대)의 부속토지 582.52㎡를 OOO에게 기부채납 한다고 하더라도 이 건 토지 중 기부채납의 대상이 되는 쟁점토지는 기부채납을 조건으로 취득하는 토지가 아니라 취득 이후 기부채납의 대상이 된 토지에 해당하는 점 등에 비추어 쟁점토지(259.31㎡)는 국가 등에 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산에 해당되지 않는다고 할 것이므로 쟁점토지에 대하여 취득세를 비과세하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
(4) 따라서, 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과․고지한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세 기본법제96조 제6항,국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법률
(1) 지방세법 제9조[비과세] ② 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합(이하 이항에서 “국가등”이라 한다)에 귀속 또는 기부채납(사회기반시설에 대한 민간투자법 제4조 제3호에 따른 방식으로 귀속되는 경우를 포함한다, 이하 이항에서 “귀속등”이라한다)을 조건으로 취득하는 부동산 및 사회기반시설에 대한 민간투자법 제2조 제1호 각 목에 해당하는 사회기반시설에 대해서는 취득세를 부과하지 아니한다. (각 호 생략)
(2) 지방세특례제한법 제31조[임대주택 등에 대한 감면] ①공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 항에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는민간임대주택에 관한 특별법제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
(3) 민간임대주택에 관한 특별법 제5조[임대사업자의 등록] ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하거나 말소하고자 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.